お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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おとり物件とは?見分け方や釣り物件に騙されないための対処方法を解説!

おとり物件

おとり物件とは、法律で禁止されている悪質な広告のことです!騙されないためにも、見分け方や回避方法を解説します。

おとり物件を見つけたときの対処方法や、避けるべき不動産屋の特徴、予期せぬおとり物件についても紹介しているので、是非参考にしてください。

おとり物件に引っかかって無駄足になってしまった人の体験談漫画

この記事は、不動産屋「家AGENT」池袋店の阿部さんにも内容を監修してもらいました。

阿部さん

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

おとり物件とは契約できない架空の物件

おとり物件とは「実際は契約できないのにサイトや店頭に掲載されている物件」のことです。

実際には取り引きできない物件なので「内見したい」と思って不動産屋に行っても、別の物件を紹介されてしまいます。

阿部さんのアイコン 阿部
おとり物件は「釣り物件」や「おとり広告」と呼ばれているケースもありますが、意味は同じです。

多くのお客様に来店してもらうために、実際には契約できないと知っていながら、好条件の物件を載せる悪質な広告として取り扱われます。

おとり物件は法律によって禁止されている

実際には取り引きできない物件の広告をおこなうことは、不動産取引のルールや法律によって禁止されています。

不動産取引のルールを取り決めている「不動産の表示に関する公正競争規則及び施行規則 第21条」によると、以下に該当する物件の広告をしてはならないとされています。

  1. 物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示
  2. 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
  3. 物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示

不動産取り引きに関する法律「宅建業法 第32条:誇大広告等の禁止」においても、著しく事実に相違する誇大広告等を全面的に禁止しています。

悪質な広告を掲載し続けている不動産屋は、営業停止など厳しい処分を受けます。

サイトに掲載されている約12%がおとり物件

不動産広告の調査や指導をおこなっている首都圏不動産公正取引協議会が、スーモやホームズなど大手4つの賃貸検索サイトで、おとり物件の調査をおこないました。

2021年2月に発表した「インターネット賃貸広告の一斉調査報告(第8回)」によると、調査対象335物件のうち41件が「おとり物件」でした。

割合にすると約12%がおとり物件です。また、不動産業者別で見ても、36社中13社(約36%)がおとり物件を広告していました。

過去にも調査がおこなわれていますが、おとり物件は実態が掴みづらく摘発が難しいことから、現在も根絶できていません。

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おとり物件の7つの見分け方

おとり物件にはいくつか特徴があります。以下の特徴に当てはまるお部屋は、できるだけ避けましょう。

ただし、項目に当てはまるからといって全てがおとり物件であるとは限らないので見極めが大切です。

おとり物件の見分け方
  • ・相場に対して家賃が安い
  • ・募集広告に「物件名」が表記されていない
  • ・住所の詳細表記がない
  • ・物件情報に「仲介先物」と表記されている
  • ・物件の画像がないor使いまわし
  • ・賃貸サイトで1社しか掲載していない
  • ・定期借家契約になっている

相場に対して家賃が安い

家賃がエリアの相場と比べて安すぎる場合、おとり物件の可能性があります。

賃貸物件の家賃は、周辺物件の相場を参考にして決められます。自殺や事件があったなど、余程の訳あり物件でない限り相場から大きくかけ離れることはありません。

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誰が見ても好条件だと感じるお部屋は、掲載開始から2週間あれば埋まってしまいます。長期間好条件の物件が残っている事は少なく、相場より安く、長期間募集されている物件はおとり物件の可能性が高いです。

募集広告に「物件名」が表記されていない

物件名が表記されていない場合もおとり物件の可能性があります。他の不動産会社にバレないように物件名を伏せているためです。

しかし、大家さんが住んでいる物件では、プライバシーを守るためあえて物件名を表記していない場合があります。

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物件名が決まっていない新築では表記できないケースもあります。不審に思ったら不動産屋に物件名を確認してみると良いでしょう。

住所の詳細表記がない

「住所が○○区まで」「細かい枝番がない」といった場合もおとり物件を疑うべきです。

住所を載せてしまうと、他の不動産会社や大家さんにバレてしまう可能性が高くなるため、載せていない場合があります。

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そもそも物件自体が存在していないケースもあります。住所の詳細表記がない場合は、物件名などで検索してみて本当に存在するのか確かめてみると良いです。

物件情報に「仲介先物」と表記されている

宅建業法34条によると、不動産取引は必ず大家さんとの関係を提示する決まりになっています。この関係を取引様態と言います。

取引様態の欄に「仲介先物」と記載されている場合、大家さんの間に直接的な関わりが無いことを表しています。つまり、おとり物件として掲載しても大家さんにバレないのです。

物件情報の公開元と大家さんとの関係性は、基本的に「貸主」「代理」「仲介元付」「仲介先物」の4種類です。それぞれの大家さんとの関係性は以下の通りです。

貸主 大家さん本人
代理 大家さんと関わりが深い代理人
仲介元付 大家さんに直接物件情報の掲載を任されている人
仲介先物 仲介元付に物件情報の掲載を任されている人、大家と直接の関わりはなし

取引様態が「代理」や「貸主」になっているお部屋は、おとり物件の可能性が低いです。大家さん本人や不動産の管理会社が仲介会社を通さずに直接、入居者を募集しているからです。

数は少ないですが取引様態で絞って探してみるのも1つの手です。

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サイトによって「一般媒介」や「仲介」と書かれているものがありますが、その場合は「仲介元付」か「仲介先物」のいずれかになります。どちらに当てはまるのかは不動産屋に直接確認するしかありません。

物件の画像がないor使いまわし

情報欄に物件の画像がなかったり、同じ画像を使いまわししているものはおとり物件である可能性があります。

「物件の詳細写真が見たいんですがありますか?」とお客さんに問い合わせさせて、来店を促す手法です。

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新築の場合は写真撮影できないので画像がないことが多いです。

賃貸サイトで1社しか掲載していない

一般的に大家さんは早く入居者を決めるために、いくつかの不動産屋や賃貸サイトに広告の募集を出します。

広告掲載の流れがわかるイラスト

にも関わらず、その物件を掲載している不動産屋が1社しかない場合は、おとり物件である可能性があります。

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複数のサイトに掲載されているけど、他のサイトと条件が違っている場合は注意しましょう。問い合わせするときは、他のサイトと条件が違う点を伝えて正しい情報を確認してください。

定期借家契約になっている

定期借家契約とは、貸主が決めた期間しか入居できない契約のことです。

賃貸契約で一般的な「普通借家契約」は2年契約で更新すれば住み続けられますが、定期借家契約の場合は更新ができないので満了時に解約になります。

おとり物件では、良い条件の物件を3ヶ月~半年の定期借家契約で募集し来店させます。その後、短い期間しか住めないことを説明して別の物件を紹介するという手口が使われています。

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サイトで検索するときは「定期借家を除く」にチェックを入れて探すと効率的です。

定期借家は賃貸物件の約2.3%ほどと少ないです。ちなみに、定期借家契約でも貸主が許可を出せば再契約して住み続けられます。

おとり物件は内見時の現地集合で回避可能

おとり物件は、内見予約の際に現地集合できれば回避できます!現場に行っても大丈夫、管理会社に鍵を借りれているという証になります。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、紹介物件のすべてが現地集合です。内見前日にも空室状況を細かく確認するので、おとり物件に当たりません。

リアルタイムで情報更新される、不動産業者専用のデータベース「ATBB」と「レインズ」を使っているので、いち早く情報をGETできます。

来店不要でチャットやLINEでやりとりをするので、仕事が忙しい・遠方に住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けないという人にもおすすめです。

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おとり物件を見つけたときの対処法

自分が契約したお部屋が掲載されている、実際におとり物件に騙されたなどで、おとり物件を見つけたときの対処法をご紹介します。

賃貸物件の検索サイトでおとり物件を見つけた

スーモやホームズなどの物件検索サイトでおとり物件を見つけた場合は、サイトに設置されている問い合わせフォームから通報できます。

スーモでおとり物件を見つけた場合は「成約済み情報の問い合わせフォーム」から、ホームズの場合は「掲載110番」から通報できます。

おとり物件通報時の必要情報
  • ・氏名
  • ・メールアドレス
  • ・不動産業者名
  • ・物件番号(サイトの詳細画面に記載)
  • ・問い合わせた日付
  • ・不動産業者とのやり取りの詳細内容

問い合わせた物件情報はスクショをとっておくと良いです。

悪質はおとり物件を掲載し続けている不動産業者は、掲載が取り下げられます。場合によっては、1ヶ月以上物件検索サイトへの掲載が禁止されてしまいます。

不動産屋の店舗でおとり物件を見つけた場合

不動産屋の店舗で、契約できない物件が掲載され続けているなどを見つけた場合は、各都道府県の「宅建指導課」に連絡してください。

消費者庁の「景品表示法違反被疑情報提供フォーム」から通報しても良いです。

通報された不動産屋が悪質だと認められた場合、業務停止や免許取り消しなどの重い処分が科されます。

おとり物件に騙されて無駄な時間を使ってしまったと感じたら、泣き寝入りせずに通報するようにしましょう。

おとり物件を載せる不動産屋の特徴

おとり物件を載せる不動産屋は、一定の特徴があります。以下の4点に当てはまるお店は、避けたほうが良いです。

避けるべき不動産屋の特徴
  • ・来店を急かしてくる
  • ・内見時に現地待ち合わせをさせてくれない
  • ・店頭の貼り紙が色あせていて古い
  • ・違法な路上看板を出している

来店を急かしてくる

空室状況を問い合わせても「来店していただければ教えます」のように、来店を急かしてくるような不動産屋は避けましょう。

問い合わせした物件が、紹介できない可能性が高いので無駄足になります。

内見時に現地待ち合わせをさせてくれない

現地待ち合わせをさせてくれない物件は、内見できないお部屋です。

現地に行かれると、申し込みできない事がわかるので、悪質な不動産屋は嫌がります。

「1度来店する必要がある」「管理会社が現地集合を嫌がる」など言われた場合は、断ったほうが良いです。

店頭の貼り紙が色あせていて古い

店頭に張り出されている募集広告が、色あせていて古い不動産屋は避けましょう。

好条件の物件を貼り出したままにしておいて、おとり物件で集客している可能性があります。

もしくは、情報更新が面倒で放置している可能性があります。マメな対応はしてもらえないので、契約時の書類トラブルや情報漏洩などに巻き込まれるリスクがあります。

違法な路上看板を出している

公道に大きな立て看板を出してる、電柱に貼り紙(捨て看板)をしているなど、違法な広告を出している不動産屋は避けるようにしましょう。

ルールを守れない不動産屋は「契約を取れればなんでもあり」という考え方のため、トラブルに繋がりやすいです。

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繁忙期は予期せぬおとり物件が増えやすい

繁忙期は予期せぬおとり物件が増えやすいです。理由は、対応客が多く、情報更新が間に合わないからです。

通常、1つのお部屋を複数の不動産屋が取り扱います。A社で決まった場合、他の不動産屋は決定した事情を知りません。A社が情報更新をした後に、他の不動産屋も情報を取り下げます。

そのため、情報反映のラグとして2~3日の遅れが出てしまいます。

気になる物件は早めに問い合わせるべき

人気があるため募集開始後にすぐに埋まってしまいます。問い合わせてもすでに埋まってしまったと言われた結果、意図せず「おとり物件」になってしまうことが多いです。

ネット上の不動産屋「イエプラ」なら、年末年始以外の休みがないうえ、深夜0時まで営業しています。時間を気にせずすぐにお部屋探しが可能です!

LINEやチャットでやりとりをするので、来店する時間を省けます。内見はもちろん現地待ち合わせですし、内見前日にも空室確認してくれるから無駄足になることはありません!

おとり物件を避けつつ、効率良くお部屋探しをしたい人は、是非試してみてください。

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