「スーモに載ってない物件の探し方は？」
「そもそも未公開物件・非公開物件とは？」

賃貸物件には、スーモに載ってない物件が存在します。しかし、未公開物件(非公開物件)をどのように探せば良いか分からないですよね。

そこで当記事では、プロの不動産屋が教える、ネットにない物件の探し方を大公開します！未公開物件が生まれる理由から、探すときの注意点もあわせて紹介します。

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そもそも未公開物件とは？

ネットに掲載されていない物件のこと

未公開物件とは、ネット上に載ってない物件のことです。非公開物件とも呼ばれています。

何らかの理由により、スーモやホームズ、各不動産屋のホームページに掲載されていない物件です。

未公開物件は実際に存在する

未公開物件は実際に存在します。ネットに掲載されていない物件は、業者しか使えない有料のデータベース「ATBB」や「レインズ」で確認できます。

ポータルサイトに掲載されているのは、ATBBやレインズに載っている物件の一部にしか過ぎません。未公開物件も含めて探せば、物件数が増えてお部屋探しの幅が広がります。

賃貸サイトよりATBBのほうが更新が早い

	公開・更新までの手順
大手賃貸サイト	1.管理会社が物件をATBBに登録する 2.仲介業者がATBBの掲載を確認 3.物件の写真を撮りに行く 4.物件情報をポータルサイトに掲載
ATBB	1.管理会社が物件の写真を用意する 2.物件情報をATBBへ登録

情報更新は賃貸サイトよりATBBのほうが早いです。良いお部屋を探すなら、ATBBを使う不動産屋を利用して物件を紹介してもらいましょう。

写真の撮影や登録作業に時間がかかると、ポータルサイトに掲載される前に良いお部屋はどんどん埋まってしまいます。

スーモに載ってない物件が存在する6つの理由

レインズへ登録する前に埋まった

	契約内容	登録期間
専属専任媒介契約	募集依頼する不動産屋は1社 (顧客の自己発見不可)	5日以内
専任媒介契約	募集依頼する不動産屋は1社 (顧客の自己発見可)	7日以内
一般媒介契約	複数の不動産屋に仲介を依頼できる	なし (任意)

スーモやホームズに載ってない未公開物件のなかには、レインズへの登録前に埋まってしまうケースも存在します。

空室のお部屋を持つ大家さんは、不動産屋と物件募集に関する契約を結びます。契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。

宅建業法では、契約ごとにレインズへの登録期間が定められています。専任媒介契約であれば、書面を交わしてから7日以内です。

来店したユーザーの希望条件に合う物件があれば、レインズへの登録前にお部屋の契約を済ませる業者もいます。

▶賃貸の媒介契約の違いはこちら

掲載準備に時間がかかっている

非公開物件の多くが、ポータルサイトへ登録するときのタイムラグから発生します。

紹介した通り、スーモやホームズに載っている物件は、不動産屋がATBBなどから物件情報を持ってきて登録しています。

登録作業が終わればネットに公開されますが、完了前に埋まってしまうケースもあります。

ネット掲載の締切に間に合わなかった

スーモの情報反映のタイミング
ネット掲載・転載指示締切	①24時〆→翌9時反映 ②11時〆→15時反映 ③15時〆→18時反映 ④19時〆→22時反映 ※スマホサイト・アプリの情報反映は、上記より2時間ほど遅れます
会社間流通掲載指示締切	リアルタイム反映
ホームページサービス	1日2回反映

引用元：https://business.suumo.jp/chintai/faq.html(Q.12)

ポータルサイトへの登録作業を済ませても、掲載の締め切りに間に合わないパターンも存在します。掲載完了までのタイムラグで、一時的に非公開になっています。

スーモの場合、1日4回の更新締め切りがあります。しかし、反映されるまで3～5時間ほどかかります。

祝日や年末年始は、スーモのサポートセンターが年末休みに入ります。更新が1週間ほど止まる可能性があります。

公開しても問い合わせの見込みがない

問い合わせの見込みがない物件も、ポータルサイトへ掲載されにくいです。条件が悪く人の目に留まらないお部屋だと、掲載料を無駄にしてしまうからです。

スーモやホームズへ物件を載せるには、月額の掲載料を払う必要があります。料金は1つの物件あたり数万円で、お金を多く払うほど上位表示できる仕組みになっています。

問い合わせがない物件だとお金がもったいないので、あえて賃貸サイトへ載せないケースがあります。

建設中で情報がまとまっていない

建設が始まったばかり、間取り図も決まっていないような物件は検索サイトに掲載されません。家賃など未定なことが多いからです。

間取り図や募集する家賃が決まり次第、ネットで検索できるようになります。

スーモに載ってない未公開物件の探し方

不動産屋に来店して紹介してもらう

スーモやホームズなど物件検索サイトに載ってない「未公開物件」を紹介してもらうには、不動産屋に行くしかありません。

未公開物件を探せる「ATBB」や「レインズ」は、不動産業者しか使えない有料のデータベースだからです。一般の人は基本的に見れません。

来店不要で未公開物件を探す方法もある

不動産屋は地域情報に詳しいです。駅周辺の治安や買い物環境など、全ての情報を調べるのが面倒なら不動産屋に相談しましょう。

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非公開物件を探す4つメリット

①お部屋探しの幅が広がる

スーモの検索結果

ATBBの検索結果

未公開物件も含めて探せば、物件数が増えてお部屋探しの幅が広がります。

スーモとATBBで、物件数がどれくらい違うのか比較してみました。同じ条件で検索した結果、ATBBのほうが343件多かったです。

不動産屋に探してもらったほうが、自分で探すよりも理想のお部屋が見つかりやすいです。

②ほかの人に物件を取られる可能性が低い

非公開物件はネットに掲載されていないため、1月～3月の繁忙期でも他人に物件を取られにくいです。

賃貸物件は基本的に早いもの勝ちです。最初に申し込んだ「1番手」の人には、優先的に契約できる権利が与えられます。

ほかの人に物件を知られていないなら、1番手で物件を申し込みやすいです。

▶不動産業界の番手に関する解説はこちら

③好条件の掘り出し物件に出会いやすい

非公開物件も含めて探せば、好条件の掘り出し物件を見つけられる可能性があります。新築や築浅物件、デザイナーズマンションなどです。

不動産屋で相談すれば、ネットに掲載される前の物件を紹介してもらえる場合があります。より多くの候補からお部屋を探せます。

④周辺の相場より安いお部屋が見つかりやすい

非公開物件のなかには、周辺相場より安い物件も含まれています。公開しない理由は入居者によるトラブルを防ぐためです。

格安なお部屋ほど、低所得者や人柄で他物件の審査に落ちた人などが集まりやすいです。建物内の治安を守るため、あえてポータルサイトへ掲載しない大家さんもいます。

非公開物件を探すときの注意点

非公開物件のメリットは多いですが、落とし穴もあります。以降では、未公開物件を探す際の注意点を解説します。

すべてが優良物件とは限らない

非公開物件がすべて優良とは限りません。ただ一般公開されていないだけだからです。

好条件なお部屋だと、家賃や礼金が高く設定されている場合があります。事故物件で積極的に募集していないケースも存在します。

「非公開＝良い物件」と認識せず、気になった物件があれば必ず現地を確認しましょう。

入居可能日が決まってない物件がある

入居可能日が未定の未公開物件もあります。募集に必要な情報が足りず、ネットで大々的に掲載できないため、非公開になっているパターンです。

未公開になる理由はほかにもあります。前入居者の具体的な退去日が決まっていない、大家さんが長期休暇を取っているなどです。

建設中だと物件情報が変わりやすい

建設予定や建設途中の物件だと、物件情報が変わりやすいです。工事が進むほど、大家さん側で何かしらの微調整が入るからです。

家賃や管理費、室内設備などの内容が変化しやすいです。物件の詳細が確定していないため、ネットに掲載できていません。

非公開専門サイトはおとり物件が多い

非公開物件のみを掲載している物件検索サイトは、ユーザーを呼び込むための「おとり物件」が多く掲載されています。

おとり物件とは、申し込みや契約できない物件のことです。すでに契約済みのお部屋か、存在しない架空の物件がほとんどです。

非公開物件の数は全体の10～20%ほどしかありません。専門サイトとして運営するには物件数が限られます。

おとり物件に引っかかると、お部屋探しの時間を無駄にしてしまいます。非公開専門のサイトはおすすめしません。

まとめ：スーモに載ってない物件はある

スーモに載ってない物件は存在します。未公開物件は、不動産屋しか見れない有料データベースで探してもらうのがおすすめです。実際に来店して相談してみましょう。

また、お部屋探しアプリを使うのも手です。お部屋の選択肢が多いので、自分の好みのお部屋が見つかりやすいです。無料でダウンロードできるので、ぜひ一度使ってみましょう。

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