お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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事故物件の見分け方は?探し方や対処方法について解説

事故物件の見分け方は?のアイキャッチ

「事故物件の見分け方は?」
「探し方や対処方法は?」

新生活を想像しながら新しい物件を探すのはワクワクしますよね!家賃を抑えて趣味に使おう、将来のために貯金したいなどライフスタイルも考えられます。

しかし、安いお部屋は「事故物件」の可能性があるんです…。住んでから後悔する人も意外といます。

そこで当記事では、事故物件の見分け方、探し方や対処方法について解説していきます。

監修 阿部 陽一郎
不動産屋「家AGENT」
池袋店 店長

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

事故物件とは

一般的には「人が亡くなった物件」を指す

事故物件にあてはまるもの
  • ・自殺、殺人
  • ・火災での死亡事故
  • ・死後日数の経った孤独死
  • ・重大な事件、事故など

一般的には人が亡くなった物件=事故物件として扱います。

亡くなった人がいるお部屋に住みたい人は少数派です。大半の人が嫌がるので、不動産屋には「告知義務」が設けられています。

事故物件として扱われてから3年間は入居希望者への説明が必要です。

阿部さんのアイコン 阿部
孤独死が事故物件にあたるかどうかは、特殊清掃の有無が基準です。夏場なら3日、冬場なら1週間が清掃の目安です。

住みづらい物件も事故物件に含まれる

事故物件に含まれる例
  • ・虫が大量に出る
  • ・建物が傾いている
  • ・近くに火葬場がある

実は事故物件には明確な定義がありません。

人が亡くなった以外にも、住みづらい・ほとんどの人が嫌だと感じるような物件も「事故物件」に当てはまります。

事故物件は別の呼び方もある

  • ・心理的瑕疵物件
  • ・いわくつき物件
  • ・特定物件
  • ・特定募集物件

事故物件は「心理的瑕疵物件」「いわくつき物件」とも呼ばれています。賃貸の物件情報には「告知事項あり」と明記されている場合もあります。

国や都道府県が運営する公営住宅(団地)は「特定物件」「特定募集物件」と呼ばれます。

事故物件の4つの見分け方

  1. 家賃が周辺相場より低い
  2. マンション名の変更が行われた
  3. お部屋の一部がリフォームされている
  4. 事故物件サイトを活用する

①家賃が周辺相場より低い

事故物件の家賃は、周辺の家賃相場と比べて安く設定されているケースがあります。

孤独死・自然死の場合は90%、自殺の場合は70~80%、事件・殺人の場合は50%くらいの家賃設定が多いです。

具体的な金額については、後ほど実例で詳しく紹介します。

②マンション名の変更が行われた

殺人事件や死亡事故が起こった物件は、マンション名を変更しているケースがあります。ネット検索で物件名が引っかからないようにするためです。

同様の理由で、マンションの外壁を塗り変えているケースもあります。

グーグルマップで調べると、過去の物件名で登録されていたり、昔の外壁の写真が出てくることもあります。気になったら調べましょう。

③お部屋の一部がリフォームされている

事故物件はお部屋の一部がリフォームされていることがあります。理由は、人が亡くなった際に床やお風呂場が汚れることがあるからです。

内見時に不自然な部分があれば、必ず不動産屋に質問しましょう。

④事故物件サイトを活用する

事故物件を専門に取り扱っているサイトを活用しましょう。代表的なのは、大島てる氏の「事故物件公示サイト」です。

独自の調査や情報提供をもとに、事故物件の住所・部屋番号・死因が掲載されています。

注意点としては、サイトの利用は自己責任でおこなう必要があることです。

投稿の信憑性を高めるためには、自身で実際に不動産屋へ確認することが必要です。

事故物件は告知義務がある

3年間の告知義務が設定されている

国土交通省が2021年10月に制定した宅建建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると、3年間が事故物件に対する告知義務とされています。

ただし、ガイドラインに法的な拘束力はありません。不動産屋が告知をおこなうかどうかは、個々の判断に委ねられています。

たとえば、前入居者が2年契約を満了した場合は、以降の入居者に告知がされないケースもあります。

自然死の場合は告知義務がない

先程の国土交通省のガイドラインでは、自然死に関する告知義務はないとされています。

理由は、統計では自宅内での死亡原因のうち、90%以上が「自然死」だからです。一般的な死因は事故物件として扱われません。

告知しないと裁判になるケースがある

事故物件は「心理的瑕疵」にあたるという考えから、事故物件であることを貸主に告知しなかった場合、不告知(告知義務違反)として裁判になるケースが多くあります。

心理的瑕疵とは、不動産の取引において、借主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらを指します。

「近くに暴力団事務所がある」「虫が大量に出る」「近くに墓地がある」などが該当します。

ただし、告知されるかどうかは業者次第になっているのが現状です。

住みたくないなら事前に確認すべき

絶対に事故物件に住みたくない場合は、不動産屋へ「過去に事件や事故はありましたか?」と聞いてみましょう。

不動産屋は管理会社に確認の上、高確率で結果を教えてくれます。知っている情報を故意に隠した場合、宅建業法で違法となるためです。

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事故物件だと気づいたときの対処法

不動産屋にすぐ問い合わせをする

どんなに気をつけていても、入居後に事故物件だと気づくケースがあります。気づいた時点で不動産屋に問い合わせましょう。

「事故物件だと分かっていれば申し込みしなかった」ということが認められれば、契約の解除や、損害賠償の請求が可能です。

入居後に気づいても対応してくれない場合がある

すぐに問い合わせした場合でも、期間が経っている・前入居者は気にしていなかったなどでうやむやにされるケースがあります。

泣き寝入りするしかないので、入居前の事前確認を入念におこないましょう。

たとえ勝てる裁判でも、時間や費用が費やされるなど面倒が生じます。

家賃を抑えるのが最重要なら住んでも良い

家賃を大幅に抑えられる

事故物件に住む最大のメリットは、家賃の安さです。

同じ間取りの場合、周辺の相場と比べて1~3割安く住めるケースが多いです。

座間市の大量殺人が起きたアパートでは、事件後の家賃が11,000円になっています。事件前には22,000円だったので、5割安くなりました。

ただし、駅近・築浅などの人気物件は、割り引かれないケースもあります。

普通の物件と事故物件の家賃を比較

普通の物件の家賃 事故物件の家賃
事故物件ではない物件の家賃情報 事故物件の家賃情報

suumoで事故物件を調査した上で、一般的なお部屋と比較してみました。

調査したエリアでの家賃相場は7万円ほどで、普通の物件は相応の家賃でした。一方で事故物件は4.9万円と、2万円ほど安くなっています。

極端に家賃が安い物件は、事故物件の可能性があるので注意しましょう。

事故物件に住む4つのデメリット

  1. 臭いが残るケースがある
  2. ネット上に住所が公開されてしまうことがある
  3. 霊感のある人は注意
  4. 賃貸物件の数が少なく探しづらい

①臭いが残るケースがある

事故物件の多くは、お部屋の中で人が亡くなっています。

お部屋のクリーニングのため特殊清掃をおこなうケースが大半ですが、場合によっては臭いが残ることもあります。特に、臭いに敏感な人は注意が必要です。

②ネット上に住所が公開されてしまうことがある

事故物件の中には、事故専門サイトや、グーグルマップに住所が公開されてしまうことがあります。

住所が公開されることで、思わぬトラブルに見舞われる可能性もあります。

③霊感のある人は注意

事故物件では、心霊現象が起こる可能性があります。

全く気にならない人には関係ありませんが、霊感の強い人は避けたほうが無難です。

④賃貸物件の数が少なく狙って探しづらい

関東の物件数全体 告知事項ありの物件
435,420件 2,851件

suumo関東版の事故物件(告知事項あり)を調べたところ、全体の1%に満たないことが分かりました。

数が少ないため、理想の物件に巡り合う可能性が大幅に下がることを覚悟しましょう。

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事故物件に住んだ人の体験談

twitter上で調べたところ、家賃が安くなり、メリットを感じている人がいます。一方で、匂いや心霊現象で不快な体験した方もいます。

快適に暮らしたい人や不快な思いをしたくない人は、一般的な賃貸物件を選びましょう。

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