お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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個人事業主・自営業が賃貸審査に通る方法5選!住居用で契約できるケースも解説

個人事業主のイメージイラスト

個人事業主だと賃貸審査は難しい?
住居用の物件は借りられない?

個人事業主や自営業でも賃貸は契約できます!弊社「家AGENT」でも審査に通過できたフリーランスは多いです。

ただし、物件の借り方は事前に知っておくべきです。事業内容によっては、一般的な賃貸物件を借りられないからです。

そこで当記事では、個人事業主が賃貸審査に通過するコツや、お部屋を借りるときの注意点について解説します。賃貸以外で開業する方法もまとめているので、ぜひ参考にしてください。

監修 豊田 明
不動産屋「家AGENT」の営業マン
宅地建物取引士

賃貸の仲介会社「家AGENT」の現役の営業マン。宅地建物取引士の資格を取得している。営業マンとしての経験と専門知識を活かして、お部屋探しや入居審査についての不安や疑問を解決しています。

個人事業主が賃貸を借りるときは契約方法を確認すべき

賃貸は住居用と事業用で契約方法が異なる

住居用 ・住むためだけに借りるお部屋
・個人契約として進める
事業用 事業目的で使うお部屋
個人事業用契約として進める

個人事業主が賃貸を借りるとき、住居用(居住用)か事業用どちらで契約するか決める必要があります。

住居用は、住むためだけにお部屋を借りる場合の契約方法です。本人が契約者になる個人契約で進めます。

事業用は、お部屋を事業目的で使う場合の契約方法です。居住用と同様に本人で契約するので「事業用個人契約」と呼ばれています。

物件を会社のオフィスや店舗として使う場合は「事業用」として契約する必要があります。

「自宅兼事務所」として借りられる物件は少ない

全体の物件数 事務所利用可 割合
1LDK 13,287件 760件 5.7%
2LDK 4,020件 254件 6.3%

※2022年12月2日時点

住居用で募集されている物件のうち、自宅兼事務所として使える物件は非常に少ないです。都内23区内で見ると全体の約5%しかありません。

図面などに「SOHO利用可」と書いてある物件は、自宅兼事務所として借りられます。ただし、仕事内容によっては「事業用」として借りる必要があります。

お部屋を事務所にしないなら住居用で問題ない

お部屋に事務所を置かないなら住居用の物件で問題ありません。「不特定多数の出入りがない」「自宅のPCだけで仕事をする」という人などです。

一般的な個人契約で進められるので、選べる物件数は豊富です。

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個人事業主の賃貸審査は難易度が高い

個人事業主の審査が通りにくい理由
  • ・収入が不安定と扱われやすい
  • ・必要書類が多い
  • ・連帯保証人がほぼ必須
  • ・セキュリティ面に問題が出る
  • ・大家さんの税金額が増える
  • ・様々な法律に引っかかる可能性がある
  • ・退去費用トラブルを心配される

収入が不安定と判断されやすい

基本的に個人事業主の入居審査は厳しめです。毎月の売上に波があり、収入が不安定だと判断されやすいからです。

入居審査では家賃の支払い能力を重視します。個人事業主は所得以外に、事業の規模や事業歴なども含めて支払い能力をチェックされます。

高収入でも、社会的な信用度はやや低いです。事業用の借り入れなど、返済中のものがあるとより厳しく審査されます。

必要書類が多い

一般的な正社員 個人事業主
・本人確認書類
・昨年度の源泉徴収票
・現住所の住民票
・印鑑登録証明書
・印鑑(認印か実印)
・通帳と銀行印
・本人確認書類
・3期分の確定申告書
・昨年度の課税証明書
・預金通帳の写し
・事業内容が分かるもの
・現住所の住民票
・印鑑登録証明書
・印鑑(認印か実印)
・通帳と銀行印

審査~契約までに必要な書類や持ち物をまとめました。一般的な正社員と比べて、個人事業主は必要書類が多いです。特に収入証明書は2、3種類出さなければいけません。

正社員なら源泉徴収票か給与明細で済みます。個人事業主は、3期分の確定申告書や課税証明書、預金通帳の写しなどが必要です。

経理関係を第三者に委託していると、すぐ用意できないケースが多いです。書類集めに時間がかかり、不動産屋に迷惑をかけやすいです。

連帯保証人がほぼ必須

連帯保証人とは、家賃滞納が発生したとき代わりに払ってもらう人のことです。会社勤めなら、連帯保証人の役割をしてくれる「保証会社」の審査に通ればお部屋を借りられます。

個人事業主だと、収入の不安定さから保証会社の審査に落ちやすいです。両親や兄弟といった、2~3親等以内の親族に連帯保証人を頼まなければいけません。

▶連帯保証人を頼める条件はこちら

連帯保証人の必要書類もある

  • ・本人確認書類のコピー
  • ・実印
  • ・印鑑登録証明書
  • ・収入証明書のコピー など

連帯保証人に用意してもらう書類や持ち物をまとめました。契約書には実印で署名捺印してもらうので、印鑑登録証明書が必須です。

遠方に住んでいるなら郵送対応が可能です。必要書類は事前に伝えておいてください。

セキュリティ面に問題が出る

個人事業主の申し込みを受けた大家さんは、物件内のセキュリティ面を心配します。「入居者以外の人物が出入りするのでは」と考えるからです。

お部屋を仕事で使う場合、来客の有無や頻度を具体的に説明しなければいけません。人の出入りがある事業内容ほど審査は厳しいです。

大家さんの税金額が増える

「住居用」の物件なら、大家さんは固定資産税などの優遇措置を受けられます。家賃収入については消費税を免除されます。

しかし「事業用」で契約すると優遇を受けられず、税負担が増えてしまいます。大家さんの家賃収入が1,000万円を超えたら、消費税も払う必要が出てきます。

豊田さんのアイコン 豊田
「SOHO可」「事務所利用可」の物件が少ないのは、大家さんの税負担が増えることが影響しています。

様々な法律に引っかかる可能性がある

事業用で契約したときに問題が出る法律
  • ・建築基準法
  • ・消防法 など

建築基準法では「用途地域」が定められていて、エリアごとにおこなっても良い事業内容が決まっています。

お部屋を店舗や事務所として使う場合、用途地域のルールに違反する可能性があります。

また、消防法で定められているルールは、住居用よりも事業用のほうが厳しいです。条件をクリアするには、防火管理者を置いたり消防計画を作成する手間がかかります。

退去費用トラブルを心配される

お部屋を事務所として使いたい入居者がいたとき、大家さんは退去費用トラブルを心配します。修繕費が高額になって、入居者と揉めやすいからです。

入居者は、退去時にお部屋を元通りにする義務(原状回復義務)があります。内装や設備を変更するとき、原状回復にかかる費用はすべて入居者負担です。

そもそも室内を改装したい場合、事前に大家さんの許可が必要です。工事内容によっては、お断りされるケースもあります。

個人事業主で賃貸審査に落ちる人は?

個人事業主で審査に落ちる人の特徴

  • ・事業を始めて間もない
  • ・保証会社が利用できない
  • ・節税対策で収入証明書の金額が低い
  • ・確定申告していない

事業歴が1年経っていない個人事業主は、収入の安定性を判断できないため審査に不利です。

保証会社を利用できない人は、申し込み自体できない可能性が高いです。ほとんどの大家さんが「保証会社必須」という条件で、物件を募集しているからです。

紹介した通り、入居審査では所得から家賃の支払い能力をチェックされます。節税対策のために、所得を少なく申告している人は審査に落ちやすいです。

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そもそも確定申告をしていない個人事業主はお部屋を借りられません。脱税の可能性が考えられるからです。

個人事業主のお部屋探しならプロの不動産屋に相談する

個人事業主やフリーランスで物件を借りるなら、不動産屋にサポートしてもらう方法が手っ取り早いです。入居審査に関する不安や、契約に関する疑問をすぐに解消してくれます。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、経験豊富なスタッフが多数在籍しており、個人事業主でも審査に通してきた実績があります。

LINEやチャットから「事務所利用しないのになかなか審査に通らない」「自営業でも借りられる物件は?」など、アレコレ相談できます。

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個人事業主が賃貸審査に通る5つのコツ

  1. 家賃を可能な限り抑える
  2. 個人事業を始めて2年目以降に引っ越す
  3. 預貯金の残高を示す
  4. 事務所やSOHO利用可の物件を選ぶ
  5. 審査が甘い保証会社の物件に絞る

①家賃を可能な限り抑える

年間所得の理想 月の所得の理想
家賃5万円 240~300万円 20~25万円
家賃6万円 288~360万円 24~30万円
家賃7万円 336~420万円 28~35万円
家賃8万円 384~480万円 32~40万円
家賃9万円 432~540万円 36~45万円
家賃10万円 480~600万円 40~50万円
家賃11万円 528~660万円 44~55万円
家賃12万円 576~720万円 48~60万円

個人事業主で審査するとき、家賃は「所得の20~25%」まで抑えてください。家賃に対して表の金額以上の所得があれば、支払い能力を認められやすいです。

家賃の一部を経費計上する場合でも、目安は変えないほうが良いです。あくまでも収入証明書の金額を見て、家賃が払えるかどうかチェックされるからです。

個人事業主は経費や個人事業税など差し引く費用が多いので、可能な限り家賃を抑えて探すべきです。

②個人事業を始めて2年目以降に引っ越す

個人事業を始めて2年目以降だと審査の通過率が上がります。事業が軌道に乗っている状況を示せるからです。3年以上の実績があるとさらに有利です。

お部屋ごとに大家さんが異なるため、事業歴が浅くても審査を受け付けてもらえる可能性はあります。2年未満の個人事業主は、1度不動産屋に相談してみてください。

③預貯金の残高を示す

審査に通る預金残高の目安
家賃5万円 約120万円
家賃6万円 約144万円
家賃7万円 約168万円
家賃8万円 約192万円
家賃9万円 約216万円
家賃10万円 約240万円
家賃11万円 約264万円
家賃12万円 約288万円

お部屋によっては、預金残高で審査する「残高審査」が可能です。目安として家賃2年分の貯金があるなら、職業を問わずお部屋を借りる手段があります。

通常の審査で借りられるお部屋が見つからない人は、残高審査に対応した物件を紹介してもらってください。

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預金残高を見せれば、支払い能力のプラス材料として有利に働く場合もあります。貯金がある人は所得とあわせて伝えておきましょう。

④事務所やSOHO利用可の物件を選ぶ

収入面に問題がなければ、事務所やSOHO利用可の物件を選ぶのがもっともスムーズです。

自宅兼事務所の賃貸物件を借りるコツは、大家さんの不安材料を事前に解決することです。「自分以外の出入りは少ない」「外部向けの住所にしない」などと伝えましょう。

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大家さんが安心できる情報があれば、不動産屋に詳しく伝えてください。「賃貸の住所は事業には使わない」「家では簡単な事務作業のみ」など具体的な内容が良いです。

⑤審査が甘い保証会社の物件に絞る

個人事業主におすすめの保証会社
  • ・フォーシーズ株式会社
  • ・日本セーフティー株式会社
  • ・株式会社Casa(カーサ)
  • ・日本賃貸保証株式会社(JID)
  • ・株式会社フェアー信用保証
  • ・株式会社ラクーンレント
  • ・ハウスリーブ株式会社
  • ・株式会社前田(エムぞう君)
  • ・プラザ賃貸管理保証株式会社
  • ・株式会社ダ カーポ
  • ・株式会社オーロラ
  • ・株式会社CAPCO AGENCY(れんぽっぽ)

個人事業主なら、保証会社の難易度が低いところで審査しましょう。フォーシーズを始めとした「独立系」の保証会社がおすすめです。

借金歴などの信用情報や、他社での滞納歴を調査されないので、個人信用情報に傷がある人でも使いやすいです。

お部屋の使い方について許可がもらえている状態で、保証会社の審査に通過できればほぼ貸してもらえます。審査がゆるい保証会社ランキングは、次の記事で解説しています。

▶審査がゆるい保証会社ランキングはこちら

個人自営業が賃貸を借りるときの注意点

  • ・社名を表示するときは事前に許可をもらう
  • ・事業によってはSOHO可でも断られる場合がある
  • ・住居用の物件なら事業をおこなわない

社名を表示するときは事前に許可をもらう

大家さんの許可が必要な例
  • ・集合ポストなどに屋号や社名を表示する
  • ・開業届の住所にする
  • ・事務所として商業登記する

個人事業主であれば、申し込み段階で確認すべき項目がいくつかあります。建物内に屋号を表示させたいときや、開業届に物件住所を記載したい場合です。

大家さんの許可が出ないと、そもそも申し込みを受け付けてもらえません。商業登記したい人は、最初から「事業用」物件を探したほうが手っ取り早いです。

事業によってはSOHO可でも断られる場合がある

募集図面に「SOHO可」と書かれていても、事業内容によっては入居を断られるケースがあります。不特定多数の人物が出入りするような事業はNGです。

SOHO可とはいえ、物件は住居用として契約します。事業メインで使う場合は大家さんの許可が下りないので注意です。

住居用の物件なら事業をおこなわない

大家さんから許可を得て住居用物件を契約するなら、お部屋で事業をおこなわないよう徹底してください。勝手に事務所や店舗として使うと契約違反に該当します。

強制退去させられる恐れがありますし、違約金が最大6ヶ月かかる物件も存在します。決められたルール内で生活してください。

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契約書には「禁止又は制限される行為」や、お部屋の使い方に関する「特約」が明記されています。

個人事業主が賃貸以外で開業する方法3選

  1. バーチャルオフィスを借りる
  2. レンタルオフィスを借りる
  3. シェアオフィスを借りる

バーチャルオフィスを借りる

バーチャルオフィスは、事業に必要な住所を貸し出しています。賃貸物件ではほぼ不可能な法人登記ができるようになります。

なかには会議室のレンタルができる会社もあり、在宅での仕事でも安心して続けられます。

都内で利用するとき、料金は月額で1~5千円です。青山や六本木など、見栄えの良い住所ほど料金は高いです。

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郵便物を預かってもらったり、固定電話の番号も借りられます。

レンタルオフィスを借りる

レンタルオフィスで使える設備
  • ・デスク
  • ・チェア
  • ・キャビネット
  • ・インターネット回線 など

レンタルオフィスとは、業務に必要なスペースや諸設備を借りられるオフィスです。デスクや通信関係の環境が整っているので、本格的な事務所を借りなくても事業が始められます。

自宅兼事務所が借りられなかった人や、自分専用の個室が必要な人におすすめの方法です。

都内だと料金は月額3~5万円です。個室の広さやエリア、付随したサービスに応じて料金が変動しやすいです。

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レンタルオフィスでは法人登記できないところが多いです。利用できる事業内容なのか、あわせて確認したほうが良いです。

シェアオフィスを借りる

シェアオフィスとは、1つのオフィスを複数の企業や個人で共有するオフィスです。コワーキングスペースとも呼ばれています。

「仕事ができるスペースはほしいが個室まではいらない」という人に向いています。

都内で探すと、料金は月額1~3万円ほどです。レンタルオフィスと同様、住所利用や法人登記ができないことが多いので注意です。

個人事業主が賃貸を借りるときのよくある質問

個人事業主と自営業の違いは?

大きな違いはありません。

個人事業主 税務上の区分のこと
自営業 自ら独立して個人で事業を営む働き方

どちらも「会社に属さず独立して自分で事業を営む人」のことです。

「個人事業主」という言葉は、税務署などの書類上でよく使われています。「自営業」は働き方そのものを指しています。

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個人事業主でも住居用の賃貸に住める?

住めます。

お部屋に事務所を置かないなら住居用の物件で問題ありません。「不特定多数の出入りがない」「自宅のPCだけで仕事をする」という人などです。

物件を事務所や店舗として使う場合は「事業用」で契約します。住居用のお部屋は借りられないことが多いです。

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個人事業主1年目だと賃貸契約できない?

契約できない可能性が高いです。

1年目だと収入の安定性を判断できず、審査に落ちやすいです。個人事業主の場合、基本的に3期分の所得で安定性を確認します。

物件によっては、2年間の所得で見てくれるところもあります。

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赤字の個人事業主は賃貸審査できない?

直近の3期のうち、赤字が1期だけなら審査してもらえる可能性があります。

家賃の支払い能力を判断するとき、個人事業主は3期分の所得を平均した金額で審査されます。

赤字が1期だけなら、平均すれば黒字になる可能性があります。物件数は多くないですが、審査を受け付けてくれるところはあります。

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個人事業主の賃貸契約の必要書類は?

契約者と連帯保証人の必要書類は次の通りです。

契約者の必要書類や持ち物
  • ・本人確認書類
  • ・3期分の確定申告書
  • ・昨年度の課税証明書
  • ・預金通帳の写し
  • ・事業内容が分かるもの
  • ・現住所の住民票
  • ・印鑑登録証明書
  • ・印鑑(認印か実印)
  • ・通帳と銀行印
連帯保証人の必要書類や持ち物
  • ・本人確認書類のコピー
  • ・実印
  • ・印鑑登録証明書
  • ・収入証明書のコピー など

一般的な正社員と比べて、個人事業主の必要書類は多いです。特に収入を証明する書類を複数用意しなければいけません。

保証会社の審査に通らない場合、連帯保証人を付けます。保証人の必要書類も平行して準備しておきます。

▲よくある質問に戻る

個人事業主が審査に落ちた際の対処法は?

「代理契約」で進める方法もあります。

代理契約とは、入居者ではない人に契約してもらう方法です。連帯保証人を付けてもダメなら、他人の名義で物件を借りるのも手です。

代わりに契約してもらえるのは、2~3親等以内の親族です。家賃の36倍以上の収入がある人が好ましいです。

代理契約のやり方はこちらの記事で解説しています。なかなか審査に通らない人はぜひ参考にしてください。

▲よくある質問に戻る

個人事業主は借りている賃貸の住所で開業届を出しても良い?

事前に大家さんの許可が必要です。

大家さんが住居用でお部屋を貸していたら許可が下りにくいです。住むためだけの目的でお部屋を貸したいからです。

借りた賃貸で開業届を出したいなら「事業用」で募集されている物件を探してください。

▲よくある質問に戻る

個人事業主が借りた賃貸の家賃は経費として計上できる?

事業用として借りているなら全額計上できます。

自宅兼事務所なら、事業のために使っているスペース分の家賃を計上できます。

家賃10万円のお部屋で、専有面積50㎡のうち25㎡を仕事用で使っているなら、計上できる家賃は5万円です。

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