「個人事業主で賃貸審査に通るコツは？」
「事業用として賃貸契約できる？」

個人事業主や自営業でも、賃貸のお部屋を借りられます。しかし、個人事業主の賃貸審査は会社員より厳しいです。提出書類が多くて、途中であきらめてしまったなんて声も…。

そこで当記事では、個人事業主が賃貸契約する方法を解説しています。審査に通りやすい所得の目安や、借りる時の注意点もまとめています。ぜひ参考にしてください。

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個人事業主が賃貸契約する方法は2種類

個人契約	・居住用として借りる ・お部屋は住むためだけに使う
個人事業契約	・事業用として借りる ・お部屋は事務所やオフィスとして使う

居住用として借りるなら「個人契約」

個人契約は、居住することを目的とした契約方法です。法人名義ではなく、個人名義で契約を結びます。

居住を目的に借りるので、契約したお部屋で利益を生み出す行為ができません。PCでの軽い作業は可能ですが、不特定多数の人を入室させられません。

事業用として借りるなら「個人事業契約」

個人事業契約は、個人の名義で事業用としてお部屋を借りる契約方法です。事業をする目的でお部屋を借りるので、利益を上げられます。

事業用だと、不特定多数の人の出入りが可能です。居住用とは違い、家賃に消費税がかかったり、敷金礼金とは別に保証金がかかるケースが多いです。

自宅兼任の職場として借りるなら「SOHO」

自宅兼事務所で借りたいなら「SOHO」として借りると良いです。SOHOとはパソコンなどの情報通信機器を利用して、小さいオフィスや自宅で事業をおこなうことを言います。

契約形態が居住用なので、看板やポストに店名の表示ができません。商業登記ができない契約形態なので、古物商などの免許の取得ができないです。

なぜ個人事業主は賃貸物件が借りにくいの？

入居審査に通りにくい

個人事業主は、入居審査に通りにくいです。大家さんや保証会社から、会社員と比べて収入が安定していないと判断されるからです。

収入の証明には、前年度分の確定申告書を提出します。税金対策で収入を低く申請している人が多いイメージもあって、大家さんからの印象が良くないケースが多いです

準備する必要書類が多く手間

個人契約	個人事業契約
・本人確認書類 ・3期分の確定申告書 ・現住所の住民票 ・印鑑(認印か実印)	・本人確認書類 ・3期分の確定申告書 ・昨年度の課税証明書 ・事業内容が分かるもの ・事業計画書 ・現住所の住民票 ・印鑑登録証明書 ・印鑑(認印か実印)

個人事業主が賃貸を借りにくい原因の1つが、準備する書類が多く手間という点があります。書類の数を比べると、個人契約の時より必要書類が倍になります。

個人事業契約だと、事業内容を確認するために事業計画書の提出が必要です。申込者が制作する資料で、事業が安定していて収入がとぎれないことを証明します。

大家さんの税金負担が増えるので嫌がられる

	税金の優遇措置
個人契約(居住用)	非課税
個人事業契約(事業用)	課税対象

個人事業主が賃貸を借りにくい理由として、大家さんの税負担が増える点も挙げられます。事業用で貸すと払う所得税が増えるので、入居を嫌がられるケースが多いからです。

大家さんは家賃収入が年間1,000万円を超えると、消費税を納付しなければいけません。固定資産税の負担も増えるので、節税したい大家さんの場合は審査に落ちやすくなります。

入居トラブルや法律違反を不安視される

個人事業主が賃貸物件を借りにくいのは、トラブルや法律違反を不安視されるからです。不特定多数の人間に出入りされると、セキュリティが甘くなるからです。

そもそも居住用で建てられた物件で事業をおこなうと、建築基準法に違反する恐れがあります。居住用と事業用とでは、それぞれ建築基準が異なるからです。

個人事業主が賃貸の審査に通過する収入目安

一般的には家賃の36倍以上の収入が必要

入居審査に通る収入の目安表
家賃	収入
6万円	216万円以上
7万円	252万円以上
8万円	288万円以上
9万円	324万円以上
10万円	360万円以上
11万円	396万円以上
12万円	432万円以上
13万円	468万円以上

一般的な入居審査の基準は、家賃の36倍以上の収入が必要です。多くの不動産屋や保証会社が同じ基準で、入居の可否を決定しています。

個人事業主は所得の20～25%が家賃目安

年間の所得	家賃目安
200万円	約41,500円
300万円	約62,500円
400万円	約83,000円
500万円	約104,000円

個人事業主が賃貸の審査に通過するには、所得の20～25%の家賃にしてください。所得とは、収入から必要経費を差し引いた額のことを言います。

家賃の金額を抑えると、入居審査で有利になります。個人事業を始めて間もない人は、できるだけ安い家賃のお部屋に住む方が良いです。

個人事業主が賃貸審査に通る7つのコツ

税金対策で収入を低く見せない

個人事業主が審査に通るには、税金対策で収入を低く見せないようにしてください。収入面を審査する時に、経費などを差し引いた所得金額を見るからです。

所得を少なく申告していている人は、気を付けてください。毎月払える家賃帯でも、所得額に見合わない場合は審査に落ちます。

収入証明書を不備なく用意する

個人事業主が審査に通過したいなら、収入証明書は不備なく用意してください。書類提出が早いと大家さんの印象が良くなって、審査に通りやすいからです。

課税・納税証明書は自治体に発行を依頼します。マイナンバーカードがあれば、コンビニ等で発行できるケースもあります。

収入のある連帯保証人を立てる

個人事業主が審査に通るには、収入のある連帯保証人を立ててください。家賃滞納リスクが下げられるので、審査に通りやすいです。

連帯保証人も契約者と同様に、家賃の36倍以上の収入が必要です。大家さんによっては、保証人の年齢が65歳未満と決められるケースもあります。

十分な貯金があれば残高審査を受ける

	審査に通る預金残高の目安
家賃5万円	約120万円
家賃6万円	約144万円
家賃7万円	約168万円
家賃8万円	約192万円
家賃9万円	約216万円
家賃10万円	約240万円
家賃11万円	約264万円
家賃12万円	約288万円

個人事業主が審査通過する方法として、預金残高で審査をする「残高審査」を受けるのもアリです。家賃2年分の貯蓄があれば、審査通過の可能性が高いです。

残高審査が受けられるお部屋なら、家賃の前払いができるケースがあります。なかでも「定期借家」の場合は、家賃前払いだと審査がないので個人事業主でも借りやすいです。

審査が甘い保証会社の物件に絞る

個人事業主で審査を通す時は、審査の甘い保証会社の物件に絞ると良いです。保証会社ごとに審査の難易度が違うからです。

おすすめの保証会社を表にまとめました。「独立系」の保証会社なら、独自に基準で審査をしているので比較的通りやすいです。

不特定多数の出入りがなければアピールする

不特定多数の出入りがない事業内容なら、申し込み時点でアピールしてください。セキュリティ面での不安が減って、審査に通過しやすくなります。

伝える相手は、やり取りしている不動産屋で大丈夫です。客先とは、オンラインや電話などでやり取りすると説明してください。

言葉遣いや身なりに気を付ける

審査通過率を上げたいなら、言葉遣いや身なりに気を付けてください。入居後にトラブルを起こしそうと思われると、審査に落ちてしまうからです。

落ち着いたオフィスカジュアルのような服装なら、印象が良いです。高圧的な態度や派手な服装は、審査に不利なので避けてください。

個人事業主が賃貸を借りるときの4つの注意点

条件を事務所利用可やSOHO可に絞る

個人事業主が賃貸を借りる時は、事務所利用可やSOHO可の条件に絞って探してください。契約後に事務所利用できない物件と発覚した場合、強制退去になることもあります。

基本的に居住用で募集されている賃貸は、事業用で借りられません。大家さんが負担する税金も大幅に変わるので、交渉したとしてもほとんど断られます。

SOHO可でも事業内容によっては断られる

SOHO可の物件でも、事業内容によって断られるので注意してください。SOHOでも居住用物件での契約なので、大家さんにより設けているルールが違うからです。

「不特定多数の人物が出入りするならNG」「騒音やニオイが発生するならNG」などルールは様々です。申し込みの際は、あらかじめ事業内容を説明しておいてください。

登記に関することは事前に確認する

個人事業主であれば、登記等に関することをお部屋探しの段階で確認します。基本的に事業用の契約でなければ、商業登記ができません。

建物内に屋号を表示させたいときや、開業届に物件住所を記載したいときも同様です。陶器が必要な事業の場合は、事務所利用可の物件を探してください。

建築基準法や消防法をクリアしているか確認する

個人事業主が賃貸を借りる時は、建築基準法や消防法をクリアしている物件か確認してください。居住用として建てられていると、法律の基準を満たしていない可能性があるからです。

建築基準法では、物件が建っている場所が重要です。繁華街や駅前などであれば問題ないですが、住宅街の場合は建築基準法に抵触するケースもあります。

賃貸物件を事業所にできない場合の対処方法

レンタルオフィスを借りる

レンタルオフィスとは、業務に必要なスペースや諸設備を借りられる施設です。通信環境も整っているので、本格的な事務所を借りなくても事業が始められます。

東京23区内だと利用料金は月額3～5万円です。個室の広さやエリア、付随したサービスに応じて料金が変動します。

シェアオフィスを利用する

シェアオフィスとは、1つのオフィスを複数の企業や個人で共有するオフィスです。コワーキングスペースとも呼ばれています。

東京23区内だと、料金は月額1～3万円ほどです。レンタルオフィスと同様、法人登記や住所利用ができないところが目立ちます。

バーチャルオフィスを活用する

バーチャルオフィスは、事業に必要な住所を貸し出しています。賃貸物件では難しい法人登記や住所利用が可能です。

東京23区内で料金は月額で1～5千円です。オプションサービスとして、好立地なビルの会議室を借りられるところもあります。

個人事業主が賃貸を借りる際によくある質問

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