「個人事業主は入居審査に通りにくい？」
「自宅で働く自営業でも賃貸を借りれる？」

個人事業主(フリーランス)や自営業でも、賃貸物件を借りられます！弊社「家AGENT」でも、実際に多くの人が審査に通過しています。

しかし、会社員と比べると審査に落ちる確率が高いです。事務所と兼用の自宅だと借りれないことも多いです…

そこで当記事では、個人事業の人が審査で確認されるポイントや、お部屋を借りる7つのコツを解説しています。ぜひ参考にしてください。

個人事業主の入居審査の難易度【用途別】

名義	利用目的	難易度	重要ポイント
個人	居住用	通りやすい	・家賃の支払い能力
	自宅兼事務所	やや厳しい	・家賃の支払い能力 ・お部屋の使い方 ・住所の使い方
	事業用	厳しい	・家賃の支払い能力 ・お部屋の使い方
法人	居住用	やや厳しい	・会社の規模 ・経営状況 ・事業の内容 ・お部屋の使い方 ・住所の使い方
	自宅兼事務所	厳しい
	事業用	厳しい

自宅として借りるなら審査は通りやすい

住むための「居住用」の契約は、家賃の支払い能力を認めてもらえれば審査に通ります。

会社員は税込年収を見られますが、個人事業は売上から経費などを差し引いた「所得」で審査されます。節税のために経費を計上しすぎると審査で不利です。

チェックされる項目や通りやすくするコツは、後ほど詳しく解説します。

自宅兼事務所の場合はやや厳しい

家でも仕事をする「自宅兼事務所」の契約は、住むだけの自宅より審査が厳しいです。お部屋や住所の使い方を、大家さんに心配されやすいためです。

図面などで「SOHO向け」となっているときは、自宅兼事務所として借りられます。ただ、仕事の内容によっては「事業用」として借りる必要が生じます。

不特定多数の出入りがなくて騒音が発生しない仕事など、居住用と同じように借りれる場合もあります。

居住用と事業用では費用に差が出る

	居住用または 自宅兼事務所	事業用
家賃	非課税	課税
管理費(共益費)	非課税	課税
礼金	非課税	課税
敷金(保証金)	非課税	償却なら課税
仲介手数料	課税	課税

事業用の契約だと、居住用の契約なら非課税の項目にも消費税がかかります。毎月の家賃と管理費(共益費)の他に、礼金などの初期費用にも差が出ます。

敷金や保証金は退去時に返還されるなら非課税です。退去時に返還されない「償却」の場合、消費税がかかります。

事業用の契約や法人契約は厳しい

居住用物件は、本来は住む目的の入居者を募集しています。事務所(オフィス)や法人名義の契約など、ビジネスが関係する申し込みは厳しくチェックされます。

他の住人の迷惑にならないか、従業員や顧客の出入り、配達業者の行き来などの頻度も見られます。

使い方の他に、物件によっても契約の可否が変わります。目的に応じて、図面などで「事務所利用可」「法人契約可」となっているお部屋を選ぶ必要があります。

契約名義は審査と税金に影響する

法人化している自営業の人は、法人名義で契約したほうが審査に通りやすかったり、節税対策できるケースがあります。

審査の難易度は会社の規模や所得によって違います。節税は税理士に、お部屋選びは不動産屋に相談して、どの名義で借りるべきか判断してください。

居住用の物件には、法人契約ができない物件もあります。大家さんが、従業員の借り上げ社宅や、事業用としては使ってほしくないと考えている場合などです。

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個人事業主が審査に通りにくい理由

①収入が不安定と扱われやすい

会社員や公務員よりも、毎月の収入に波があると扱われやすいです。収入証明書を見せたり、資金状況を説明して、貸す側に安心してもらう必要があります。

高収入でも、社会的な信用度はやや低いです。事業用の借り入れを返済中だと、毎月の返済があるぶん厳しく審査されます。

大切なのは、厳しくチェックされる自覚をもっておくことです。不動産屋からの質問などに適当に対応すると、審査に落ちてしまいます。

開業してすぐは特に審査が不利

個人事業を始めて2年目までは審査に通るお部屋は少ないです。前年度の収入証明がなく、支払い能力を書類で示せないからです。

短期案件を単発で受けている人や、法人化したばかりの人も審査に通りにくいです。

②お部屋の使い方を心配される

「騒音が出る作業をするか」「名刺やホームページに住所を掲載しないか」など、不動産屋を通して大家さんや管理会社から質問されます。

お部屋によって、貸す側が「やってほしくないこと」は異なります。貸す側の疑問や不安を解消できれば審査に通過できます。

③防犯上の問題がある

人の出入りが増えると、セキュリティの低下や、他の住人からのクレームが予想されます。

お部屋を仕事でも使う場合、来客の有無や頻度の具体的な説明が必要です。人の出入りがあるほど審査は厳しくなります。

④大家さんの税金額が増える

貸す側に「事業用」の契約が必要と判断されると、入居を断られやすいです。大家さんの税金が増えて損をする場合があるためです。

「居住用」か「自宅兼事務所」なら、大家さんの払っている固定資産税などの税金に影響はありません。家賃などに消費税も不要で貸す側の手間が少ないです。

自宅兼事務所として借りれる場合でも「住所を登記しない」などのルールが定められます。外部から見て事務所だと、大家さんが脱税を疑われるおそれがあるためです。

⑤管理組合の規約や法律に引っかかる

希望の借り方が物件共通のルールに引っかかるなら、審査に通るのは難しいです。お部屋の大家さんだけでルールは変えられないためです。

事業用の契約が必要になると、建築基準法や消防法に引っかかる場合があります。建物の建てられるエリアや防災上の基準は、お部屋の利用目的でも変わります。

厳しく見られる理由は個人事業の内容の他に、物件によっても異なります。自分の事情に合うお部屋を紹介してもらいましょう。

個人事業主の審査には時間がかかりやすい

収入の裏付けになる資料を追加で求められたり、大家さんから管理組合の理事長に確認が必要になったりして、何かと時間がかかりやすいです。

即入居できる物件は、一般的に2週間ほどで引っ越しできます。しかし、個人事業の人は引っ越しの1～2ヶ月前には動き出すべきです。

審査に予想より時間がかかったり、お部屋の探し直しが必要になる場合があります。

▶入居審査に時間がかかりすぎる理由はこちら

個人事業主が審査で確認される項目

①家賃の支払い能力(収入面)

	年間所得の目安	月の所得の目安
家賃5万	約200万以上	約16.7万以上
家賃6万	約240万以上	約20.0万以上
家賃7万	約280万以上	約23.3万以上
家賃8万	約320万以上	約26.7万以上
家賃9万	約360万以上	約30.0万以上
家賃10万	約400万以上	約33.3万以上
家賃11万	約440万以上	約36.7万以上
家賃12万	約480万以上	約40.0万以上

「家賃の36倍の年収」があれば審査に通過できます。個人事業の場合は、表のように「所得の30%」を家賃の目安にしましょう。

「確定申告書の控え」や「納税証明書」でチェックされます。書類で表より所得が少ないと、審査に通りにくくなります。

法人契約では、決算書などで資本金や経営状況をチェックされます。お部屋によっては「資本金300万円以上」など申し込みの最低ラインが定められています。

所得を減らしたり赤字があると審査で不利

節税のため経費計上して所得を減らしていると、家賃の支払い能力を低く見られます。

所得証明の提出が2～3期分の場合、年によって差が大きいと「収入が不安定」と思われます。赤字があったり、2～3年を平均して所得が低いときも審査で不利です。

審査基準はお部屋によって異なるので、不利な状況の人ほど、審査に通りやすいお部屋を選ぶ必要があります。

②個人事業歴

個人事業歴は少なくとも2年あると選択肢が広げられます。直近の3期以上黒字なら、年数は問題にならないケースがほとんどです。

通帳で入金の流れを示したり、取引先の企業の情報などが豊富だと審査で有利です。安定性の裏付けになるからです。

会社員から独立した人は、前職と同じような仕事なら独立後の年数が短くても通る確率が上がります。

③業務内容や業種

お部屋や住所の使い方を、大家さんや管理会社に認めてもらう必要があります。

人の出入りが多い接客業や、ニオイや汚れが発生する飲食系・調香系などは、事務所利用可でも断られる可能性があります。

また、業種からも収入の安定性をチェックされます。法律関係など、資格が必要で独占業務のある仕事は審査で有利です。

オフィスの有無を見られる

申込書の勤め先住所などで、オフィスの有無を見られます。独立店舗やフランチャイズなど、家で仕事をしないとわかる仕事は、お部屋の使い方は心配されにくいです。

大家さんや管理会社が住所の使い方を心配している場合は、バーチャルオフィスなどを使う人も多いです。

▼居住用の賃貸で開業する方法まで移動する

④連帯保証人の有無

収入が安定した連帯保証人を立てられると、審査に通る確率が上がります。収入の基準は契約者と同じで、3親等以内の親族なら連帯保証人になれます。

連帯保証人の有無に関わらず、高確率で「家賃の保証会社」の利用を求められます。保証会社とは、連帯保証人の役割を引き受ける会社のことです。

利用する際は保証会社の審査があります。連帯保証人が立てられると、保証会社の審査に通りやすくなります。

⑤人柄や服装など

不動産屋に来店する際の身なりや、受け答えの印象も審査に関わります。不動産屋から大家さんに、どんな人かの報告が行くからです。

見た目や人柄は、入居後にトラブルを起こさない人物かの判断材料になります。

スーツで行く必要はありませんが、清潔感のある格好をしてください。また、会話が苦手だとしても、反応はしっかりするべきです。

⑥過去の滞納歴(信用情報)

過去に借金の返済や支払いの遅延があると、保証会社の審査でバレて落とされる可能性があります。他に借り入れがある場合も、審査は厳しく見られます。

「信販系」や「LICC系」と呼ばれる保証会社は、個人の信用情報を確認したり、他の保証会社と情報交換しています。

クレジットカードや分割払いの滞納歴があったり、銀行からの融資を受けている人は不動産屋に必ず伝えてください。通りにくいお部屋は避けて紹介してもらえます。

⑦犯罪歴やネットの情報

氏名や屋号・法人名をネット検索したときに、犯罪歴やネガティブな情報が出てくるときは要注意です。審査で見られていると考えたほうが良いです。

「入居後に問題を起こしそう」と思われると、家賃の支払い能力に関係なく審査に落とされてしまいます。

個人事業主が賃貸を借りる7つのコツ

①家賃を可能な限り抑える

	年間所得の理想	月の所得の理想
家賃5万	約240～300万以上	約20～25万以上
家賃6万	約288～360万以上	約24～30万以上
家賃7万	約336～420万以上	約28～35万以上
家賃8万	約384～480万以上	約32～40万以上
家賃9万	約432～540万以上	約36～45万以上
家賃10万	約480～600万以上	約40～50万以上
家賃11万	約528～660万以上	約44～55万以上
家賃12万	約576～720万以上	約48～60万以上

表は「所得の20～25%」で家賃を設定したものです。家賃に対して表の金額以上の所得があれば、支払い能力を心配されにくくできます。

家賃の一部を経費計上する場合でも、目安は変えないほうが良いです。審査する側は、あくまで書類上の金額で払えるかどうかを考えます。

個人事業主は経費や個人事業税など差し引くものが多いので、可能な限り家賃を抑えて探しましょう。

②個人事業を始めて2年目以降に引っ越す

事業が軌道に乗って所得が示せる2年目以降のほうが、スムーズにお部屋が探せます。1年目だとお部屋探しの選択肢が少ないです。

借りたいお部屋や事業の内容にもよるので、不動産屋に相談するタイミングは早いほうが良いです。

相談時点では希望を満たす引っ越しが難しくても、1～2年後に向けてどう動くべきかアドバイスがもらえます。

③預貯金の残高を示す

お部屋の家賃	審査に通る残高の目安
家賃5万	約120万
家賃6万	約144万
家賃7万	約168万
家賃8万	約192万
家賃9万	約216万
家賃10万	約240万
家賃11万	約264万
家賃12万	約288万

お部屋によっては預貯金の「残高審査」が可能です。表のように、目安として「家賃2年分」の貯金があるなら、職業を問わずお部屋を借りる手段はあります。

通常の審査で借りられるお部屋が見つからない人は、残高審査に対応した物件を紹介してもらってください。

残高審査ができなくても、支払い能力の補足資料として有利に使えるケースもあります。貯金がある人は、不動産屋に所得とあわせて伝えておきましょう。

④事務所やSOHO利用OKの物件を選ぶ

収入面に問題がなければ、事務所やSOHO利用がOKの物件を選ぶのがもっともスムーズです。

自宅か自宅兼事務所の場合、大家さんの不安を先回りして解決できると良いです。人の出入りがほとんどなく、外部向けの住所にしないなら伝えておくなどです。

居住用物件で事業用の契約を結びたいときは、審査は厳しいと考えておきましょう。

⑤交渉材料を不動産屋に伝える

大家さんが安心できる情報があれば、不動産屋に詳しく伝えてください。「賃貸の住所は事業には使わない」「家では簡単な事務作業のみ」など具体的な内容が良いです。

所得に問題がないときは、審査は不動産屋から貸す側への説明にかかっています。

経験豊富な不動産屋に相談すれば、お部屋の選択肢が増やせます。大家さんや管理会社が納得しやすい伝え方で、トラブルが起きないように調整してもらえます。

⑥審査がゆるい保証会社の物件を選ぶ

過去の傷に心当たりがある人は、審査がゆるい「独立系保証会社」が使えるお部屋を紹介してもらってください。借金歴などの信用情報や、他社での滞納歴を調査されません。

保証会社の審査に通れば、お部屋の使い方に理解がある大家さんならほぼ貸してもらえます。滞納があっても保証会社が立て替え払いしてくれるためです。

立て替え払い(代位弁済)の後は、保証会社に数千円の手数料を加算して支払いが必要です。信用情報に傷が残るため、滞納しない家賃に抑えることが大切です。

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⑦契約書の内容をしっかりチェックする

審査に通ったら、お部屋の使い方や契約方法について契約書に明記してもらいましょう。

口約束で了解をもらっても「禁止又は制限される行為」や「特約」など、契約書と実態に差があると後々揉めやすい項目があります。

不動産屋に個別の事情を相談して、借りた後も安心できるお部屋を紹介してもらいましょう。事業や借り方によっても、アドバイスは大きく異なります。

個人事業主や自営業は不動産屋のサポートが必要不可欠

個人事業主や自営業の人が物件を借りる場合は、不動産屋にサポートしてもらった方が確実で手っ取り早いです。

プロの不動産屋なら、入居審査に関する不安や契約に関する疑問をすぐに解消してサポートしてくれます。

ネット上の不動産屋「イエプラ」なら個人事業主でも審査に通してきた経験豊富なスタッフにLINEやチャットで相談できます。

深夜0時まで営業しているので、忙しくてお店に行く暇がない人でも、スキマ時間でお部屋を探せます！

審査と契約に必要な書類一覧

個人契約で必要な書類

個人契約で必要な書類は、会社員がお部屋を借りるときとほとんど同じです。収入証明書は、税務署印がある確定申告書が基本です。

個人事業歴が3年以上なら直近の2～3期分の収入証明を求められるケースが多いです。事情によっては1期分で審査してもらえます。

住民票の写しや印鑑登録証明書など、公的な書類は発行から3ヶ月以内の原本の提出を求められます。

必要書類はお部屋や状況によって異なる

ペットを飼うなら予防接種などの書類が必要になったり、個人事業歴によっては創業計画書や、事業計画書などを求められるケースもあります。

書類が提出できずに審査に落ちる場合があるので、早めの相談と確認が大切です。

法人契約で必要な書類

法人契約の場合、会社に関する書類が増えます。個人契約より用意に手間がかかります。

審査時は身分証と決算書のデータで進めてもらえるケースが多いです。謄本データや会社概要は不動産屋でも取得できるからです。

連帯保証人を立てるときに必要な書類

連帯保証人を立てる際は、連帯保証人にも書類を用意してもらう必要があります。

提出が必要なタイミングや書類の流れは、不動産屋から案内されます。遠方の場合、郵送などで揃えるためスケジュール調整が大切です。

法人名義で契約するときは、代表者や役員が連帯保証人になるケースもあります。

居住用の賃貸で開業する方法3選

バーチャルオフィスを借りる

バーチャルオフィスは、簡単に言うと住所を借りれるサービスです。仕事は自宅でも、住所を外部に表示できない悩みを解決できます。

審査で住所の使い方を心配されたときは、バーチャルオフィスを使うなら問題ないか確認してみてください。

バーチャルオフィスの料金は？

都内なら月額1,000～5,000円で借りられます。青山や六本木など、見栄えの良い住所ほど料金は高いです。

法人登記できる他に、郵便物を預かってもらったり、固定電話の番号を借りたりできます。プランを最低限の内容にすれば安く借りれます。

レンタルオフィスを借りる

レンタルオフィスは、自宅兼事務所が借りられず、許認可の関係で自分専用の個室が必要なときにおすすめの方法です。

デスクや通信関係の環境が整っているので、本格的な事務所を借りなくても事業が始められます。個室は鍵をかけられるので、書類の保管も可能です。

許認可の条件は業種ごとに異なるので、事務所に適しているか入念な確認が必要です。また、法人登記できないレンタルオフィスもあるので要注意です。

レンタルオフィスの料金は？

都内なら月額30,000～50,000円で借りられます。個室の広さやエリア、付随したサービスに応じて料金はさまざまで、高いと10万円以上します。

自宅兼事務所を借りたほうがコストは抑えられるので、業種や予算によって柔軟に利用を検討しましょう。

シェアオフィスを借りる

シェアオフィス(コワーキングスペース)は個室がない共有スペースを借りる方法です。

仕事をするうえで個室が必要なく、自宅と職場を分けたいときに便利です。

レンタルオフィスと同様、住所利用や法人登記ができない場合があるので要注意です。

シェアオフィスの料金は？

個室があるレンタルオフィスよりやや安く、10,000～30,000円前後で借りられます。

時間単位で借りれるドロップイン方式は、1時間あたり数百円で使えます。ただし、住所が使えないケースが多いです。

個人事業主の賃貸でよくあるQ&A

個人事業主の賃貸でよくある質問を、家AGENTスタッフの豊田さんに回答してもらいました。実際に経験した内容をふまえての回答なので、ぜひ参考にしてください。

Q1.国民健康保険だと審査で不利？

保険証が国民健康保険でも、審査に通ります。むしろ提出ができない場合、未納や滞納を疑われます。

手元に保険証がなかったり、保険料を滞納しているなどの事情があれば、不動産屋に必ず相談してください。

Q2.審査に落ちたときの対応方法は？

まず別の保証会社が使えないか確認するべきです。保証会社が原因なら、別の保証会社で再チャレンジできる場合があります。

「他の保証会社は使えない」と言われたときは、落ちたお部屋は諦めて、他のお部屋を探しましょう。

落ちた理由はおそらく他にあり、再チャレンジしても通るのは難しいです。

親族に「代理契約」してもらう方法がある

代理契約とは、契約する人と住む人が違う契約のことです。親兄弟に契約者を引き受けてもらえるなら、代理契約で進めるのも手です。

入居者はどんな仕事をしているかなどの説明は必要です。滞納すると契約者の傷になるなど、注意点が多いです。

代理契約したいときは必ず不動産屋に相談してください。無断で代理契約の形をとると、また貸しなどの違反行為になります。

▶賃貸の代理契約の解説はこちら

Q3.途中で事務所利用に変更できる？

自宅を途中から事務所として使いたいときは、大家さんや管理会社に許可してもらえれば、契約内容を変更してもらえます。

ただし、断られる可能性は高いのであらかじめ相談しておくべきです。

契約内容や名義の変更には、初期費用や手数料がかかるケースが多いです。後になって困らないように計画的に進めましょう。

Q4.途中で法人化するときの注意点は？

貸す側の許可があれば、個人名義で借りていたお部屋を法人契約に変更できます。法人契約を認めていないお部屋では断られます。

名義変更には手数料がかかり、相場は30,000円前後です。

Q5.無断で事務所として使うとどうなる？

無断で事務所として使うと契約違反で追い出される可能性があります。

隠していてバレると面倒なので、事前に許可をとっておいたほうが良いです。

Q6.無断の事務所利用がバレたらどうする？

事情をしっかり説明すれば、納得してもらえるケースもあります。

しかし、貸す側に「信頼関係が破壊された」と主張されて追い出される可能性があります。

業種や使い方によって、お部屋選びの注意点は異なります。審査に詳しく経験豊富な不動産屋に相談してみてください。

審査に通る最大のコツは不動産屋を味方につけること

審査に通る最大のコツは、不動産屋を味方につけることです。親身に対応してくれる担当者のサポートがあるとお部屋探しがスムーズです。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、来店不要でチャットやLINEでやりとりします。対面だと話しにくいことでも相談しやすいです。

「所得が足りないか心配」「国民健康保険に未納がある」など、何でも相談できます。審査に通りやすいお部屋探しから、内見の予約まで、スマホで完結できます。

審査を通した経験が豊富なスタッフが多数在籍しています。どうすれば通るのかのノウハウを持っているので、審査の疑問や不安を解決しながらお部屋が探せます！