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【賃貸】個人事業主の入居審査は厳しい?自営業やフリーランスの必要書類を公開!

個人事業主のイメージイラスト

個人事業主・フリーランス・自営業の人が賃貸物件を借りる際の、入居審査や契約形態について徹底解説します!

個人契約・法人契約に分けて、審査で確認される項目や、必要書類を紹介しています。

審査に通りやすい家賃目安や、居住用を事務所利用しても良いかもあるので、是非参考にしてください。

この記事は、宅地建物取引士で現役の賃貸営業をしている豊田さんに監修して頂きました。

監修 豊田 明
不動産屋「家AGENT」の営業マン
宅地建物取引士

賃貸の仲介会社「家AGENT」の現役の営業マン。宅地建物取引士の資格を取得している。営業マンとしての経験と専門知識を活かして、お部屋探しや入居審査についての不安や疑問を解決しています。

個人事業主は賃貸の審査がやや厳しい

個人事業主(自営業・フリーター)は、賃貸の入居審査がやや厳しめです。

理由は主に「収入に波がある」「別で融資を受けている可能性がある」「社会の信用度がやや低い」の3つです。

特に自立して法人化した場合は、資本金など別の借り入れがある可能性が高く、家賃の支払い能力を疑われます。

個人事業主は信販系保証会社は避けると良い

保証会社は「信販系」「LICC系」「独立系」の3種類あり、信販系が最も審査が厳しいことで有名です。

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信販系は、大本がクレジットカード会社です。個人信用情報や法人の融資状況などを調べられるので、不安な人は避けたほうが良いです。

LICC系は、加盟店同士で家賃の滞納履歴を共有しており、審査の難易度は中くらいです。

独立系は、信用情報を照会できないので独自の項目で審査します。そのため、最も審査が甘いです。

保証会社は自分で選べない

賃貸物件の保証会社は、お部屋や物件ごとに決められているので自分では選べません。事前に不動産屋に調べてもらいましょう。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、来店不要でチャットやLINEから気軽に相談ができます。

「個人事業主で審査が不安」「独立系の保証会社のお部屋が良い」と伝えるだけで、審査が甘いお部屋を紹介してくれます。

気になるお部屋があった場合、まとめて送るだけで直接管理会社に電話して保証会社はどこなのかも確認してくれるので便利です!

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家賃の支払い能力があれば審査に通る

個人事業主でも家賃の支払い能力があると認められれば、入居審査に通ります。

目安は「家賃の36倍の年収」が安定して手元に入っていることです。

家賃8万円なら年収288万円以上、家賃10万円なら年収360万円以上ないといけません。

短期契約で現場が頻繁に違ったり契約先の企業がバラバラだったりしても、収入証明書や確定申告書の控えがあれば通りやすくなります。

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取引相手が名の知れた企業なら、取引先の業務委託書もあると良いです。大手であれば給料が途絶えることはないと判断してもらえます。

個人事業は2年目まで審査が通りにくい

収入があったとしても、個人事業を始めて2年目までは審査が通りにくいです。前年度の収入証明書が発行できないからです。

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一定の収入があるか判断する資料がないので、大家さんが渋る可能性があります。前職と独立後の仕事が、同じような職種だと安心してもらえます。

また、追加で通帳コピーなどの提出を求められたり、審査前にいくつか質問されたりします。きちんと対応できれば、審査に通る可能性が上がります。

個人事業主が審査で確認される項目

個人事業主が審査で確認される項目を「個人」「法人」に分けて解説します。

個人契約で確認される項目

個人契約で確認される項目は、通常の賃貸契約と同じです。

  • ・家賃の支払い能力(収入面)
  • ・個人事業主歴、職種
  • ・連帯保証人の有無
  • ・見た目や人柄
  • ・過去の滞納歴(信用情報)
  • ・犯罪履歴

家賃の支払い能力(収入面)

「住民税課税証明書」「確定申告書の控え」「納税証明書」「所得税納税証明書」などの収入証明で、家賃の支払い能力を確認します。

収入証明書がない場合は、取引先との業務委託契約書や、直近の入金履歴などで審査してもらえる場合もあります。

個人事業主歴

個人事業主歴が長いほど、収入が安定してると評価されるので審査に有利になります。

基本的に、前年度の収入証明が提出できる2年以上であれば良いです。

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銀行の融資や、取引先の企業から後ろ盾がある場合は、その旨を不動産屋に伝えておきましょう。上手く口添えしてくれる可能性が高いです。

連帯保証人の有無

収入がある3親等以内の親族を連帯保証人に立てられれば、審査に通る可能性が上がります。

連帯保証人を立てられない場合は、保証会社を利用してください。保証会社とは、連帯保証人の役割を引き受けてくれる会社のことです。

利用には保証会社の審査があり、利用料として家賃の0.5~1ヶ月分ほど必要です。

ちなみに、保証会社と連帯保証人、両方とも利用するように求められるケースもあります。

見た目や人柄

不動産屋に来店する際の身なりや、受け答えの印象も審査に関わります。不動産屋から大家さんに、どんな人かの報告が行くからです。

見た目や人柄は、入居後にトラブルを起こさない人物かの判断材料になります。

スーツで行く必要はありませんが、清潔感のある格好をしてください。また、会話が苦手だとしても、反応はしっかりすべきです。

過去の滞納歴(信用情報)

過去に何かしらの支払いを滞納していたり、起業のために借金したので信用情報が不安という人は、独立系と呼ばれる保証会社のお部屋を探してください。

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独立系は、信用情報はチェックせず、独自の項目で審査します。家賃の支払い能力さえ証明できれば、基本的に審査は通ります。

犯罪履歴

名前や法人名をネット上で検索したときに、犯罪履歴が出てこないかも重要です。

被害者としてニュースがヒットした場合は審査に影響はありませんが、加害者の場合はトラブルを起こす可能性があると判断されます。

法人契約で確認される項目

法人契約は、家賃の支払い能力以外に、会社の存続に関しても確認されます。

事業規模に対し、申し込み物件が見合っているか、安定している企業なのかを見るためです。

法人で主に確認する内容
  • ・会社の設立年数
  • ・社員数
  • ・業態
  • ・資本金
  • ・売り上げ(決済報告)

資本金が大きいほど、企業が安定している、資金が多いと判断されます。

目安は2006年以前の最低資本金制度の金額です。有限会社なら資本金300万円以上、株式会社なら資本金1000万円以上あると、審査に通りやすいです。

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契約までに必要な書類一覧

契約までに必要な書類を、個人・法人契約に分けてまとめました。

どれか1つでも欠けていると審査に響くので、不動産屋に必要なものを事前に確認して、忘れず準備してください。

個人契約で必要な書類

個人契約で必要な書類は、以下です。

  • ・身分証明書(免許証、保険証、パスポートなど)
  • ・収入証明書(確定申告書の控えなど)
  • ・住民票の写し(同居人がいる場合は全員分)
  • ・印鑑登録証明書
  • ・印鑑(実印、銀行届出印など)
  • ・通帳のコピー(預貯金審査の場合)
  • ・車検証(駐車場を借りる場合)

住民票の写しや印鑑登録証明書など、公的な書類は発行から3ヶ月以内のものが原則です。

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マイナンバーの記載があると、不動産屋によっては受け取り拒否されます。取り方に指定がある場合もあるので、不動産屋に事前に確認しましょう。

法人契約で必要な書類

法人契約の必要書類も、以下にまとめました。主に企業に関する書類です。

  • ・会社謄本(全部事項証明書)
  • ・決算報告書3期分
  • ・会社概要やパンフレット
  • ・法人実印
  • ・法人印鑑証明
  • ・法人税納税証明書
  • ・社員証

審査時は、会社謄本と会社概要で進めてもらえるケースが多いです。契約時までに準備する書類は、法人印鑑証明など、取りに行かないといけないものも多いです。

連帯保証人を立てる場合に必要な書類

連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の必要書類も提出を求められます。

  • ・身分証明書のコピー(免許証、保険証など)
  • ・収入証明書
  • ・住民票
  • ・印鑑登録証明書
  • ・印鑑(実印)

法人名義で契約するときは、代表者や役員が連帯保証人になるケースもあります。

個人事業主の家賃目安は月収の20~25%

個人事業主が住居目的で賃貸を借りる場合の家賃目安は、月収の20~25%です。

一般的に月収の30%・手取りの3分の1が目安と言われていますが、個人事業主は経費などの支出があるうえ、個人事業税が差し引かれるのでやや低めに考えておいた方が良いです。

個人事業主の家賃目安
月収20万円 約4万~5万円
月収25万円 約5万~6.2万円
月収30万円 約6万~7.5万円
月収35万円 約7万~8.7万円
月収40万円 約8万~10万円
月収45万円 約9万~11.2万円

専門職などで月収が60万円以上ある人は、家賃が月収の50%ほどでも審査に通過できる可能性が高いです。

利用目的によって契約方法が異なる

個人事業主の契約は、「個人」「法人」のほかに「事業用」があります。利用目的によって契約形態が異なります。

とくに住居用と事業用で扱いが大きく変わるので、事前に把握しておきましょう。

住居利用の場合は「個人契約」

住居として使うなら、通常の賃貸物件と同じく「個人契約」で問題ありません。住むのが目的の家に、特別な条件はありません。

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持ち帰りの仕事を在宅でするが、仕事関係の人の出入りが一切ない場合も個人契約で大丈夫です。

自宅兼事務所または職場なら「事業用契約」

事務所として使う部分があるなら、個人名義の「事業用契約」です。事業に使う目的だと、基本的に「SOHO可」「事務所利用可」の物件しか契約できません。

商号登記の住所にする、ホームページや名刺などに住所を掲載する場合も、事業用契約です。

無断で事務所として使っているのがバレると、契約違反で追い出される可能性があります。無用なトラブルを避けるためにも、事前に相談して探すべきです。

法人名義の契約とは

法人名義の契約(法人契約)とは、会社の名義で契約することです。社宅用、オフィスなどで賃貸を借りる際は法人契約となります。

個人事業主の人が法人設立(法人成り)する際は、家のことも含めて税理士など専門家のアドバイスを受けましょう。

個人名義での契約ではなく、法人名義で契約したほうが節税できる場合があります。

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居住用物件を事務所利用してはいけない

居住用物件を、事務所利用してはいけません。主な理由は以下の3つです。

  • ・防犯上の不安がある
  • ・大家さんの税金額が増える
  • ・管理組合が禁止している

商号登記したりホームページに住所が記載されたりするうえ、従業員や関係者の出入りが増えるので、防犯上のリスクがあります。

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また、居住用の家賃は非課税ですが、事業用の場合は消費税がかかります。大家さんの固定資産税が変更になったり、登記費用が必要になったりするので嫌がられます。

SOHO可、事務所利用可能と記載がある物件以外は、管理組合が禁止しています。

無断で事務所利用していた場合は、契約違反で強制退去になる可能性があります。

途中で事務所利用に変更できるのか?

SOHO可、事務所利用可能な物件であれば、契約を結びなおすことで事業用契約できる場合があります。

賃貸契約書に記載のある管理会社に、変更可能か確認しましょう。

その際、契約を結びなおすので、初期費用や事務手数料などが必要になる可能性があります。

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