個人事業主・フリーランスが賃貸審査に落ちた理由とは？現役営業マンが解説！

記事の監修：阿部ネット不動産「イエプラ」所属

部屋探しの知恵

最終更新：2024年12月5日

「個人事業主で賃貸審査に落ちた…」
「フリーランスが通らない理由って？」

個人事業主(フリーランス)で審査に落ちても、諦めるのはまだ早いです。通らなかった自営業が弊社「家AGENT」で対策した結果、無事に通過できたケースがあります！

しかし、対策するには審査に落ちた理由を調べる必要があります。「確定申告書の収入が赤字でダメだった」「事業歴が浅かった」などの理由ごとで、対処法が異なるからです。

そこで当記事では、個人事業主が審査に落ちる理由から対処法まで解説します。フリーランスならではの注意点もまとめているので、ぜひ参考にしてください。

監修豊田　明
不動産屋「家AGENT」の営業マン
宅地建物取引士

賃貸の仲介会社「家AGENT」の現役の営業マン。宅地建物取引士の資格を取得している。営業マンとしての経験と専門知識を活かして、お部屋探しや入居審査についての不安や疑問を解決しています。

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個人事業主が賃貸審査に落ちる理由6選

家賃に対して事業所得が少ない
売上が安定していない
事業を始めて3年経っていない
必要書類が足りない
社会的信用が薄い
個人信用情報に傷がある

お部屋を借りるときは、保証会社や大家さんの入居審査を受けます。家賃滞納などを一旦立て替えてくれる会社で、連帯保証人と同じ役割を持っています。

審査した結果、何かしらの理由で落ちる個人事業主は少なくありません。以降では、自営業やフリーランスが賃貸審査に落ちてしまう理由について解説します。

①家賃に対して事業所得が少ない

個人事業主が審査で見られる所得
収入(売上) －必要経費＝事業所得

家賃に対して事業所得が少ないと賃貸審査に落ちます。「家賃の支払い能力がない」と判断されるためです。

審査に通るには、所得が「家賃の36倍以上」あると良いです。住みたいお部屋の家賃が10万円なら、所得は最低でも360万円必要です。

事業所得は確定申告書で確認する

拡大する

出典：国税庁「確定申告書等の様式・手引き等」から作成

個人事業主の所得は確定申告書で確認できます。審査では、図にある「所得金額等」の合計額をチェックされます。

ちなみに、2023年1月(2022年度分)から確定申告書の様式が変わりました。従来の確定申告書Aは廃止され、確定申告書Bに統合された新しい書類で申告します。

②売上が安定していない

毎年の売上が安定していないと審査に不利です。「収入の安定さ」も審査項目の一つだからです。

基本的には、直近3年分の平均額を見られます。売上が右肩上がりなら問題ないですが、乱高下している状況だと審査に落ちやすいです。

③事業を始めて3年経っていない

紹介した通り、個人事業主の審査では直近3年分の売上の平均額を見ます。事業を始めて3年未満だと、収入の安定性を判断できず落とされてしまいます。

前職と同じ業種で独立した人なら、開業から3年未満でも審査してくれるケースがあります。同じ業種であれば「事業をずっと続けてくれそう」と判断してもらえるからです。

④必要書類が足りない

個人事業主の必要書類の例

・本人確認書類
・3期分の確定申告書
・昨年度の課税証明書
・預金通帳の写し
・事業内容が分かるもの
・現住所の住民票
・印鑑登録証明書
・印鑑(認印か実印)
・通帳と銀行印など

審査に必要な書類や持ち物が不足していると審査がストップします。数日以内に提出できない場合は、入居を断られてしまいます。

表には、個人事業主が用意する必要書類などをまとめました。一般的な正社員だと約6点ですが、個人事業主は約9点以上と多いです。

書類を用意している間に物件を取られるケースもあるので、事前に準備する必要があります。

⑤社会的信用が薄い

審査に不利な事業

・規模が小さい
・資本金が少ない
・知名度が低い
・事業内容が不明瞭など

申込書に書かれている事業内容を見て、社会的信用が薄いと判断されると審査に落ちます。自分だけで仕事をしていたり、どんな事業をしているのか分からないような場合です。

社会的信用を証明するために、追加書類を求められることが多いです。過去の決算書や、事業内容が分かるパンフレットなどを提出します。

豊田

近年ではユーチューバーのお部屋探しが増えています。残念ながら、収入の安定性が低さや社会的信用の薄さが影響して、家賃の支払い能力をあまり認めてもらえないのが現状です。

⑥個人信用情報に傷がある

個人信用情報で見られる滞納歴や未納歴

・家賃
・クレジットカードの分割払い
・携帯の分割払い
・公共料金の支払い
・奨学金
・カードローン
・キャッシング
・車のローンなど

申込者本人の個人信用情報に傷があると、一気に通過率が下がります。個人信用情報とは、家賃の滞納歴や、クレジットカードの支払い事故を確認できるものです。

表には、チェックされる滞納歴や未納歴をまとめました。過去5年以内で該当するものがあると、審査が一気に不利になります。

豊田

いわゆる「ブラックリスト」に登録されている人だと、借りられる物件数は約20%まで減ってしまいます。

個人事業主が賃貸審査に落ちた際の対処法

・預貯金の残高を示す
・収入のある連帯保証人を付ける
・家賃を可能な限り抑える
・事業を始めて3年目以降に審査する
・個人信用情報を調べてみる
・UR賃貸などの公的な住宅も視野に入れる
・審査が甘い保証会社の物件に絞る

預貯金の残高を示す

	審査に通る預金残高の目安
家賃5万円	約120万円
家賃6万円	約144万円
家賃7万円	約168万円
家賃8万円	約192万円
家賃9万円	約216万円
家賃10万円	約240万円
家賃11万円	約264万円
家賃12万円	約288万円

貯金に余裕がある人なら、金額が分かる通帳の写しを提出しましょう。物件によっては「残高審査」が可能だからです。

目安として家賃2年分の貯金があるなら、職業を問わずお部屋を借りられる可能性があります。

通常の審査で借りられるお部屋が見つからない人は、残高審査に対応した物件を紹介してもらってください。

豊田

貯金額を見せれば、支払い能力のプラス材料として有利に働く場合もあります。貯金がある人は所得とあわせて伝えておきましょう。

収入のある連帯保証人を付ける

収入のある連帯保証人を付けると審査に通りやすくなります。家賃未払い時の保険となって、より滞納リスクに備えられるからです。

両親や兄弟といった、2～3親等以内の親族にお願いできないか聞いてみましょう。

注意点として、連帯保証人も契約者と同様に家賃の支払い能力を見られます。家賃の36倍以上の収入が必要なので、できるだけ現役で働いている人が良いです。

豊田

個人事業主やフリーランスの場合、保証会社と併用するケースが多いです。

▶連帯保証人を頼める人の条件はこちら

家賃を可能な限り抑える

	年間所得の理想	月の所得の理想
家賃5万円	240～300万円	20～25万円
家賃6万円	288～360万円	24～30万円
家賃7万円	336～420万円	28～35万円
家賃8万円	384～480万円	32～40万円
家賃9万円	432～540万円	36～45万円
家賃10万円	480～600万円	40～50万円
家賃11万円	528～660万円	44～55万円
家賃12万円	576～720万円	48～60万円

個人事業主で審査するとき、家賃は「所得の20～25%」まで抑えてください。家賃に対して表の金額以上の所得があれば、支払い能力を認められやすいです。

家賃の一部を経費計上する場合でも、目安は変えないほうが良いです。あくまでも確定申告書の所得額を見て、家賃が払えるかどうかチェックされるからです。

豊田

個人事業主は経費や個人事業税など差し引く費用が多いので、可能な限り家賃を抑えて探すべきです。

事業を始めて3年目以降に審査する

事業を始めて3年目以降なら審査の通過率が上がります。ある程度の収入の安定性を判断できるからです。事業が軌道に乗っていれば審査に有利です。

お部屋ごとに大家さんが異なるため、事業歴が浅くても審査を受け付けてもらえる可能性はあります。事業開始から1～2年目の人は、1度不動産屋に相談してみてください。

個人信用情報を調べてみる

	加盟する金融機関
シー・アイ・シー(CIC)	クレジットカード会社
日本信用情報機構(JICC)	消費者金融
全国銀行個人信用情報センター(JBA)	銀行や信金、信用保証協会

過去5～10年以内で、滞納した経験のある人は現在の個人信用情報を調べてみましょう。事故の履歴が消えているか確認するためです。

表には、自分で問い合わせできる窓口を3つまとめました。履歴を確認できる範囲がそれぞれ異なるので、心当たりのあるところへ問い合わせてください。

UR賃貸などの公的な住宅も視野に入れる

	家賃	基準月収
単身	6.25万円未満	家賃の4倍以上
	6.25～20万円未満	25万円以上
	20万円以上	40万円以上
ファミリー	8.25万円未満	家賃の4倍以上
	8.25～20万円未満	33万円以上
	20万円以上	40万円以上

出典：UR賃貸住宅

UR賃貸とは、都市再生機構（UR都市機構）が管理する物件です。団地のお部屋を多く募集しています。

審査基準が明確で、表の条件をクリアできればお部屋を借りられます。所得が足りないときでも、一定期間の家賃・共益費を前払いすれば入居できる物件もあります。

さらに、家賃の100倍以上の貯金残高があれば、入居条件に関わらず物件が借りられます。安定した収入がなくても、まとまったお金があれば入居できるのが特徴です。

▶UR賃貸の申し込み条件についてはこちら

審査が甘い保証会社の物件に絞る

個人事業主におすすめの保証会社

・フォーシーズ株式会社
・日本セーフティー株式会社
・株式会社Casa(カーサ)
・日本賃貸保証株式会社(JID)
・株式会社フェアー信用保証
・株式会社ラクーンレント
・ハウスリーブ株式会社
・株式会社前田(エムぞう君)
・プラザ賃貸管理保証株式会社
・株式会社ダカーポ
・株式会社CAPCO AGENCY(れんぽっぽ)

個人事業主なら審査が甘い保証会社で審査しましょう。フォーシーズを始めとした「独立系」のところがおすすめです。

借金歴などの信用情報や、他社での滞納歴を調査されないので、個人信用情報に傷がある人でも使いやすいです。

注意点として、保証会社は物件ごとに指定されているため自分で選べません。不動産屋なら物件ごとに調べられるので、審査が甘いところに絞って探してもらいましょう。

▶審査がゆるい保証会社ランキングはこちら

個人事業主が賃貸審査を受ける際の注意点

・節税対策で所得を少なくしていると不利
・家賃収入や配当金は所得として見られない
・資産より負債が多いと審査に落ちやすい

節税対策で所得を少なくしていると不利

節税対策のために、所得を少なく申告している人は要注意です。家賃の支払い能力は、経費などを差し引いた業務所得で確かめるからです。

多くの経費を計上していると、必然的に所得金額が低くなります。探せる家賃帯が下がるので、お部屋探しの幅が狭まってしまします。

家賃収入や配当金は所得として見られない

家賃収入や株主への配当金も所得に含まれますが、審査では所得として見られないときが多いです。どちらも「安定した収入」とは言えないからです。

例外として、高級賃貸の家賃収入ならプラス材料になる可能性が高いです。家賃20～30万円のお部屋のオーナーであれば、1度不動産屋へ相談してみてください。

豊田

株や債権などの不労所得も審査に有利です。いつでも現金化できて、家賃滞納に備えられるからです。為替や不動産の権利書なども含みます。

資産より負債が多いと審査に落ちやすい

資産	現金、貯金、不動産、売掛金など
負債	銀行からの借入金、未払金、引当金、買掛金など

資産より負債のほうが多いと、赤字扱いで処理されて審査に落ちやすいです。

資産とは、自分が持つ財産そのものです。実際の現金や所有する不動産を始め、将来的にお金がもらえる売掛金も資産に含まれます。

一方で負債とは、事業関係の出費のことです。銀行からの借入金や未払金、将来的にお金を払わなければいけない買掛金なども該当します。

資産が1,000万円で負債が1,500万円のとき、実質の財産はマイナス500万円になります。負債のほうが多い「負債超過」の状態では、審査に通るのはかなり難しいです。

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個人事業主と自営業の違いは？審査に有利なのはどっち？

大きな違いはなく、どちらも同じ扱いで審査されます。

個人事業主	税務上の区分のこと
自営業	自ら独立して個人で事業を営む働き方

両方とも「会社に属さず独立して自分で事業を営む人」のことです。フリーランスの人も同じ扱いで審査されます。

「個人事業主」という言葉は、税務署などの書類上でよく使われています。「自営業」は働き方そのものです。

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フリーランスの賃貸審査って難しい？

業界内では難しいと言われています。

毎月の売上に波があり、収入が不安定だと判断されやすいからです。事業用の借り入れなどがあるとより厳しく審査されます。

入居審査では家賃の支払い能力を重視します。所得以外に、事業の規模や事業歴なども含めて支払い能力をチェックされます。

個人事業主が賃貸審査に通るコツはこちらでも解説しています。初めて審査してみるフリーランスの人は、ぜひ参考にしてください。

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個人事業主の賃貸審査で見られるのはどの収入？

事業所得です。

細かく言うと、確定申告書の「所得金額等」に記載されている合計額です。家賃の36倍以上の所得がないと、審査基準をクリアできません。

節税対策で所得を少なく申告している人は要注意です。売上額で審査する訳ではないので、予想より安い家賃帯で探す必要があります。

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個人事業主の賃貸審査は赤字だと落ちる？

収入証明などで審査する場合は、落ちる可能性が非常に高いです。

赤字だと家賃の支払い能力を証明できないので、審査にほぼ落ちます。

家賃2年分の貯金があれば、預金残高で審査する「残高審査」が可能なケースがあります。利用できる物件は限られるので、お部屋探しの前に不動産屋へ相談してみてください。

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独立のための借金って審査に関わる？

関わります。

銀行からの借入金は「負債」扱いになります。現金(貯金)や所有する不動産などの「資産」のほうが多ければ問題ありません。

万が一負債のほうが多いと、審査に通過するのはかなり難しいです。収入のある親族にお願いして、連帯保証人を付けて審査すると通過率は上がります。

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個人事業主だと住居用の物件に住めない？

物件を事務所利用するときは住居用の契約はできません。

住居用	・住むためだけに借りるお部屋・不特定多数の出入りがない
事業用	・事業目的で使うお部屋・不特定多数の出入りがある

個人事業主が賃貸を借りるとき、住居用(居住用)か事業用どちらで契約するか決める必要があります。

お部屋に事務所を置かないなら住居用の物件で問題ありません。「不特定多数の出入りがない」「自宅のPCだけで仕事する」という人などです。

物件を事務所や店舗として使う場合は「事業用」で契約します。住居用のお部屋は、ほぼ借りられません。

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