年収350万で住宅ローンはいくら組める?借入額のシミュレーションを大公開!

最終更新日:2021年12月01日
年収350万円の住宅ローンについて考える人のイラスト

「年収350万円で住宅ローンはいくら組める?」「頭金なしでも大丈夫?」という疑問を解決します!

借りられる金額の目安や、住宅ローンに関する知識を幅広く解説します。生活費の目安から、無理のない借入額を検証しています。

金利の違いや、返済期間を変えた場合のシミュレーションも紹介します。ぜひ購入を検討する際に、参考にしてください!

年収が異なる場合は、以下のリンクを参照してください。

年収ごとの住宅ローン記事
年収400万円 年収500万円
年収600万円 年収700万円

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

年収350万円で組める住宅ローンの目安

年収350万円で無理なく組める住宅ローンは「約1,900万円」が目安です。

年収だけを考えると「約2,800万円」は借りられますが、限度いっぱいの住宅ローンは生活費が圧迫されます。審査が通らない可能性も出てきます。

年間の返済額が年収の30~40%までのローンなら、借りられる可能性はあります。しかし、無理なく返済できるのは、税金や社会保険料を引いた手取り年収の25%が目安です。

借りられる目安と、無理しない目安を表にまとめたので、予算の目安にしてみてください。

借りられる目安(税込年収30%を返済) 無理しない目安(手取りの25%を返済)
年収350万円 2,839万円 1,882万円
年収360万円 2,920万円 1,947万円
年収370万円 3,001万円 2,012万円
年収380万円 3,082万円 2,044万円
年収390万円 3,164万円 2,109万円

※返済期間35年、フラット35、ボーナスなし、金利1.54%、元利均等返済

借りられる限度(借入可能額)は、年収の他に、金融機関ごとの審査基準でも変わります。

また、買う物件の値段や返済に回せる金額は、家庭によって異なります。住宅ローンの知識をつけて、自分に合った計画を考えましょう。

岩井
岩井
返済は長いと35年続きます。返済ができなくなると、一括で返済を求められたり、家を手放さないといけなくなったりするので、無理なく返済できるローンを組むべきです。

年収350万円で住宅ローンは組める

年収350万円あれば、住宅ローンは組めます。実際に年収350万円でローンを組んで、持ち家を買う人は多いです。

住宅金融支援機構の、2020年度利用者調査の統計データより、全国のフラット35利用者を年収別にまとめました。

300万円
未満
300~400万円 400~500万円未満 500万円
以上
人数 12,481 17,379 18,753 29,947
割合 15.9% 22.1% 23.9% 38.1%

出典:2020年度フラット35利用者調査 ( 78,560人が回答)

300~400万円の割合は17,379人(22.1%)で、実際にローンを組んでいる人が多いことがわかります。

金融機関ごとに年収の最低基準があり、多くの場合、年収350万円あれば最低ラインはクリアできます。

フラット35なら年収350万円でもローンを組みやすい

フラット35とは、全国の銀行が住宅金融支援機構と提携して貸し出す、全期間固定金利型の住宅ローンです。

民間(銀行など)独自の住宅ローンより、審査基準が明確で借りやすいです。年収350万円でも借りられます。

借り入れの希望額が年収に見合っているかは、厳しくチェックされます。

年収350万円の手取りは約280万円

給料のうち約20%は、税金や保険料で引かれます。年収350万円だと、手取りは「約280万円」で、月に直すと「約23.3万円」です。

ボーナスや歩合の割合が多いと、月の手取りが20万円ほどの人もいます。ローン返済は毎月なので、出ない可能性があるお金は除いて考えたほうが良いです。

収入はやや少なめに、住宅ローンの負担は多めに考えると、借りすぎを防げます。

甘く考えると、病気やケガで働けなくなったり、急な出費があったりしたときに、返済が苦しくなるので要注意です。

最適な借入額を決めるためには客観的な視点が必要

最適なローンを組むためには、客観的な視点が必要です。家庭ごとに、生活費など毎月の出費が異なるからです。

無理のない借入額を確かめたいなら、当サイト「スマイノ」のLINE相談窓口が便利です。

借入額に無理がないか、そもそも借りられるかなど、LINEで気軽に質問できます。スキマの時間を使って、現役の宅建士やFPから客観的なアドバイスが受けられます。

不動産屋だけが見れるデータベースから、1都3県の物件紹介が受けられます。良いお部屋があったら、そのまま内見予約も可能です!

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年収350万円のローン体験談

年収350万円前後で、現在ローン返済中の知人2人に感想を聞いてみました。借り入れの条件などは、掲載の許可がもらえた範囲で記載しています。

毎月の負担は軽くなった(30代前半/Tさん)

Tさんは、都心から離れた土地の家を買うことで、賃貸より毎月の住居費が約2万円抑えられています。

ローン返済は長期間のため、選ぶ家によっては毎月の住居費が軽くなる場合があります。今の家を買って満足している様子でした。

借り入れの条件
  • ・夫婦+子ども1人の3人暮らし
  • ・借入時の年収 約360万円
  • ・都内の中古マンション 価格2,500万円
  • ・35年ローン 2,000万円
  • ・全期間固定金利 返済4年目
  • ・毎月の返済額 約6万円
  • ・固定費 月あたり約5万円
Tさん(30代前半/男性)
男性のアイコン結婚前に夫婦2人暮らしの頃は、共働きで家賃13万円の家に住んでいました。持ち家のローンはかなり堅実に組んだつもりですが、それでも毎月の負担は軽くなった気がしています。高い家賃の家に住んでいるなら、家の購入はおすすめしたいです。広いですし、隣人も子育てに理解があるので、住みやすく満足しています。

賃貸では利便性を考えて駅近に住んでいたそうですが、現在は少し都心から離れて、穏やかな暮らしができているとのことです。

駐車場代も安く、都内で賃貸に住んでいたときより生活の質は上がっているそうです。奥様も復職するらしく、住居費よりも子どもの学費を心配していました。

将来がちょっと心配(20代後半/Oさん)

Oさんは変動金利のローンを組んだため、金利が上がって、返済総額が増えることを心配しています。

自分の選択に自信が持てないまま家を買うと、返済中の苦労が増えます。選べる部分は、納得いくまで比較検討するべきです。

借り入れの条件
  • ・夫婦2人暮らし
  • ・借入時の年収 約370万円
  • ・都内の中古マンション 価格2,800万円
  • ・35年ローン 2,500万円
  • ・変動金利(民間ローン) 返済2年目
  • ・毎月の返済額 約6.5万円
  • ・固定費 月あたり3万円
Oさん(20代後半/男性)
困り顔の男性のアイコン毎月の返済は今後も仕事を続けていれば大丈夫なのですが、変動金利の上昇リスクを心配しています。金利はしばらく上がらない見込み、繰り上げ返済すれば大丈夫など色々教えてもらいましたが、実際払うのは私なので不安は不安です。子どもを作って大丈夫なのかと心配しています。

住宅ローンは、さまざまな視点で計画を立てる必要があります。また、収入が途絶えた際にリスクに耐えられる手段があるかなど、気にすることは多いです。

岩井
岩井
住居費の他にも生活費や教育費が必要です。老後までの費用や毎月の返済金額を何度もシミュレーションして、現実的な計画を立てましょう。そもそも借入金額が無理のない範囲内であれば、悩みは減らせます。

無理のない借り入れは約1,750~2,100万円

一般的に、無理のない住宅ローンは「税込年収の5~6倍まで」と言われています。年収350万円だと「1,750~2,100万円」程度です。

無理なく返済できる住宅ローン+貯金額で、家を買う予算が決まります。貯金が少ない前提で、買える家の目安を解説します。

中古なら「年収の5~6倍」で家が買える

家を買う予算を年収で割った「年収倍率」の統計を紹介します。フラット35利用者調査から、年収倍率の全国平均を、直近5年分まとめました。

年収倍率の推移(2016~2020年度)

出典:2010~2020年度 フラット35利用者調査

統計を見ると、中古は年収の5~6倍に収まる傾向があります。新築は年収の6~7倍と高めです。ちなみに、注文住宅はさらに高いです。

地域によっても予算の目安は変わる

地域によっても予算の目安は変わります。都市圏ほど土地や人件費が高いので、販売価格は高くなる傾向があります。

同統計から、直近の年収倍率を地域ごとに比較してみます。

2020年度の年収倍率統計
新築
マンション
新築
戸建て
中古
マンション
中古
戸建て
東京近郊 7.5倍 7.1倍 6.1倍 6.1倍
大阪近郊 7.1倍 6.8倍 5.5倍 5.6倍
愛知近郊 6.5倍 6.5倍 4.9倍 4.9倍
その他 6.2倍 6.2倍 4.9倍 4.9倍

出典:2010~2020年度 フラット35利用者調査

統計上、多くの人は「年収の5~6倍」ほどの予算で家を買っています。年収倍率だけを考えると、貯金が少なくても1,750~2,100万円の家は購入できそうです。

買いたい家が2,100万円を超えるなら、借り入れを増やせば予算は上げられます。

しかし、生活が苦しくなったり、返済できなくなったりするリスクは考える必要があります。

金利によって返済の総額が変わる

借り入れの際は、金利で増える返済総額も意識しましょう。返済は長いので、金利1%以下の違いでも、百万円単位で差が出ます。

返済総額の例 (借り入れ2,000万円)
金利1.5% 約2,571万円
金利2.0% 約2,782万円
金利2.5% 約3,002万円

※フラット35、35年ローン、ボーナス返済なし、元利均等返済方式

金利は金融機関ごとに設定が違い、選ぶ商品のタイプでも変わります。主に以下4つのタイプがあります。

固定金利型 完済するまで金利が変わらない
変動金利型 定期的に金利が見直される
固定金利期間選択型 一定期間毎に固定か変動か選べる
ミックス型 固定金利と変動金利で分けて借りる

住宅金融支援機構の集計によると、2021年8月時点での民間金融機関の金利(中央値)は、変動金利で約2.4%です。

2021年8月の民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

出典:フラット35公式サイト

1990年には8%を超える時期もありましたが、以降は右肩下がりで、2021年現在は超低金利時代と言われています。

金融機関やプランで適用金利が異なる

実際の適用金利は、優遇や引き下げでさらに安いです。固定金利で1%台、変動金利だと0.3%台の金融機関もあり、2021年現在は超低金利時代と言われています。

固定金利型は、ローンを組んだ後は金利相場の影響を受けないので、返済の計画が立てやすいです。ただし、借りる時点では変動金利よりも高いです。

変動金利型は、適用金利が1%を切ることも多く、金利より住宅ローン控除(減税措置)のほうが大きい間はお得です。減税制度については、のちほど解説します。

期間選択型やミックス型は、固定と変動のリスクを分散するイメージです。全期間固定以外を選ぶなら、金利の上昇で損するリスクは考える必要があります。

ペアローンや収入合算は慎重に

夫婦で予算を折半するイメージのイラスト

共働きの夫婦は「ペアローン」や「収入合算」で借り入れを増やせます。ペアローンは夫婦がそれぞれローンを組む方法です。収入合算は、夫婦の収入を合算して審査します。

どちらの方法も、返済は夫婦の連帯責任です。産休や育休などの理由で、夫婦どちらかの収入が下がるリスクを考える必要があります。

平成30年11月の内閣府男女共同参画局の統計によると、第1子出産のタイミングで46.9%の女性が離職しています。

世帯収入を基準にローンを組むのは、産休など福利厚生が充実しているか、完済まで共働きを続けられる場合に限ったほうが良いです。

岩井
岩井
夫婦や親子で予算を出し合って家を買うときは、税金や手数料が増えないか気を付ける必要があります。もしペアローンなどを組むときは、必ずリスクや注意点の説明を受け、理解した上で契約しましょう。

借入可能額は金融機関の審査次第

最終的な借入可能額は、金融機関が審査して決めます。一般的に、ローン審査には「事前審査」と「本審査」の2段階あります。

事前審査に通過したらお部屋の売買契約を結んで、ローンの条件が確定するのは「本審査」に通過した後です。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査より、審査でチェックされる項目から、重要なものを紹介します。

審査する金融機関の割合
完済時の年齢 99.1%
健康状態 98.2%
担保評価(不動産の価値) 98.2%
借入時の年齢 97.8%
年収 95.7%
勤続年数 95.3%
返済負担率(返済比率) 92.1%
雇用形態 76.4%
他の借り入れ 64.2%
その他の審査項目
審査する金融機関の割合
連帯保証 95.1%
金融機関の営業エリア 91.0%
融資可能額(購入) 74.3%
融資可能額(借り換え) 69.4%
国籍 69.3%
申込人との取引状況 45.8%
業種 30.1%
家族構成 23.7%
勤め先の規模 21.6%
所有資産 21.0%
性別 17.5%
その他 4.1%

※住宅ローンを取り扱う全国1,132の金融機関が回答

多くの金融機関では、借入開始年齢を65~70歳までと定めています。完済年齢も上限があり「80歳まで」が多いです。

借入開始年齢と完済年齢のルールは、金融機関ごとに違うので事前に確認しましょう。

買う家の担保評価も重要です。年齢や収入がギリギリでも、不動産の価値が高ければ、売る(競売)ことで返済できるので、審査に通りやすいです。

年収と別の視点でも返済能力をチェックされる

返済能力は、年収の他に職業の安定性や、勤続年数を見られます。正社員や公務員は、安定しているので審査が有利です。

安定した職業でも、勤続年数が1年未満だと、審査が受けられないケースもあります。収入が高くても、自営業やフリーランスは厳しく審査されます。

高収入でもローン審査が厳しい場合は、現金での購入か、借り入れを減らすなどの方法を検討しましょう。

▶勤続年数が短い人の住宅ローン解説はこちら

審査によっては条件が厳しくなる

審査によっては貸してもらえない他に、希望より少ない額を提示されたり、返済期間を短くされたりします。金利が高めになるケースも多いです。

売買契約の際は、銀行から融資が下りないときの扱いを確認しておきましょう。ローン審査に落ちたら、ペナルティなしで解約できる特約を結ぶのが通常です。

返済負担率は他の借り入れも関係する

返済負担率(返済比率)とは、年収から返済に回せる割合のことです。審査では、他の借り入れも含めた「総返済負担率」が重要です。

審査基準は30~40%が目安ですが、非公開の金融機関が多いです。フラット35では基準が公開されています。

総返済負担率
年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

出典:https://www.flat35.com/

年収350万円で他に借り入れがなければ、フラット35では350万円×30%で「年105万円」を返済できると評価されます。

単純計算すると、35年ローンなら105万円×35年で「3,675万円」返済できます。借入可能額は、金利をふまえて約2,800万円です。

ちなみに、金融機関は貸し倒れのリスクヘッジのために、審査では高めの「審査金利」で計算する場合が多いです。

借りられる限度に近い住宅ローンは、審査に落ちる可能性が上がるので要注意です。

金融機関には「信用情報」を調査される

ローン審査では、他に借り入れがあるか申告します。車のローンや消費者金融の借金、奨学金やクレジットカードなどです。

金融機関は、借金歴などの「信用情報」を確認できます。他の借り入れはすべて把握されると考えたほうが良いです。

借金はもちろん、携帯電話の本体代金の分割払いや、使わないキャッシング枠なども、返済負担率に含めて審査される可能性があります。

滞納歴があったり、返済中の支払いが残っていたりするなら、金融機関やFP、不動産屋にも相談しましょう。審査の前に返済すべきかどうかなど、アドバイスが受けられます。

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民間ローンの返済負担率はさまざま

令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査では、金融機関に返済負担率のアンケートも実施されています。

複数回答できるアンケートなので、正確な把握は難しいですが参考に紹介します。

返済負担率の回答数
  • ・45%以内(41)
  • ・40%以内(33)
  • ・35%以内(33)
  • ・30%以内(14)
  • ・20%以内(5)
  • ・50%以内(1)
  • ・その他(73)

出典:令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査

統計だけを見ると45%がもっとも多いです。しかし、実際は年収によって、段階的に変えて判断していると考えられます。

一般的に、返済負担率が20~25%なら、無理なく返済できると言われています。借り入れの際は、こちらの目安のほうが適切です。

借りられる金額の目安を比較できる

インターネット上で、借入可能額の試算ができるツールもあるので活用しましょう。

住宅ローン比較窓口」のシミュレーションツールを使って、以下の設定で借入可能額を試算してみました。

  • ・年収350万円、ボーナスなし
  • ・返済負担率25%
  • ・35年固定金利
  • ・元利均等返済方式

2021年8月のシミュレーションでは、借入可能額は「約2,540万円」でした。銀行による比較も以下にまとめます。

金利 借入可能額
(概算)
三菱UFJ銀行 1.60% 約2,343万円
新生銀行 1.40% 約2,419万円
りそな銀行 1.20% 約2,501万円
横浜銀行 1.10% 約2,540万円

最低でも、3社は比較してみたほうが良いです。借りられる金額の他に、金利が0.1%違うだけで返済総額は数十万円も変わります。

不動産屋が、ローンを紹介してくれるケースも多いです。金利を優遇してもらいやすいので、あわせて検討するべきです。

岩井
岩井
ちなみに同条件で返済負担率を30%に変えると「約3,049万円」まで借入可能額が増えます。家族の人数などで、シミュレーションの前提条件は変わります。自分に合ったシミュレーションを繰り返して、長期的な視点で予算を考えましょう。

ローンは賃貸の家賃より安く抑えるべき

住居費にいくら回せるか考える際に、賃貸では「手取りの3分の1まで」なら無理なく払えると言われています。

持ち家の住宅ローンは「手取りの25%まで」に抑えられるとベストです。毎月の返済の他にも、賃貸にはない固定費があるからです。

固定費は主に、不動産にかかる税金や、物件の維持費です。

返済負担率25%よりもさらに抑えた「手取りの25%」であれば、固定費が払えない事態は防げます。

持ち家の固定費は税金と維持費

持ち家の固定費について、平均的な相場をまとめました。

相場
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
管理費+修繕積立金
(分譲マンションのみ)
合計3万円程度/毎月
室内の修繕費
(不具合が生じた場合)
実費(箇所による)
町内会費 数百~千円程度/毎月

ローンさえ終われば、賃貸より安く維持できるケースがほとんどです。家賃は、上記の固定費もふまえて割高に設定してあるからです。

家を手放す可能性も考えて、資産価値の下がりにくい家を選ぶことも重要です。

駅に近い、住環境が整っているなど立地が良い物件や、管理が行き届いている物件は、人気があるので価値が下がりにくいです。

固定費は中古なら目安が確かめられる

中古であれば、買う前に固定費が確かめられます。新築は維持費が値上がりしていく可能性が高く、税金が目安しかわからないので、予算に余裕が必要です。

毎月の固定費は物件によっては高いので、3~4万円みておけると安心です。

東日本不動産流通機構の2020年度の統計によると、管理費は平均月額1.2万円、修繕積立金は平均月額1.1万円でした。

固定資産税は、1年間で10~20万円を4回に分けて払います。月当たり1~1.5万円が目安です。以下の記事で詳しく解説しています。

▶固定資産税をわかりやすく解説した記事

返済期間は最長で組んだほうが良い

住宅ローンの返済期間は、最長で組んだほうが良いです。月々の出費を減らせますし、原則は後から返済期間を延ばせないからです。

知識は必要ですが、変動金利で安く借りたり、手元にお金を残して資産運用したりすれば、減税と組み合わせて得できる可能性があります。

10年間は住宅ローン控除を受けながらローンを返済して、余裕ができてから繰り上げ返済する手もあります。

注意点として、ローンが長いほど金利で総額が増えることと、完済年齢の上限(80歳など)は、意識する必要があります。購入は早めのほうが計画を立てやすいです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの払い方は「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類あります。

毎月の負担を軽くしたいか、返済を急ぎたいかでどちらかを選びます。続けて、それぞれ長所と短所を説明します。

元利均等返済方式は「毎月の返済額が一定」

元利均等返済方式の図解

元利均等返済方式は、毎月の返済額が一定で、計画が立てやすいです。

ただし、返済当初は利息分を多く含み、残債務が減るまで時間がかかります。

元金均等返済方式は「残債務の減りが一定」

元金均等返済方式の図解

元金均等返済方式は、利息を除いた元金が毎月一定です。元利均等返済よりも残債務の減りは早いですが、生活費は圧迫されます。

繰り上げ返済や住宅ローン控除を活用すれば、大差ないとも言われています。専門家のアドバイスを聞いて決めれば大丈夫です。

予算やローンが心配なら事前に相談すべき

ローンの審査や中古マンション売買の疑問は、当サイト「スマイノ」の、LINE相談窓口でも受付しています。

お店に相談に行かなくても、スマホでやりとりできます。10時~22時の間に、宅建士やFPの有資格者が直接返信しています。

年収や勤続年数に関する疑問点や、価格相場の比較など、何でもご相談ください!

相談できる質問の例
  • ・住宅ローンはいくら組める?
  • ・年収からどんな家が買えるか知りたい
  • ・頭金がなくても購入できる? など

電話やメールより気軽に、スキマ時間で疑問を解消できます。いきなり電話や対面での相談が苦手な人にもおすすめです!

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販売価格10%ほどの現金は用意すべき

家を買うための費用は「住宅ローン部分+自己資金」で、少なくとも販売価格の10%は現金が必要です。

ローンに含めず自己資金で賄う部分には、主に「頭金」「諸費用」「手付金」があります。

すべて用意できるとベストですが、手付金の他はローンに含められるケースが多いです。以下で図解します。

家を買うために必要な費用の図解

頭金は購入価格20%、諸費用は購入価格10%が目安です。しかし、購入時には「手付金」が払えれば、家を買う手段はあります。

手付金とは、売買契約の際に代金の一部を払う慣習で、相場は「購入価格の5~10%」です。

少なくとも、余裕を持って手付金が払える「販売価格の10%」ほどは、現金を確保しておきましょう。

ちなみに、手付金も不要な「自己資金なし」のサービスもあります。自己資金を払わない場合ほど、金利が高くないか、返済総額で損しないかに注意が必要です。

自己資金が少なくても家が買える「フルローン」

フルローンとは、頭金なし、販売価格100%のローンです。頭金を払うより借り入れが増えますが、貯金が少なくても家が買えるメリットがあります。

貯金してから家を買うと、買い時を逃す可能性があります。賃貸に住んでいると、頭金が貯まるまでに、家賃で損をする場合もあります。

例えば、3年は貯金するとして、家賃が7万円だと、36ヶ月分で「252万円」使っています。頭金を200万円貯めたとしても、出費のほうが大きいです。

金融機関によっては、諸費用も含められます。まとまった出費が心配なときは、フルローンも選択肢に入れておきましょう。

▶頭金なしのフルローンを徹底解説した記事

頭金を払う際の注意点

頭金を考える女性のイラスト

頭金が払えないと借り入れが増えますが、払いすぎにも要注意です。家計によっては、手元にお金を残しておいたほうが良いからです。

夫婦なら、子どもが増えたり進学したりすると、教育費などの出費がかさみます。

また、家を売りたくなった場合は、残債務より家の価値が低いと、マイナスを補填する必要があります。

貯金が0円だと、売りたくても売れないので、家の担保評価も重要です。

頭金と手元に残すお金はバランスが大切

頭金と手元に残すお金はバランスが大切です。2,000万円の家を買うために「頭金300万円」を払い「1,700万円」のローンを組んだ場合で考えてみます。

購入時点での担保評価が「1,500万円」だとすると、残債務が1,700万円なので「200万円のマイナス」です。

手元に300万円を残して2,000万円のローンを組めば、急な出費に備えながら、計画的に貯金してマイナスを埋めていけます。

頭金を払ったほうがお得なケース

金融機関によっては、頭金の有無で金利が変わるので要注意です。例えば、フラット35ではフルローンと9割以下のローンで約0.2%の差があり、頭金を10%払ったほうがお得です。

金利の範囲
9割以下まで 1.280~2.080%
9割超の場合 1.540~2.340%

出典:フラット35公式サイト 2021年8月の金利情報

手付金を払った後はキャンセルできない

手付金は契約の意思表示なので、支払った後に買主が契約解除すると、ペナルティとして没収されます。売主の事情で契約解除したい場合は、倍額で返金されます。

手付金の最終的な金額は売主が決めます。交渉して値引いてもらえるケースもあるので、初期費用が心配なら相談の余地はあります。

申し込みの意思表示の「申込金」とは

物件によっては、申し込みの際の意思表示として「申込証拠金」「申込金」が必要なケースもあります。相場は10万円前後で、手付金と似た費用です。

契約後は初期費用に充てられますし、契約前にキャンセルするなら返金されます。お金を払うときは、名目を必ず確認しましょう。

諸費用の内訳を紹介

購入価格10%程度の「諸費用」について内訳を紹介します。

金融機関によってはローンに含められない項目もあるので、どのような項目があるか参考にしてください。

内容
団体信用生命保険料 死亡など万が一に備えた保険料(金利に上乗せして支払う方法が多い)
火災保険料 建物・家財の保険料
事務手数料 金融機関に支払う手数料
仲介手数料 不動産屋への報酬
登記代行手数料 司法書士への報酬など
登録免許税 所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金 売主が1年分払う税金の日割り清算
ローン保証料 保証会社に支払う手数料
印紙税 売買・ローンの契約書にかかる税金
リフォーム費用など 内装工事費用・オプション設備費用

ローン保証料とは、保証会社に支払う手数料のことです。保証会社は、返済が不可能になると立て替えてくれます。その後は保証会社に返済していく流れです。

フラット35のように、保証会社が不要な商品もあります。事務手数料など、借り入れが増えると高くなる諸費用もあります。

分譲マンションでは、売主に管理費や修繕積立金の未払いがあると、買主が支払う必要が生じます。契約までに必ず確認しましょう。

住宅ローンに含められない項目がある場合

住宅ローンに含められない項目がある場合は、別のローンと組み合わせる方法もあります。

例えば、住宅購入の窓口と内装業者が別で、リフォーム費用が住宅ローンに含められず「リフォームローン」を組むケースなどです。

基本的に、住宅ローン以外のローンは、金利が1~3%ほど高いので要注意です。

岩井
岩井
現金が足りないときに、消費者金融やキャッシングで借りるのはやめましょう。金利が約15~18%と高く、返済できなくなる可能性が高いです。

家を買う他にもお金がかかる

家を買う他にも、引っ越し代金や、家具家電の費用がかかります。引っ越し代金はファミリーだと10万円程度で、家具家電もすべて揃えると50~100万円はかかります。

地震などの災害や、ケガや病気に備えた保険に加入すると、さらに費用がかかります。手元にいくら残すかまで考えて、無理のないローンを組む必要があります。

また、家を買うと1度だけ「不動産取得税」がかかります。期日内に手続きすれば減税できるので、忘れないように気を付けましょう。

▶不動産取得税をわかりやすく解説した記事

生活費から逆算して予算を組むべき

住宅ローンなどの住居費にかけられる予算は、生活費から逆算して考えるべきです。年収から考えると、支払い能力以上に借りすぎてしまうからです。

手取りから食費や水道光熱費、教育費など、毎月の出費を差し引いて、残りから住宅ローン(住居費)に回せる金額を決めます。

総務省統計局の2021年1~3月期家計調査を参考に、年収350万円の生活費例(住居費除く)を作成しました。

一人が家計を支え、節約している2人暮らしの想定です。手取りは約280万円なので、毎月の予算は「約23.3万円」が目安です。

食費 60,000円
水道光熱費 20,000円
娯楽費・交際費 30,000円
通信費 14,000円
交通費 15,000円
衣類・日用消耗品代 15,000円
医療費 5,000円
出費合計 159,000円
残り 74,000円

残りの7.4万円から、住居費と貯金、税金などを捻出する必要があります。住居費を「手取りの25%」で考えると「約5.8万円」です。

住宅金融支援機構の公的ローン「フラット35」のシミュレーターで、35年ローンを試算してみました。

金利は、フラット35の2021年8月の金利情報を参考にしています。固定金利1.54%、元利均等返済、月々返済5.8万円だと、借入可能額は「1,882万円」でした。

手取り30%の約7万円にすると、借入可能額は「2,271万円」でした。年収倍率による目安の「1,750~2,100万円」の借り入れは、現実的な金額だと考えられます。

持ち家の固定費を考慮した場合

持ち家の固定費が毎月3万円かかるとすると、住宅ローンに回せる金額の目安は「4.4万円」程度です。

先ほどと同じ条件で試算すると、毎月の返済額4.4万円で借りられる金額は「1,427万円」でした。

例えば、買いたい家が2,000万円だと、600万円程度は貯金から支払う必要があり、貯金がないと厳しいです。

岩井
岩井
借りられる金額が予想より少ないときは、夫婦なら生活費や固定費を折半したり、共働きしたりする前提で予算を考えるのも手です。やはりその際は、ペアローンや収入合算など、借り方には要注意です。

年収350万円の返済シミュレーション

家庭ごとに生活費や貯金額が異なるため、シミュレーションは自分に合った条件で繰り返すことが大切です。

以下で、夫婦二人暮らしで2,000万円借りた場合の、返済シミュレーションを紹介します。

少しずつパターンを変えて説明するので、参考にしてみてください。

フラット35の固定金利1.54%の場合

夫が年収350万円、妻が専業主婦でのシミュレーションです。30歳で中古マンションを購入して、25年で完済する設定で計算します。

借り入れ金額は2,000万円で「フラット35」「固定金利1.54%」「元利均等返済方式」の、頭金なしフルローンです。

年収350万円だと返済負担率「30%」なら借りられるので、月に直すと約8.7万円の返済までは審査が通る見込みです。

  • 総返済額:約2,410万円
  • 月々の返済:約8.0万円

シミュレーターを使った試算では、月々返済が約8.0万円です。手取りの「約34%」にあたるので、少し苦しい返済計画と言えます。

ボーナスや昇給幅を考えれば何とかなります。ただし、子どもができてからの教育費を考えると、共働きしたり親を頼ったりしないと厳しいです。

金利を2%にした場合

借り入れの金利は、審査によって決まります。勤続年数の長い大企業の正社員や、安定している人ほど安い金利で借り入れが可能です。

金利が安く借りられるとは限りませんし、金利は毎月異なるので、上がる可能性があります。

金利を1.54%から2%に変えて、他は同じ条件で再計算しました。

  • 総返済額:約2,543万円
  • 月々の返済:約8.4万円

シミュレーターを使った試算では、月々返済が約8.4万円です。手取りの「約36%」にあたり、厳しい返済計画です。

ローン期間を35年に延ばした場合

金利2%のまま、返済期間を35年に延ばしました。将来的に、余裕があるときに繰り上げ返済したり、共働きしたりも計画しているイメージです。

  • 総返済額:約2,782万円
  • 月々の返済:約6.6万円

シミュレーターの試算では、月々返済が約6.6万円です。手取りの「約28%」まで抑えられていて、やや苦しいですが、現実的な返済額に落ち着きました。

返済総額は「約240万円」増えましたが、毎月の負担を「1.8万円」減らせています。

極端に節約すると、生活の質が下がります。毎月の負担をなるべく抑えて、余裕があるときにローンを見直す方法がおすすめです。

一人暮らしの場合

一人暮らしの場合は、教育費を考える必要がないので多少は無理できます。

住居費に回せる金額は人によって異なるので、自分の生活費と比較してシミュレーションしてみてください。

そもそも購入代金を抑えられれば、苦労は減らせます。自分の生活費からの試算を不動産屋に伝えて、適切な物件を探してもらいましょう。

岩井
岩井
物件探しは効率的に進めないと、先にライバルに買われてしまいます。不動産の仲介業者に早めに相談して、探してもらうのが手っ取り早いです。シミュレーションを重ねて、予算の限度は事前に固めておきましょう。

住宅ローン審査に落ちにくくする4つの方法

住宅ローン審査に落ちにくくする4つの方法を紹介します。

事前審査に通過しても、本審査で落ちる場合があります。対策して、少しでも落ちる可能性を減らしましょう。

  • ①頭金を払って借り入れを減らす
  • ②新たな借り入れなどで資金状況を変えない
  • ③信用情報を自分で調べてみる
  • ④収入合算で審査する

①頭金を払って借り入れを減らす

審査に落ちてしまうのは、主に返済能力を心配されるからです。頭金を支払うと、貯金できる堅実な人だと評価されるので、金融機関に安心してもらえます。

また、頭金を払って借り入れを減らせば、返済負担率が下がり、借りすぎを心配される確率が減らせます。

統計では返済負担率「25%以内」で借りている人が多いです。返済負担率が30%を超えると、借り入れが多めと評価されやすいです。

返済負担率の統計表

出典:2021年4月 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査

頭金を払うと貯金がなくなる人は、家の値段が高すぎないか、フルローンはいくら損得があるのかを考えましょう。

②新たな借り入れなどで資金状況を変えない

事前審査に通ったときと、本審査のときで資金状況が異なると、審査に落ちやすくなります。

新たにクレジットカードや分割払いで物を買ったり、借り入れを増やしたりしないように気を付けましょう。

また、転職や独立で収入が変わると審査に影響します。家を買う手続きがすべて終わるまで、生活は大きく変えないほうが良いです。

③信用情報を自分で調べてみる

カードの利用、滞納歴などの「信用情報」は、自分でも調べられます。過去の借金に心当たりがある場合は、事故情報が残っていないか確認しましょう。

手数料1,000円前後で、ネットで照会できます。借りたときの金融機関によって、照会先の信用情報機関が3つに分かれます。

加盟する金融機関
CIC(CREDIT INFORMATION CENTER) 主にクレジットカード関連の会社など
JICC(日本信用情報機構) 主に消費者金融や銀行など
JBA(全国銀行個人信用情報センター) 主に銀行や信金、信用保証協会など

内容によりますが、信用情報に傷がつくと5年間はローン審査に影響します。債務整理(自己破産など)をすると、長いと10年間はローンが組めません。

滞納は返済しても一定期間、記録が残ります。1ヶ月の滞納なら1年、3ヶ月以上は5年など、信用情報機関ごとに取り扱いが異なります。

信用情報は時間が経てば回復するので、家を買う時期を決めるためにも、早めに把握しておくべきです。

ローン審査に影響が出るケース

具体的に、ローン審査に影響が出る事例をまとめたので、参考にしてください。

  • ・支払いが2ヶ月以上遅れた
  • ・滞納を何度も繰り返している
  • ・複数社から借り入れがある(多重債務)
  • ・代位弁済の記録(家賃滞納など)
  • ・債務整理歴(自己破産、任意整理、民事再生)
  • ・クレジットカードを何枚も所持(未使用でも)
  • ・ショッピングの分割払いが高額 など

支払いの遅れが1ヶ月程度でも、繰り返していれば審査に落ちる可能性があります。

使っていないカードでも、何枚も持っていると借金する可能性を心配されます。明らかに不要なクレジットカードがあれば、解約しておきましょう。

④収入合算で審査する

世帯収入を基準にするローンは、借り入れの金額が多いほど、産休や休職、離婚などで返済できなくなるリスクがあります。

ただし、年収350万円の世帯では、ローン審査に通過するために収入合算するのも手です。

夫婦仲が良く、一人の収入では借り入れが難しい場合は、金融機関や不動産屋に、早めに相談してみてください。

岩井
岩井
金融機関は、返済できる人には貸したいと考えます。返済が現実的な住宅ローンなら、心配しすぎなくても大丈夫です。過去に借金歴がある人は、不動産屋には最初に伝えてください。予算を決めるうえで重要だからです。

住宅ローン控除を使えば実質的に低金利

減税制度を使わないと、数十万~数百万円も損してしまう場合があります。特に、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、必ず押さえておきましょう。

10年間、毎年の残債務1%(上限あり)も減税できるので、実質的に低金利で借りられます。

1年で最大40万円、所得税から減税できます。控除できる額より所得税が少なく引ききれない分は、住民税から13万6千5百円まで減税できます。

住宅ローン控除が適用される条件
  • ・床面積が登記簿上の面積40~50㎡以上
  • ・所得が一定(1,000万円~)以下
  • ・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
  • ・家の半分以上が居住スペース
  • ・10年以上の住宅ローンを組む
  • ・築25年以内または耐震基準を満たす など

適用される条件は、法改正で少しずつ変わっています。購入の際には、最新の適用条件を必ず確認しましょう。

国税庁のホームページに、購入した物件の状態(新築、中古など)を分けて、減税を受けられる条件がまとめられています。

ちなみに、分譲マンションで1%の減税を受けるには、2021年11月末までに契約する必要があります。

控除を受けるためには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。会社員などの給与所得者は、給料の他に収入がなければ、2回目以降は年末調整で控除が受けられます。

税金の軽減措置は、期間限定のものや、自分で手続きが必要なものが多いです。

最新情報を調べるのは大変なので、お得な最新情報を相談会で学んだり、ニュースを見たりして、損しないようにアンテナを張っておきましょう。

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