年収600万で住宅ローンはいくら組める?借入額のシミュレーションを大公開!

最終更新日:2021年12月24日
年収600万円の住宅ローンについて考える人のイラスト

「年収600万円の住宅ローンはいくらまで?」「無理のない借入額は?」といった疑問を解決します!

借入額の決め方など、住宅ローン関連の知識を幅広く解説します。借入額を変えたシミュレーションを通して、無理のないローンを検証しています。

金融機関や金利タイプによる差や、ローン審査について、わかりやすくまとめました。ぜひ、購入を検討する際の参考にしてください!

年収が異なる場合は、以下のリンクを参照してください。

年収ごとの住宅ローン記事
年収400万円 年収500万円
年収700万円 年収800万円

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

年収600万円で組める住宅ローンの目安表

年収600万円で無理なく組める住宅ローンは「約3,000万円」です。これは1年間の返済額を、税金や保険料を引いた手取り年収の25%まで抑えた借入額です。

税金や保険料が約25%かかるので、手取りの年収は「約450万円」です。月に直すと約37.5万円で、生活費のゆとりや貯金まで考えると、住居費は25%までが適切です。

以下で、返済期間35年で借りられる上限額と「無理のない目安」を表にまとめました。

借入上限の目安 無理のない目安
年収600万円 5,634万円 3,026万円
年収610万円 5,727万円 3,058万円
年収620万円 5,821万円 3,122万円
年収630万円 5,915万円 3,155万円
年収640万円 6,009万円 3,219万円
年収650万円 6,103万円 3,283万円
年収660万円 6,197万円 3,316万円
年収670万円 6,291万円 3,380万円
年収680万円 6,385万円 3,412万円
年収690万円 6,479万円 3,477万円

※フラット35、ボーナスなし、金利1.59%、元利均等返済方式

実際にローンを組むときは、家庭ごとに返済のシミュレーションが必要です。住居費に回せる金額は、家庭によって異なるからです。

また、ボーナスの割合や残業代によって、月の手取りには差が出ます。返済は毎月あるので、急な出費に備えて余裕が必要です。

完済まで20~35年かかるので、将来のライフイベントや老後資金まで長期的に考えて、無理のない計画を立てましょう。

岩井
岩井
年収からは、ボーナスや残業代など、出ない可能性がある部分は除いて考えたほうが良いです。余裕を作っておけば、収入が減ったり、急な出費があったときに耐えられます。

年収600万円は全体の6.5%しかいない

年収600万円ある人は、高収入だと言えます。国税庁の「令和2年分民間給与実態統計調査」によると、年収600万円以上の給与所得者は、全体の6.5%しかいません。

割合
年収400万円以下 55.1%
年収400万円超~ 14.6%
年収500万円超~ 10.2%
年収600万円超~ 6.5%
年収700万円超~ 4.4%
年収800万円超~ 9.2%

出典:令和2年分 民間給与実態統計調査

同統計より、年齢別、男女別の平均年収を紹介します。600万円を超えるのは、平均が高めの男性でも45歳以上からです。

平均年収の表(年齢別、男女別)

出典:令和2年分 民間給与実態統計調査

年収600万円台のローンは、収入が増減すると影響を受けやすいです。例えば、年収695万円以上から、所得税の税率が3%上がります。

借りすぎると、収入が下がっても、上がっても大変なので気を付けましょう。

ローンは定年までに完済できると理想的

ローンは定年までに完済できると理想的です。基本的に、定年後は収入が減るからです。

ただし、同じ借入金額でも、借り始めの年齢によって重さが変わるので要注意です。

ローンを組む際の年齢による違いを、65歳で4,000万円を完済するシミュレーションで比較しました。

返済総額 毎月の返済
30歳(35年) 5,218万円 12.4万円
35歳(30年) 5,032万円 13.9万円
40歳(25年) 4,850万円 16.1万円
45歳(20年) 4,672万円 19.4万円

※フラット35、ボーナスなし、金利1.59%、元利均等返済

返済期間35年と20年を比べると、毎月の返済額は35年ローンが7万円少ないです。しかし、返済総額は、金利で546万円多いです。

年齢が40歳以上なら、金利の負担が増えても返済期間を延ばすか、頭金を支払って借り入れ自体を減らすべきです。

毎月の返済額が大きいと、生活費が圧迫されてしまうからです。

定年を超えたローンの他にも、親子二世代型ローンで返済期間を延ばす手段があります。毎月の家計と照らし合わせて、無理なく返済できるローンを組みましょう。

生活費から逆算して予算を組むべき

住宅ローンなどの住居費にかけられる予算は、生活費から逆算して考えるべきです。年収から考えると、実際の支払い能力を超えても気付けないからです。

総務省統計局の、2021年1~3月期家計調査を参考に、年収600万円の生活費例(住居費除く)を作成しました。

手取りが約450万円なので月に「約37.5万円」の予算です。妻が専業主婦、幼稚園に通う子どもが1人の、節約志向の3人家族を想定しています。

食費 60,000円
水道光熱費 20,000円
娯楽費・交際費 40,000円
通信費 20,000円
交通費 20,000円
衣類・日用消耗品代 30,000円
医療費 10,000円
教育費 25,000円
出費合計 225,000円
残り 150,000円

残りの15万円から、住居費と貯金、税金などを捻出する必要があります。住居費を「手取りの25%」で考えると「約9.4万円」です。

毎月9.4万円の返済だと、35年ローンに直すと約3,000万円です。例の生活費なら、税金の支払いや貯金をふまえても、返済は現実的です。

借り入れを増やす場合は、娯楽費や食費を節約したり、共働きしたり工夫が必要です。

毎月の返済額からシミュレーション可能

毎月いくら住居費に回せるのかわかれば、金融機関のシミュレーターで、借入額の目安が調べられます。

フラット35と民間ローンの借り入れの目安を、返済期間35年で計算してまとめました。毎月無理なく払える金額をあてはめて、参考にしてみてください。

毎月の返済額 フラット35
(全期間固定金利)
民間ローン
(変動金利)
8万円 2,575万円 3,120万円
9万円 2,897万円 3,520万円
10万円 3,219万円 3,910万円
11万円 3,541万円 4,300万円
12万円 3,863万円 4,690万円
13万円 4,185万円 5,080万円
14万円 4,507万円 5,470万円
15万円 4,829万円 5,860万円

※ボーナスなし、固定金利1.59%、変動金利0.41%、元利均等返済方式

毎月の返済額は、可能な限り抑えるべきです。まとまった出費に備えた貯金の他に、維持費や税金を払う余裕が必要だからです。

返済期間を延ばしたり、頭金を払ったりすると、毎月の返済額が抑えられます。

返済期間は可能な限り最長で組むべき

返済期間は、可能な限り最長で組むべきです。月々の出費を減らせますし、原則は後から返済期間を延ばせないからです。

最長で組む注意点として、金利で総額が増えることと、完済年齢の上限(80歳など)は意識する必要があります。購入は、早めのほうが計画を立てやすいです。

10年間は住宅ローン控除(減税)の恩恵を受けながら返済を続けて、余裕があるときに繰り上げ返済するのがおすすめです。住宅ローン控除については、後ほど解説します。

頭金が払えるとローンの負担が減らせる

自己資金(貯金)がある人は、頭金を払って借り入れを減らせば、毎月の負担が抑えられます。

例えば、購入するマンションが3,500万円なら頭金1,000万円を払えば、借入額が「2,500万円」で済みます。

シミュレーターでは、3,500万円の35年ローンだと毎月「10.8万円」返済のところ、2,500万円の35年ローンでは「7.8万円」まで減らせました。

岩井
岩井
手元にお金を残したほうが、急な出費には備えられます。頭金を払うかどうかは、長期的にバランスを考えて決めましょう。以下の記事で、頭金を払わないローンの、メリットとデメリットを解説しています。

▶頭金なしのフルローンの詳しい解説はこちら

固定費が毎月3~4万円かかる

ローンの返済に回せる上限は「月12万円」が目安です。生活費を除く残り15万円のうち、固定費が毎月3~4万円かかるからです。

持ち家の固定費は主に税金と維持費で、他にも必要に応じた費用があります。以下で入居中に発生する費用をまとめました。

相場
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
修繕積立金と管理費 合計3万円程度/毎月
室内の修繕費
(不具合が生じた場合)
実費(箇所による)
駐車場代(使う場合) 1~5万円/毎月
駐輪場代(使う場合) 数百~千円程度/毎月
町内会費 数百~千円程度/毎月

修繕積立金と管理費は、マンションの住環境や資産価値を保つための費用です。管理の状況と値段が見合っているか見極めが必要です。

2020年度の東日本不動産流通機構の統計によると、管理費と修繕積立金の合計は、平均「約2.4万円」です。

不動産の所有者には、固定資産税と都市計画税(固都税)がかかります。軽減措置があり、年間で10~15万円が目安です。月に直すと「0.8~1.3万円」です。

持ち家の固定費は物件によっても異なります。事前に不動産屋に確認して、毎月のローン返済額を決めるときに、忘れないように気を付けましょう。

持ち家の固定費に関する記事

▶修繕積立金と管理費の解説はこちら
▶固都税の解説はこちら

家庭によって適正な借入額が変わる

家庭によって適正な借入額は異なります。住む人数や生活費の内訳が違うからです。子どもがいる家庭は、教育費もかかります。

年収600万円台は、家族構成によっては節約が必要です。平均的な生活費と教育費を考えると、世帯人数3人以上から余裕が少ないです。

総務省統計局の「2021年1~3月期家計調査」より、住居費と車のローンを除いた平均生活費を紹介します。月の手取り約37.5万円から、いくら余るかも参考にしてください。

住居費を除く
消費支出
残りの金額
世帯人数1人 118,549円 256,451円
世帯人数2人 200,858円 174,142円
世帯人数3人 241,126円 133,874円
世帯人数4人 287,752円 87,248円
平均 195,658円 179,342円

出典:総務省統計局 家計調査 家計収支編/総世帯

世帯ごとの借り入れの目安を、以下で1つずつ解説します。

4人家族は借入額を抑えるべき

子どもが2人いる4人家族は、年収から考えた目安の約3,000万円より、借入額を抑えるべきです。生活費と教育費が多くかかるからです。

借入額の目安 毎月の返済
4人家族 2,000~2,500万円 6~8万円

厚生労働省の第10回21世紀出生児縦断調査によると、子育て費用は子ども1人につき平均で毎月3.7万円かかります。

以下のグラフは世帯年収600万円付近のデータです。教育費は、子ども1人につき4万円未満の家庭が大半です。

毎月の子育て費用の統計グラフ(世帯年収500~700万円台)

出典:厚生労働省 第10回 21世紀出生児縦断調査(令和2年)より作成

住居費は、月8万円くらいに抑えたほうが良いです。生活費の節約には限界があるからです。

子どもは成長にあわせて食費や教育費が増えるので、成人までの子育て費用をふまえて計画を立てましょう。

3人家族のローン目安は3,000万円前後

子どもが1人の3人家族は、3,000万円くらいの借入額が目安です。生活費の節約次第で、借り入れを増やせます。

借入額の目安 毎月の返済
3人家族 2,500~3,200万円 8~10万円

平均的な生活費だと、住居費が10万円でも余裕がありません。余裕を作るためには、娯楽費を抑えたり、自炊したり節約が必要です。

借入額を増やすなら、返済期間を延ばすか頭金を払って、毎月の返済額を抑えましょう。

世帯収入を基準に組めるローンもある

共働きの夫婦は「ペアローン」や「収入合算」で、世帯収入を基準にローンが組めます。ただし、定年まで共働きできるか心配なら、単独の収入を基準に考えるべきです。

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。収入合算は、ローンを組むのは一人でも、収入を合算して審査してもらう方法です。

平成30年11月の内閣府男女共同参画局の統計によると、第1子出産のタイミングで46.9%の女性が離職しています。世帯収入が減る可能性まで考えた計画を立てましょう。

岩井
岩井
ペアローンや収入合算は、単独の収入を基準に組むローンよりも、破綻するリスクが高いです。世帯収入を基準にローンを組むなら、必ずデメリットの説明まで受けてください。

夫婦二人暮らしは借りすぎに要注意

夫婦二人暮らしは借りすぎに要注意です。生活にゆとりがあるので、借りすぎてしまう傾向があるからです。

共働きでも、限度額に近いローンは組まないほうが良いです。子どもができたり収入が減ると、返済が大変になります。

借入額の目安 毎月の返済
二人暮らし 3,200~3,800万円 10~12万円

予算に余裕があるなら、頭金を多く払って借り入れ自体を減らしたほうが良いです。完済まで長くて35年かかるので、毎月の返済に無理がないことが大切です。

一人暮らしなら多めに借りるのも手

一人暮らしの人は、多めに借りるのも手です。生活費に余裕があるので、住居費を増やしても返済していけます。

ただし、借り入れは4,000万円前後までが無難です。引っ越しが必要になる可能性も考えて、重すぎるローンは避けるべきです。

借入額の目安 毎月の返済
一人暮らし 3,800~4,500万円 12~14万円

購入した物件は、売ったり賃したりする使い道もあります。一人暮らしのマンション購入については、以下の記事で詳しく解説しています。

▶一人暮らしのマンション購入知識はこちら

一人暮らしでも、購入したほうがお得な物件は多いです。賃貸の家賃は、貸す側の収益や固定費もふまえた金額だからです。

年収600万円の返済シミュレーション

年収600万円で住宅ローンを組む場合の、返済シミュレーションを3パターン紹介します。

完済まで金利が変わらない「フラット35」で、借り入れの前提条件は、以下の内容です。

  • ・共働き、子ども1人の3人家族
  • ・夫の年収600万円、妻の年収200万円
  • ・返済期間 35年
  • ・ボーナス返済 なし
  • ・全期間固定金利 1.590%
  • ・元利均等返済方式

借入額2,500万円、3,500万円、4,500万円のシミュレーションを解説していきます。

借入額2,500万円の返済はゆとりがある

借入額2,500万円のローンは、返済にゆとりがあります。借り入れの条件は以下の内容です。

借入額2,500万円
  • 毎月の返済額:約7.7万円
  • 完済時の総額:約3,261万円
  • 完済時の金利負担:約761万円

毎月の手取り約37.5万円から考えると、住居費は手取りの20%程度です。夫1人で、余裕をもって返済していけます。

固定費で3万円、教育費で4万円かけても約23万円残ります。生活費を20万円に抑えれば、毎月3万円は貯金に回せます。

金利で損したくないなら、余裕をみて繰り上げ返済する他に、条件が良いローンに借り換えも有効な手段です。

2,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が2,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション 販売価格 2,400万円
・約25㎡、1DK
・台東区、駅徒歩5分以内
・エレベーター、オートロックあり
・固定費 約3万円
・浴室乾燥、食洗器など設備充実
中古マンション 販売価格 2,100万円
・築40年、リフォーム済み
・約40㎡、1LDK
・台東区、駅徒歩10分以内
・エレベーターあり
・固定費 約4万円
・水回りと壁紙、すべて新品

首都圏で販売価格が2,000万円台だと、新築は一人暮らし向けの物件が多いです。30㎡前後のワンルームや1K、1DKなどです。

中古は、リフォーム済みで住める状態だと、築30年以上の築古物件が多い価格帯です。ファミリー向けの2LDKも見つかります。

2人以上で住むなら、中古を買ってリフォームか、リノベーションするのがおすすめです。

岩井
岩井
リノベーションでは、骨組み以外をすべて新しく作り変えるような工事も可能です。新築より予算を抑えて新しいお部屋に住めるので、自分がどのくらいのリノベーションが実現できるかは、知っておくべきです。

▶マンションのリノベーション費用の解説はこちら

借入額3,500万円の返済は現実的

借入額3,500万円のローンは、現実的に返済できる範囲内です。平均的な生活費よりは節約が必要で、金利の負担が大きいです。

借入額3,500万円
  • 毎月の返済額:約10.9万円
  • 完済時の総額:約4,566万円
  • 完済時の金利負担:約1,066万円

毎月の予算約37.5万円から考えると、住居費は手取りの29%です。手取りの25%を超える返済額なので、節約が必要です。

借入額は、3,000万円まで抑えられると理想的です。共働きできなくなったり、車の購入などまとまった支払いがあると、返済が大変になるからです。

3,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が3,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション 販売価格 3,500万円
・約50㎡、2LDK
・足立区、駅徒歩15分以内
・エレベーター、オートロックあり
・固定費 約3万円
・床暖房、キッチン周り充実
・ウォークインクローゼット
中古マンション 販売価格 3,200万円
・築20年、リフォーム済み
・約65㎡、3LDK
・足立区、駅徒歩10分以内
・エレベーター、オートロックあり
・固定費 約3万円
・内装すべて新品、キッチン周り充実
・各部屋にクローゼット

3,000万円台は、夫婦や3人家族向けの間取りが新築でも選べます。中古なら駅近くや、60~70㎡の3LDKも見つかります。

年収600万円の人は、まず「借入額3,000万円+用意できる頭金」の範囲で、物件を探すのがおすすめです。

リノベーションなら、内装にかける費用は相談しながら抑えられます。工事に適した築古物件を安く買えれば、予算内で自分好みのお部屋に住めます。

借入額4,500万円の返済は大変

借入額4,500万円の返済は大変です。4,500万円以上の物件を買うなら、頭金を20~30%は払って、借入額を抑えるべきです。

借入額4,500万円
  • 毎月の返済額:約13.9万円
  • 完済時の総額:約5,870万円
  • 完済時の金利負担:約1,370万円

毎月の手取り約37.5万円から考えると、住居費は37%です。平均的な生活費だと、教育費や固定費を払うと毎月の収支は赤字です。

返済開始が20~30代で、共働きを続ける前提でも、返済は大変です。

4,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が4,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション 販売価格 4,700万円
・約70㎡、3LDK
・江戸川区、駅徒歩15分以内
・警備システムなどセキュリティ充実
・床暖房、食洗器、ルーフバルコニー
・固定費 約3万円
中古マンション 販売価格 4,700万円
・築20年、リフォーム済み
・約90㎡、3LDK
・葛飾区、駅徒歩10分以内
・警備システムなどセキュリティ充実
・浴室暖房、食洗器、ゲストルーム
・固定費 約3万円

販売価格が4,000万円台の新築は、ファミリー向けの広い物件が多いです。設備のグレードが高く、共用設備も充実しています。

建物全体の質が高いほど販売価格も高いです。中古は、新築より販売価格が安いぶん、広さや立地にこだわれます。

岩井
岩井
好立地で住みやすいマンションを探すなら、新築に絞って探すより、中古と比較しながら探したほうが良いです。販売価格の高さが、冷静に見極められるからです。また、新築は物件数が少なく、競争率が高いです。

物件購入の疑問をプロに相談して解決しませんか?

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わざわざお店まで行かなくても、宅建士やFPに10~22時の間で無料相談できます!

LINE相談の例
  • ・住宅ローンはいくら組める?
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  • ・頭金がなくても購入できる? など

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ローンの一般的な目安は3,000~3,600万円

一般的に、無理のない住宅ローンは「税込年収の5~6倍まで」と言われています。年収600万円だと「3,000~3,600万円」です。

家を買う予算を年収で割った「年収倍率」の統計を紹介します。フラット35利用者調査の、全国平均を直近5年分まとめました。

年収倍率の推移(2016~2020年度)

出典:2010~2020年度 フラット35利用者調査

統計から考えると、中古では年収の5~6倍、新築では年収の6~7倍の予算で家を買う人が多いです。

ちなみに、注文住宅はさらに高いので、予算に余裕が必要です。他にも、ローンの目安になる統計や、比較に役立つサイトを紹介します。

地域によっても予算の目安は変わる

地域によっても予算の目安は変わります。都市圏ほど土地や人件費が高く、販売価格が高くなる傾向があるからです。

同統計の直近の年収倍率を、地域別で比較して表にまとめました。都市圏ほど、相場が高いとわかります。

2020年度の年収倍率統計
新築
マンション
新築
戸建て
中古
マンション
中古
戸建て
東京近郊 7.5倍 7.1倍 6.1倍 6.1倍
大阪近郊 7.1倍 6.8倍 5.5倍 5.6倍
愛知近郊 6.5倍 6.5倍 4.9倍 4.9倍
上記以外 6.2倍 6.2倍 4.9倍 4.9倍

出典:2010~2020年度 フラット35利用者調査

統計上、多くの人は「年収の5~6倍」ほどの予算で家を買っています。年収倍率だけを考えると、貯金が少なくても3,000万円の家は購入できそうです。

立地の良い新築は予算を超える可能性が高い

立地の良い新築は販売価格が高いので、年収の7倍以上に借入額を増やすか、頭金を多く払わないと厳しいです。

選ぶ場所によっては新築購入も可能です。国土交通省の平成30年度住宅市場動向調査報告書によると、年収600万円の人が買った物件は、新築、中古まんべんなく分布しています。

購入物件の種類と年収別割合のグラフ

出典:平成30年度 住宅市場動向調査報告書

一般公開の物件検索サイトと、不動産業者専用の検索サイト「REINS」で、4,000万円前後の新築マンション情報を探してみました。

東京23区の募集は、40㎡以下の1Kがほとんどでした。夫婦やファミリーなら、中古でも広い物件を選んだほうが良いです。

駅から遠くや23区外なら、50~60㎡程度の2LDKなどもあります。ただし、物件数は中古と比べて極端に少ないです。

「返済負担率」も借り入れの目安になる

返済負担率(返済比率)とは、年収のうち、返済が占める割合のことです。無理のないローンを考える目安にも使えます。

一般的に、無理のない住宅ローンの返済負担率は「年収の20~25%」と言われています。

住宅金融支援機構の2021年4月住宅ローン利用者調査の統計でも、25%までで借りている人が多いです。

返済負担率の統計表

出典:2021年4月 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査

年収600万円あると、多くの金融機関で返済負担率35~40%まで借りられます。

借りすぎは自分でセーブする必要があるので、返済負担率は25%以下を目指しましょう。

ネット上で借り入れの比較ができる

インターネット上で、借入可能額の試算ができるツールもあるので活用しましょう。

住宅ローン比較窓口」のシミュレーターで、以下条件の借入可能額を試算してみました。

  • ・年収600万円
  • ・ボーナス返済なし
  • ・35年固定金利
  • ・元利均等返済方式

2021年11月のシミュレーションを、返済負担率20~35%までの表にまとめました。返済負担率5%の違いで、金額は大きく変わります。

借入可能額 毎月の返済額
20% 3,411万円 10.0万円
25% 4,264万円 12.5万円
30% 5,117万円 15万円
35% 5,970万円 17.5万円

参考に、返済負担率25%での銀行による比較も以下にまとめます。

金利 借入可能額
(概算)
三菱UFJ銀行 1.700% 約3,954万円
新生銀行 1.400% 約4,148万円
りそな銀行 1.245% 約4,253万円
横浜銀行 1.250% 約4,250万円
auじぶん銀行 1.230% 約4,264万円

最低でも3社は比較したほうが良いです。借りられる金額の他に、金利が0.1%違うだけで、返済総額が数十万~数百万円も変わります。

不動産屋が、ローンを紹介してくれるケースも多いです。金利を優遇してもらいやすいので、あわせて検討するべきです。

借入可能額は金融機関の審査次第

最終的に借りられる金額は、金融機関の審査によって決まります。一般的に、ローン審査には「事前審査」と「本審査」の2段階あります。

事前審査に通過したらお部屋の売買契約を結んで、ローンの条件が確定するのは「本審査」に通過した後です。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査より、審査でチェックされる項目から、重要なものを紹介します。

審査する金融機関の割合
完済時の年齢 99.1%
健康状態 98.2%
担保評価(不動産の価値) 98.2%
借入時の年齢 97.8%
年収 95.7%
勤続年数 95.3%
返済負担率(返済比率) 92.1%
雇用形態 76.4%
他の借り入れ 64.2%
その他の審査項目
審査する金融機関の割合
連帯保証 95.1%
金融機関の営業エリア 91.0%
融資可能額(購入) 74.3%
融資可能額(借り換え) 69.4%
国籍 69.3%
申込人との取引状況 45.8%
業種 30.1%
家族構成 23.7%
勤め先の規模 21.6%
所有資産 21.0%
性別 17.5%
その他 4.1%

※住宅ローンを取り扱う全国1,132の金融機関が回答

多くの金融機関では、借入開始年齢は65~70歳、完済年齢は75~80歳など、上限を定めています。借入先によってルールは異なるので、事前に確認しましょう。

年収600万円あれば支払い能力は高く評価されます。借入額が適切なら、心配しすぎる必要はありません。

ただし、審査によっては希望より少ない額を提示されたり、返済期間を短くされたりします。金利が高めに設定されるケースもあります。

岩井
岩井
売買契約の際は、希望のローンが借りられないときの扱いを確認しておきましょう。銀行から融資が下りなければ、ペナルティなしで解約できる特約を結ぶのが通常です。

借入先によっても特徴がある

借りる金融機関によっても、特徴があります。以下で、表にまとめました。

審査 金利
都市銀行
(メガバンク)
厳しいが便利 安い
ネット銀行 厳しい 安い
地方銀行
信用金庫
融通が利く傾向 高い
フラット35 基準が明確 固定金利のみ

地方銀行や信用金庫は、他の金融機関に比べて融通が利きやすいです。

借入額を増やしたい、メガバンクの事前審査に落ちたなどの理由があれば、相談してみるのも手です。

返済負担率と他の借り入れの関係

審査で重要なのは「総返済負担率」です。年収から返済に回せる金額をチェックするときは、他の借り入れも含められます。

チェックされる借り入れの例

  • ・車のローン(カーローン)
  • ・クレジットカードでの買い物
  • ・楽器や家電の分割払い
  • ・消費者金融での借り入れ
  • ・奨学金の返済
  • ・教育ローン、教育ローン
  • ・携帯電話本体の分割払い
  • ・過去の滞納歴(事故情報) など

金融機関によっては、使わないキャッシング枠まで返済可能額に含めて審査します。使わないカードは事前に解約しておきましょう。

金融機関は信用情報を調べられる

金融機関は、借金歴などの「信用情報」を直近5年~10年分は確認できます。分割払いは把握されていると考えたほうが良いです。

過去に借金などの事故情報があると、高収入でも融資を断られるので要注意です。

信用情報は自分でも調べられる

信用情報は手数料1,000円前後で、ネットで照会できます。信用情報機関は3つあり、情報は共有されています。

借りたときの金融機関が加入する窓口で、照会すると確実です。

加盟する金融機関
CIC(CREDIT INFORMATION CENTER) 主にクレジットカード関連の会社など
JICC(日本信用情報機構) 主に消費者金融や銀行など
JBA(全国銀行個人信用情報センター) 主に銀行や信金、信用保証協会など

過去に携帯電話の本体代金を滞納していたり、滞納歴があったりする場合は、確認しておくべきです。

信用情報に傷があると、ローンを組むのは難しいからです。以下の記事でも詳しく解説しています。

▶ローン審査に落ちにくくするコツはこちら

総返済負担率の上限はさまざま

総返済負担率の上限は、金融機関ごとに基準があり、ほとんどの金融機関で非公開です。統計では35~40%がもっとも多いです。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査の、民間金融機関へのアンケート結果を紹介します。

返済負担率の回答数
  • ・45%以内(41)
  • ・40%以内(33)
  • ・35%以内(33)
  • ・30%以内(14)
  • ・20%以内(5)
  • ・50%以内(1)
  • ・その他(73)

出典:令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査

売買を専門にしている仲介の担当者は、金融機関ごとの審査基準に詳しいです。借入額を増やしたい事情があれば、相談してみるべきです。

フラット35は審査基準が明確

フラット35は、総返済負担率の上限を公開しています。信用情報に傷がなければ、以下の基準に収まるローンなら基本的に借りられます。

金利 総返済負担率
年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

出典:フラット35公式ホームページ

返済負担率は住宅金融普及協会のホームページでも計算できます。借入希望額と金利、ローンの期間と年収を入力すれば確かめられます。

審査に通るかとあわせて、借りたい額に無理がないか確かめてみてください。

岩井
岩井
車のローンなど返済中の支払いがあるぶん年収を減らしたり、金利を厳しめに設定したり、なるべく厳しい条件でシミュレーションしましょう。借りすぎを抑えて余裕が作れるので、想定外の出費に備えられます。

選ぶ金利タイプで返済総額が変わる

返済計画を立てるうえで、金利のタイプは重要です。借入可能額の他に、返済総額への影響が大きいからです。

金利1%の違いで、返済総額は大きく変わります。参考に、3,000万円を借りた場合の、返済総額シミュレーションをまとめました。金利は0.5%ずつ変えています。

返済総額
0.5% 3,271万円
1.0% 3,557万円
1.5% 3,858万円
2.0% 4,174万円

※フラット35、返済期間35年、元利均等返済方式

シミュレーションでは、金利が0.5%違うと、返済総額が約300万円変わります。金利の情報は、選ぶローンによっては定期的にチェックが必要です。

金利の種類や、相場の知識をつけて、損しないローンを選びましょう。

金利タイプ別の特徴

金利は、金融機関ごとに差があります。また、種類でも大きく変わります。主に、以下4つのタイプがあります。

固定金利型 完済するまで金利が変わらない
変動金利型 定期的に金利が見直される
固定金利期間選択型 一定期間毎に固定か変動か選べる
ミックス型 固定金利と変動金利で分けて借りる

固定金利型は、借り始めは変動金利より高いですが、ローンを組んだ後は金利が変わりません。低金利のうちに固定金利で組むのは無難な選択です。

変動金利型は、固定金利より低い金利で借りられます。金利より住宅ローン減税の戻りが大きいなら、特にお得です。減税制度については、後ほど解説します。

岩井
岩井
期間選択型やミックス型は、固定と変動のリスクを分散するイメージです。全期間固定以外を選ぶなら、金利の上昇で損するリスクは考える必要があります。

2021年現在は低金利でローンが組める

日本銀行の低金利政策により、2021年現在に至るまで、超低金利時代が続いています。住宅ローンも、金利が安く組めます。

バブル期以降はゼロ金利政策(1999年)やマイナス金利政策(2016年)など、金利を下げる政策が続いています。金融緩和が続く以上、今後も低金利が続くと言われています。

2021年11月の民間金融機関の金利(中央値)は、住宅金融支援機構の集計によると変動金利で約2.4%です。

2021年11月の民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

出典:フラット35公式ホームページ

金融機関ごとに優遇や割引があるので、実際はさらに安い金利で借りられます。安いと、固定金利で1%台、変動金利で0.3%台などです。

借入額は「審査金利」でチェックされる

ローン審査では「審査金利」といって、厳しい金利で借入額をチェックされます。金融機関のリスクヘッジのためです。

例えば金利0.5%で借りられる金額を考えても、審査金利が3%なら、借入可能額は大幅に減ります。

借入可能額
適用金利0.5% 約4,620万円
審査金利3% 約3,110万円

※ネット銀行のシミュレーター、変動金利35年ローン

限度に近い借入額だと、借りられない可能性が上がるので要注意です。

頭金を払うと優遇金利で借りれるケースがある

頭金を払うと、金利が優遇されるケースがあります。例えば、フラット35は、販売価格の9割以下のローンだと、9割を超えるローンよりも金利が約0.2%安いです。

長期的に考えると、頭金を10%払ったほうがお得です。

金利の範囲
9割以下のローン 年1.330%~年2.210%
9割超えのローン 年1.590%~年2.470%

出典:フラット35公式ホームページ 2021年11月の金利水準

金利の優遇を受けられる条件は、金融機関によって差があります。

公共料金の引き落とし口座を変えたり、提携のカードを作ったりすると、金利の優遇を受けられる場合があります。

ローンは賃貸の家賃より安く抑えるべき

住居費にいくら回せるか考える際に、賃貸では「手取りの3分の1まで」なら無理なく払えると言われています。

持ち家の住宅ローンは「手取りの25%まで」抑えたほうが良いです。

返済負担率25%よりも、さらに抑えた手取りの25%なら、固定費を払う余裕が作れますし、暮らしにもゆとりが生まれます。

価値の下がりにくい家は安心して暮らせる

家を手放す可能性も考えて、資産価値の下がりにくい家を選ぶことも重要です。

購入時は家の価値より、残債務のほうが上回る「オーバーローン」の状態が普通です。資産価値が下がりにくい家なら、残債務より高く売れる時期が早く来ます。

オーバーローン解消までの時系列

駅に近い、住環境が整っているなど立地が良い物件や、管理が行き届いている物件は、人気があるので価値が下がりにくいです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの払い方は「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類あります。

毎月の負担を一定にするか、返済を急ぐかで、どちらかを選びます。続けて、それぞれ長所と短所を説明します。

元利均等返済方式は「毎月の返済額が一定」

元利均等返済方式の図解

元利均等返済方式は、毎月の返済額が一定で、計画が立てやすいです。

ただし、返済当初は利息分を多く含み、残債務が減るまで時間がかかります。

元金均等返済方式は「残債務の減りが一定」

元金均等返済方式の図解

元金均等返済方式は、利息を除いた元金が毎月一定です。返済当初は残債務が多いため金利分が大きく、生活費が圧迫されます。

岩井
岩井
返済方式については、繰り上げ返済や住宅ローン控除を活用すれば、大差ないとも言われています。アドバイスを聞いて決めれば大丈夫です。

購入時は「手付金」が払えれば家は買える

貯金が少なくても「手付金」が払えれば、家は買えます。頭金なしの「フルローン」を組んで、手数料や税金などの「諸費用」はローンに含める方法があるからです。

手付金とは、売買契約を結んだ証拠として前払いするお金で、相場は「販売価格の5~10%」です。50~100万円など定額のケースもあります。

家を買うために必要な費用の図解

貯金(自己資金)がある人は、諸費用として購入価格の10%、頭金で購入価格の20%を用意できると理想的です。

手付金は契約の意思表示

手付金は契約の意思表示なので、払った後に買主から契約解除すると、ペナルティとして没収されます。売主の事情で契約解除したい場合は、倍額で返金されます。

手付金の最終的な金額は、売主が決めます。交渉で安くしてもらえるケースもあるので、初期費用が心配なら相談の余地はあります。

申し込みの意思表示の「申込金」とは

物件によっては、申し込みの際の意思表示として「申込証拠金」「申込金」が必要なケースもあります。相場は10万円前後で、手付金と似た費用です。

契約すれば頭金として扱われますし、契約前にキャンセルするなら返金されます。お金を払うときは、名目を必ず確認しましょう。

諸費用の内訳を紹介

購入価格の10%程度の「諸費用」について、内訳を紹介します。主に関係者への報酬や税金などです。

内容
団体信用生命保険料 死亡など万が一に備えた保険料(金利に上乗せして支払う方法が多い)
保険料(火災・地震) 建物や家財の保険料
事務手数料 金融機関に支払う手数料
仲介手数料 不動産屋への報酬
登記代行手数料 司法書士への報酬など
登録免許税 所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金 売主が1年分払う税金の日割り清算
ローン保証料 保証会社に支払う手数料
印紙税 売買・ローンの契約書にかかる税金
リフォーム費用など 内装工事費用・オプション設備費用

ローン保証料とは、保証会社に支払う手数料のことです。保証会社は、返済が不可能になると立て替えてくれます。その後は保証会社に返済していく流れです。

ちなみに、フラット35なら保証会社が不要です。初期費用や諸費用については、以下の記事でも解説しています。

▶マンション購入の初期費用を抑えるコツはこちら

実際はさらにお金が必要

家を買うための費用の他にも、引っ越しに必要な費用があります。引っ越し代金はファミリーだと10万円程度で、家具家電もすべて揃えると50~100万円はかかります。

災害や病気に備えた保険に加入すると、さらに費用がかかります。手元にいくら残すかまで考えて予算を決めましょう。

購入後は1度だけ「不動産取得税」の支払いがあります。期日内に手続きすれば減税できるので、忘れないように気を付けましょう。

▶不動産取得税の解説はこちら

住宅ローン控除を使えば実質的に低金利

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を使えば、毎年のローン残債務に対して、所得税から減税できます。

10~13年間も税金の負担が抑えられるので、実質的に低金利でローンが組めます。控除できる額より所得税が少なく引ききれないぶんは、住民税から減税できます。

住宅ローン控除が適用される条件
  • ・床面積が登記簿上の面積40~50㎡以上
  • ・所得が一定(1,000万円~)以下
  • ・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
  • ・家の半分以上が居住スペース
  • ・10年以上の住宅ローンを組む
  • ・築25年以内または耐震基準を満たす など

減税を受けるための条件(要件)や、減税される上限額は新築と中古で異なり、国税庁のホームページなどで確認できます。

法改正があり、減税できる金額が残債務の1%から0.7%に見直されています。

制度の見直しは定期的にあるので、購入の際は優遇が受けられる条件とあわせて、最新の情報をチェックしましょう。

控除を受けるためには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。会社員などの給与所得者は、給料の他に収入がなければ、2回目以降は年末調整で控除が受けられます。

税金の軽減措置は、期間限定のものや、自分で手続きが必要なものが多いです。

最新情報を調べるのは大変なので、お得な最新情報を相談会で学んだり、ニュースを見たりして、損しないようにアンテナを張っておきましょう。

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