マンションは賃貸と購入どっちがお得?メリット・デメリットを徹底比較!

最終更新日:2021年12月01日
賃貸と購入どちらが得か考えている男性のイラスト

「賃貸と購入どっちが得なの?」という疑問を解決します!マンションは賃貸と購入どちらが得なのか、違いの特徴、メリットとデメリットを比較して、徹底的に解説します。

持ち家が向いている人と、賃貸が向いている人それぞれの特徴も、詳しく解説します。知識をつけて、自分の人生設計に合うベストな選択をしましょう。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

賃貸と購入どちらがお得?

30~40年同じ場所に住むなら、買ったほうがお得なケースが多いです。何度も引っ越しするなら、身軽な賃貸のほうがお得です。

賃貸と購入どちらがお得か判断するためには、自分の中に基準が必要です。人生設計やライフスタイル、転勤の有無など、人それぞれ状況が異なるからです。

人によって、優先させたい条件は異なります。自分に合う住まいの選択をするためにも、賃貸と購入の違いと、メリットとデメリットを把握することが大切です。

岩井
岩井
同じ出費をするなら、資産になるので購入をおすすめしています。良い面も悪い面も把握して長期的に考えると、どちらが自分に合っているか判断できます。

賃貸と購入の違い一覧

賃貸と購入の大きな違いは「家」を借りるか「お金」を借りるかです。賃貸では貸主に対して、購入では住宅ローンに対して責任が大きいです。

その他の違いを表にまとめたので、参考にしてください。

賃貸 購入
住居費 貸主に毎月の家賃を払う 金融機関に毎月、ローンを返済する
維持費 貸主に毎月の共益費(管理費)を払う 管理組合に毎月、管理費と修繕積立金を払う
不動産の税金 特になし 毎年の固定資産税、都市計画税
更新するもの 2年毎の更新料、保険料、保証会社利用料など 保険料
物件の質 入居者が替わる前提で作られている 長く住む前提で作られている
引っ越しやすさ 引っ越ししやすい 引っ越ししづらい
内装のリフォーム 貸主の許可が必要 管理組合の許可が必要
審査など 入居審査(貸主・保証会社)に通る必要がある 金融機関の審査に通らないとローンが組めない

賃貸と購入どちらも、支払い能力の審査があります。よって、収入に見合った家を探す必要があります。

毎月の支払いの違い

賃貸と購入では、支払うお金の内容が異なります。賃貸と購入の、毎月の支払いの内訳を図解しました。

賃貸と購入の毎月支払いの内訳比較図

賃貸の家賃と共益費(管理費)はすべて「出費」です。購入したときの毎月の固定費は、出費にあたる部分は修繕積立金と管理費、固定資産税と都市計画税(固都税)です。

岩井
岩井
ローン返済の部分は、自分の資産を積み立てているとも言えます。支払っているお金の種類が違うところは押さえておきましょう。

生涯のトータルコストの違い

賃貸と購入は、長生きするほどトータルコストに差が出ます。購入してローンを完済した後の毎月の維持費は、家賃よりも安いです。

以下で、毎月の出費がほぼ同じ設定で、賃貸と購入の費用を図にしてみました。賃貸の家賃は引っ越さないとほぼ一定なので、完済後の負担は差が開きます。

40年間の賃貸と購入の費用比較図

前提条件
  • ・賃貸の家賃12万円、更新料1ヶ月分(2年毎)
  • ・賃貸の初期費用60万円
  • ・購入のローン返済9万円、固定費4万円
  • ・購入の初期費用300万円
  • ・金利変動と引っ越しは考慮していない

実際は賃貸では何度も引っ越したり、購入では繰り上げ返済したりと、将来の資金状況によって計画は変わります。

国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書」によると、都市圏(東京、大阪、名古屋近郊)のマンションの、住宅ローン返済期間は、中古が25.3年、新築が31.1年でした。

マンションのローン返済期間の比較図

出典:令和2年度住宅市場動向調査

25~30年ほどでローンを完済して家を確保しておけば、老後の備えになります。

岩井
岩井
定年が65歳と考えると、35~40歳までに家が買えるとベストです。定年を超えたローンも組めるので、完済時の年齢が75~80歳を超えないように考えれば、40歳以降でも家を買う手段はあります。

住まいの心配はプロに相談するべき

「賃貸のままで大丈夫か心配」などの悩みは、1度プロに相談するべきです。相談内容に応じて、さまざまな提案が受けられます。

当サイト「スマイノ」のLINE相談窓口なら、お店に行ったり電話したりせず、気軽にプロとやりとりできます。

「今から買うのと借りるのはどっちがお得?」など、LINEで何でも質問できます。スキマの時間で、現役の宅建士やFPにアドバイスを受けられます。

不動産屋だけが見れるデータベースから、1都3県の物件紹介が受けられます。良いお部屋があったら、そのまま内見予約も可能です!

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引っ越しが多いかどうかは大きな判断基準

引っ越しが多いかどうかは、大きな判断基準です。転勤族や単身赴任が多い人などは、賃貸のほうが身軽で便利です。

定住地が決まっているなら、早めにローンの返済が始められるぶん、買ったほうがお得です。返済期間が長いほうが、月々の負担を少なくできます。

他にも賃貸と購入のメリットとデメリットを、それぞれ比較してまとめました。どんなプラス面とマイナス面があるのか、大まかに把握しておきましょう。

賃貸と購入のメリット比較

賃貸と購入、それぞれのメリットを、まとめて比較します。

メリットの比較
賃貸のメリット ・住み替えがしやすい
・ローンを組まなくて良い
・購入するより気がラク
・修繕費用は故意過失のみ負担が原則
購入するメリット ・家が資産として手元に残る
・ローン完済後は毎月の出費が少ない
・賃貸より設備などのグレードが高い
・より広いお部屋にできる
・自分好みにリフォームもできる
・退去費用がかからない
・社会的な信用力が高まる

賃貸は身軽さがメリットです。住んでいる限り家賃を払うので、長期的に考えると損する場合が多いです。

購入するメリットは多く、住宅ローンを完済すれば家が資産として手元に残ります。

賃貸と購入のデメリット比較

賃貸と購入のデメリットも以下で比較します。

デメリットの比較
賃貸のデメリット ・貸す側の収益のため家賃が割高
・老後の住まいに不安が残る
・理想の物件が見つからない
・自由にリフォームできない
・引っ越すたびに初期費用がかかる
購入のデメリット ・住み替えがしづらい
・ローンの返済が大変
・所有者が払う税金や維持費がある
・賃貸より修繕費用の出費がある

賃貸はあくまで借家なので、借りられる保証がないのがデメリットです。大家さんに気を遣いたくない人には、購入がおすすめです。

購入すると、再度の引っ越しは大変です。家は一生で1番大きな買い物なので、計画的に進める必要があります。

岩井
岩井
賃貸の場合、多くの大家さんは家賃の収入でローンを返済しています。貸家のローンは住宅ローンより金利が高いケースが多く、収益もふまえているので、家賃設定は割高と言えます。

同じ物件でも賃貸は購入より割高

「家賃設定」が割高と言われても、イメージが湧きづらいかもしれません。

検証のため、賃貸と購入での違いを比較したシミュレーションを紹介します。過去の募集情報から前提条件を作成しています。

賃貸の条件は募集を出している期間でも変わるので、少し抑えた金額にしています。購入での返済期間は35年で、比較は40年間でおこないます。

賃貸(40年間入居)のシミュレーション

まず、賃貸でのシミュレーションです。

賃貸の前提条件

  • ・家賃14万円、共益費1万円
  • ・初期費用70万円(敷金、礼金など)
  • ・更新料14万円
  • ・その他の雑費は考慮しない
金額
初期費用 70万円
家賃×40年(480ヶ月) 6,720万円
共益費×40年(480ヶ月) 480万円
更新×20回 280万円
合計 約7,550万円

家賃が高い物件は、長く住むと出費がかさみます。少し抑えた金額のシミュレーションでも、40年間住むと約7,550万円の「出費」です。

購入(40年間入居)のシミュレーション

続けて、購入した場合の計算です。住宅ローンのプランは堅実な内容で、借入総額は多めになる設定です。

購入の前提条件

  • ・販売価格4,000万円
  • ・諸費用200万円(現金で清算)
  • ・住宅ローン4,000万円(頭金なし)
  • ・修繕積立金+管理費2.8万円
  • ・固都税は月あたり1.1万円
  • ・固定費の増減は考慮しない
金額
初期費用(諸費用) 200万円
返済総額 5,177万円
固定費×40年(480ヶ月) 1,344万円
固定資産税40年分 約500万円
合計 約7,221万円

フラット35、金利1.54%、元利均等返済

堅実なプランで比較しても、賃貸で40年住んだときより「約329万円」安いです。さらに10年ほど住むと約1,500万円は差が開きます。

賃貸に長く住む予定なら、同じグレードの物件がいくらで買えるのか、調べてみたほうが良いです。

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購入するメリットは資産が残せること

購入すると資産が残せるのが最大のメリットです。購入のメリットを5つ紹介するので、参考にしてください。

  • ①ローンを完済すれば老後が安心
  • ②賃貸よりグレードの高い物件に住める
  • ③家族が安心して暮らせる
  • ④売却と賃貸も可能
  • ⑤自分の好みの内装にもできる

①ローンを完済すれば老後が安心

ローンを完済すると、月々の負担は大幅に減ります。持ち家の維持費と相場を、改めて表にまとめました。各項目については、後ほど詳しく解説します。

相場
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
管理費+修繕積立金 合計3万円程度/毎月
建物の修繕費 実費(箇所による)
駐車場代(使う場合) 1~5万円程度

ローンを完済した後の維持費は、毎年ある税金と毎月の管理費+修繕積立金くらいです。

毎月の維持費は家賃を支払うより安く、老後が安心です。ちなみに、管理費と修繕積立金は、戸建てでは不要な費用です。

賃貸物件の維持にかかるコストも、以下にまとめました。

相場
家賃 地域の家賃相場/毎月
管理費(共益費) 家賃の5~10%/毎月
更新料 家賃の1ヶ月分/2年毎
駐車場代(使う場合) 1~5万円程度

賃貸では、住み続ける限り家賃はほとんど一定です。多くの物件では2年ごとに更新料がかかりますし、更新の際に家賃が上げられるケースもあります。

長く住むことを考えると、いずれは負担が減る持ち家のほうが、安心して暮らせます。

②賃貸よりグレードの高い物件に住める

同じ金額を出すなら、借りるよりも買うほうが、広くて設備などのグレードが高い物件に住めます。分譲マンションは、長く住む前提で作られているからです。

多くの賃貸マンションは、数年で入居者が入れ替わる前提で作られています。立地や建築コストを重視しているので、設備や広さが充実している物件は少ないです。

広くてお部屋の多い家に住みたい人は、家賃で出費を重ねる前に、購入も考えましょう。建築コストをかけた住みやすい賃貸物件は、家賃も割高だからです。

③家族が安心して暮らせる

ファミリーのイラスト

持ち家は家族が安心して暮らせます。配偶者や子どもの未来に備えて、自分に万が一のことがあっても、住む場所を残せます。

ほとんどの民間住宅ローンでは「団体信用生命保険(団信)」に加入します。ローンを残して債務者が死亡しても、要件を満たせば保険会社が残債務を支払ってくれます。

賃貸だと、同じ状況で残された家族は、収入がなくても家賃を支払っていく必要があります。

フラット35など、団信が任意の住宅ローンもあります。団信に入らないときは民間の「収入保障保険」に入るなど工夫は必要です。

④売却と賃貸も可能

ローンを完済すれば、物件の使い方の自由度が高いです。自分で住まずに貸したり、売却したりできる財産として手元に残ります。

資産価値の下がり方は、物件によって大きく異なります。例えば、人気エリアの物件は借り手がつくので、築20~30年でも需要があり、資産価値が落ちにくいです。

いずれ売却や賃貸に出すことも考えておくと、将来の備えにできます。

⑤自分の好みの内装にもできる

賃貸や完成物件では、間取りやデザインが決まっています。購入するときは改修もできるので、自分好みの間取りや設備を相談できます。

ただし、新築のオーダーメイドだと高額なのがネックです。

おすすめは中古購入×リノベーション

予算を抑えて新しいお部屋に住みたい人には、中古×リノベーションがおすすめです。

リノベーションとは、骨組み以外すべて新しく作り変えて、お部屋を生まれ変わらせる方法のことです。

築30年以上の築古でも、内装は新築同様にできます。新築よりコストを抑えて、自分好みのお部屋に住めるお得な手段です。

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家の購入には入念な下調べが必要

家の購入は大きな買い物なので、入念な下調べが必要です。デメリットと言える内容を、以下で6つ紹介します。

  • ①住み替えが大変
  • ②法律や規約で工事を制限される場合がある
  • ③固定資産税・都市計画税がかかる
  • ④管理費と修繕積立金・駐車場代が必要
  • ⑤ローンの支払いが負担
  • ⑥購入時にまとまった現金が必要

①住み替えが大変

購入すると、入居後に騒音トラブルや不満が生じたとしても、気軽に引っ越しはできません。住宅ローンの返済があるからです。

契約時点で説明がない不具合なら、売主に契約不適合責任を追及できます。しかし、トラブルは事前に防ぐことが大切です。

内見や契約の際には、不動産屋に遠慮せず質問して、疑問点を解消しておきましょう。

②法律や規約で工事を制限される場合がある

法律や管理組合の規約によっては、購入しても思い通りに工事できないケースがあります。

法律で建物の高さ制限があるエリアだったり、管理組合の規約でリノベーションが禁止されていたりするケースなどです。

購入前に不動産屋がすべて調べてくれますが、心配があるなら早めに質問してみてください。

土地や建物の登記情報は、法務局に行けば自分でも調べられます。抵当権や借地権など、法律の話も教えてもらえます。

③固定資産税・都市計画税がかかる

購入すると、賃貸とは異なり固定資産税がかかります。市街化区域内の建物の場合は、都市計画税もかかります。

1年間で10~20万円程度が目安ですが、物件によって金額は異なります。基本的に、物件が高額なほど税負担も大きいです。

固定資産税の金額は、固定資産税評価額×税率(約1.4%)です。都市計画税は、固定資産税評価額×税率(約0.3%)です。

以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

▶固定資産税について解説した記事はこちら

④管理費と修繕積立金・駐車場代が必要

分譲マンションの所有者は、管理組合に収める管理費と修繕積立金の負担があります。駐車場を使う人は、駐車場代もかかります。

管理費は共用部分のメンテナンス費用で、修繕積立金は建物の修理に備えた貯金のようなものです。

東日本不動産流通機構の2020年度の統計によると、首都圏の平均月額は、管理費が約1.2万円、修繕積立金が約1.1万円です。

ローン返済中は、月々の返済に2~3万円プラスで必要です。言い方を変えれば、完済後は月2~3万円の出費で済みます。

▶修繕積立金と管理費を解説した記事はこちら

分譲マンションでは管理の業務にも関わる

マンションを購入すると、管理組合の総会(集会)に出席したり、場合によっては役員を引き受けたりと、賃貸よりもやることが多いです。

ちなみに、戸建ての場合は管理会社がいないため、修繕は自分で手配する必要があります。

⑤ローンの支払いが負担

収入が減っても、ローンの返済額を減らせないデメリットがあります。

ローンの完済までの道のりが長く、ストレスで節約志向になってしまう人も多いです。

購入前はローン商品の仕組みを調べたり、不動産屋のアドバイスをよく聞いたりして、無理のない返済計画を立てましょう。

⑥購入時にまとまった現金が必要

頭金なしの住宅ローンでも、基本的に「物件価格の10%程度」の諸費用がかかります。不動産屋に支払う仲介手数料や、不動産を取得するのに必要な税金などです。

諸費用を住宅ローンに含められるローン商品もあるので、必要な現金は不動産屋に早めに確認しましょう。初期費用を減らすと、返済総額は増えるので要注意です。

購入が向いている人の特徴

住まいの購入が向いているのは「長期間同じ地域に住み続ける予定がある人」です。

以下で具体的な特徴をまとめたので、当てはまる数が多い人は購入を検討してみてください。

  • ・転勤や急な引っ越しの可能性が低い
  • ・収入が安定していて毎月貯金もできる
  • ・ローン返済額の試算が家賃と大差ない
  • ・老後が心配で資産形成を検討している
  • ・間取りやインテリアを好みに配置したい
  • ・設備などのグレードが高い物件に住みたい

転勤や急な引っ越しが少ない人のほうが、購入に向いています。住宅ローンの融資を受けるためには、住むのが原則だからです。

家を買っても通勤や子どもの通学に支障がなければ、購入も検討するべきです。

家賃と同じ金額をローン返済すると、どの程度の物件が購入できるのかは知っておいたほうが良いです。

また、購入なら物件の間取りや設備、インテリアを自由にできます。賃貸だと、軽微なリフォームでも貸主に許可をとる必要があります。

中古×リノベーションだとさらにお得

住まいを購入するなら中古×リノベーションだとさらにお得です。おすすめする理由を、以下にまとめました。

  • ・新築を購入するより安い
  • ・ローンの負担が抑えられる
  • ・エリアが選びやすい
  • ・現地の確認ができる
  • ・理想的なお部屋にできる

マンション販売価格の内訳は、土地の持ち分と建物の代金がほとんどです。中古マンションの売上や経費は、全体の10%程度です。

ただし、新築分譲マンションでは広告宣伝費や経費などがかさむので、物件以外に払う部分が販売価格の約20%を占めます。

新築と中古マンション価格の内訳を比較したイメージ図

中古マンションは市場の相場があるので、大幅に費用を抑えられます。

2021年4月発表の全宅連の不動産市場動向調査の統計でも、首都圏の中古マンションは、新築マンションより約40%安いです。

中古を扱うプロに相談してみるべき

「予算は抑えたい」「でも新しいお部屋に住みたい」などのお悩みは、中古を扱うプロに相談してみるべきです。

当サイト「スマイノ」のLINE相談窓口なら、住みたい街や予算を送れば、不動産業者だけが見れるサイトの最新情報から、1都3県にある物件の紹介が受けられます。

築浅の物件や、築古の予算に応じたリノベーションなど、幅広い住まいの選択ができます!

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賃貸は気軽に住み替えが可能

賃貸物件のメリットも以下で4つにまとめたので紹介します。

  • ①気軽に住み替えが可能
  • ②ローンを組む必要がない
  • ③設備の交換や修理費用の負担がない
  • ④所有者ならではのストレスがない

①気軽に住み替えが可能

賃貸は気軽に住み替えが可能です。新築に住みたい、家賃が安いお部屋に引っ越したいなどの理由でも、引っ越しできます。

隣人トラブルや、入居してから不満が出た場合に、引っ越しやすいのは大きなメリットです。

②ローンを組む必要がない

ローンを組まないので、収入が下がったら家賃の安い物件に引っ越しできます。休職や転職もしやすいので、定職に就いて安定するまでは、賃貸のほうが良いです。

ただし、家賃は割高なため、生活が安定したら購入も検討したほうが良いです。

③設備の交換や修理費用の負担がない

借りて住むと、普通に使っている設備に不具合があった際は、大家さんの負担で直してもらえます。

ただし、故意(わざと)や過失(不注意)で建物を傷付けると、修繕費用を請求されます。退去時に高額請求されて困るケースもあるので、大切に扱う必要があります。

賃貸では特に、ペットを飼うときのトラブルが多いです。購入すれば、管理組合の規約に違反しない範囲で自由にできます。

④所有者ならではのストレスがない

賃貸はあくまで借りているだけなので、所有者ならではのストレスがありません。物件に不満があるなら、引っ越せば良いからです。

購入する場合、建物が無事かどうかのストレスがあります。手抜き工事などで、物件に価値が残らないリスクもあるためです。

賃貸物件は手元に資産が残らない

お金の心配をするカップル

賃貸物件は、資産にならないのが最大のデメリットです。他にも5つまとめたので、以下で紹介します。

  • ①老後の不安が残る
  • ②購入より損するケースがある
  • ③理想に合う物件がない
  • ④隣人の心配がある
  • ⑤引っ越すたびに初期費用がかかる

①老後の不安が残る

入居審査は、高齢になるほど厳しくなります。死亡のリスクや家賃滞納を心配されて、入居審査に通るお部屋が減るからです。老後の不安が残るのはデメリットです。

賃貸物件は、基本的に一人では借りられません。連帯保証人を立てるか、保証会社を使って審査に通る必要があります。

また、貸す側に正当な理由があれば、契約更新ができなかったり、立ち退きが必要になったりする場合もあります。

▶老後に賃貸に住めるか解説した記事はこちら

②購入より損するケースがある

長く住むと、購入するよりも家賃がかさむ場合があります。家を購入していればよかったと、後悔するケースも少なくありません。

首都圏では、更新料として2年毎に家賃1ヶ月分の出費もあります。

家賃・管理費・更新料などは、大家さんの出費も考えて設定されています。賃貸の場合、損をしている可能性も考えたほうが良いです。

③理想に合う物件がない

すでに完成している物件を選ぶと、必ず1つや2つは不満が出ます。なかなか理想通りの物件がないのはデメリットです。

インターネット環境や、冷暖房の数などを変えられないケースもあります。

④隣人の心配がある

賃貸だと入居者の入れ替わりが多く、隣人の心配が増えます。騒音がひどい隣人や、マナーの悪い人がいると大変です。

家賃が高めの物件は入居審査が厳しく、マナーを守れる人が多いです。割高な家賃を払うより購入したほうが、損しない場合もあります。

⑤引っ越すたびに初期費用がかかる

賃貸で必要な初期費用は「家賃の4.5~5ヶ月分」が相場です。家賃が10万円なら、45~50万円はかかると思ったほうが良いです。

内訳には、礼金や仲介手数料などの戻ってこない費用が多く、無駄な出費とも言えます。

賃貸が向いている人の特徴

賃貸が向いているのは「引っ越しする可能性が高い人」です。

以下で、具体的な特徴をまとめました。当てはまる数が多い人は、購入を焦らないほうが良いです。

  • ・転勤や急な引っ越しの可能性が高い
  • ・雇用形態が不安定
  • ・収入に波があり貯金がない
  • ・親の持ち家が相続できる
  • ・家にあまり愛着を持たない

転勤族などの、定住地が決まっていない人には賃貸のほうが便利です。購入と比べて、気軽に引っ越しできます。

購入のためにローンを組むと、返済が15~35年は続きます。収入に波があり貯金がない人は、借金のリスクを抱えるよりも、出ていける賃貸のほうがおすすめです。

賃貸が向いている人も、結婚したり子どもができたりして、マイホームが欲しくなる可能性はあります。購入するメリットも、早めに知っておくべきです。

来店せずプロに気軽に相談できる

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