「年収700万円の住宅ローンはいくらまで？」「適切な借入額の目安は？」などの疑問を解決します！

世帯人数ごとの借入額の目安や、住宅ローンに関する知識を幅広く解説します。生活費の目安からも、無理のない借入額を検証しています。

金利の違いや、借入期間を長くした場合のシミュレーションも紹介します。ぜひ、購入を検討する際に、参考にしてください！

年収が異なる場合は、以下のリンクを参照してください。

年収ごとの住宅ローン記事
年収400万円	年収500万円
年収600万円	年収800万円

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井勇太さんに監修してもらいました！

年収700万円で組める住宅ローンの目安表

年収700万円で無理なく組める住宅ローンは「約3,500万円」です。これは1年間の返済額を、税金や保険料を引いた手取り年収の25%まで抑えた借入額です。

税金や保険料は約25%かかるので、手取りの年収は「約525万円」です。月に直すと約43.8万円で、生活費のゆとりや貯金まで考えると、住居費は25%ほどが適切です。

返済期間35年で借りられる上限額と、無理のない目安を、以下で表にまとめました。

	借入上限の目安	無理のない目安
年収700万円	6,604万円	3,526万円
年収710万円	6,698万円	3,590万円
年収720万円	6,793万円	3,655万円
年収730万円	6,887万円	3,687万円
年収740万円	6,981万円	3,752万円
年収750万円	7,076万円	3,784万円
年収760万円	7,170万円	3,849万円
年収770万円	7,264万円	3,881万円
年収780万円	7,359万円	3,946万円
年収790万円	7,453万円	3,978万円

※フラット35、金利1.56%、元利均等返済方式

目安表は参考程度で、実際は家庭ごとに返済のシミュレーションが必要です。住居費に回せる金額は、家庭によって異なるからです。

また、同じ年収700万円でも、月の手取り収入に差が出ます。ボーナスの割合や残業代など、職場によって違う部分があるからです。

住宅ローンは完済まで20～35年かかるので、将来のライフイベントや、老後資金まで考えた計画を立てましょう。

年収700万円は全体の4.4%しかいない

年収700万円以上ある給与所得者は高収入で、国税庁の「令和2年分民間給与実態統計調査」によると、全体の4.4%しかいません。

	割合
年収400万円以下	55.1%
年収400万円超～	14.6%
年収500万円超～	10.2%
年収600万円超～	6.5%
年収700万円超～	4.4%
年収800万円超～	9.2%

出典:令和2年分 民間給与実態統計調査

年収700万円台は、税金や社会保険料の負担が大きいです。住民税が高い、減税の制度で恩恵が受けられないなど、高収入ならではの苦労は多いです。

例えば、年収695万円以上から、所得税の税率は3%上がります。

教育費の補助金が受けられないなど、出費がかさむ機会は多いです。また、助成金などは低所得の世帯向けの制度が多いので、公的な支援は受けづらくなります。

年収700万円台はどんな家が買える？

年収700万円台で買える家は多く、頭金や立地によっては注文住宅や、新築マンションも購入できます。

統計では、年収600～700万円台の人は、新築から中古まで、幅広い物件を購入しています。

出典:平成30年度 住宅市場動向調査報告書

2021年9月の全宅連の不動産市場動向調査によると、首都圏マンションの平均㎡単価は、新築で92.5万円、中古で55.2万円でした。

頭金を含む予算が4,000～5,000万円ほどと考えると、新築は45～55㎡(～2LDK)、中古なら80～90㎡(～3LDK)の物件が選べます。

生活費から逆算して予算を組むべき

住宅ローンなどの住居費にかけられる予算は、生活費から逆算して考えるべきです。年収から考えると、実際の支払い能力を超えても気付けないからです。

総務省統計局の2021年1～3月期家計調査より「住居費を除いた消費支出の集計」を、以下にまとめました。

住居費を除く消費支出には、車のローン以外の生活に必要な費用が含まれています。平均的な暮らしでいくら余るかの参考にしてください。

	住居費を除く 消費支出	残りの金額
世帯人数1人	118,549円	318,951円
世帯人数2人	200,858円	236,642円
世帯人数3人	241,126円	196,374円
世帯人数4人	287,752円	149,748円
平均	195,658円	241,842円

出典:総務省統計局 家計調査 家計収支編/総世帯

予算を決める際は、まず家庭ごとの手取りから実際の出費を引いて、毎月いくら残るか明確にしましょう。

住居費を払っても、毎月の収支が赤字にならない計画を組むべきです。急な出費などに備えて、貯金も必要だからです。

生活費から逆算したローンの例

生活費から逆算したローンの例を紹介します。総務省統計局の2021年1～3月期家計調査を参考に、年収700万円の生活費例(住居費除く)を作成しました。

手取りが約525万円で、月に「約43.8万円」の予算です。妻が専業主婦、小学生の子どもがいて、特に節約はしない3人家族の想定です。

食費	78,000円
水道光熱費	25,000円
娯楽費・交際費	50,000円
通信費	20,000円
交通費	20,000円
衣類・日用消耗品代	30,000円
医療費	15,000円
教育費	40,000円
出費合計	278,000円
残り	160,000円

残りの16万円から住居費と貯金、税金などを払う必要があります。

住居費を「手取り25%」に抑えると、毎月の返済額は「約11万円」で、余裕があります。娯楽費や食費を節約できれば、住居費はさらに増やせます。

固定費が毎月3～4万円かかる

例に挙げた生活費だと、毎月の返済額の上限は「13万円」ほどです。残りの16万円のうち、毎月3～4万円は持ち家の固定費がかかるからです。

持ち家の固定費は主に税金と維持費で、他には必要に応じた費用があります。以下で入居中に発生する費用を紹介します。

	相場
固定資産税	物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税	物件評価額の0.3%程度/毎年
修繕積立金と管理費	合計3万円程度/毎月
室内の修繕費 (不具合が生じた場合)	実費(箇所による)
駐車場代(使う場合)	1～5万円/毎月
駐輪場代(使う場合)	数百～千円程度/毎月
町内会費	数百～千円程度/毎月

修繕積立金と管理費は、マンションの住みやすさと、資産価値を保つための費用です。安さだけではなく、費用に見合う管理状態かどうかが重要です。

2020年度の東日本不動産流通機構の統計によると、修繕積立金と管理費の合計金額は、平均「約2.4万円」です。

不動産の所有者が払う税金は、固定資産税と都市計画税(固都税)です。軽減措置があり、年間10～15万円が目安です。月あたり「0.8～1.3万円」で、年4回に分けて払います。

▶持ち家の維持費について詳しくはこちら

毎月の返済額から逆算した借入額

毎月の住居費を決めたら、月々の返済額からも借入可能額が調べられます。金融機関ごとに、シミュレーターがあるので活用しましょう。

フラット35と民間ローンで、毎月返済する額から組めるローンを計算してみたので、参考にしてください。返済期間は35年です。

毎月の返済額	フラット35 (全期間固定金利)	民間ローン (変動金利)
8万円	2,587万円	3,120万円
9万円	2,911万円	3,520万円
10万円	3,234万円	3,910万円
11万円	3,558万円	4,300万円
12万円	3,881万円	4,690万円
13万円	4,205万円	5,080万円
14万円	4,528万円	5,470万円
15万円	4,852万円	5,860万円

※ボーナスなし、固定金利1.56%、変動金利0.41%、元利均等返済方式

月の手取りから、生活費や固定費を差し引いた残りで、余裕を持って払える借入額に決めましょう。

家庭ごとに適正な借入額は異なる

家庭によって適正な借入額は異なります。住む人数や、生活費の内訳が違うからです。

総務省統計局による家計調査の生活費を参考に、家庭ごとの借入額の目安をまとめました。月の手取り約43.8万円から、平均的な生活費を引いて考えた目安です。

	借入額の目安	毎月の返済
4人暮らし	2,700～3,200万円	8～10万円
3人暮らし	2,900～3,800万円	9～12万円
2人暮らし	3,500～4,200万円	11～13万円
1人暮らし	4,000～4,500万円	13～14万円

世帯ごとに、1つずつ解説します。

4人家族は借入額を抑えるべき

子どもが2人いる4人家族は、年収から考えた目安の3,500万円より、借入額を抑えるべきです。住む人数が多いほど生活費がかかりますし、教育費が必要だからです。

	借入額の目安	毎月の返済
4人家族	2,700～3,200万円	8～10万円

厚生労働省の第10回21世紀出生児縦断調査によると、子育て費用は子ども1人につき平均で毎月3.7万円かかります。

以下のグラフは世帯年収700万円付近のデータです。子ども1人ごとの教育費は、4万円未満の家庭が多いです。

出典:厚生労働省 第10回 21世紀出生児縦断調査(令和2年)より作成

教育費をふまえると、平均的な生活費より節約する必要があります。

外食を減らしたり、駐車場代を抑えたり節約をしないと、毎月8～10万円の住居費が捻出できません。

子どもが3人以上いる家庭は、さらに借入額を抑えたほうが良いです。食費や教育費の負担が増えるので、成人までの子育て費用をふまえて計画を立てましょう。

3人家族なら借入額を増やせる

子どもが1人の3人家族なら、借入額を増やせます。ただし、生活費にゆとりがあって、少しでも貯金できる借入額まで抑えましょう。

	借入額の目安	毎月の返済
3人家族	2,900～3,800万円	9～12万円

借入額が3,000万円ほどなら、特別な節約をしなくてもゆとりがあります。毎月5万円前後の貯金が可能です。

4,000万円前後の借り入れは、収入を増やすために共働きしたり、節約して支出を減らしたりする必要があります。

夫婦二人暮らしは借りすぎに要注意

夫婦二人暮らしは借りすぎに要注意です。生活にゆとりがあるぶん、借りすぎてしまう傾向があるからです。

3,500万円を超える借入額でも、返済は現実的です。しかし、子どもができたり、収入が減ったりする可能性も考えると、余裕がある計画を立てたほうが良いです。

	借入額の目安	毎月の返済
二人暮らし	3,500～4,200万円	11～13万円

予算に余裕があるなら頭金を多く払って、借り入れを減らすのがおすすめです。

買う物件の値段に関わらず、借入額が適正ならローン破綻のリスクは抑えられます。

一人暮らしは多めに借りるのも手

一人暮らしの人は、多めに借りるのも手です。生活費に余裕があるので、浪費しなければ住居費を大幅に増やせます。

	借入額の目安	毎月の返済
一人暮らし	4,000～4,500万円	13～14万円

同じレベルの物件なら、賃貸より購入したほうがお得な物件は多いです。賃貸の家賃は、貸す側の収益や、固定費もふまえて決められているからです。

一人暮らしでマンションを買うと、物件を売ったり貸したりもしやすいです。以下の記事でも詳しく解説しています。

▶一人暮らしのマンション購入知識はこちら

年収700万円の返済シミュレーション

年収700万円で住宅ローンを組む場合の、返済シミュレーションを3パターン紹介します。

完済まで金利が変わらない「フラット35」で、借り入れの前提条件は、以下の内容です。

借入額2,000万円、4,000万円、6,000万円のシミュレーションを解説していきます。

借入額2,000万円の返済はゆとりがある

借入額2,000万円のローンは、返済にゆとりがあります。借り入れの条件は以下の内容です。

毎月の手取り約43.8万円から考えると、毎月の返済額はかなり余裕があります。

固定費で3万円、教育費で5万円かけても30万円弱残ります。生活費を20万円に抑えれば、毎月10万円貯金できます。

2,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が2,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション	・販売価格 2,500万円 ・約40㎡、1LDK ・駅徒歩10分以内 ・エレベーター、オートロックあり ・固定費 約3万円 ・警備システム、浴室乾燥、食洗器、ウォークインクローゼットなど
中古マンション	・販売価格 2,200万円 ・築40年、リフォーム済み ・約55㎡、2LDK ・駅徒歩10分以内 ・エレベーターあり ・固定費 約3万円 ・モニター付きインターフォン、浴室乾燥、広めの収納など

販売価格2,000万円台だと、ファミリー向けの新築は少ないです。中古は、リフォーム済みで住める状態だと、築30年以上の築古物件が多い価格帯です。

リフォームがまだの物件なら、ファミリー向けの間取りでも2,000万円以下で買えます。購入と同時にリフォームか、リノベーションするのがおすすめです。

▶マンションのリノベーション費用の解説はこちら

借入額4,000万円の返済は現実的

借入額4,000万円のローンは、家計によっては節約が必要ですが、現実的に返済できる範囲内です。借り入れの条件は、以下の内容です。

毎月の予算約43.8万円から考えると、住居費は手取りの28%です。多少は節約が必要ですが、貯金もできます。

借入額が増えたぶん、借入額2,000万円のときよりも、金利分の負担が大きいです。

トータルの出費で損しないように、安い金利の金融機関で借りたり、繰り上げ返済して借入額を減らしたり、工夫がいります。

4,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が4,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション	・販売価格 4,000万円 ・約55㎡、2LDK ・駅徒歩10分以内 ・エレベーター、オートロックあり ・防犯カメラ、宅配ボックスあり ・固定費 約3万円 ・床暖房、浴室乾燥、食洗器など
中古マンション	・販売価格 4,000万円 ・築20年、リフォーム済み ・約70㎡、3LDK ・駅徒歩10分以内 ・エレベーター、オートロックあり ・防犯カメラ、宅配ボックスあり ・固定費 約4万円 ・水回りすべて新品、浴室乾燥、広い収納など

夫婦二人暮らしか子ども1人の3人家族は、50～60㎡の新築を頭金なしでも買えます。リフォーム済みの中古では、築20年以内で、共用設備が充実した物件も見つかります。

リフォームがまだの中古は、予算が4,000万円あれば立地や階数、広さにこだわった探し方ができます。

リノベーションは、完成物件で気に入るものが見つからないときにも、最適な手段です。

借入額6,000万円の返済は大変

借入額6,000万円の返済は大変です。6,000万円以上の物件を買うなら、頭金を20～30%は払って、借入額を抑えるべきです。

6,000万円借りると、借り入れの条件は以下の内容です。

毎月の手取り約43.8万円から考えると、約18.5万円の住居費は負担が重いです。

固定費や教育費を考えると、毎月の収支は赤字です。共働きでも、片方の収入が下がったり、まとまった出費があったりすると大変です。

6,000万円台で購入できる物件の例

販売価格が6,000万円台で、過去に東京都内で募集があった例を紹介します。

過去の募集情報の例
新築マンション	・販売価格 6,000万円 ・約60㎡、3LDK ・駅徒歩5分以内 ・共用設備、セキュリティ充実 ・お風呂場やトイレのグレードが高い ・固定費 約3万円
中古マンション	・販売価格 6,000万円 ・築30年、リフォーム済み ・約70㎡、2LDK ・駅徒歩5分以内 ・共用設備、セキュリティ充実 ・設備充実、アイランドキッチンなど ・固定費 約3万円

販売価格が6,000万円台の新築は、ファミリー向けの広い物件や、最新設備の整った単身向けの1LDKなどさまざまです。

中古は人気シリーズのマンションなど、設備のグレードが高い物件が多いです。

室内の設備が充実していても、築5年以内や駅徒歩5分など、好条件の物件が見つかります。

住宅ローンの借入金額の決め方

住宅ローンの借入額を決めるときの、一般的な考え方を4つ解説していきます。予算はひとつの基準だけでなく、さまざまな視点から確かめましょう。

①借り入れが年収の5～6倍以内か

もっとも一般的な考え方は、借入金額を「年収の5～6倍」にする方法です。年収700万円だと「約3,500～4,200万円」です。

予算を年収で割った数字を「年収倍率」と言います。フラット35利用者調査の、年収倍率の統計を紹介します。全国平均の、直近5年分の推移です。

出典:2010～2020年度 フラット35利用者調査

予算は、中古で年収の5～6倍、新築で6～7倍程度の傾向があります。年収の5～6倍までの予算なら、平均的と言えます。

まず年収の5～6倍の予算で物件情報を調べてみると、相場の目安にもできます。

②返済負担率が20～25%か

税込年収のうち、返済に充てる部分の割合を、返済負担率(返済比率)と言います。返済負担率は20～25%なら、無理なく返せると言われています。

年収700万円で返済負担率が20～25%なら、毎年の返済額は140～175万円、月あたり11.6～14.6万円です。

借入額に直すと、35年ローンで「約3,700～4,700万円」です。統計でも、返済負担率が「25%以内まで」で住宅ローンを組んでいる人が多いです。

出典:2021年4月 住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査

返済負担率はローン審査にも関わります。金融機関によって異なりますが、年収700万円だと返済負担率35～40%までは借りられます。

収入の増減や、金利相場の上昇などに備えて、返済負担率は20%を目指しましょう。借入限度額から予算を考えると、借りすぎてしまうので要注意です。

③自己資金がいくらあるか

自己資金(貯金)が多い人ほど、物件の選択肢が増えます。

家を買うための費用は「住宅ローン部分+自己資金で払う部分」です。自己資金で払う部分には「頭金」「諸費用」「手付金」があります。

頭金を払うと借入額が減らせます。毎月の返済額と、金融機関に払う金利の負担が減るので、メリットは大きいです。

頭金を払っている人は多い

国土交通省の「2020年度住宅市場動向調査」より、自己資金の統計をまとめました。

東京、愛知、大阪近郊の平均では、多くの人が購入価格の20～30%の自己資金を用意しています。

	購入価格	自己資金	比率
新築マンション	4,393万円	1,124万円	25.6%
中古マンション	2,213万円	818万円	37.0%
新築戸建て	3,757万円	775万円	20.6%
中古戸建て	2,696万円	876万円	32.5%

出典:国土交通省 2020年度住宅市場動向調査

ローンと頭金は、バランスが大切です。将来に備えて、手元に残しておくお金も必要です。

自己資金が少なくても家を買う手段はあるので、後ほど詳しく解説します。頭金を払わない「フルローン」については、以下の記事でも解説しています。

▶頭金なしのフルローンの詳しい解説はこちら

④世帯収入がいくらあるか

共働きなら「ペアローン」や「収入合算」で、世帯収入を基準に予算を増やせます。しかし、完済まで共働きできるか心配なら、単独の収入を基準にローンを組むべきです。

育休や産休などの理由でどちらかの収入が減ると、一人でローンを返済するのが難しくなるからです。

平成30年11月の内閣府男女共同参画局の統計によると、第1子出産のタイミングで46.9%の女性が離職しています。

世帯収入を基準に組むローンは、単独の収入を基準に組むローンより注意点が多いです。夫婦で借り入れを増やしたい場合は、以下のの記事も参考にしてみてください。

▶ペアローンと収入合算の解説はこちら

家を建てるときの予算を決めるのは難しい

完成物件と異なり、注文住宅の予算を決めるのは難しいです。

家を建てる場所の他にも、建物の材料や省エネ機能など、お金をかける部分のバランスを考えないと高額になります。

予算を抑えるコツを知っておく必要があります。また、ハウスメーカーは全国に数百社あるので、値段を比較して決めたほうが良いです。

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借入可能額は金融機関の審査次第

最終的に借りられる金額は、金融機関の審査によって決まります。一般的に、ローン審査には「事前審査」と「本審査」の2段階あります。

事前審査に通過したらお部屋の売買契約を結んで、ローンの条件が確定するのは「本審査」に通過した後です。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査より、審査でチェックされる項目から、重要なものを紹介します。

	審査する金融機関の割合
完済時の年齢	99.1%
健康状態	98.2%
担保評価(不動産の価値)	98.2%
借入時の年齢	97.8%
年収	95.7%
勤続年数	95.3%
返済負担率(返済比率)	92.1%
雇用形態	76.4%
他の借り入れ	64.2%
業種	30.1%

出典:国土交通省 令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査

多くの金融機関では、借入開始年齢は65～70歳、完済年齢は75～80歳など、上限を定めています。借入先によってルールは異なるので、事前に確認しましょう。

年齢以外の審査基準は、公開されていない項目が多いです。借入額を無理のない範囲に抑えておけば、心配しすぎる必要はありません。

審査で重要なのは「総返済負担率」

審査で重要なのは「総返済負担率」です。年収から返済に回せる金額をチェックするときは、住宅ローン以外の借り入れも含められます。

金融機関は、借金歴などの「信用情報」を確認できます。分割払いや他の借り入れは、すべて把握されると考えたほうが良いです。

すでに車のローンやカードローンの借り入れがあると、そのぶん住宅ローンは厳しくチェックされます。5～10年以内に滞納歴がある場合も要注意です。

クレジットカードのキャッシング枠も、返済負担率に含められるケースがあります。使わないカードは解約しておきましょう。

総返済負担率の上限はさまざま

総返済負担率の上限は、金融機関ごとに基準があり、ほとんどの金融機関で非公開です。統計では35～40%がもっとも多いです。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査の、民間金融機関へのアンケート結果を紹介します。

出典:令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査

総返済負担率が知りたいときは、金融機関ごとのシミュレーターが参考になります。あくまで目安ですが、事前審査の前に確かめましょう。

ちなみに、公的ローンの「フラット35」は、総返済負担率の基準を公開しています。

	総返済負担率
年収400万円未満	30%以下
年収400万円以上	35%以下

出典:フラット35 公式ホームページ

総返済負担率が基準を超えなければ、基本的に借りられます。フラット35は信用情報に傷がなければ、業種を問わず借りやすいです。

借り入れを抑えると審査が通りやすい

借り入れを抑えられると、審査がスムーズで通りやすいです。借入限度額に近いローンだと、希望の金額まで借りられない場合があります。

年収700万円あると支払い能力は高く評価されます。ただし、事前審査に通った中の5%ほどは、本審査に落ちると言われています。

また、本審査に通過しても、返済期間を短くされたり、金利が高めに設定されたりする場合もあります。

金利によって返済総額が大きく変わる

住宅ローンは、金融機関に支払う金利の差で、返済総額が大きく変わります。

借入金額が同じでも、金利が1%違うだけで、完済時に数百万円の差が出ます。

借入額が大きいと、1,000万円以上の差がつくケースもあります。重要なので押さえておきましょう。

金利タイプ別の特徴

金利は金融機関ごとに設定が違い、タイプ別に特徴があります。主に以下の4種類です。

全期間固定金利型	完済するまで金利が変わらない
変動金利型	定期的に金利が見直される
固定金利期間選択型	一定期間毎に固定か変動か選べる
ミックス型	固定金利と変動金利で分けて借りる

安定志向の人は、低金利のうちに固定金利型で組むのが無難です。ローンを組む時点では変動金利よりも高いですが、以降は金利が一定で、返済の計画が立てやすいです。

変動金利型は、低金利が続く限りはお得です。金利より、住宅ローン控除(減税措置)のほうが大きい間は、特に恩恵を受けられます。

期間選択型やミックス型は、固定金利と変動金利のリスクを分散するイメージです。

2022年現在は低金利でローンが組める

日本銀行の低金利政策により、2022年現在まで低金利が続いています。住宅ローンも安い金利で借りられます。

バブル期以降はゼロ金利政策(1999年)やマイナス金利政策(2016年)など、金利を下げる政策が続いています。

固定金利がやや上昇傾向ですが、金融緩和が続く間は低金利が続くと言われています。

住宅金融支援機構の集計によると、2022年4月時点での民間金融機関の金利(中央値)は、変動金利で約2.4%です。

出典:フラット35 公式ホームページ

金融機関ごとに優遇や割引があるので、実際はさらに安い金利で借りられます。安いと、固定金利で1%台、変動金利で0.3%台などです。

実際の金利より厳しめに審査されるケースが多い

ローン審査では「審査金利」といって、厳しめの基準で審査されるケースが多いです。金融機関が、貸し倒れのリスクを減らすためです。

例えば金利0.4%で借りられる金額を考えても、審査金利が3%なら、借入可能額は大幅に減ります。

	借入可能額
適用金利0.4%	約5,480万円
審査金利3%	約3,630万円

※ネット銀行のシミュレーター、変動金利35年ローン

限度に近い借入額だと、借りられない可能性が上がるので要注意です。

頭金を払うと金利が安くなる場合がある

金融機関によっては、頭金を払うと金利が安くなります。

例えば、フラット35では販売価格の9割以下のローンだと、金利が約0.2%安いです。頭金を10%支払ったほうがお得です。

	金利の範囲
9割以下のローン	1.440%～2.540%
9割超えのローン	1.700%～2.800%

出典:フラット35 公式ホームページ 2022年4月の金利水準

手元に残しておくお金も必要なので、頭金を払うかどうかは、長期的に考えて決めましょう。

向き不向きがありますが、あえて手元にお金を残して、資産運用する手もあります。

住宅ローンを変動金利で安く借りて、手持ちの資金を、金利上昇より高く運用できれば理想的です。金利が上がったら「繰り上げ返済」する余力は必要です。

比較サイトで金融機関の違いがわかる

比較サイトを使えば、ネットで金融機関ごとの違いを確かめられます。

「住宅ローン比較窓口」のシミュレーションを使用して、以下の設定で借入可能額を試算してみました。

2022年4月のシミュレーションを、返済負担率20～35%まで表にまとめました。5%の差で、借入可能額は大きく変わります。

	借入可能額	毎月の返済額
20%	4,000万円	11.7万円
25%	4,999万円	14.6万円
30%	5,999万円	17.5万円
35%	6,999万円	20.4万円

返済負担率25%の、銀行による比較も以下にまとめます。

	金利	借入可能額 (概算)
三菱UFJ銀行	1.200%	約4,999万円
新生銀行	1.400%	約4,840万円
りそな銀行	1.245%	約4,962万円
住信SBIネット銀行	1.840%	約4,513万円
auじぶん銀行	1.500%	約4,763万円

借入可能額の他にも、返済総額や事務手数料、審査期間の目安まで比較できます。

金融機関は、少なくとも3つは比較したほうが良いです。審査を複数通しておいて、もっとも有利な条件のローンを組めるとベストです。

借入先によって特徴がある

借入先によって、金利や審査の傾向に特徴があります。以下に表でまとめたので、参考にしてください。

	金利	審査
都市銀行 (メガバンク)	安い	厳しいが便利
ネット銀行	安い	厳しい
地方銀行 信用金庫	高い	融通が利く傾向
フラット35	固定金利のみ	基準が明確

不動産屋が「提携ローン」を紹介できるケースも多いです。金利を優遇してもらいやすいので、あわせて検討するべきです。

他にも、事務手数料が安かったり、金利の上乗せがない疾病保障に加入できたりなど、特典で比較するのも手です。

ローンは賃貸の家賃より安く抑えるべき

住居費にいくら回せるか考える際に、賃貸では「手取りの3分の1まで」なら無理なく払えると言われています。

持ち家の住宅ローンは「手取りの25%まで」に抑えるべきです。解説してきたように、不動産に関する税金などの固定費があるからです。

返済負担率25%より抑えた「手取り25%」に抑えれば、生活費が圧迫されすぎず、金融機関にも支払い能力を疑われにくいです。

価値の下がりにくい家は安心して暮らせる

家を売る可能性も考えて、資産価値が下がりにくい家を選ぶべきです。売却して残債務が返済しきれないと、マイナスを補填する必要があるからです。

購入してしばらくは、家の価値よりも残債務のほうが上回る「オーバーローン」の状態が続きます。

資産価値が下がりにくい家なら、残債務よりも高く売れる時期が早く来ます。図解すると以下のとおりです。

駅に近い、住環境が整っているなど立地が良い物件や、管理が行き届いている物件は、人気があるので価値が下がりにくいです。

頭金を払うと、オーバーローンの解消をさらに早められます。返済計画を組む時に意識したいポイントです。

返済期間は最長で組んだほうが良い

住宅ローンの返済期間は、最長で組んだほうが良いです。月々の出費を減らせますし、原則は後から返済期間を延ばせないからです。

10年間は住宅ローン控除を受けながらローンを返済して、余裕ができてから繰り上げ返済する手もあります。

注意点として、ローンが長いほど金利で総額が増えることと、完済年齢の上限(80歳など)は、意識する必要があります。購入は早めのほうが計画を立てやすいです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの払い方は「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類あり、それぞれに長所と短所があります。

元利均等返済方式は「毎月の返済額が一定」

元利均等返済方式は、毎月の返済額が一定で、計画が立てやすいです。

ただし、返済当初は利息分を多く含み、残債務が減るまで時間がかかります。

元金均等返済方式は「残債務の減りが一定」

元金均等返済方式は、利息を除いた元金が毎月一定です。返済当初は残債務が多いため金利分が大きく、生活費が圧迫されます。

最適なローンを組むために考えることは多い

最適な住宅ローンを組む前に考えることは多いです。ここまで解説した内容だけで、チェックポイントがいくつもあります。

チェックポイントまとめ
家族構成	生活費や教育費はいくら必要か、ローンを一人で組むか
毎月の手取り	いくらまで住居費に回せるのか、節約できるか
自己資金	頭金をいくら払うか、手元に必要な貯金はいくらか
完済年齢	何歳までに完済する計画か、納得できる金利のタイプは
他の借り入れ	信用情報に傷はないか、総返済負担率は何%が適切か
毎月の返済額	固定費を考えても余力があるか、返済方式をどうするか

損しないためには、他にも不動産に関する税金の知識や、価格の相場を知る必要があります。

物件はインターネットでも探せますが、プロを頼ったほうが良いです。物件情報や提携ローンなど、一般公開されていない情報を多く持っています。

頼れる部分は、業者によって異なります。自分で調べるべき内容と、頼める部分を整理できるので、積極的に相談するべきです。

▶住宅購入を無料で相談できる窓口3選

購入時は「手付金」が払えれば家は買える

「手付金」が払えれば、自己資金が少なくても家は買えます。販売価格の100%と諸費用は、ローンを組めるからです。

手付金とは、売買契約を結んだ証拠として前払いするお金のことです。相場は「販売価格の5～10%」で、50～100万円など定額のケースもあります。

払った手付金は、引き渡しまで問題なく進めば物件の代金に充てられます。

なるべく自己資金を払って、借り入れを減らせると理想的です。金利の負担が減らせるからです。目安は諸費用で購入価格の10%、頭金で購入価格の20%です。

頭金を払わずに、返済中の余裕次第で調整していくのも手です。繰り上げ返済は、ネット手続きなら手数料無料の金融機関が多いです。

手付金を払った後はキャンセルできない

手付金は契約の意思表示なので、払った後に買主から契約解除すると、ペナルティとして没収されます。売主の事情で契約解除したい場合は、倍額で返金されます。

手付金の最終的な金額は、売主が決めます。交渉で安くしてもらえるケースもあるので、初期費用が心配なら相談の余地はあります。

申し込みの意思表示の「申込金」とは

物件によっては、申し込みの際の意思表示として「申込証拠金」「申込金」が必要なケースもあります。相場は10万円前後で、手付金と似た費用です。

契約すれば頭金として扱われますし、契約前にキャンセルするなら返金されます。お金を払うときは、名目を必ず確認しましょう。

諸費用の内訳を紹介

購入価格の10%程度の「諸費用」について、内訳を紹介します。

	内容
団体信用生命保険料	死亡など万が一に備えた保険料(金利に上乗せして支払う方法が多い)
火災保険料	建物・家財の保険料
事務手数料	金融機関に支払う手数料
ローン代行手数料	不動産屋へのローン紹介手数料
仲介手数料	不動産屋への報酬
登記代行手数料	司法書士への報酬など
登録免許税	所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金	売主が1年分払う税金の日割り清算
ローン保証料	保証会社に支払う手数料
印紙税	売買・ローンの契約書にかかる税金
リフォーム費用など	内装工事費用・オプション設備費用

ローン保証料とは、保証会社に支払う手数料のことです。保証会社は、返済が不可能になると立て替えてくれます。その後は保証会社に返済していく流れです。

保証料や事務手数料は、金融機関によって差があります。金利を比較するときは、あわせて確認しましょう。

ペアローンでは、夫婦それぞれにローン保証料や、事務手数料がかかるので要注意です。フラット35のように、保証会社が不要のローンもあります。

実際はさらにお金が必要

引っ越し代金や、家具家電の購入費も必要です。引っ越しは業者に頼むと、ファミリーで少なくとも10万円程度で、家具家電の購入は50～100万円かかります。

災害や病気に備えた保険に加入すると、さらに費用がかかります。手元にいくら残すかまで考えて予算を決めましょう。

購入後は1度だけ「不動産取得税」の支払いがあります。期日内に手続きすれば減税できるので、忘れないように気を付けましょう。

▶不動産取得税を詳しく解説した記事はこちら

住宅ローン控除を受けると実質的に低金利

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けると、年末のローン残債務の0.7%(上限あり)を、10～13年間も減税できます。還付金で、実質的に金利の負担を減らせます。

控除できる額より所得税が少なく引ききれないぶんは、住民税から減税できます。物件によっては減税が受けられないので要注意です。

減税を受けるための条件(要件)や、減税される上限額は新築と中古で異なります。「令和4年度税制改正」のパンフレットにも目を通しておきましょう。

制度は数年ごとに見直されるので、購入の際は優遇が受けられる条件とあわせて最新の情報をチェックしてください。

住宅ローン控除については以下の記事で詳しく解説しています。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

控除を受けるためには確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。会社員などの給与所得者は、給料の他に収入がなければ、2回目以降は年末調整で控除が受けられます。

税金の軽減措置は、期間限定のものや、自分で手続きが必要なものが多いです。

最新情報を調べるのは大変なので、不動産屋からもアドバイスを受けるべきです。ニュースや節税の情報は定期的に調べて、損しないようにアンテナを張っておきましょう。

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