「住宅ローンの勤続年数は何年必要？」「勤続1年未満でもローンは組めるの？」などの疑問にお答えします！

借入先ごとの、勤続年数の比較表をまとめています。また、ローン審査の基礎知識や、勤続年数が短いときのローン選びのコツまで徹底解説します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました！最後によくあるQ&Aに回答してもらったので、ぜひ参考にしてください。

勤続年数が1年以上ならローンは組める

勤続年数が1年以上なら、ローンは組めます。ローン審査の基準を「勤続1年以上」と定めている金融機関が多いからです。

国土交通省の令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査によると、全国1,000以上の金融機関の、勤続年数の基準は以下のとおりです。

	金融機関の回答数	割合
勤続3年以上	195	17.3%
勤続2年以上	57	5.1%
勤続1年以上	654	58.0%
その他	221	19.6%

出典：国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査より集計

統計では、勤続1年以上を基準としている金融機関が半分を超えます。

中には、勤続1年未満でもローンが組める金融機関があります。ローン選びに気を付ければ、勤続年数の短さはカバーできます。

勤続年数3年以上だとローン審査が有利

勤続年数が3年以上だと、ローン審査が有利です。一般的に、3年以上続く仕事なら、今後も継続できると評価されるからです。

厚生労働省の新規学卒者の離職状況統計によると、就職後3年以内の離職率は大卒で約30%、高卒で約40%で推移しています。

そのうち、1～3年目のデータを比較すると、勤続年数が経つほど、離職率が低くなることがわかります。

出典：厚生労働省 令和2年 賃金構造基本統計調査の概況

年齢も関係してきますが、基本的に勤続年数は長いほうが、収入の継続性を信頼されます。

転職では前職の業種も判断材料になる

転職で勤続年数が短いときは、前職と同じ業種なら、金融機関によっては勤続年数を通算して審査してもらえます。

似たキャリアの連続なら、仕事が続く可能性が高いと評価されるからです。

異業種への転職や、期間が2～3ヶ月空くと、通算してもらえる可能性は低いです。継続性を評価しづらいからです。

雇用形態によっても審査の評価が異なる

勤続年数が長くても、雇用形態によっては審査が厳しいです。例えば、アルバイトの人は住宅ローンを組むのは難しいです。

令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査の統計でも、非正規雇用だと審査を受付しない金融機関は多いです。

	金融機関の回答数	割合
派遣社員は対象外	512	39.6%
契約社員は対象外	467	36.1%
自営業者は対象外	9	0.7%
その他	305	23.6%

出典：国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査より集計

自営業など、雇用されていない人は、基本的に会社員より厳しくチェックされます。収入に波があると評価されやすいからです。

自営業などは開業して3年以上が目安

自営業やフリーランスなどでローン審査に通るのは、開業から3年以上が目安です。3年は経過しないと、軌道に乗っているか判断できないためです。

また、3年は開業時の運転資金がなくなる目安とも言われています。中小企業白書の統計だと個人事業主の廃業率は3年で約60%で、会社員の離職率より高いです。

金融機関の審査基準は、細かくは非公開です。ただし、ローンに詳しい不動産屋なら、過去の実例などから傾向を把握しています。

【金融機関別】勤続年数と最低収入まとめ

金融機関によっては勤続年数の基準を公開しています。年収の基準とあわせてまとめたので、参考にしてください。

商品説明書に記載がない金融機関では、状況と相談次第です。

	勤続年数	年収
りそな銀行	1年以上	100万円以上
三井住友銀行	記載なし	記載なし
三菱UFJ銀行	記載なし	記載なし
みずほ銀行	記載なし	記載なし
筑波銀行	1年以上	100万円以上
群馬銀行	1年以上	記載なし
東京スター銀行	1年以上	400万円以上
中央労働金庫	1年以上	150万円以上
JAバンク	1年以上	150万円以上

出典：公式ホームページ・商品説明書等より作成

あくまで審査を受付する基準で、実際に借りられるかどうかは審査次第です。

借り入れできる金額を希望より減らされたり、金利や返済期間が、厳しい条件になったりするケースもあります。

ちなみに、ゆうちょ銀行ではフラット35と、ネット銀行の媒介をしています。フラット35は勤続年数に縛りがなく、多くの銀行で紹介を受けられます。

ネット銀行は勤続年数より年収に厳しい

店舗を持たない「ネット銀行」は、勤続年数にそこまで厳しくありません。ただし、年収には厳しいです。以下で、表にまとめました。

	勤続年数	年収
イオン銀行	6ヶ月以上	100万円以上
三菱UFJ銀行 (ネット専用)	1年以上	記載なし
住信SBIネット銀行	記載なし	記載なし
auじぶん銀行	記載なし	200万円以上
新生銀行	2年以上	300万円以上
ソニー銀行	記載なし	400万円以上
楽天銀行	記載なし	400万円以上
paypay銀行	記載なし	200万円以上

出典：公式ホームページ・商品説明書等より作成

ネット銀行は、返済に上乗せされる金利が安いです。店舗を持たないぶん、運営コストが抑えられるからです。

手続きがインターネットと郵送のみで、手間が減らせます。年収が基準を満たしているなら、選択肢に入れるべきです。

住宅ローンの選択肢が多いと、金利や手数料で得できる確率が上がります。目安として、勤続3年以上の会社員で年収が350万円以上あるなら、選べるローンは多いです。

ローン審査はさまざまな項目を見られる

住宅ローンの審査では、安定した収入が将来も継続的にあるかを見られます。判断基準や審査項目は、金融機関によって異なります。

一般的に、審査は「事前審査」と「本審査」の2段階です。事前審査に通過すれば、本審査も概ね通ります。

ローン審査でどのような項目をチェックされるのか、統計から重要なものを紹介します。

	審査する項目と割合
収入と職業
	年収(95.7%)
	勤続年数(95.3%)
	雇用形態(76.4%)
年齢と健康状態
	完済時の年齢(99.1%)
	健康状態(98.2%)
	借入時の年齢(97.8%)
借り入れ状況など
	返済負担率(92.1%)
	他の借り入れ(64.2%)

出典：国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査

商品説明書などで、勤続年数を審査条件にしていない金融機関は多いです。しかし、統計だけを見ると95.3%の金融機関で審査されます。

支払い能力は総合的にチェックされます。以下で、重要な審査項目について、簡潔に解説していきます。

収入と職業は安定性を見られる

返済は長いと35年続くので、収入と職業は安定性を重視されます。公務員や一部上場企業の正社員は、安定していると評価されます。

基本的に、勤続年数の基準を満たしていれば、年収の35～40%を返済に回す基準のローンは借りられます。

生活費が圧迫されるので、社会保険や税金を引いた「手取り年収の25%」を基準にするのがおすすめです。年収別の目安表と解説のリンクを作成したので、参考にしてください。

	借りられる目安 (税込年収35%を返済)	無理のない目安 (手取りの25%を返済)
年収350万円	2,839万円	1,882万円
年収400万円	3,786万円	2,174万円
年収500万円	4,827万円	2,693万円
年収600万円	5,679万円	3,050万円
年収700万円	6,625万円	3,537万円
年収800万円	7,572万円	4,056万円

※フラット35、ボーナス払いなし、金利1.54%、元利均等返済方式

審査を受付する年収の最低基準は、100万円程度の金融機関が多いです。実際は、少なくとも350万円は必要です。

生活費が捻出できませんし、借りられる金額が少なく、住みやすい家が選べないからです。

高収入でも一時的なものと評価されると、希望の金額は借りられません。芸能関係や水商売で高収入の場合は、現金で買ったほうがスムーズです。

年齢と健康状態も重要

年齢と健康状態も重要で、90%以上の金融機関が審査しています。

年齢は、ほとんどの金融機関で上限が定められています。借入時は65～70歳、完済時は75～80歳が一般的です。

	借入時の上限	完済時の上限
55歳未満	0.1%	–
60歳未満	2.5%	–
65歳未満	13.1%	–
70歳未満	20.6%	0.6%
75歳未満	0.4%	3.3%
80歳未満	–	79.7%
85歳未満	–	0.8%
その他	–	0.8%

出典：国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査より集計

健康状態は、万が一の死亡リスクに備えた「団体信用生命保険(団信)」への加入時に審査されます。

民間ローンでは必須としている金融機関が多いです。持病などで審査が不安なら、団信が任意のフラット35を選ぶのがおすすめです。

審査では総返済負担率が重要

返済負担率とは「年収から返済に回せる割合」のことで、審査では総返済負担率が重要です。他の借り入れまで含めて、1年間に返済できるローンの金額を評価されます。

金融機関は、借金歴などの「信用情報」を確認できます。分割払いや他の借り入れは、すべて把握されると考えたほうが良いです。

返済負担率に含められる借り入れの例を、以下にまとめました。

例えば、総返済負担率35%まで借りられる金融機関では、他の借り入れがなければ、年収の35%まで住宅ローンが組めます。

車のローンやキャッシングなどを返済していると、そのぶん返済負担率を抑える必要があるので要注意です。

金融機関によっては、使わないカードのキャッシング枠まで、返済負担率に含めて審査します。明らかに使わないカードは解約しておきましょう。

信用情報に傷があると審査は絶望的

信用情報に滞納などの事故情報があると、住宅ローンを組むのは難しいです。少額でも事故歴があると、さらに大きな住宅ローンの返済は、難しいと評価されるからです。

過去に支払いの滞納などの心当たりがある人は、以下の記事も参考にしてください。

▶ローン審査に落ちにくくするコツはこちら

借金の事情などによって、5～10年は記録が残ります。記録が消えれば審査に影響はなくなるので、信用情報に傷がある人は、貯金しながら時間の経過を待つのが基本です。

審査が通りやすい借入先を選ぶべき

勤続年数の短さなど、ローン審査に不安要素がある人は、審査が通りやすい借入先を選ぶべきです。

金融機関には種類があり、審査の傾向や金利に差があります。表にまとめたので、参考にしてください。

	審査	金利
フラット35などの 公的ローン	基準が明確	主に固定金利
都市銀行 (メガバンク)	厳しいが便利	安い
地方銀行や 信用金庫・信用組合	融通が利く傾向	やや高い
ネット銀行	厳しい	安い
労働金庫や農協 (JAバンク)など	融通が利く傾向	組合員は優遇

例えば、銀行Aならローン審査が不利な状況でも、銀行Bなら問題にならないようなケースは多いです。

専門知識があるFPや、ローンアドバイザーなどに相談すると効率的です。不動産屋がローンを紹介できることも多いので、早めに相談してみてください。

勤続年数が短いときのローン選びのコツ

勤続年数が短い人向けに、ローン選びのコツを4つ紹介します。勤続年数がネックにならない金融機関を選ぶのが基本です。

勤続年数を重視しない金融機関を選ぶ

金融機関によって、審査で重視するポイントは異なります。勤続年数が短い人は、なるべく勤続年数を重視しない金融機関を選びましょう。

金融機関ごとの審査の傾向は、実例を多く見ている不動産屋や、ローンアドバイザーなどが詳しいです。

勤続年数が短くてもローンが組みやすい金融機関を、紹介してもらえる場合があります。専門知識がある窓口を頼りましょう。

3ヶ月は勤務してから相談に行く

相談に行くときは、3ヶ月は勤務してからにしましょう。勤続年数を問わない金融機関でも、収入の確認の際に、給与明細を3ヶ月分は求められるからです。

収入証明書は、一般的に「課税証明書」や「住民税決定通知書」など、公的なものが求められます。

勤続年数が短いときの必要書類は、金融機関によって異なります。公式サイトなどに記載がない場合は、コールセンターや窓口で確認しましょう。

勤続1年未満はフラット35を選ぶ

勤続1年未満なら、フラット35がスムーズです。ローン審査で、勤続年数が影響しないからです。

信用情報に傷がなく、借入額が総返済負担率に収まるなら借りられます。基準は明確で、公表されています。

	総返済負担率
年収400万円未満	30%以下
年収400万円以上	35%以下

出典：フラット35 公式ホームページ

全期間固定金利で、完済まで金利が変わらないので、返済計画が立てやすいです。勤続年数が短い人や、会社員以外の人におすすめです。

高収入で勤続1年以上はネット銀行を選ぶ

高収入で勤続1年以上の場合は、ネット銀行がおすすめです。1年以上の理由は、源泉徴収票や課税証明書など、前年度の収入証明書が用意できるからです。

勤続1年未満でも審査は受けられますが、職歴書などの提出を求められます。そもそもネット銀行の審査は厳しいので、充分な収入を書類で示す必要があります。

ネット銀行では窓口での相談ができないため、融通は利きません。事情を説明したり相談したりするのは、窓口で受付する金融機関が向いています。

勤続年数に関するよくあるQ＆A

勤続年数に関するよくあるQ&Aを、チャット不動産イエプラの岩井さんに回答してもらいました。

実際によくある質問に対する回答なので、ぜひ参考にしてください。

Q1.新卒でローンを組むのは難しい？

A 難しいですが、金融機関によっては借りられます。

ローン審査では、勤続年数の他にもさまざまな項目を、総合的に審査されます。

勤続年数の他にネックがなければ、新卒でも充分なローンが組める可能性があります。

勤め先が大企業だったり、両親から初期費用の支援を受けられたりすると、審査で有利です。

Q2.メガバンクでは借りられない？

A 内容によっては借りられます。

メガバンク(都市銀行)は具体的なルールが非公開の場合が多いです。勤続年数が短いと、基本的に審査では不利です。

勤続年数が3年未満なら、メガバンクの審査には落ちる可能性も考えておきましょう。

事前審査は複数受けられるので、地銀やフラット35と並行して進めたほうが良いです。

Q3.休職中でもローンは組める？

A 理由と復帰時期によります。

休職していても勤続年数にカウントされますし、ローンは組めます。ただし、休職の理由と時期によっては難しいです。

産休や育休なら、勤め先から休業期間や復帰後の収入の証明書を作成してもらい、借りられるケースがあります。

病気などが理由だとローンを組むのは難しいです。復帰できる可能性を、低いと評価されるからです。

Q4.転職したいときの注意点は？

A 融資実行まで転職しないほうが良いです。

家を買う手続きがすべて完了するまでは、転職しないほうが良いです。転職すると、再審査が必要な可能性があるからです。

審査と融資実行までには、3～6ヶ月の期間が空きます。金融機関が判断を覆さないように、資金状況を変えずに過ごすべきです。

転職したい時期と家が欲しい時期が重なるときは、転職前に買うか、転職して仕事が落ち着いてから買いましょう。

Q5.会社都合の転職でも不利？

A 会社都合でも通常の転職扱いになります。

倒産などで仕事を変えるしかないときでも、通常の転職と同様に扱われます。勤続年数に厳しくない金融機関を選ぶのがベターです。

転職の事情よりは、返済していけるかどうかをチェックされます。

Q6.勤続年数を通算してもらう条件は？

A 似た業種で期間が空かないのが前提です。

転職でも勤続年数を通算してもらえるのは、同じ業種で、間が空いていないときです。

独占資格のある仕事や、いわゆるヘッドハンティングなどは通算してもらいやすいです。

書類だけでは伝わりづらい事情は、窓口で相談しましょう。電話やネットの予約フォームから、アポイントをとって行くのが一般的です。

Q7.連帯保証人がいても借りられない？

A 選べるローンは増えますが、審査が有利になるケースは少ないです。

連帯保証人よりは、物件の担保評価のほうが重要です。返済できなくなると、金融機関は物件を売り(競売)に出して資金を回収するからです。

民間ローンでは、保証会社を利用するのが一般的です。連帯保証人は必要に応じて求められるイメージです。

ちなみに、フラット35は連帯保証人も保証会社も不要です。連帯保証人が立てられなくても、借りられるローンは多いです。

Q8.独立で収入が増えても審査は不利？

A 独立後2～3年は続けてからのほうがスムーズです。

独立して収入が大幅に増えても、金融機関の条件を満たすまで、ローン審査は厳しいです。

ネット銀行でも、自営業だと事業開始から3年以上を条件としているケースがあります。

また、年収の基準は売上から経費を引いた「所得」なので、税金対策にも要注意です。

Q9.転職3ヶ月以内でも借りたい

A 転職3ヶ月以内なら、フラット35がおすすめです。

フラット35なら、少なくとも1ヶ月分の収入が示せれば、審査を受付してもらえます。

借入額が適切で、客観的にみて現実的なプランなら、ローンが組める可能性は高いです。

Q10.審査に落ちた場合の対処法は？

A 勤続年数の他に原因がないかも考えて対策しましょう。

審査に落ちてしまう原因は、勤続年数の他に信用情報の傷など、時間の経過で解決する内容が多いです。

どこに問題があったか特定するためには、専門知識がある窓口で相談してみるのがおすすめです。

審査は貸す側の判断なので、客観的な視点でもアドバイスを受けると対策になります。ローンの知識の有無に関わらず、専門家には相談してみるべきです。

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