「マイホーム購入に頭金は平均いくら必要？」「頭金が用意できるか心配」などの疑問を解決します！

頭金の相場や、金額の決め方をご紹介します。返済計画のシミュレーションを交えて、わかりやすく徹底解説します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました！

頭金の相場は物件価格の20～30%

頭金の平均的な相場は、物件価格の20～30%です。残りの代金は住宅ローンを組んで、20～35年かけて返済します。

「令和2年度住宅市場動向調査報告書」の統計でも、購入代金のうち自己資金(貯金)が占める割合は、新築で20%台、中古で30%台です。

	購入資金	自己資金	割合
新築マンション	4,393万円	1,124万円	25.6%
新築注文住宅	4,486万円	989万円	22.0%
新築戸建て(建売)	3,757万円	775万円	20.6%
中古マンション	2,213万円	818万円	37.0%
中古戸建て	2,696万円	876万円	32.5%

出典:国土交通省 令和2年度 住宅市場動向調査報告書

頭金には、上限や下限に法律上のルールはありません。ローン審査によっても変わりますが、原則、自分でいくら払うか決めます。

相場はあくまで参考程度にして、自分にとって最適な金額を考えましょう。

ローンを組む際は、ファイナンシャル・プランナー(FP)に相談するのがおすすめです。家庭の事情に合わせて、無理のない借入額を提案してもらえます。

頭金とは借り入れを減らすための費用

そもそも頭金とは、借り入れを減らすために、自己資金から払う費用のことです。自己資金で払う部分には、他に「諸費用」と「手付金」があります。

金額の目安は、頭金として購入価格の20%、諸費用で10%、手付金で5～10%です。

以前は、ローンを組むために、価格の20%ほど頭金を払う必要がありました。現在は頭金が0円の「フルローン」が組めますし、諸費用はローンに含められます。

手付金とは、売買契約を結んだ証拠として払うお金のことです。最終的に、頭金の一部として購入代金に充てられます。

初期費用を抑えたいなら、購入価格の5～10%の「手付金」が払えれば、家を買う方法はあります。

頭金とは別に諸費用が必要

購入価格10%ほどの「諸費用」は、頭金とは別にかかります。

諸費用の内訳には、以下のような項目があります。主に関係者への手数料や、不動産に関する税金です。

	内容
団体信用生命保険料	死亡など万が一に備えた保険料(金利に上乗せして支払う方法が多い)
保険料(火災・地震)	建物・家財の保険料
事務手数料	金融機関に支払う手数料
仲介手数料	不動産屋への報酬
登記代行手数料	司法書士への報酬など
登録免許税	所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金	売主が1年分払う税金の日割り清算
ローン保証料	保証会社に支払う手数料
印紙税	売買・ローンの契約書にかかる税金
リフォーム費用など	内装工事費用・オプション設備費用

諸費用は、選ぶローンや購入する物件によって総額が変わります。

現金で払うのが大変なら、ローンに含めたり、別途「諸費用ローン」を組む方法があります。金利が高いケースがあるので要注意です。

貯金に余裕があるなら頭金を払うべき

貯金に余裕があるなら、頭金を払うべきです。借入額を減らせる他にもメリットがあるので、3つご紹介します。

金融機関のローン審査で有利

頭金が払えると、金融機関のローン審査で有利です。貯金ができる人は、返済も計画的に続けられると評価されるためです。

ローン審査では、頭金だけでなく、勤続年数や他の借り入れなど、さまざまな視点から支払い能力をチェックされます。

審査によっては、希望の金額まで借りられないケースがあります。頭金など、自己資金が多いほど、安心して計画が立てられます。

ローン審査で重要なのは主に年収

ローン審査で重視されるのは、主に年収です。以下リンク先で、年収ごとの適切な借り入れや審査について、詳しく解説しています。

年収ごとの住宅ローン記事
年収350万円	年収400万円
年収500万円	年収600万円
年収700万円	年収800万円

収入に関わらず、半年分ほどの生活費は手元に残しておくべきです。

物件購入の費用以外にも、引っ越し費用など、何かと出費がかさみます。冠婚葬祭など、急な出費にも備えて、頭金の額を決めましょう。

金利の優遇が受けられるケースがある

金融機関によっては、頭金を払うと金利の優遇が受けられます。

例えば、フラット35では9割以下のローンだと金利が約0.2%安いので、頭金を10%支払ったほうがお得です。

	金利の範囲
9割以下のローン	年1.330%～年2.210%
9割超えのローン	年1.590%～年2.470%

出典:フラット35公式ホームページ 2021年12月の金利水準

金利の優遇が受けられる条件は、金融機関によって異なります。頭金を払う他には、給与振込口座の指定や、提携カードの発行などで優遇が受けられるケースがあります。

金利0.1%の違いで、返済総額は数十万円変わります。借入額によっては100万円以上変わるので、優遇の条件は必ず確認してください。

返済総額が抑えられる

頭金を払って借入額を減らすと、金利の負担が減り、返済総額が抑えられます。

4,000万円の物件を35年ローンで買う設定で、頭金なしと、頭金10%(400万円)の比較を表にまとめてみました。

	頭金なし	頭金400万円
借入額	4,000万円	3,600万円
適用金利	1.590%	1.330%
毎月の返済額	約12.4万円	約10.7万円
返済総額	約5,218万円	約4,504万円
頭金+返済総額	約5,218万円	約4,904万円

※フラット35、ボーナス返済なし、元利均等返済、諸費用は考慮しない

頭金を払ったほうが、金利の負担が約300万円安いです。また、毎月の返済は約1.7万円抑えられています。

後ほど、さらに条件を変えて詳しくシミュレーション解説します。

▶頭金の違いによるシミュレーションまで移動

返済期間は最長で組んだほうが良い

返済期間は最長で組んだほうが良いです。毎月の返済額が抑えられますし、ローンを組んで、後から延長するのは難しいからです。

一旦は最長で組んで、余裕があるときに「繰り上げ返済」するのが合理的です。繰り上げ返済は、ネット手続きなら手数料無料の金融機関が多いです。

完済時の年齢には75～80歳の上限があります。収入が減る定年までに、余裕をもって完済できる計画が組めると理想的です。

貯金が少ないなら頭金を払わずに買うべき

貯金が少ないなら、頭金を払わずに買うべきです。頭金を払わないメリットがあるので、3つご紹介します。

手元にお金が残せる

頭金を払わないぶん、手元にまとまったお金が残せます。自由に引き出せるお金が多いほど、急な出費に備えられます。

マイホームを買って、生活が豊かになるような資金計画を立てるべきです。貯金を減らしすぎても、生活の質が下がってしまいます。

返済期間を延ばしたり、立地や階数を見直せば、予算に余裕が作れます。工夫次第で、賃貸より毎月の住居費を抑えて、生活の質を上げられます。

早めに買うとトータル資金が抑えられる

早めに買うとトータルの出費を抑えられます。頭金を払うために貯金すると、賃貸の家賃分で損します。

例えば、5年で500万円貯めたとしても、その間に支払う家賃が400万円なら、実際のプラス部分は100万円しか残りません。

家賃が10万円だと、更新料がなくても5年で約600万円かかります。購入したほうが住居費は抑えられるケースが多いので、長期的に損得を考えてみてください。

▶賃貸と購入どっちが得かの解説はこちら

良い物件の買い時を逃さない

売買の募集情報は日々変化していて、良い物件ほど早く売れます。「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」の統計では、募集から売れるまで平均3～4ヶ月です。

早めに動き出している人ほど、物件の選択肢が多いです。また、販売価格は定期的に見直されるので、値上げされる場合があります。

貯金が少なくても、マイホームを買う手段はあります。「貯金が少ないから買えない」といった考えで、買い時を逃さないように情報を集めましょう。

頭金をいくら払うべきか決める3つの視点

頭金をいくら払うべきか決めるときの視点を、3つご紹介します。

①人生の節目に備えられているか？

返済計画を立てるときは、結婚や子育てなど、人生の節目に必要なお金まで考える必要があります。

老後資金や教育費も考えてローンを組まないと、破綻するリスクが高いです。少なくとも、10～20年先の出費までふまえて、いくら手元に残すか決めましょう。

FPに無料で相談できるサービスや、金融広報中央委員会の生活設計診断(知るぽるとのシミュレーター)なども活用してみてください。

②金融機関のローンを組む条件は？

金融機関のローン審査によっては、借りる条件として頭金が必要です。買う物件の価値(担保評価)によって、借入可能額が変わるケースがあるからです。

ローン審査を申し込むときに「20%は頭金が必要」など、指定されるケースもあります。

頭金なしで予算を組むなら、不動産屋に早めに相談しましょう。審査に融通が利きやすい「提携ローン」とあわせて、物件を紹介してもらえます。

③家は将来どうするのか？

家を将来的に売る考えなら、頭金は多めに払うべきです。売ってもローンが残る「オーバーローン」の状態を解消するためです。

残債務より高く売れる状態になるまでの時間は、頭金が多いほど短縮できます。次の図解のように、返済を続けている間も、物件の価値は下がっていくためです。

オーバーローンを解消するまでは、売却に金融機関の許可が必要です。「買い替えローン」や別のローンを組んで売却する方法もありますが、審査は厳しめです。

頭金なしで家を買うと、売りづらくなる可能性は押さえておきましょう。

頭金の違いによるシミュレーション

頭金の差で、どれくらいトータル資金が違うか解説します。年収が500万円で、4,000万円の物件を購入するシミュレーションです。

続けて、頭金30%・20%・10%・0%で4つのパターンに分けて解説していきます。

頭金を30%払う場合

頭金30%を払うと、借り入れを2,800万円まで抑えられました。フラット35のホームページを参考に、2021年12月の「融資率9割以下」の金利で試算しています。

持ち家の固定費を考慮しても、毎月の返済額には余裕があります。世帯収入500万円あれば、余裕をもって返済していけます。

頭金を20%払う場合

頭金20%だと、借入額は3,200万円です。シミュレーション結果は、次のとおりです。

頭金30%の場合と毎月の返済額「1.2万円」の違いで、まとまった出費を400万円抑えられています。

頭金が20%払えるなら、無理に頭金を増やすより、毎月の節約を意識したほうが無難です。

頭金を10%払う場合

頭金10%のシミュレーションです。借入額は3,600万円です。

毎月の返済額は10万円を超えます。持ち家の固定費(税金や維持費)まで考えると、世帯年収で700～800万はないと返済が大変です。

頭金20～30%と比べると、返済総額は高いです。ただし、まとまった出費が抑えられているぶん、手持ちの資金に余裕が作れます。

頭金を払わない場合

頭金なしだと金利が約0.2%上がる条件でシミュレーションしています。金利の負担は大きく増えます。

35年かけて返済すると、頭金30%払うときの倍は金利で損します。また、毎月の返済額も高く、収入によっては無理がある返済計画です。

頭金なしのローンを組むときは、繰り上げ返済したり、お得なローンに借り換えたり、返済中のメンテナンスが必須です。

借入額が高いほど、金利もふまえて計画を立てる必要があります。不動産屋に、少しでも条件が良いローンを紹介してもらいましょう。

頭金の用意が難しいときの4つの対策

頭金の用意が難しいときの対策を、4つご紹介します。少しでも負担を軽くするため、参考にしてみてください。

①購入価格を抑えてフルローンを組む

頭金が用意できないときは、予算を抑える手段から考えましょう。フルローンでも、購入価格を抑えれば、無理のない返済計画が組めます。

手っ取り早いのは、立地の見直しです。物件の質を落とさなくても、場所次第で大幅に予算が抑えられます。首都圏の平均価格をまとめた表を紹介します。

	新築価格	中古価格
東京都	(23区) 8,455万円	4,452万円
	(23区外) 5,171万円
神奈川県	5,101万円	2,836万円
埼玉県	4,698万円	2,399万円
千葉県	4,288万円	2,318万円

出典:2021年10月 首都圏分譲マンション市場動向(新築価格)

出典:2021年11月度 月間マーケットウォッチ(中古価格)

立地を妥協したくないなら、築年数の古い中古を選ぶのも手です。リフォームやリノベーションで、室内は新築同様にできます。

「頭金500万円が必要」といった場合は、不動産屋に、500万円安く買える家も探してもらいましょう。

▶頭金なしのフルローンの解説はこちら

②親から資金の援助を受ける

親が住宅購入に協力的なら、頭金を払ってもらえると理想的です。ただし、受け取る金額が年間110万円を超えると「贈与税」がかかるので要注意です。

条件(要件)を満たせば、親から住宅の購入資金をもらうときに限って、非課税にできる特例があります。

受け取る側の年収が2,000万円を超える場合など、扱いが異なる場合があります。詳しくは、国税庁のホームページでも確認できます。

③車にかけているお金を見直す

出費の中でも大きいのが、車の費用です。駐車場代などの維持費もかかるので、マイホームの予算を決める際に、あわせて見直しましょう。

利便性が高い場所に家を買うなら、売却するのも手です。こだわりがあって妥協できない場合は、物件の購入費用を抑えるべきです。

また、車のローンが残っていると、そのぶん住宅ローンの借入可能額は減ります。物件を買う前にカーローンを完済すべきかは、早めにアドバイスを受けてください。

④住宅購入の支援制度を活用する

国や自治体の、マイホーム購入の支援制度を使える場合があります。国の支援策は、国土交通省のホームページなどで確認できます。

期限付きの制度が多いので、常に最新の情報をチェックしましょう。また、どの支援策も受けるために条件があります。

自分が受けられる給付金があるかは、最新情報に詳しい不動産屋に質問したり、住みたい街の役所のホームページまで確認しましょう。

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