築年数は何年を目安に探すべき?古い賃貸物件に賢く住むためのコツを大公開!

最終更新日:2021年10月19日
築年数のアイキャッチ


築年数は何年を目安にすればいい?新しい物件と比べてどんな特徴があるの?という疑問にお答えします!

築年数によって耐震性能や設備の質、家賃がどのように変わるのかを解説していきます。

古い物件選びのコツも紹介していくのでぜひ参考にしてください!

この記事は、不動産屋「家AGENT」池袋店の阿部さんにも内容を監修してもらいました。

阿部さん

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

築年数とは?

築年数とは建物が完成してから経過した年数を示しています。物件の貸し借りや売買の価格を大きく左右する要素の一つで、不動産広告への記載が義務付けられています。

表記方法や表現に関しては国土交通省が発表する住宅の品質確保の促進等に関する法律によって明確にガイドラインが決まっています。

例えば、「新築」表記ができるのは、建築1年以内で入居者がいない場合のみです。賃貸だけでなく、分譲住宅や建売住宅も同じ扱いです。

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築年数が古い物件の特徴

新築や築浅の物件と築年数が古い物件を比べたときの違いは大きく分けて3つあります。家賃設備耐震性です。

築年数が古い物件の特徴
・家賃が安い
・設備が古い
・築年月によって耐震基準が変わる

項目ごとに詳しく紹介していきます。

家賃が安い

築年数が古い物件ほど、家賃は安くなる傾向があります。

三井住友トラスト基礎研究が発表した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、新築の家賃を100で表したとき築10年の家賃は89まで下がります。

築年数ごとの家賃の低下幅のグラフ

築20年まで古くなると約82まで下がり、それ以降はほぼ横ばいの家賃になっています。

新築~築10年の家賃は下落幅は約1.7%で、築11~20年の下落幅は約0.6%です。新築からの10年間で家賃が下がっていることがわかります。

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築年数が古く外観や内装が傷んでしまった物件には「駅前の好立地」や「全面リフォーム済」などの特徴がない限り入居者は集まりません。そこで、大家さんは空室を埋めるために家賃を安くしていきます。

設備が古い

新築や築浅の物件のほうが、オートロックや宅配ボックス、ウォシュレット、IHコンロなどの設備が充実している物件が多いです。

築年数が古い物件では、呼び鈴やバランス釜などの古い設備だったり、そもそも設置自体がないケースがあります。

古い木造建築では防音性が悪く隣室の生活音が筒抜けだったり、建材そのものが傷んで虫が湧きやすくなっている場合もあるので特に注意が必要です。

ただし、リフォームやリノベーションをおこなっていて、室内の一部または全体が最新設備になっているお部屋もあります。

築年月によって耐震基準が変わる

一定の規模の地震が起きても倒壊または損傷しないよう担保されている建物の基準を「耐震基準」といいます。

最新の規定は1981年6月1日に改定された「新耐震基準」です。震度6~7でも倒壊しないという基準が設けられています。

築年数が1981年より前の建物は震度5程度でも倒壊しない「旧耐震基準」で建築されています。建物の耐震性が気になる人は確認してください。

ただし、旧耐震基準の建物でも、大規模修繕などによって補強されているケースがあります。

築年数が古い物件を選ぶときの目安

「家賃を抑えたい」「和室のお部屋に住みたい」などの理由で、古い賃貸を探すときに参考になる築年数の目安を紹介します。

家賃や設備、耐震性ごとに適切な築年数は違います。新築や築浅物件との違いも紹介するので、お部屋探しの参考にしてください。

築年数の目安
・家賃を優先したいなら築20~30年
・設備を重視するなら築10年以内
・耐震性が気になる人は2000年以降

項目ごとに詳しく説明していきます。

家賃を優先したいなら築20~30年

築20~30年の物件であれば、同じような間取りの新築物件よりも家賃が15,000~20,000円安くなります。

新築物件と比べて、家賃にどれくらいの差があるかをを築年数ごとにまとめました。

東京23区にあるワンルーム・1K・1DK・1LDKの物件を対象にしています。

築5年~築10年未満 3,000円~7,000円安い
築10年~築20年未満 5,000円~10,000円安い
築20年~築30年未満 15,000円~20,000円安い
築30年以上 25,000円~35,000円安い

築10年前後の物件では、新築と比べて5,000円ほどしか安くなりません。また、物件数そのものが少なく人気が高いので入居できるチャンスが少ないです。

家賃を抑えた物件を探すには「駅から離れた物件を選ぶ」「家賃相場の低いエリアから選ぶ」などの方法もおすすめです。

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東京23区内だと、築30年までの物件数は新築物件に比べて約8倍あります。駅チカ物件やリフォームされてキレイな物件もあるので、よければ一度探してみてください。

設備を重視するなら築10年以内

築10年を目安にお部屋探しをすれば、オートロックや宅配ボックス、モニター付きインターホンなど、新築や築浅の物件とさほど変わらない便利な設備が整っていることが多いです。

築15~25年でもバストイレ別、IHコンロ、洗濯機置き場、インターネット対応などの基本的なものは整っています。

ガス給湯器やエアコンは早ければ10年で買い替え時期が訪れます。内見時に型番をチェックして、不安であれば不動産屋に設置時期を確認してください。

築年数が古くてもリフォームをして設備が新しくなっているお部屋もあります。築年数だけでなくリフォーム履歴の有無を確認しましょう。

耐震性が気になる人は2000年以降

建築基準法は1981年6月に改正され、新耐震基準が定められました。さらに、2000年6月には木造住宅に関する改正がおこなわれました。

2021年9月現在では築21年以内の物件であれば、最新の耐震診断を満たしていることになります。

新耐震基準で建てられた物件は、たとえ木造でも震度5程度の地震に耐えられる造りになっています。

2016年の熊本地震(震度7)では、新耐震基準の物件で倒壊したは1割未満でした。一方、旧耐震基準の物件は3割以上が崩れました。

新築・築浅物件にも欠点がある

最新設備が整っていたり、見た目がキレイなのが新築や築浅物件の売りですが、すべての人が満足できる物件とは限りません。

実際に住んでみると「最新設備を活かしきれなかった」「割高な家賃が家計の負担になった」と感じる人もいます。

築年数だけでなく駅からの距離や周辺地域の治安、買い物環境などから総合的に考えると入居後のギャップを感じにくくなります。

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どんなお客様にとっても新築物件が適しいているわけでは限りません。ライフスタイルや収入に合ったお部屋を探すためにも、まずは不動産屋のスタッフにご相談ください。

家賃が高い

築年数が新しい物件ほどお部屋の傷みや使用感が少なく、希少価値が高いので家賃相場も高くなります。

ミストサウナやIHコンロなど人によっては持て余す設備のせいで家賃が高くなっていることもあります。本当に自分に合っている物件なのか入居前によく考えてください。

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新築のマンションは一度鍵を空けただけで、価格が2割下がると言われています。

物件数が少ない

建てられたばかりの物件は、築年数が古い物件に比べて数が少なく人気が高いので空室になりにくいです。

築20年まで範囲を広げれば、新築のみでお部屋探しをするよりも5倍以上の空室物件を探せます。また、築30年まで許容すれば、物件数は新築の8倍まで増えます。

下記の表は築年数ごとの掲載件数を調べたものです。

東京23区にある一人暮らし向けの物件(ワンルーム・1K・1DK)で、家賃10万円以下、駅徒歩10分を対象にしています。

物件数
新築のみ 5,090件
築3年まで 8,217件
築5年まで 10,741件
築10年まで 14,457件
築15年まで 19,884件
築20年まで 27,497件
築25年まで 32,954件
築30年まで 40,628件
指定なし 70,368件

物件の選択肢が多ければ「家賃が安い」「設備が整っている」など好条件のお部屋が探しやすくなります。

お部屋探しが進まないのは築年数を限定しているせいかもしれません。築年数の指定を広げて探してみてください。

築年数が古くても好条件の物件はある

築年数が古い物件でも、設備が充実していて見た目がキレイな物件はあります。

「物件価値を維持して入居者を確保しよう」と考える大家さんであれば、外観や内装がリフォームされていることが多いです。

築年数の古い物件を内見してみると、水回りや床がきれいにメンテナンスされているお部屋もあります。

また、建物の耐震性についても、補強工事がおこなわれていて安心できる物件も多いです。

築年数が古い物件を探すときのポイント

築年数が古いほど家賃は安くなっていきますが、設備や耐震性には不安が残ります。

キレイで安心して暮らせる物件を探すための、おすすめポイントを解説します。

改築されている物件を選ぶ

築年数が古くてもリフォームやリノベーションされ、新築同然の見た目や設備になっている物件はたくさんあります。

都内に実際にある築40年以上の物件を、写真を交えながら紹介していきます。

閑静な住宅街のワンルーム

池袋 リフォーム 1
北池袋駅から徒歩3分の場所にある築60年のワンルームアパートです。2007年に全面リフォームされました。

スーパーやコンビニ、薬局が徒歩5分圏内に揃っている閑静な住宅街に建っています。

池袋 リフォーム 2
台所や壁紙、フローリングまで改装されているので全く古さを感じません。

専有面積20㎡で南向きの一般的なワンルームですが、家賃が6.1万円です。

北池袋のワンルームの家賃相場は7.5万円です。周辺の賃貸と比べても住み心地は変わりませんが、相場より約1.5万円安く住めるかなりお得な物件です。

最新設備の2LDK

目白 リフォーム 1
護国寺駅から徒歩7分の場所にある1971年に建てられた物件です。2020年9月に柱や梁だけを残したフルリベーションが完了しました。

目白 リフォーム 2
建物の骨組みだけを残して改築をすると、電気配線や水回りの配管も自由に設計し直せます。

築50年の物件が、アイランドキッチンのある2LDKに生まれ変わりました。

昔から栄えている生活しやすい地域でデザイナーズライクな今風のお部屋に住めるのが、リフォーム物件の魅力です。

古さも活かした高級賃貸

白金高輪 リフォーム 1
日本で最も家賃相場の高い港区のなかでも高級住宅街として有名な、白金高輪にある賃貸マンションです。

築49年の物件ですが、日本トップクラスの高級住宅街に馴染んだ外観をしています。

白金高輪 リフォーム 2
南側に面しているリビングの様子です。

大きな窓があり日当たりと風通しを確保してます。常緑樹が目隠しになるので通りから覗かることがありません。

白金高輪 リフォーム 3
駐車場には改築前の名残が残っています。

年季を感じる地面や打ちっぱなしで風合いのあるコンクリート壁など、新築には出せない唯一無二の空気感があります。

メンテナンスや管理されている物件を選ぶ

築年数が古く傷んでいる物件でも、水回りや畳など劣化の目立つ部分だけ手を加えられていることがあります。

特に風呂やトイレなどの水回りは経年劣化が激しいので、追い焚き機能付きのバスタブや温水洗浄便座に取り替えられていることが珍しくありません。

適切に手入れをしていれば内装はそれほど傷みません。内見時には排水溝や換気扇までよく確認してください。

補強工事が行われている物件を選ぶ

耐震基準の古い1981年以前に建てられた物件でも、補強工事されていれば地震に怯えずに暮らせます。

また、柱や基礎まで補強するには壁にも手を加える必要があります。同時に内装にも手を加えてキレイになっている可能性が高いので狙い目です。

S造やSR造の物件を選ぶ

建物の見た目や安全性が気になる人は、木造を避けてS造(鉄骨造)やSR造(鉄筋コンクリート造)の物件を選んでくささい。

木造の物件は経年劣化がおきやすく、白アリなどによって構造自体が傷みやすいです。隙間風が吹き込んだり虫が侵入する原因になります。

築年数が古いからという理由で候補から外すのではなく、建物構造を確認してお部屋を決めるようにしましょう。

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