築40年の賃貸マンションは住んでも大丈夫？築年数が古くても後悔しない？

記事の監修：村野ネット不動産「イエプラ」所属

部屋探しの知恵

最終更新：2024年12月4日

「築40年の賃貸マンションは住める？」
「築年数が古いアパートは後悔しやすい？」

築40年の賃貸マンションは家賃が安いです。リフォームやリノベーションによって、新築のようにキレイになっている物件も見つかります。

しかし、古い物件に住んで本当に大丈夫？と不安になる人も多いです。耐震性や防音性についても疑問に思いますよね。

そこで当記事では、築40年の賃貸マンション・アパートのメリットとデメリットを解説しています。実際にどんな物件なのか画像と併せて紹介するので参考にしてください。

築40年のマンションについて最初に結論！

1981年6月以降に建てられていれば問題ない
木造アパートの築40年は避けたほうが良い
来店不要でお部屋を探したいならスミカがおすすめ！

一都三県のお部屋探しは「スミカ」がおすすめ

⇒LINEで提案してくれる不動産屋！
・一都三県ほぼすべての物件を網羅
・早朝から深夜まで相談可能
・ネットにない物件をタイムリーに紹介

LINEで無料の部屋探し

スミカの公式LINEはこちら

監修阿部　陽一郎
不動産屋「家AGENT」
池袋店店長

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴10年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380～400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

築40年の賃貸マンションに住んでも大丈夫？

新耐震基準を満たしていれば問題ない

	建築確認申請の時期	地震への強さの目安
旧耐震基準	1981年5月以前	震度5強程度の地震で倒壊しない
新耐震基準	1981年6月以降	震度6強～7の地震で倒壊しない

築40年以上の賃貸マンションでも「新耐震基準」を満たしていれば問題なく住めます。耐震基準とは、建築基準法で定められた「物件が最低限満たすべき基準」です。

1981年6月以降に建築確認が済んでいる物件は新耐震基準を満たしており、震度6強～7の地震で倒壊しないように建てられています。

1981年5月以前の「旧耐震基準」では、震度6強以上の地震が発生すると非常に危険です。しかし、耐震工事がおこなわれていれば安心して住めます。

築年数の狙い目は何年？

記事を読む ▶

木造アパートの場合は築40年はやめたほうがよい

木造アパートに住むなら築40年以上の物件はやめたほうがよいです。築年数が古い木造アパートは耐震性が低く、地震による倒壊の恐れがあるからです。

2000年の6月に「2000年基準」と呼ばれる法改正があり、以降の物件では耐震性が向上しています。

築40年のマンションに住んでいる人の声

費用面で満足している人が多い

30代

【初期費用が安い！】

築40年のマンションですがリフォームでキレイになっていたので入居を決めました。他の似たような物件と比べて家賃が安いし、初期費用の交渉もしやすかったです。

30代

【生活費が抑えられる】

似たような新築物件と比べると、築40年以上のマンションの方が3万円も安かったです。家賃は毎月払うものなので少しでも安い方がよいと思って契約しました。おかげで貯金も増えています。

40代

【新築みたいにキレイ】

古い物件は畳でボロボロみたいなイメージでしたが、フローリングにリフォームされていたり、お風呂も新しくなっていたりと新築みたいにキレイなんです。外観の古さは否定できませんが、概ね満足しています。

弊社利用者アンケートでは「初期費用が安かった」「貯金にまわせた」など、費用面で満足している声が多く見受けられました。

築年数が古いほど家賃が値下げされるため、初期費用や生活費が自然と抑えられます。新築に比べると人気がないため、値下げ交渉しやすいのもポイントです。

築40年のマンションで後悔している人の声

30代

【見た目はキレイだけど…】

家賃は安いし、リフォームで室内の見た目はキレイですが、水回りの使い勝手が悪いです。水漏れが起きたり、詰まったりします。水道管まではリフォームしてないんでしょうね。

30代

【耐震性が心配】

一応耐震性は大丈夫なマンションらしいのですが、古いのでやはり心配になるときはあります。家賃の安さを優先させているので仕方ないのですが…。

20代

【防音性は低い】

リフォームと言っても壁の厚みが変わるわけではないので、やはり防音性に欠けると思います。以前は新築のマンションに住んでいたのですが、内見時に音の聞こえ方に差があってびっくりしました。最新の素材や技術で建てられているので、新しい方が静かで快適でした。

「見た目はキレイだけど設備が劣化している」「耐震性が心配」など、築40年以上のマンションに住んで後悔している人もいます。

築年数が古いと配管工事ができず追い焚きのお風呂が使えない、エアコンの設置ができないお部屋があるなど不便な点も多々あります。

自分が住みたい間取りやライフスタイルを考慮し、後悔しない物件を選びましょう。

築40年の賃貸マンションに住むメリット

・家賃が安めに設定されている
・費用の交渉がしやすい
・リフォームでキレイになっている可能性がある
・広いお部屋が見つかりやすい

家賃が安めに設定されている

	新築	30年前後	40年前後
家賃相場	9.5万円	6.5万円	5.8万円

築年数が古い物件は家賃が安くなります。上記は不動産屋の専用サイトATBBで、池袋駅周辺の20㎡以上、1R～1Kの家賃相場を築年数ごとに比較したものです。

新築の物件と築40年前後の家賃を比べてみると3.7万円も差が出ます。2年契約した場合、総額88万円以上も節約できます。

家賃は1度決めると変更が難しいです。築40年以上なら、収入が減ったとしても無理せず払える範囲の物件が見つかりやすいです。

費用の交渉がしやすい

築40年以上の物件は、家賃や初期費用の値下げ交渉がしやすいです。新築や築浅の物件と比べると人気がないからです。

前入居者と同じ家賃で募集されているときは、時間の経過で価値が下がっている分安くしてもらえる確率が上がります。不動産屋に値下げしてもらえないか聞いてみましょう。

初期費用の交渉できる項目は？

記事を読む ▶

家賃交渉のタイミングはいつ？

記事を読む ▶

リフォームでキレイになっている可能性がある

築40年以上の物件は、入居者を集めるためにリフォームやリノベーションによってキレイになっているケースが多いです。

畳をフローリングにする、古いキッチンを最新システムキッチンに交換するなど、新築さながらのお部屋になっている場合もあります。

とは言え、新築よりも家賃が安いことがほとんどです。生活費を抑えてキレイな物件に住みたいという人は検討してみる価値ありです。

広いお部屋が見つかりやすい

その昔、土地が余っていた時代に建てられた物件は1住戸あたりの面積が広い傾向にあります。

近年は土地や材料の価格高騰により、1住戸あたりの家賃を下げるために狭く作られている物件が多いです。

不動産での
お部屋探しが面倒な方に！

スミカの特徴

LINEで友だち登録するだけで利用可能
一都三県ほぼすべての物件を網羅
未公開物件も紹介してもらえる

スミカの公式LINEはこちら

築40年の賃貸マンションのデメリット

・設備の経年劣化が進んでいる
・耐震性が心配
・防音性や断熱性が低い
・和室の場合がある
・デザイン性に欠ける

設備の経年劣化が進んでいる

築年数が経過すると物件の内装や外装、設備などが劣化していきます。

大きいのは見た目の変化ですが、他にも建て付けが悪くてドアが開きにくい、配管の詰まりなど生活において不便な点が出やすいです。

耐震性が心配

築40年以上の物件は旧耐震基準で建てられており、耐震性が心配です。日本はどこの地域でも地震が起きやすく、古い物件は倒壊などの恐れもあります。

耐震工事がおこなわれている物件、または新耐震基準で建てられた物件を選びましょう。

防音性や断熱性が低い

近年は技術の発展により、防音性や耐熱性に優れた素材を使用して建てられる物件が多いです。40年以上前はそういった技術がないため、住み心地に大きな差が出ます。

費用面よりも、静かで快適に暮らすことを重視する人には不向きです。

和室の場合がある

築40年以上の物件は、お部屋に畳や押し入れが採用された和室の場合があります。人によっては「インテリアと合わない」「畳に抵抗がある」と感じるかもしれません。

和室の賃貸の住み心地は？

記事を読む ▶

和室の賃貸はやめとけと言われる理由

記事を読む ▶

デザイン性に欠ける

築40年以上の物件は、現代のマンションと比べるとややデザイン性に欠けます。外壁の塗装が老朽化していると暗い印象を受けやすいです。

築40年の賃貸マンションはどんな感じ？

築40年のワンルームマンション

外観	居室
拡大する	拡大する

築年月	1983年12月
家賃/管理費	49,000円/6,000円
間取り/専有面積	ワンルーム/12.63㎡
最寄り駅/駅徒歩	幡ヶ谷駅/約5分
その他の条件	収納スペース/エアコン/都市ガス/24時間セキュリティー/インターネット対応/南向き

引用：業者専用データベース「ATBB」より転載可物件

幡ヶ谷駅周辺にある築40年のマンションです。全体的にレトロな装いで外壁のタイルには黒ずみが目立ちます。

築古物件にありがちな洗濯機置場が外にあるタイプのため、紫外線による機械の劣化や下着泥棒などが心配です。

居室内は壁紙やクッションフロアがキレイに貼り替えられており、清潔感があります。

築40年の1Kアパート

外観	居室
拡大する	拡大する

築年月	1983年12月
家賃/管理費	66,000円/2,000円
間取り/専有面積	1K/20.00㎡
最寄り駅/駅徒歩	高井戸駅/約6分
その他の条件	2階以上/バス・トイレ別/ウォークインクローゼット/エアコン/モニター付きインターホン/都市ガス/24時間セキュリティー