「賃貸の初期費用で交渉できる項目は？」
「値下げのコツや交渉のタイミングとは？」

賃貸の初期費用では、交渉して減額できる項目があります。弊社「家AGENT」では、多くのお部屋の初期費用の減額に成功しています。

しかし、交渉できる項目やタイミングがわからないと失敗します。契約前に交渉して、入居を断られたなんて話も…。

そこで当記事では、賃貸の初期費用で交渉できる項目を解説しています。実際にあった例も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

賃貸の初期費用の内訳と相場

	相場
敷金	家賃1ヶ月分
礼金	家賃1ヶ月分
日割り家賃	入居日によって変動
前家賃	家賃1ヶ月分
クリーニング代	広さや払う時期で変動
鍵交換費用	約15,000円＋税
保証会社利用料	総賃料の50～100%
火災保険料	約15,000～20,000円
仲介手数料	家賃1ヶ月分＋税
その他オプション費用	約15,000円＋税

敷金

敷金は、家賃滞納や退去費用に備えて大家さんに預けるお金です。相場は家賃の1ヶ月分で、退去費用を引いて残った金額が返金されます。

礼金

礼金は、物件を貸してもらう大家さんへのお礼金です。入居する際に支払うが必要で、相場は家賃の1ヶ月分です。現在募集されている賃貸の半数が礼金ありで募集されています。

日割り家賃

日割り家賃は、入居した日から月末までの家賃のことを言います。月末に入居すれば、初期費用の負担が軽くなります。

前家賃(翌月家賃)

前家賃は、契約が開始した月の翌月分の家賃のことを言います。月の半ばから入居した場合は、日割りの家賃と翌月分の家賃が必要です。

クリーニング費用

	クリーニング費用の相場
ワンルーム、1K	30,000～40,000円
1DK、1LDK	30,000～50,000円
2DK、2LDK	40,000～80,000円
3DK、3LDK	50,000～90,000円
4DK、4LDK	70,000～100,000円

定額クリーニング費は、退去時の清掃費用のことです。通常支払いは退去時ですが、敷金がない物件の場合は初期費用として払うケースがあります。

鍵交換費用

鍵交換費用は、前の入居者が使っていた鍵とは別の鍵に交換するために払うお金です。相場は15,000～20,000+消費税です。

セキュリティの性能が高いディンプルキーや、複製が難しい特殊な鍵は30,000円以上かかることもあります。

保証会社利用料

保証会社利用料(初回保証料)は、保証会社に払う料金です。保証会社とは、連帯保証人の役割を引き受けてくれる会社のことです。

保証料の相場は、総賃料の0.5～1ヶ月分で、1年毎に更新料が10,000円かかります。月額保証料として総賃料の1～5％かかる場合があります。

火災保険料

火災保険料は、災害に備えて保険に加入するための費用です。保険料は居住人数や持っている家財によって変わりますが、相場は2年間で15,000～20,000円ほどです。

仲介手数料

仲介手数料は、お部屋を紹介してくれた不動産屋に払う手数料です。相場は家賃の1ヶ月分+消費税です。原則は入居者と大家さんで折半しますが、入居者が負担するケースが多いです。

その他オプション費用

オプションとは、不動産屋が独自で付けている有料のサービスです。サービスで多いのは24時間サポートや害虫駆除で、相場は10,000～15,000円です。

家賃が安いと初期費用を抑えられる

初期費用の多くは家賃を基に計算されます。家賃が下がるほど、初期費用が安くなる仕組みです。

家賃の安いお部屋を見つけるためには、HOMESやSUUMOよりも最新のお部屋情報を把握すべきです。

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初期費用で交渉できる項目【営業マン解説】

	交渉成功率
その他オプション費用	◎
仲介手数料	○
火災保険料	○
日割り家賃	○
礼金	△
鍵交換費用	△
前家賃(翌月家賃)	×
敷金	×
クリーニング費用	×
保証会社利用料	×

以下に、交渉が成功しやすい順で解説します。営業マン直伝のコツもあるので参考にしてください。

その他オプション費用

初期費用の中で最も交渉しやすい項目が、オプション費用です。基本的に不要なサービスが多いので、費用の負担を0円にしやすいです。

中でも、消臭消毒のオプションが断りやすいです。不動産屋のスタッフが施工していることが多いので、実施していないなら断れます。

仲介手数料

次に減額しやすいのは、仲介手数料です。大家さんから報酬が出ていれば、家賃の0.5ヶ月分以上安くすることが可能です。

大家さんからの報酬は「広告料」と言われています。基本的に不動産屋に聞けば、広告料が何ヶ月分か教えてもらえます。

火災保険料

火災保険料は、初期費用の中でも費用を抑えやすい項目の1つです。不動産屋は、入居者が加入する保険を指定できないからです。

不動産屋が推奨する保険の相場は、20,000円前後が多いです。自分で探すと、安いところだと5,000円ほどで加入できます。

日割り家賃

日割り家賃は、交渉によって減額しやすい項目です。入居日を月末にできれば、日割り家賃も抑えられるからです。

入居日は家賃が発生する日なので、大家さんから2週間後ほどで指定されることが多いです。月の中旬に内見して申し込みすることで、日割り家賃を抑えられます。

初期費用の交渉できる項目を実例で紹介

弊社「家AGENT」の営業マンが交渉して下がった項目をまとめました。下記で詳しい状況と値下げ幅を解説します。

仲介手数料の負担をなくした

	交渉前	交渉後
初期費用合計	425,860円	337,860円

広告料の付いていないお部屋で、仲介手数料の減額ができた事例です。お部屋の申し込みの時に入居者から減額の相談をされて、広告料がないからと断りました。

どうしても引っ越しをしなければいけない事情がある人で、大家さんに伝えたところ全額負担してもらえました。事情がある人は、不動産屋へ相談してみてください。

フリーレントを付けてもらった

	交渉前	交渉後
初期費用合計	356,980円	281,980円

海外在住の人で、申し込みしてから2ヶ月後の入居を希望しているケースです。大家さんに契約締結と初期費用の入金を早める提案をしたところ、1ヶ月分のフリーレントが付きました。

入居日を伸ばす提案をすると、直前でのキャンセルが懸念されて断られます。入金と書面でのやり取りを早くすると言えば入居者側の希望を叶えてくれることが多いです。

オプションの加入を拒否した

	交渉前	交渉後
初期費用合計	256,680円	226,680円

オプションの加入が、必須だったお部屋で交渉をしたケースです。申し込みの時点で管理会社へは伝えていましたが、入居者が全員加入しているということであきらめていました。

虫駆除と24時間サポートが付けられていて、必要ないことを粘り強く伝えたら外せました。2つで30,000円ほど抑えられた事例です。

火災保険を自己加入できた

	交渉前	交渉後
初期費用合計	368,940円	360,940円

火災保険を、自己加入できた時の実例です。不動産屋から20,000円の保険を推奨されたので、8,000円の同程度の保険に加入希望と伝えたらすんなりと了承してもらえました。

証券などの必要書類もあるので、申し込みの時に伝えたら成功率も上がります。

賃貸の初期費用を交渉するタイミングは2回

お部屋探しを始める段階

賃貸の初期費用を交渉する最初のタイミングは、お部屋探しを始める段階です。目安の金額を伝えておくことで、予算に合わせた物件を紹介してくれるからです。

交渉が成功しやすいお部屋の紹介を同時にしてくれます。現実的ではない予算や交渉の場合は、この段階で教えてもらえます。

入居申込をする前

次のタイミングは、入居申し込みをする前です。大家さんへの正式な交渉は申し込みをした後なので、いくら下げたいや削りたい項目を改めて伝えてください。

重要なのが、交渉結果によって契約の意思に変化があるかどうかです。交渉が通らなかったら入居しないと言うと、契約自体断られてしまう可能性もあります。

賃貸の初期費用を交渉しやすい物件の特徴

賃貸で初期費用の交渉がしやすい物件の特徴をまとめました。目に見えたデメリットがあるところだと、交渉の成功率は上がります。

家賃が高かったり、築年数が古いなどの物件のデメリットが1番わかりやすいです。周辺環境を調べて、お墓や葬儀場などの嫌悪施設があるとより交渉がしやすくなります。

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賃貸の初期費用を交渉する際の6つの注意点

交渉金額を明確に提示する

賃貸の初期費用の交渉をする時は、交渉金額を具体的に提示してください。安くしてほしいだけ伝えても、不動産屋はどう交渉すればいいかわからないからです。

明確に伝えるには、減額希望の金額を伝えるか○万円までに抑えてほしいと伝えてください。初期費用は家賃4.5～5ヶ月分が相場です。あまりに相場から離れた交渉は成功しません。

初期費用の損得はトータル金額で考える

	仲介手数料無料 礼金1ヶ月	仲介手数料1ヶ月 礼金なし
敷金	70,000円	700,00円
礼金	70,000円	0円
仲介手数料	0円	77,000円
日割り家賃	35,000円	35,000円
前家賃(翌月家賃)	70,000円	70,000円
鍵交換費用	22,000円	22,000円
保証会社利用料	35,000円	35,000円
火災保険料	15,000円	15,000円
合計	317,000円	310,000円

初期費用を交渉するときは、トータル費用で損得を考えてください。お部屋によって削れる項目が変わるので、いくら減ったかで考えないと損をしてしまうからです。

表には、仲介手数料無料と礼金なしの初期費用で比べました。仲介手数料は消費税がかかる項目なので、礼金を交渉した時より7,000円安くなっています。

交渉はチャットやメールなど文面で伝える

初期費用の交渉をする時は、チャットやメールなどの文面で伝えてください。対面では言いにくいことでも、チャットやメールなら遠慮することなく交渉できます。

交渉をする時は、交換条件を出すと良いです。大家さんは長く住んでくれる入居者を優先して入居させます。2年以上住むので、礼金を値下げしていただきたいですというと効果的です。

交渉すると入居審査の時間がかかる

交渉をする時の注意点として、入居審査に時間がかかる点も挙げられます。交渉内容を含めての入居審査なので、審査中に交渉すると再審査されることがあります。

契約前の交渉は入居を断わられる可能性がある

交渉時に注意点は、契約前に交渉は入居を断られてしまう可能性があることです。支払いの直前で交渉をすると、非常識だと思われてしまうからです。

契約締結前であれば、審査が通過していても入居を断られます。前の家で退去立会いが終わっていて、住む家がない状況でもお金の保証はないので注意してください。

繁忙期は値下げ交渉が通りにくい

初期費用の交渉は、繁忙期だと成功率が下がります。交渉をする人より、何も言ってこない人を大家さんが優先するからです。

繁忙期は1つの物件に、複数の申し込みが入ります。4～8月であれば閑散期なので、交渉が通りやすいと言われています。

初期費用の交渉を断られた時の対処法

見積もりをもらって他の不動産屋に問い合わせる

初期費用の交渉が断られた時は、見積もりをもらって違う不動産屋に問い合わせてください。初期費用を安くできる物件であれば、すんなりと下がることがおおいです。

違う不動産屋からしてみれば、何もせずに契約してくれるお客さんなので費用を安くしやすいです。見積もりをもらっておくことで、不必要な部分も削ってくれます。

大家さんからの印象が悪くなることがある

契約が進んでいる状況で、他の不動産屋に問い合わせると大家さんの印象が悪くなります。最悪の場合、契約を断られてしまうリスクもあります。

最初の不動産屋の対応に不満がある場合などは、印象は悪くなりません。不必要なオプションサービスなどを付けられているケースでも問題はないです。

賃貸の初期費用の交渉できる項目に関するQ&A

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