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【賃貸】仲介手数料の交渉はできる?値切るタイミングはいつ?

仲介手数料の交渉方法のイメージイラスト

賃貸物件の仲介手数料の交渉はできる?値切るタイミングはいつ?といった疑問を、不動産屋「家AGENT」池袋店の阿部さん監修のもと解説します!

そもそも仲介手数料とは何か、交渉できる理由や、値切るコツ、値引き交渉する際の注意点も紹介しています。

仲介手数料以外の初期費用を抑える方法もあるので、少しでも安いお部屋を探している人は是非参考にしてください。

阿部さん

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

そもそも仲介手数料とは

仲介手数料とは、賃貸契約や不動産の売買の仲介に入ってくれた不動産屋に報酬として支払うお金のことです。

不動産に関する取引は、物件探しや書類の作成など、自分でおこなうには複雑で手間がかかる手続きが多いです。

仲介手数料はそういった手続きを代行してくれた報酬として支払うもので、不動産屋の主な収入源となります。

賃貸契約の場合、仲介手数料の相場は「家賃1ヶ月分+税」です。上限金額が「家賃1ヶ月分+税」と決められているので、これ以上高くなることはありません。

ちなみに、仲介手数料は成功報酬です。契約に至らなかった場合は発生しないので安心してください。

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仲介手数料は交渉次第で値切れる

仲介手数料は交渉次第で値切れます。法律により上限金額は決められていますが、下限は決まっていないからです。

不動産屋は本来、貸主と借主の両方に仲介手数料を半分ずつ請求できます。

昭和45年建設省告示第1552号」に定めがある通り、承諾がない場合は片方に「家賃0.5ヶ月分+消費税」までしか請求できません。

阿部さんのアイコン 阿部
実際は借りる側が仲介手数料を全額支払っているケースが多いです。貸主が仲介手数料を負担する募集が少なく、半額の報酬のみでは不動産屋の採算がとれないからです。

仲介手数料を値切れる理由

仲介手数料を値切れる理由は、不動産屋がほかの費用で利益を賄っているからです。

大家さんからの広告費や、管理物件の委託費用、初期費用のオプションなど様々な費用で利益をだしています。

そのほか、月末で売り上げが微妙なときに、値切ってでも収益を得ようと交渉に応じる場合もあります。

AD付きと呼ばれる物件はとくに交渉しやすい

AD(エーディー)と呼ばれる、広告料がついている物件は値引きしてもらいやすいです。大家さんが広告料として不動産屋にお金を支払っていて、採算がとれるからです。

入居希望者側からは、AD付きかどうかは確認できません。不動産屋に「AD付きの物件に絞ってほしい」と伝えれば紹介してもらえます。

また、初めて会ったお客様に対しては、ほとんどの営業スタッフが予算に収まるようAD付き物件を紹介しています。

値切るタイミングは2回ある

仲介手数料を値切るタイミングは「物件紹介中」と「申込書を記入する前」の2回です。

物件紹介中

とくに交渉が成功しやすいタイミングは、物件紹介中です。

「仲介手数料を引いてほしい」「初期費用を〇円まで抑えたい」と伝えれば、初期費用のトータルでお得になる物件の紹介をしてくれます。

阿部さんのアイコン 阿部
物件紹介中に費用交渉したい旨を言ってもらえれば、気に入った物件が見つかった時に自然と値引きしてくれる営業マンも多いです。また、予算に見合った物件に絞っての紹介がしやすくなります。

申込書を記入する前

気に入った物件の内見が終わって、申込書を記入する前も交渉可能です。ここが、ラストの交渉のタイミングとなります。

「物件が気に入ったが予算が〇円足りない」「仲介手数料の値引きは可能か」とスタッフに伝えてください。

なお、申込書を記入中に伝えると、不動産屋側の印象が悪くなります。記入している=納得して申し込んでいると判断されるからです。

場合によっては交渉に応じてくれなくなるので注意してください。

入居審査後は基本的に交渉できない

入居審査は、申し込んだ時点の「家賃」や「初期費用」を基におこないます。そのため、申し込んだ後に交渉すると、再審査の手間があるので断られます。

仲介手数料に限らず、費用の値引き交渉は申し込む前に必ず済ませておきましょう。

仲介手数料を値切る6つのコツ

仲介手数料を値切るコツを、不動産屋の現場視点で成功しやすい順に紹介します。

値引き交渉のコツ
  • ・自社管理物件を紹介してもらう
  • ・予算が少ないことを素直に言う
  • ・契約する意思があることを伝える
  • ・交渉経験が豊富な不動産屋を選ぶ
  • ・閑散期にお部屋を探す
  • ・他社の見積もりと比較する

自社管理物件を紹介してもらう

自社管理物件とは、大家さんから管理を任されている物件や、自社で建設~管理まで一括している物件のことです。

仲介する必要が無いので、そもそも仲介手数料がありません。

仲介物件で契約した場合でも、管理委託料という収入があるので交渉次第で安くなります。

予算が少ないことを素直に言う

見積もりの金額が高いと感じたら、素直に伝えましょう。「思ったより高かったので、お金が少し足りないです」と相談すれば、仲介手数料で調整してくれる可能性があります。

仲介手数料が値引きできなくても、他の費用で調整できるかも確認してくれます。

契約する意思があることを伝える

「仲介手数料が割引きなら契約する」と、契約する意思を伝えましょう。契約を優先させたいときは、値引き交渉が成功しやすいです。

値引いてもらえない時は、このままの金額で申し込んで大丈夫かで判断してください。契約直前に話を蒸し返して再度交渉するとトラブルになります。

交渉経験が豊富な不動産屋を選ぶ

仲介手数料の値切る際は、交渉経験が豊富な不動産屋がおすすめです。ほかの初期費用の項目含めて、どれくらいまで値引けるか上手く調整してくれます。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、初期費用の値引き交渉に強いスタッフが多数在籍しています。

仲介手数料はもちろん、敷金礼金や家賃まで予算に合わせて交渉してくれます。来店不要でチャットやLINEでやりとりするので、対面で言いにくい話も伝えやすいです!

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閑散期にお部屋を探す

不動産屋の閑散期である4~8月や11月は、少しでも利益を出すために仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる可能性が高いです。

入居希望者自体が少ないので、多少利益が減ってでも契約してほしいと考えるからです。

阿部さんのアイコン 阿部
また、月末も狙い目です。ノルマ達成のために交渉に力を入れている営業マンが多いです。

他社の見積もりと比較する

他の不動産屋で同じお部屋の見積もりを貰っておくと、金額比較できるので交渉に応じてもらいやすいです。

「あっちの手数料のほうが安いけど、こちらで契約したい」「見積もりを比較して1番安いところで決めたい」と伝えれば、成功する可能性があります。

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見積りもらう場合、できれば2社以内に絞りましょう。複数社から同じ物件の見積もりを取った際、大家さん側が凄く値引きされると身構えるからです。審査に落ちる原因にもなるので、たくさん取らないほうが良いです。

また「A社は手数料割引のキャンペーンをしていた」「B社の手数料は家賃0.5ヶ月分だった」などの情報を伝えてみるのも手です。

仲介手数料を値引き交渉する際の注意点

値引き交渉するときの注意点を4つ紹介します。ポイントを抑えれば交渉がうまくいく可能性が上がるので、是非参考にしてください。

  • ・高圧的な態度をとらない
  • ・具体的な金額を明示する
  • ・値下げに成功したら契約する
  • ・引き際を見極める

高圧的な態度をとらない

不動産屋に高圧的な態度をとると、対応を断られます。大家さんや管理会社に、常識のない人を紹介できないからです。

交渉するなら「仲介手数料を◯円ほど値引きしてもらえませんか」のように丁寧にお願いしてみましょう。

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仲介手数料は不動産屋の主な収入源で、値引きはダメージが大きいです。利益を減らしてでも「お客様のためなら」と思ってもらえるように話すのがコツです。

具体的な金額を明示する

いくら下げたら契約できるのか、具体的な金額を伝えましょう。

「○○円ほど予算オーバーなので安くできませんか?」という伝え方が良いです。どのくらい値引けば良いかわかれば、不動産屋が会社内で検討しやすいです。

いきなり無料にしてと言ったり、下げたあとに追加で交渉する人は嫌がられる傾向にあります。交渉が失敗しやすいので止めたほうが良いです。

値下げに成功したら契約する

仲介手数料の値下げに成功したら、必ず契約してください。頑張って交渉したのに契約してもらえなかったら、手間や時間が無駄になってしまいます。

阿部さんのアイコン 阿部
値引き交渉は、契約の意思がないと成功しません。いかにお部屋が気に入ったかなど、契約したいと思う言動をしておくと良いです。

引き際を見極める

どの程度まで交渉して良いのかは、ケースバイケースです。担当者の反応の強さを見ながら、交渉にチャレンジしてみてください。

交渉した途端に嫌な顔をされたり、門前払いされたりすることはありません。もしされた場合は、対応が悪いとみなして別のお店に行ったほうが良いです。

最初から仲介手数料が0.5~0ヶ月分のところもある

最初から仲介手数料が0.5~0ヶ月分の不動産屋を選ぶのも手です。大手不動産屋の基本的な仲介手数料を、以下にまとめました。

仲介手数料
レオパレス 無料
ビレッジハウス 無料
エイブル 家賃0.5ヶ月分+税
mini mini(ミニミニ) 家賃0.5ヶ月分+税
イエッティ 家賃0.5ヶ月分+税

仲介手数料の安さが売りの会社でも、お部屋によっては家賃1ヶ月分+消費税かかる場合があります。申し込み前に、自社管理物件のお部屋か確認してください。

キャンペーン中の不動産屋を狙うのもアリ

キャンペーンの広告

引っ越し繁忙期である1~3月は、お客様を呼び込むためにキャンペーンをおこなっている不動産屋が多いです。

仲介手数料半額や無料、仲介手数料の数パーセントを還元など、初期費用が少しでもお得になるお店を狙うと良いです。

初期費用はトータルで考えるべき

初期費用は、仲介手数料にこだわらずに、トータルで考えたほうが良いです。仲介手数料が安くても、合計で損をしている場合があります。

以下で、家賃8万円のお部屋の初期費用を「仲介手数料半額で敷金礼金1ヶ月分」と「仲介手数料1ヶ月分と敷金礼金なし」で比べてみました。

仲介手数料半額・敷金礼金1ヶ月 仲介手数料1ヶ月・敷金礼金なし
敷金 80,000円 0円
礼金 80,000円 0円
前家賃
(翌月家賃)
80,000円 80,000円
日割り家賃
(半月分)
40,000円 40,000円
仲介手数料 44,000円 88,000円
火災保険料 16,000円 16,000円
鍵交換費用 22,000円 22,000円
保証会社利用料 40,000円 40,000円
害虫駆除サービス 16,500円 0円
24時間
サポート費用
16,500円 0円
退去時
クリーニング費用
0円 40,000円
初期費用合計 435,000円 326,000円
阿部さんのアイコン 阿部
仲介手数料が半額だとしても、害虫駆除サービスなどのオプションが必須でトータルで見てみると費用が安くなっていないというケースがあります。

反対に仲介手数料が1ヶ月分かかっても、敷金礼金なしの物件や、オプションが外せる物件の方が安く済むこともあります。

同じ家賃でも、条件が変わるだけで差が出ます。仲介手数料の交渉も大切ですが、お部屋選びで工夫すると簡単に費用を抑えられます。

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仲介手数料以外で初期費用を抑える方法

仲介手数料を値引いてもらえなかった、交渉が苦手という人は、以下の方法で初期費用を抑えると良いです。

  • ・家賃が安いお部屋を選ぶ
  • ・敷金や礼金がないお部屋を選ぶ
  • ・連帯保証人のみで契約できるお部屋を選ぶ
  • ・フリーレント付き物件を選ぶ

家賃が安いお部屋にする

初期費用は、家賃を基に計算します。安いお部屋ほど初期費用を抑えられます。

阿部さんのアイコン 阿部
一般的な目安は手取りの3分の1ですが、費用を抑えたい人は家賃を手取りの4分の1まで抑えると良いです。

手取りが18万円の人の家賃目安は4.5万円、手取り20万円なら家賃は5万円ほどです。

敷金や礼金がないお部屋を選ぶ

敷金礼金がない「ゼロゼロ物件」は、家賃2ヶ月分の費用を抑えられます。家賃8万円のお部屋の場合、16万円も浮きます。

ただし、敷金は退去費用の預け金です。退去時に高額請求されたくない人は、礼金のみなしの物件にしたほうが良いです。

連帯保証人のみで契約できるお部屋を選ぶ

連帯保証人のみで契約できるお部屋なら、家賃の0.5~1ヶ月分の費用が抑えられます。

阿部さんのアイコン 阿部
連帯保証人になれるのは、収入がある3親等以内の親族です。親が定年退職している場合は、年金額を確認される場合があります。

ただし、連帯保証人のみで契約できる物件は少ないです。選べるお部屋が限られてしまうので注意してください。

フリーレント付き物件を選ぶ

フリーレントとは、大家さんが決めた一定期間の家賃が無料になることです。無料になる期間は、0.5~1ヶ月が相場です。

フリーレントがついてない物件でも、交渉次第でつけてもらえる可能性があります。仲介手数料の代わりに交渉してみるのも良いです。

注意しなければいけないのが、違約金の問題です。基本的にフリーレントは「短期解約違約金」とセットとなります。

売買でも仲介手数料はかかる

仲介手数料は賃貸契約だけでなく、土地や戸建てなどの不動産売買でも発生します。売買の場合は、家賃ではなく売買価格によって計算されます。

計算方法と上限金額は以下の通りです。

売買契約の場合の上限
200万円以下の部分
 ⇒対象金額✕5%+税
200万円を超えて400万円以下の部分
 ⇒対象金額✕4%+税
400万円を超える部分
 ⇒対象金額✕3%+税
※売主・買主どちらも仲介すると両方に請求できる

売買の仲介手数料は速算式があり、400万円を超える物件なら「対象金額の3%+6万円+税」で簡単に計算できます。「対象金額」の部分は、税抜きの売買価格が入ります。

以下で、売買における仲介手数料の上限額をまとめたので参考にしてください。

売買価格(税抜) 仲介手数料の上限(税込)
200万円 110,000円
400万円 198,000円
600万円 264,000円
800万円 330,000円
1,000万円 396,000円
1,500万円 561,000円
2,000万円 726,000円

ちなみに売買は、買うときだけでなく売るときにも仲介手数料が発生します。

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