「賃貸保証会社は利用必須？」
「保証人がいるのに利用しなきゃダメなの？」

お部屋探しで、保証人がいるのに「保証会社を利用必須」と言われた人は多いのではないでしょうか。利用料がかかるので、できれば連帯保証人のみで借りたいですよね。

しかし、保証会社不要の物件はほとんどありません。保証人がいるのに利用しなければならないのは、理不尽に感じるものです。

そこで当記事では、賃貸保証会社が必須な理由や、保証会社がいらない物件の探し方を解説します。必須の物件で交渉する方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

賃貸保証会社は保証人がいるのに必須なの？

保証会社必須なら利用しなければならない

※ATBB「転載可」の募集図面

保証人がいても、賃貸の募集図面に「必須」「利用必」「加入要(要加入)」と書いてあれば、保証会社は利用しなければいけません。断った場合はお部屋に入居できないからです。

多くの賃貸物件では、入居条件として「保証会社必須」と定めています。自身で連帯保証人を用意できるときでも、保証会社を利用しなければいけません。

約85％の物件は保証会社必須

	保証会社必須の割合
首都圏	90.76%
関西圏	87.92%
その他	80.94%
全国	85.43%

出典：日本賃貸住宅管理協会 「日管協短観(2020年下期データ)」

賃貸住宅の動向を調査する「日管協短観」によると、保証会社必須の物件は全国平均で約85%を占めています。首都圏(1都3県)で見ると、利用率は約90%まで上がります。

賃貸物件を探すとき、保証会社の利用は必須と考えておきましょう。入る前提で探さないと、お部屋探しの幅が大きく狭まります。

「保証会社不要」の賃貸なら利用しなくて良い

物件情報に「保証会社不要」と明記されていれば、利用せずにお部屋を借りられます。物件によっては、連帯保証人もいりません。

保証会社の利用について記載がないときも同様です。業者の記載漏れで書かれていないケースもあるので、不動産屋に確認しましょう。

自力で保証会社不要の賃貸を探すのは大変

出典：HOME’S

自力で「保証会社不要」の賃貸を探すハードルは高いです。賃貸サイトの希望条件に登録されていないので、物件情報に記載がない限り検索で見つかりません。

実際にフリーワードで検索すると保証人「不要」や来店「不要」に引っかかって、保証会社必須の物件も出てきました。1件ずつチェックする必要があるので非効率です。

賃貸保証会社が必須な理由は貸主側の滞納リスクを減らすため

そもそも賃貸保証会社とは、入居中に発生する滞納金を一旦立て替えてくれる会社です。連帯保証人の役割を代わりに果たしてくれます。

以下で、多くの賃貸物件で保証会社が必須の理由を解説します。

1.高齢化で連帯保証人になれる人が少ない

賃貸保証会社が必須の物件が多い理由は、高齢化で連帯保証人になれる人が減っているからです。保証人になれるのは基本的に現役世代で、家賃の36倍の年収が必要です。

保証人が年金生活だと収入が低く、家賃滞納時に立て替えてもらえないリスクが生じます。そのため、入居条件として保証会社への加入が必須とされています。

2.民法改正で連帯保証人に家賃請求しにくい

2020年4月の民法改正で、連帯保証人の責任の上限(極度額)を定めるルールができました。連帯保証人を守るための法改正ですが、結果的に保証会社のニーズが増えています。

大家さんにとっては、極度額を先に決めると保証される金額が不足するリスクがあります。契約書には「連帯保証人は家賃〇ヶ月分まで保証する」と金額を明記しないといけません。

連帯保証人に署名捺印を拒まれるケースも多いため、一律で賃貸保証会社を必須としている募集が多いです。

3.コロナの影響で家賃を滞納する人が増えた

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出典：日本賃貸住宅管理協会 「日管協短観(2020年下期データ)」

日本賃貸住宅管理協会によると、コロナの影響で家賃を滞納する人が増えています。2020年の上期から下期にかけて、2ヶ月以上滞納する人の割合が0.2％増加しました。

入居者が家賃滞納するリスクが上がったことで、賃貸保証会社の利用が一般的になりました。大家さんは、お金を回収できず泣き寝入りするといった状況を避けられます。

4.家賃以外のお金も保証してくれる

保証会社が保証する項目の例
月額費用	家賃、管理費、共益費、駐車場料金などの毎月の固定費
一時金	賃貸物件の更新料、退去時の原状回復費用、残置物の撤去費用など
違反金・損害金	賃貸契約に違反したことで発生した違約金や損害金の未払い分
裁判費用	滞納や支払い拒否が続いた際の明け渡し訴訟に関わる裁判費用

賃貸保証会社のプランによっては、大家さんは家賃以外のお金も保証してもらえます。退去時の原状回復費用や、明け渡しを要求する裁判費用などです。

保証額に上限はあるものの、万が一に備えて保証会社必須にする大家さんが多いです。

5.審査で信用情報にキズがある人を断れる

保証会社の利用を必須にすれば、審査段階で信用情報にキズのある人を断れます。保証会社によっては、クレジットカードの滞納歴や借金歴などをチェックするからです。

入居審査に通った人なら、大家さんは「滞納リスクが低そう」と安心してお部屋を貸せます。

保証会社ごとに審査の難易度が異なる

賃貸の保証会社は、会社ごとに審査の難易度が異なります。信販系は最も厳しくて、独立系は緩い傾向にあります。

信販系に分類される保証会社は、個人信用情報でクレジットカードなどの滞納歴を確認します。いわゆるブラックリストだと、高確率で落とします。

一方で独立系は、個人信用情報や他社での家賃滞納歴を確認しません。年収が「家賃の36倍以上」あれば、ほぼ通過させます。

賃貸保証会社必須は入居者側のメリットもある

1.連帯保証人がいなくても物件を借りられる

入居者が賃貸保証会社を利用する最大のメリットは、連帯保証人がいなくてもお部屋を借りられる点です。保証会社が保証人の役割を担うからです。

保証会社を使えば、周りに頼れる人がいなくてもお部屋探しの幅が広がります。「両親が死別している」「家族仲が悪い」といった人ほど、積極的に利用するべきです。

2.敷金を抑えた物件が多い

	敷金の平均月数
2010年下期	1.46ヶ月
2020年下期	1.19ヶ月

出典：日本賃貸住宅管理協会 「日管協短観」

保証会社を利用する物件なら、敷金が安い傾向があります。日本賃貸住宅管理協会のデータによると、2010年から10年間で、敷金の平均月数が0.2ヶ月以上少なくなっています。

敷金とは、家賃の未払いや退去費用に備えるお金です。滞納時の立て替え措置がある分、入居者は必要以上の敷金を要求されません。

3.契約手続きがスムーズに進む

入居者目線だと、契約手続きがスムーズに進むメリットもあります。連帯保証人を立てる場合、契約時に住民票のコピーや印鑑登録証明書などの書類提出が必要です。

一方、緊急連絡先として登録するだけなら、提出書類はありません。名前や住所といった情報は入居者が記入するので、親族が遠方に住んでいても手早く入居申込できます。

即入居可のお部屋なら、申し込みから約2週間で入居できます。すぐに引っ越さなければならない人には嬉しいポイントです。

賃貸保証会社がいらないときの物件探しのコツ

賃貸保証会社が不要の物件に絞る

保証会社必須の賃貸が嫌なら、初めから不要の物件に絞って探すべきです。代表的なのは「ビレッジハウス」「UR賃貸」といった、いわゆる団地の物件です。

ビレッジハウスは、ビレッジハウス・マネジメントが展開する賃貸シリーズです。保証会社だけでなく、保証人も不要で借りられます。

UR賃貸は、独立行政法人「UR都市機構」が運営する公共賃貸です。ビレッジハウス同様に、保証会社・保証人不要で借りられます。

お部屋の条件を緩和する

保証会社不要のお部屋を見つけたいなら、エリア・築年数などの希望条件はできるだけ緩和してください。好条件の賃貸物件は、基本的に保証会社必須だからです。

注意点として、保証会社不要の賃貸物件は、滞納リスクに備えて家賃が割高なことが多いです。金銭面で損したくない人は、周辺のお部屋と比較検討してください。

不動産屋の閑散期に探す

4～6月や10～11月といった不動産屋の閑散期に探せば、保証会社不要の物件は見つかりやすいです。大家さんが、滞納リスクを上げてでも空室を埋めたいと考えるからです。

不動産屋も手が空いているので、時間をかけて保証会社のいらない物件を探してくれます。引っ越し時期が選べる人なら狙い目です。

賃貸保証会社必須でも交渉で外せる場合がある

賃貸保証会社が必須の物件でも、不動産屋の交渉によって外せるケースは存在します。以下で実際にあった例を紹介します。

収入の安定した連帯保証人を用意する

賃貸保証会社必須の物件でも、連帯保証人を立てる条件で外してくれる場合があります。「保証人に充分な支払い能力がある」と判断してもらえれば、交渉に応じてくれやすいです。

成功しやすいのは「医師」「弁護士」などの高収入かつ安定した職業です。大家さんによっては、勤続年数長い公務員でも認めてくれます。

交渉したい場合は、お部屋探しの段階で不動産屋に相談しておきましょう。事前に管理会社や大家さんに掛け合ってくれるので、スムーズに外せる可能性が高まります。

家賃を2年分一括払いする

家賃を2年分一括で払うと交渉して、賃貸保証会社を外してもらった例も存在します。契約期間分の家賃を前払いすれば、大家さん側の滞納リスクがありません。

注意点は初期費用の高さです。2年分の家賃に加えて、賃貸契約にかかる敷金や礼金なども必要です。最低でも、家賃の30ヶ月分の貯金を用意してから交渉しましょう。

勤め先が大手企業であると伝える

誰もが知るような大手企業に勤めているなら、敷金1ヶ月分を上乗せする条件で、まれに保証会社を外せるケースがあります。大家さんが、滞納リスクが低いと判断してくれるからです。

ただし、ほとんどの物件では断られます。「成功したらラッキー」程度のスタンスで、不動産屋に相談してみましょう。

空室が多いアパートで交渉する

空室が多いアパートで交渉すれば、保証会社を外せる可能性が高まります。条件を緩和してでも、空室を埋めたい大家さんが多いからです。

賃貸サイトで検索した際に、新築でないのに何部屋も募集されている物件が狙い目です。不動産屋に事情を伝えて、空室の多い物件を探してもらうのも手です。

賃貸保証会社必須に関するよくある質問

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