「分譲マンションと普通の賃貸の違いは？」
「分譲と賃貸どっちがお得？注意点はある？」

室内設備やセキュリティが充実している物件は、物件情報に「分譲タイプ」と記載があるケースがあります。

しかし「分譲」がどういったものか知っておかないと、賃貸契約してから後悔することも…。

当記事では、分譲賃貸と普通の賃貸の違いを徹底解説します。分譲マンションを借りる際の注意点もあるので、ぜひ参考にしてください。

そもそも「分譲」と「賃貸」とは？

分譲とは土地やお部屋を区分けして売買する物件

分譲マンションとは、土地やお部屋ごとを区分して購入することを目的とした物件を指します。つまり、マンション1部屋ごとに所有者が違います。

物件自体は、購入することを目的としているのでグレードが高めです。RC造やSRC造で防音性が良い、BT別やシステムキッチンなど設備が整っているお部屋が多いです。

賃貸とはお部屋を貸し出す目的で建てられた物件

賃貸物件とは、お部屋を貸し出すことを目的として建てられた物件です。マンション1棟まるごとで管理されています。

コストを抑えるため、木造や鉄骨造など防音性が低い物件が多いです。室内設備も、住むうえで最低限しかないケースがあります。

分譲賃貸とは区分所有者がお部屋を貸し出している物件

分譲賃貸とは、分譲マンションを購入したオーナーが、何かしらの理由でお部屋を貸し出している物件です。

「出張など家を空ける期間だけ貸し出ししたい」「不動産収入を得るために購入した」など、理由は様々です。普通の賃貸よりグレードが高いお部屋を借りられます。

分譲賃貸と普通の賃貸の違いは？

	分譲賃貸	普通の賃貸
物件の多さ	少ない	多い
家賃	高め	平均的
管理費	高め	平均的
防音性	高め	低い～平均的
室内設備	グレードが高い	必要最低限
管理規約	厳しい	物件による
入居審査	厳しい	物件による

分譲賃貸は普通の賃貸の1.5割ほどしかない

分譲賃貸(分譲タイプ)	8,056件
普通の賃貸物件(分譲除く)	54,526件

※「ATBB」にて、東京23区・駅徒歩15分以内・専有面積20㎡以上の物件

2023年8月時点で、分譲賃貸は普通の賃貸の約1.5割ほどの物件数しかありませんでした。住む場所や希望条件によっては、理想の物件が見つからない可能性があります。

たくさんの物件の中から吟味したいのであれば、普通の賃貸でグレードの高い物件を探したほうが良いです。

家賃は分譲賃貸のほうが高い

分譲賃貸(分譲タイプ)	81,000円
普通の賃貸物件(分譲除く)	52,500円

※「ATBB」にて、東京23区・駅徒歩15分以内・専有面積20㎡以上の平均

業者専用のデータベース「ATBB」を使って、条件に合う家賃が安い順30件の平均を出してみました。結果、分譲賃貸の方が3万円近く高かったです。

収入に余裕がある、家賃より住み心地優先という人以外は、分譲賃貸に住むと家賃がもったいないと感じやすいです。

分譲賃貸は管理費・共益費がやや高い

普通の賃貸物件より、分譲賃貸の管理費・共益費の方が高いです。そのため、毎月支払う総家賃も分譲賃貸のほうが高めです。

分譲マンションは、本来オーナーが修繕費を積み立てします。分譲賃貸の場合、お部屋の管理は不動産屋にお願いしているケースが多く、不動産屋に支払う分の費用が上乗せされます。

防音性は分譲賃貸のほうが良い

分譲マンション自体、購入を目的とした物件です。長期間住み続けることを前提としており、建物構造はコンクリートを使うRC造・SRC造がメインです。

壁・天井・床に厚みがあるので、防音性が高めです。普通の賃貸は、コストを抑えるために木造・鉄骨造など壁が薄い物件が多いです。

分譲賃貸は室内設備のグレードが高い

購入を目的としている物件のため、室内設備はグレードが高めです。普通の賃貸物件であまり見かけない設備がついているお部屋に出会いやすいです。

分譲賃貸は規約が2つあり厳しい

分譲賃貸は「建物の規約」と「お部屋(オーナー)からの規約」の2つあります。普通の賃貸物件より制限が厳しい可能性があります。

例えば、建物自体はペットOKでもオーナーが禁止していたり、タバコやお香などニオイが強いものはNGとされていたりします。

分譲賃貸の入居審査は厳しいケースが多い

分譲賃貸は、オーナーの意見が優先されやすいです。そのため、保証会社の審査に通ってもNGになるケースがあり、やや厳しいです。

家賃を滞納せず支払うことは当たり前ですが、人柄やお部屋を綺麗に使ってくれるかを重要視されます。

安い分譲賃貸は「定期借家」の可能性が高い

定期借家とは契約期間があらかじめ決められている物件

定期借家とは、契約期間があらかじめ決められていて更新できない賃貸契約のことです。

分譲マンションのオーナーが、出張や単身赴任などの理由で短期間だけ貸し出ししている場合は「定期借家」となります。

物件情報などに「定」「定期」と明記されています。事前に契約期間が何年になるか確認しておきましょう。

契約期間後の更新はできない

定期借家の分譲賃貸は、原則更新できません。オーナーが許可を出した場合だけ「再契約」をすれば住み続けられます。

再契約時は「事務手数料」「仲介手数料」「保証料」を再び支払う必要があります。再契約と引っ越し、どちらがお得か考え直したほうが良いです。

賃貸契約の内容自体はどちらも違いはない

分譲賃貸も普通の賃貸も、賃貸契約の内容自体に違いはありません。気になるお部屋があれば入居審査をおこない、通過すれば無事契約できます。

入居審査・賃貸契約時に必要な書類も、普通の賃貸物件と同じです。「本人確認書類」「収入証明書」「住民票」「印鑑証明書」は早めに準備しておきましょう。

役所から発行するものは、3ヶ月を過ぎると無効になります。また、マイナンバーカードや健康保険証はマスキングが必須です。

分譲賃貸に住む際の4つの注意点

独自の規約が無いか確認すべき

先にも記載した通り、分譲賃貸は「建物の規約」と「お部屋のオーナーからの規約」の2つが存在します。

お部屋独自の規約が無いか、あっても厳しすぎないか確認しましょう。神経質なオーナーの場合、壁に画びょうを刺すのさえNGなケースがあります。

マンション行事の参加が必須のケースあり

分譲マンションは、自治会で掃除や見回りなどを分担しています。分譲賃貸の場合は、借りた人がオーナーの代理として参加しなければいけません。

自治会によっては購入者のみ参加になっていることもあるので、事前に不動産屋に確認してもらったほうが良いです。

駐車場や駐輪場は購入者が優先

駐車場や駐輪場は購入者が優先です。空きがない場合は借りられません。

お部屋のオーナーが駐車場や駐輪場の所有権を持っている場合は、頼めば借りられます。ただし、別途費用が掛かる可能性があるので、事前確認すべきです。

オーナーの家具家電が残っている可能性がある

定期借家で2年契約になっている分譲賃貸だと、オーナーの家具家電が残っている可能性があります。

自分好みにアレンジができない、傷や汚れが付くと原状回復費用が高くなるなどのデメリットが多いです。家具家電付きの記載があるお部屋は避けましょう。

分譲賃貸に向いている人の特徴

将来的にマンションを買う予定があるなら分譲賃貸に住んでみると良い

将来的にマンションを買う予定がある人や、収入に余裕があり住み心地重視という人なら、分譲賃貸に住むと快適に暮らせます。

普通の賃貸物件と比べて、お部屋の性能の良さが明確にわかります。自分が購入するなら、どういう内装が良いかの予行練習にもなります。

安さ重視なら普通の賃貸マンションのほうが良い

初期費用や家賃の安さを重視したい、ライフスタイルに合わせて住み替えたいなら、普通の賃貸物件のほうが良いです。条件を妥協すれば、分譲賃貸の半額近くの費用で住めます。

物件の規約も管理会社のものしかないので、制限が少ないです。内装を自分好みの家具家電で染めることもできます。

分譲賃貸に関するよくある質問

東京･神奈川･千葉･埼玉のお部屋探しならスミカがおすすめです。LINEで賃貸物件を探せるので、気軽に使える点が強みです。

一都三県の全域に対応していて、業者専用のデータベースからダイレクトに物件を紹介してくれます。SUUMOやホームズで見かけたお部屋はもちろん、希望条件に合った新着物件の速報ももらえます。

また、AIではなくスタッフが丁寧に対応しているのも大きな特徴です。的外れな案内がないため、ストレスフリーと評判が良いです。夜間も営業しているので、昼間は忙しい人も、寝る前の数分を使ってお部屋を探してみましょう！