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定期借家とは?普通借家との違いや注意点は?メリット・デメリットまで徹底解説

定期借家って何?と問う女の子のイラスト

定期借家とは?普通の賃貸と何が違う?
契約するときの注意点は?

賃貸物件の情報を探しているときってワクワクしますよね。家賃が安く希望条件にピッタリのお部屋があると、すぐにでも申し込みたくなります。

しかし、そのお部屋は「定期借家」かもしれません。契約するうえでの注意点を知っておかないと、思っていた契約内容と違い後悔してしまうことも…。

そこで当記事では、定期借家のメリット・デメリットや普通借家との違い、借りる際の注意点まで徹底解説しています!ぜひ参考にしてください。

監修 阿部 陽一郎
不動産屋「家AGENT」
池袋店 店長

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

定期借家とは?

更新がない賃貸契約のこと

定期借家とは、契約の更新がなく、定められた期間で終了する賃貸契約のことです。契約期間には上限や下限がなく、1年未満など短期間でも設定できます。

契約期間が終わると、住み続けたい事情があったとしても原則は出て行かないといけません。

更新ができる賃貸契約は、普通借家と呼ばれます。普通借家の契約期間は少なくとも1年以上で、他にも定期借家より入居者を守るルールが多いです。

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定期借家は2000年3月に始まった制度です。基本的に貸す側にとってのメリットが大きい制度なので、借りる側は注意点を知っておく必要があります。

定期借家は「再契約」できれば住み続けられる

定期借家の物件に契約期間が終わっても住み続けたいときは、更新ではなく「再契約」の手続きが必要です。

再契約できるのは、入居者と大家さんの双方が契約関係を続けたいときに限られます。物件によっては再契約ができないので、長く住めないリスクを考える必要があります。

大切なのは、定期借家と普通借家の違いを把握しておくことです。自分の状況や物件によってはメリットがデメリットを上回るケースも多いです。

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定期借家と普通借家の違いは?

契約期間と更新のルールが大きく違う

定期借家 普通借家
契約期間 制限なし 最低1年以上
1年未満の契約 有効 期間の定めがないとみなされる
契約の更新 なし(双方合意での再契約は可能) 可能
契約の方法 公正証書などの書面 口頭の合意でも成立

定期借家の制度ができるまでは、大家さんが「短期間だけ貸し出したい」と思っても気軽に貸せませんでした。普通借家は「正当事由」がないと更新を断れないからです。

正当事由とは、物件を使えないと困る事情のことです。正当かどうかは立ち退き料などもふまえて判断されるため、一度貸すと退去を求めるのは大変です。

期間を限定した定期借家契約の制度ができて、大家さんは出張の間だけ貸し出したり、家賃を見直す計画を立てたりしやすくなりました。

定期借家で募集されやすい物件

  • ・分譲マンション
  • ・戸建て
  • ・建物の取り壊しが決まっている
  • ・入居者が変わる間隔が決まっている(学生向けマンションなど)
  • ・ペットが飼育できる など

定期借家が好まれる理由はさまざまです。大家さんにとっては、住むために買った物件を貸しやすい他に、マナー違反の入居者がいたら追い出しやすいメリットがあります。

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一口に定期借家と言っても、マナーが良ければ再契約が前提の募集や、契約期間が終われば明け渡すのが前提の募集まで幅広いです。普通借家では珍しいグレードが高い物件もあります。

定期借家は専用の書面で説明が必要

(定期建物賃貸借)
第三十八条
3 第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

引用:e-Gov法令検索 借地借家法 第38条3項

定期借家では契約書の作成が必須です。また、大家さん(貸主)には、契約書とは別の書面で「更新がなく定められた期間で契約が終了すること」を説明する義務があります。

契約書の作成と事前説明のルールが守られていない場合、普通借家契約として扱われます。

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「定期借家と知らないまま契約してしまった」といった事態は起きないので安心してください。

定期借家は契約終了の通知にルールがある

(定期建物賃貸借)
第三十八条
6 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。

引用:e-Gov法令検索 借地借家法 第38条6項

契約期間が1年以上の定期借家では、契約終了の6ヶ月~1年前までに「期間の満了により契約が終了する旨」の通知があります。1年未満の契約には終了の通知がないので要注意です。

一般的に、再契約ができるときは、契約が終了する通知に大家さんからの「再契約する意向がある」といったメッセージが記載されます。

再契約ができなくても、1年以上住むなら少なくとも6ヶ月間は引っ越しの準備期間が確保できるルールになっています。

定期借家は住みたい期間が決まっていればメリットが大きい

定期借家の4つのメリット
  1. 短期間でも借りられる
  2. 相場より安く借りられるケースが多い
  3. 質の高い物件に住める場合がある
  4. 居住マナーが守られる傾向がある

①短期間でも借りられる

定期借家は1年未満でも賃貸契約できるメリットがあります。契約期間が2~3ヶ月、半年などの物件は、出張や単身赴任で短期間だけ住みたいときにおすすめです。

契約期間が2年の定期借家も多いです。短期大学や専門学校に通う学生にも向いています。

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普通借家は更新前提の2年契約が一般的です。引っ越し理由などから短期間の入居だと思われると、審査に落ちてしまうことがあります。

②相場より安く借りられるケースが多い

定期借家では、似た条件の普通借家よりも安く募集しているケースが多いです。入居者を早く見つけるためです。

家賃が安い他に、敷金や礼金がない募集も多いです。初期費用が抑えられれば、次の引っ越しの負担も減らせます。

③質の高い物件に住める場合がある

設備や内装のグレードが高い分譲マンション

大家さんが自宅を留守の間だけ貸し出している場合、家賃の収入を得るために建てた賃貸物件より内装や設備のグレードが高いです。

防犯性や防音性の高い分譲マンション、広々とした戸建てなど、値段に対して質が高い物件が見つかりやすいです。

ちなみに、転勤や海外赴任などの事情で大家さんが一時的に貸し出している物件は「リロケーション物件」と呼ばれます。

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住宅の購入を考えているなら、雰囲気を確かめるためにリロケーション物件を借りてみるのも手です。大家さんがいずれ戻ってくるので、お部屋の扱いには気を付ける必要があります。

④居住マナーが守られる傾向がある

物件の利用ルールや契約内容を守って暮らす入居者が多いです。マナーが悪いと再契約を断られるためです。

入居中に家賃滞納や住人同士のトラブルが起きないように、あえて定期借家にしている物件もあります。

定期借家は住む期間を自分の都合に合わせづらいのがデメリット

定期借家の3つのデメリット
  1. 中途解約に理由が必要
  2. 再契約したくてもできないリスクがある
  3. 入居者に不利な契約内容がないか注意が必要

①中途解約に理由が必要

定期借家は、契約期間が終わるまで借りるのが原則です。物件によっては、早めに解約しても契約終了までの家賃を請求される可能性があります。

中途解約に関する特約があれば、そのルールが優先されます。普通借家と同じく、退去したい日の1~2ヶ月前に届け出て、退去日までの家賃を払えば中途解約できる物件も多いです。

特約がなくても、床面積が200m²未満の居住用物件は「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」があれば中途解約できます。

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退去に関する契約内容は物件ごとに異なるので必ず確認しておきましょう。不動産屋に「短期解約違約金」がないかも質問しておくと良いです。

②再契約したくてもできないリスクがある

再契約したいのに断られる入居者

定期借家契約だと、入居中のマナーに問題がなくお部屋が住める状態でも、大家さんの事情で再契約を断られてしまうリスクがあります。

退去中にお部屋を修理したり、家賃を上げて再募集したいと考えることがあるためです。

再契約がなく契約期間が終わると、大家さんに正当事由がなくても退去しないといけません。立ち退き料ももらえません。

普通借家は基本的に更新できる

普通借家でも更新できないパターン
  • ・家賃滞納を繰り返している
  • ・住人同士のトラブルを起こしている
  • ・契約内容に違反があった
  • ・物件の建て替えが必要な状態
  • ・大家さんからの立ち退き料が妥当 など

安心して長く住みたいなら、普通借家を選んだほうが良いです。普通借家では、更新できずに出て行かないといけない状況は稀です。

家賃滞納など「大家さんと入居者の信頼関係が破壊された」と扱われる状況や、大家さんに差し迫った事情がない限り住み続けられます。

③入居者に不利な契約内容がないか注意が必要

定期借家契約は、普通借家契約と比べると大家さんに有利な契約内容になっています。

内容を理解したうえで契約するとしても、再契約の条件が厳しくないかなど、入居者にとって不利な内容がないかは要チェックです。

退去時や再契約のルールは物件ごとに異なります。お部屋が決まったら不動産屋に「重要事項説明書」をデータなどでもらって、契約内容を詳しく確かめておくと良いです。

再契約の料金は「更新料」の相場と同じ

家賃1ヶ月分ほどの「再契約料」を払って再契約するお部屋が多いです。金額的には普通借家の更新料の相場とほぼ同じです。

物件によっては再契約料が家賃の0.5ヶ月分だったり、数千円の事務手数料が加算されます。

普通借家は家賃が高くても更新料がない場合があります。費用面は、長期的に比較して損得を見極めましょう。

定期借家と普通借家で迷うなら不動産屋にアドバイスを貰ったほうが良い

経験豊富な不動産屋は、予算や引っ越し理由などの希望条件を伝えれば、人それぞれの状況にピッタリのお部屋を紹介してくれます。

チャット不動産屋の「イエプラ」なら、お店に行かなくても不動産屋にすぐに相談ができて、不動産屋だけが見れる更新が早い検索サイトの物件を紹介してもらえます。

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定期借家を借りるときの注意点まとめ

  • ・契約に更新がない(再契約は可能)
  • ・理由によっては中途解約できない
  • ・再契約できないリスクがある
  • ・契約内容が入居者にとって不利な場合がある
  • ・再契約にかかる費用が物件ごとに異なる

定期借家を借りるうえでの注意点をまとめてみました。どれも契約内容を理解しておけば問題は起きにくい内容です。

国土交通省の「定期賃貸住宅標準契約書」にも目を通しておくと良いです。募集中の物件と違う内容があって気になったら、気軽に不動産屋に質問してみてください。

管理会社によっては定期借家がほとんど

中には、定期借家をメインに賃貸物件を展開している管理会社があります。「管理会社」とは、入居者対応などの「管理」の業務を、大家さんの代わりに対応する会社です。

管理会社がお部屋の紹介など「仲介」の業務も対応している場合、行く店舗によっては稀に「気に入った物件がどれも定期借家」といった状況があります。

そんなときは対応エリアが広い「仲介会社」で探すと良いです。管理している物件を持たず、色んな管理会社の普通借家や定期借家を中立の立場から紹介してくれます。

▶不動産屋と管理会社の違いの解説はこちら

注意点は不動産屋に事前に確認するべき

契約内容の重要な部分や物件ごとの注意点は、不動産屋の宅地建物取引士から「重要事項説明」があります。しかし、契約手続きと同じ日におこなうことが多いです。

もちろん契約よりも前に定期借家であることは説明されますが、他にも賃貸契約を結ぶときの注意点は多いです。

契約に関するトラブルを防ぐためにも、連絡が取りやすく、契約より前にデメリットや注意点まで話してくれる不動産屋を頼りましょう。

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定期借家に関するよくあるQ&A

定期借家の制度があるのはなぜ?

住宅を賃貸に活用しやすくするためです。

2000年3月に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づいて定期借家制度が始まるまでは、長期間の留守の間は空き家にするしかありませんでした。

普通借家では入居者の保護が強すぎて、貸すと返してもらうのが難しかったからです。持ち家を賃貸として活用する選択肢ができて、購入のハードルも下がりました。

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定期借家の制度は、ファミリー向けなど多様な物件の流通にも役立っています。普通借家の制度だけだと、収益性に特化した狭い賃貸物件ばかり増えてしまいます。

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定期借家の入居審査は厳しい?

物件によって違います。

リロケーション物件などで、内装や設備の質が高いと入居審査は厳しいです。

一般的に家賃の36倍の年収があれば支払い能力は十分ですが、家賃の40倍ほどの年収を求められることもあります。

あえて定期借家にして、審査をゆるくしている物件もあります。問題を起こすと再契約が難しいぶん、審査が不利な水商売やシングルマザーでも借りやすいです。

▶賃貸の入居審査について詳しくはこちら

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契約の「公正証書等の書面」とは?

賃貸の契約書のことです。

事前説明などの条件をすべて満たせば、契約書が「公正証書」でなくても定期借家契約は成立します。

公正証書とは「公証制度」に基づいて公証人に作成してもらう書類のことです。必ず公正証書で契約を結ぶのは「事業用の定期借地権」だけです。

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定期借家か普通借家かはどう調べる?

募集情報や図面に記載されています。

ネットの募集情報や図面の契約期間、契約形態、備考などの項目をチェックしてみてください。「普通借家2年」や「定期借家」などの記載があります。

再契約の取り扱いについて明記してあったり、記載があいまいだったりさまざまです。

心配なときは、不動産屋に問い合わせてみてください。空室かどうか、紹介可能かまで確認をとってもらえます。

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定期借家の割合はどのくらい?

統計では全体の5%程度です。

東京23区の定期借家物件の割合

出典:アットホーム調べ

アットホーム株式会社が発表した「2021年度「定期借家物件」の募集家賃動向」によると、東京23区の賃貸マンションに占める定期借家物件の割合は全体で見ると5.5%です。

不動産屋専用の検索サイト「ATBB」で、2022年12月現在の東京都23区の物件情報を調べてみました。

賃貸アパート・マンションの情報が140,513件中「定期借家」のキーワードでヒットした件数は6,638件でした。数は比較的少ないことがわかります。

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大型ファミリー向けマンションやタワーマンションでは、定期借家の割合が高くなります。物件数自体が少なく貴重で、貸す側の意向を反映しやすいためです。

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定期借家は何年が多い?

2年契約が多いです。

定期借家の募集は、1年以上~2年の契約期間で「再契約できる可能性がある」としている物件が多いです。

物件によって異なるので、必ず申し込む前に確認しましょう。中には3~5年契約の物件もあります。ちなみに、UR賃貸住宅の定期借家は3年契約が基本です。

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再契約できるか心配なときはどうする?

契約書の再契約に関する条文を確かめておきましょう。

再契約に関するルールは「再契約不可」と明記されていたり「マナー違反などがなければ基本的に再契約できる」と記載されていたり、物件や管理会社によって差があります。

中には再契約料が安くて長く住める物件もあります。心配なら他の入居者が再契約できている物件かを不動産屋に質問してみてください。

再契約できないリスクも常に考えておくべきです。ただ、1年以上の契約なら契約終了の6ヶ月前には通知が来るので、再度の引っ越しの準備期間は十分あります。

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再契約時に家賃の変更はある?

変更される可能性があります。

大家さんから家賃を上げたいと相談が入ったときは、単純に断ると再契約ができません。

住み続けたいときは、まずは丁寧に交渉してみてください。どうしても値上げがあるなら引っ越しも検討しましょう。

ちなみに、定期借家と普通借家のどちらでも、大家さんが払う税金の値上がりや周辺相場の上昇が原因で、入居中に家賃の変更を相談される可能性はあります。

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トラブル防止のため、一定期間は家賃を変更しない契約内容を設定することもあります。契約内容に早めに目を通しておくことが大切です。

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再契約時に敷金の清算はある?

家賃が上がったときだけ差額を払う取り扱いが多いです。

敷金を預けているときは、再契約時に一旦返還されるのが原則です。しかし、再契約に伴ってまた預けるのは二度手間です。

敷金は「家賃○ヶ月分」といった計算方法なので、家賃が増えたら差額を払ったり、家賃が減ったら差額の返還があるのが一般的です。

再契約時に払う費用がトータルでいくらになるかは、契約前に必ず確認しておきましょう。

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契約終了しても出て行かないとどうなる?

裁判を経て追い出されてしまいます。

定期借家で再契約ができないなら、出て行きたくない事情があっても居座るのは難しいです。

また、契約期間が終わっているのに無断で居座った期間は、家賃の倍額の違約金や遅延損害金を請求される契約内容が多いです。

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契約終了の通知が遅れて届いたときはどうなる?

通知から6ヶ月後には退去する必要があります。

定期借家の契約終了の通知が遅れた場合の比較図

再契約をしない限り、定められた期間で契約は終了します。契約終了の通知が遅れていても、届いてから6ヶ月後には退去が必要です。

通知が来ないからと言って放っておくと、面倒なトラブルに発展するリスクがあります。自分でも契約期間は把握しておくべきです。

定期借家の物件を探すときは、先々の引っ越しも考えながら、メリットを最大限受けられる物件を紹介してもらいましょう。

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