マンション購入の初期費用を抑えるコツは?諸費用は新築と中古で違う?

最終更新日:2022年04月09日
マンションの初期費用と諸費用とは?のアイキャッチ

「マンション購入の初期費用はいくら必要?」「諸費用って何?中古と新築で違う?」などの疑問を解決します!

各項目について、中古と新築の違いや、支払うタイミングとあわせて詳しく解説します。初期費用を抑える5つのコツまで徹底解説します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

マンションを購入する際の初期費用とは

マンションを購入する際の初期費用とは、売買契約から物件の引き渡しまでに払うお金のことです。

大きく分けると「頭金」「諸費用」「手付金」の3つで、トータルで販売価格の10~30%が目安です。表にまとめたので、参考にしてください。

初期費用の目安表
販売価格 10%の目安額 30%の目安額
2,000万円 200万円 600万円
2,500万円 250万円 750万円
3,000万円 300万円 900万円
3,500万円 350万円 1,050万円
4,000万円 400万円 1,200万円
4,500万円 450万円 1,350万円
5,000万円 500万円 1,500万円
5,500万円 550万円 1,650万円
6,000万円 600万円 1,800万円

10~30%と幅があるのは、初期費用の大半は住宅ローンに含められるからです。以下の図解のように、販売価格5~10%の手付金を払えるなら、マンションは購入できます。

マンション購入の初期費用の内訳を示した図解

販売価格の30%ほどは、貯金(自己資金)から、初期費用として払えるとベストです。借入額が多いほど金利の負担が増えて、完済まで時間がかかるからです。

30%の内訳は、諸費用で10%、頭金と手付金で20%です。中には、住宅ローンを組まずに現金で買う人もいます。

初期費用と手元に残すお金は、バランスが大切です。払いすぎても、ローン完済までの生活が苦しくなるからです。

岩井
岩井
どのような費用が必要か把握したうえで、家計に合った無理のない計画を立てましょう。将来のライフイベントや、急な出費に備えた貯金も必要です。この記事では、初期費用の各項目や、まとまった出費を抑えるコツを、わかりやすく解説します。

「頭金」の額は自分で決められる

頭金とは、借り入れを減らすために現金で払う部分のことです。頭金なしの「フルローン」が組める金融機関なら、いくら頭金を払うかは、自分で決められます。

フルローンを組んだあとに返済期間を早めたい場合は、住宅ローン控除を受け終わってから、繰り上げ返済する方法がおすすめです。

住宅ローン控除とは、残債務の最大0.7%を10~13年間も減税できる制度です。減税の金額も意識して借入額を決めると、受けられる恩恵が大きいです。

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物件代金と別に諸費用がかかる

物件の代金と別にかかる「諸費用」の目安は、中古マンションでは販売価格の8~10%、新築マンションだと3~7%です。

諸費用にはさまざまな項目があり、物件ごとに差が出やすい部分です。

以下で、販売価格が3,000万円のマンションを想定して、初期費用を表にまとめました。中古と新築で共通の部分のみ紹介します。

金額の目安
ローン保証料 0~100万円
ローン事務手数料 3~5万円(保証料が無料の場合は借入額の2.2%~)
団体信用生命保険料 無料や金利に0.1~0.3%上乗せで払うケースが多い
火災保険料 5年で約6万円
地震保険料 5年で約10万円
固定資産税等清算金 15~20万円
登記代行手数料 10~20万円
登録免許税 約17万円
印紙税 約3万円
合計 約60~200万円

表の金額に加えて「仲介手数料」や「修繕積立基金」などの、中古と新築で差がある諸費用がかかります。

諸費用の大半は、頭金と同様に、住宅ローンに含められます。含められない場合でも、別途「諸費用ローン」を組む方法があります。

頭金と同じく、支払い方法で工夫できる部分です。中古と新築の違いや、項目ごとの詳細は、後ほど解説します。

購入前にいくら貯金するべき?

国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書」によると、マンションを買うときに現金で払った部分の平均は、800万円以上です。

統計だけを見ると、貯金してから家を買う人が多いとわかります。

購入資金 自己資金 割合
中古マンション 2,213万円 818万円 37.0%
新築マンション 4,393万円 1,124万円 25.6%

出典:令和2年度住宅市場動向調査報告書

貯金は多いほど安心です。しかし、早めに家を買ったほうが、損は少ないです。貯金している間の家賃がもったいないからです。

例えば、5年かけて500万円貯めても、その間の家賃が毎月10万円なら、約600万円の出費でマイナスのほうが大きいです。

初期費用を減らしてローンを増やすのに抵抗がある人は、現在の住居費とも比較して、長期的に損得を考えましょう。

▶賃貸と購入どっちがお得かの解説はこちら

手付金のため価格10%ほどの現金が必要

初期費用のうち「手付金」は、基本的に現金で払います。

手付金とは、売買契約を結んだ証拠として前払いするお金で、相場は「販売価格の5~10%」です。50万円、100万円など、定額のケースもあります。

払った手付金は、引き渡しまで問題なく進めば物件の代金に充てられます。

ちなみに、手付金を払ったあとに買主の都合で契約解除すると、没収されるので要注意です。

申し込みの際に費用がかかるケースもある

物件によっては、申し込みの意思表示として「申込金」や「申込証拠金」が必要な場合があります。相場は10万円前後で、手付金と似た費用です。

契約すれば物件の代金に充てられます。契約に至らなかったときは、返金される費用です。

申込金や手付金など、手続きに必要な現金があれば、マンションは購入できます。

物件を探すときは、初期費用の項目に細かくこだわるよりは、支払い方法を工夫したほうが、家計の負担を減らす効果は大きいです。

初期費用を抑える5つのコツ

初期費用を抑える5つのコツを、効果が大きい順に紹介します。物件探しの段階で、意識してみてください。

  • ①販売価格が安い物件を選ぶ
  • ②住宅ローンに組み込む
  • ③仲介手数料が値引ける物件を選ぶ
  • ④ローン関連の諸費用が安い金融機関を選ぶ
  • ⑤税金が抑えられる物件を選ぶ

①販売価格が安い物件を選ぶ

販売価格が安い物件を選べば、初期費用も抑えられます。初期費用の多くは販売価格をもとに計算されるからです。

諸費用の目安は、中古で販売価格の8~10%、新築だと3~7%です。中古は諸費用の項目が多いですが、販売価格が安いです。

全宅連の2021年4月不動産市場動向調査によると、首都圏の中古マンション㎡単価は、新築と比べると約40%も安いです。

新築や築浅が欲しくて予算オーバーなら、築古も選択肢に入れましょう。内装はリフォームやリノベーションで、新築同様にできます。

販売価格の3~5%は値引き交渉が可能

販売価格の3~5%程度は、値引き交渉が通る可能性があります。特に、10万円単位で端数の値引きは通りやすいです。

例えば、2,950万円を2,900万円、3,080万円を3,000万円など、相談次第で変更してもらえます。

募集を始めて時間が経っているなど、売主に早く売りたい事情がある物件なら、100万円単位での値引きもあり得ます。

交渉しないライバルがいるときは、交渉は避けましょう。物件をとられる場合があるからです。値引きについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

▶値引き交渉の詳しい解説はこちら

②住宅ローンに組み込む

解説してきたように、初期費用の大半はローンに組み込めます。無理にまとまった出費をするより、借り入れを増やして分割払いするのも手です。

返済の総額に差が出るので、シミュレーションを重ねて判断しましょう。例として、35年のローンで返済総額を比較してみました。

金利の優遇など、選ぶ時期や家によって条件は異なりますが、参考にしてください。

シミュレーションの前提条件
  • ・販売価格2,700万円
  • ・諸費用300万円
  • ・手付金は考慮しない
  • ・フラット35、全期間固定金利
  • ・ボーナスなし、元利均等返済
  • ・頭金10%で金利が0.26%安い

大まかなシミュレーションを表にまとめました。初期費用を払ったほうが、毎月の返済が約2.2万円安く、総額は約300万円安いです。

初期費用0円 初期費用600万円
頭金 0円 300万円
諸費用 ローン組み込み 300万円
適用金利 1.54% 1.28%
借入額 3,000万円 2,400万円
毎月の返済 9.3万円 7.1万円
返済総額 3,883万円 2,979万円
合計の出費 3,883万円 3,579万円

ローンの金額はフラット35のシミュレーターにより作成

単純に比較すると、初期費用で600万円払ったほうがお得です。ただし、600万円を貯めるまでの家賃を考えると、大差がないケースも多いです。

買うのが早いほど、返済開始と入居を早められます。買い時を逃さずに、生活の質を上げられるとベストです。

③仲介手数料が値引ける物件を選ぶ

仲介手数料を値引いてもらえると、初期費用を減らす効果が大きいです。

仲介手数料とは、買主と売主の間に入る不動産屋に払う報酬のことです。取引が「両手仲介」のときは、交渉するべきです。

以下の図のように、買う側と売る側の間に入る業者が1社の取引を「両手仲介」と言います。

両手仲介のイメージ図

不動産屋の主な収入源のため、値引きは難しいです。しかし、両手仲介なら不動産屋の売上は2倍なので、値引きの余地があるはずです。

相場は、売買価格の3%+6万円です。無料なら、諸費用が100万円前後は安くなります。

仲介手数料の金額表
売買価格 仲介手数料(税込)
1,000万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
2,500万円 89.1万円
3,000万円 105.6万円
3,500万円 122.1万円
4,000万円 138.6万円
4,500万円 155.1万円
5,000万円 171.6万円

「片手仲介」の場合は交渉が難しい

買う側と売る側の間に、不動産屋が2社入る取引は「片手仲介」と呼びます。片手仲介のときは、値引きは難しいです。

片手仲介のイメージ図

仲介手数料の値引きが難しいなら、販売価格の値引きを相談してみましょう。

④ローン関連の諸費用が安い金融機関を選ぶ

住宅ローン関連の諸費用は、金融機関によって差があります。最低でも3社は比較して選びましょう。

ローン選びの際は、住宅ローン比較窓口などの比較サイトがおすすめです。諸費用の目安や、金利の違いを大まかに比較できます。

詳しく内容が知りたいときは、コールセンターに相談したり、予約して窓口に行ったりするとアドバイスがもらえます。

返済は長いと35年は続くので、ローン選びは重要です。年収ごとに最適な借入額を紹介しているので、参考にしてください。

年収ごとの住宅ローン記事
年収350万円 年収400万円
年収500万円 年収600万円
年収700万円 年収800万円
年収900万円 年収1,000万円

ローンを組むためには審査があり、通らないと希望の額は借りられません。審査については、以下の記事でも詳しく解説しています。

▶ローン審査に落ちにくくするコツはこちら

⑤税金が抑えられる物件を選ぶ

税金が抑えられる物件を選べば、初期費用に含まれる登記関係の費用や、入居後に払う不動産取得税の軽減、住宅ローン控除で出費を抑えられます。

それぞれの軽減措置には、受けるための条件があります。例えば、物件の床面積が50㎡以上や、1982年以降の建築などです。

不動産屋が物件を紹介する際に意識していますが、心配な人は「税金の優遇が受けられる物件が良い」と最初に伝えておきましょう。

予算は理想と上限額を決めておきましょう。例えば「3,000万円が理想、上限は3,500万円」と不動産屋に伝えておけば、価格に幅をもたせて探してもらえます。

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中古×リノベなら初期費用も購入費も安い

中古マンションをリノベーションすれば、初期費用と購入費どちらも抑えられます。新築と比べると、販売価格が大幅に安いからです。

東日本不動産流通機構の統計でも、中古の平均価格の安さがわかります。首都圏の平均価格をグラフにまとめました。築年数ごとの、2021年4~6月の統計です。

築年数ごとの価格推移(首都圏の2021年4~6月平均)

出典:東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4~6月)

築5年までの平均が「6,505万円」で、築25~30年だと半額以下の「2,411万円」です。

築30年以上の築古物件は、新築の半額以下で買えるものも多いです。

住める状態まで直すリフォームと異なり、リノベーションでは、骨組み以外を大幅に作り変えます。築古のマンションも、内装を新築同様にできます。

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中古と新築で初期費用の内訳が違う

初期費用は中古と新築で差があります。主に、諸費用の項目が異なるからです。以下で、違う部分を表にまとめました。

中古 新築
仲介手数料 必要 不要な場合が多い
リフォーム又はリノベーション 必要 不要
修繕積立基金・管理準備金 不要 必要
建物の消費税 不要な場合が多い 必要

それぞれ1つずつ詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、中古の売買では基本的に必要です。買主と売主の間に、不動産屋が入って取引するからです。

新築や不動産屋がリフォーム後に再販している「リノベ済み物件」では、かからないケースが多いです。不動産屋自身が売主の場合が多いからです。

仲介手数料の上限額は「売買価格×3%+6万円+消費税」で、相場となっています。

売買価格 仲介手数料(税込)
1,000万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
2,500万円 89.1万円
3,000万円 105.6万円
3,500万円 122.1万円
4,000万円 138.6万円
4,500万円 155.1万円
5,000万円 171.6万円

売主自身が不動産屋でも、販売を別会社に委託している場合は、仲介手数料がかかるケースがあります。

両手仲介のときは交渉するべきですが、基本的に節約は難しい費用です。

リフォーム・リノベーション費用

退去後の中古は、内装のリフォームまたはリノベーションの費用がかかります。金額は、建物の傷み具合や工事内容によって差があります。

築浅は部分的なリフォームで住めるので、工事費用は抑えられます。ただし、販売価格が高いので、新築より高くつく場合があります。

築古を安く買って内装に予算が回せると、壁を外して間取りを変えるようなリノベーションが可能です。工夫次第で予算は抑えられるので、おすすめの手段です。

工事代金は平均500~1,000万円ほど

住宅リフォーム推進協議会の統計(2017年)によると、大規模な内装工事の平均額は720.2万円です。築年数ごとの統計では、500~1,000万円の間が平均的です。

築年数ごとのリフォーム代金統計

出典:住宅リフォーム推進協議会 第15回 住宅リフォーム実例調査

中古マンションの最大のメリットは、物件の安さです。物件を安く買えれば、内装にお金をかけて自分好みに作り変えても、新築より費用を抑えられます。

もちろん中古ならではのデメリットもあるので、上回るメリットがある物件を選ぶのが大切です。

▶中古マンションのデメリット解説はこちら

修繕積立基金・管理準備金

新築ならではの諸費用に、修繕積立基金と管理準備金があります。相場は合わせて20~30万円で、高いと100万円近くの場合もあります。

新築と中古どちらも、入居中は毎月、修繕積立金と管理費がかかります。建物の維持管理に必要な費用を、新築では最初の所有者がまとめて出し合うイメージです。

ちなみに、約10年ごとにある「大規模修繕」の費用が足りない場合は、入居中に一時金で集金されるケースがあります。

新築だと管理組合の運営状況がわからないので、金額が妥当なのかは判断が難しいです。

▶修繕積立金と管理費の詳しい解説はこちら

建物の消費税

不動産の売買は、売主が個人だと消費税はかかりません。ただし、売主が法人の場合は、建物の価格に消費税が含まれます。

新築やリノベ済み物件では、建物の価格に消費税が含まれています。税込価格で募集されるので、一見わかりませんが、割高な価格なので要注意です。

通常、仲介手数料よりは、建物に含まれる消費税のほうが高いです。中古と新築を比較する際は、リフォームやリノベーションにいくら必要なのかを重視しましょう。

中古のほうが総額を抑えられる

立地や広さが同じ物件なら、中古マンションのほうが総額を抑えられます。似たエリアにある中古と新築を、比較して解説します。

比較する物件は、中古が販売価格2,900万円、新築が販売価格4,500万円です。

過去の募集情報から、以下の条件で探したものを例にしています。

解説する例の前提条件
  • ・東京23区、徒歩10分以内
  • ・約50㎡、2F以上、南向き
  • ・オートロック有り
  • ・民間ローン、保証料なし

売買契約時は主に手付金の支払いが必要

売買契約時に必要な初期費用は、主に手付金です。中古と新築で比較してまとめました。

中古 新築
手付金 150万円 200万円
仲介手数料の半金 51万円 0円
印紙税 3.5万円 3万円
合計 約205万円 約203万円

手付金は販売価格5%に設定したので、価格の差は、ほとんど生じませんでした。

仲介手数料は2回に分けて払うケースが多い

仲介手数料は、売買契約時と引き渡しで、2回に分けて払うケースが多いです。不動産屋によっては、契約時に全額を払います。

不動産屋の方針による部分なので、支払うタイミングは相談してみてください。

印紙税は収入印紙を貼って納める

印紙税は書類にかかる国税で、契約書に「収入印紙」を貼って納めます。金額は法律で決まっていて、令和4年3月31日までは軽減措置がとられています。

売買契約書、ローン契約書、リフォームの請負契約書に対してかかる費用です。軽減措置をふまえた印紙税額を、よくある価格帯でまとめました。

売買契約書
売買金額 印紙税
1,000万円超~5,000万円 1万円
5,000万円超~1億円 3万円
ローン契約書
借入額 印紙税
500万円超~1,000万円 1万円
1,000万円超~5,000万円 2万円
5,000万円超~1億円 6万円
請負契約書
工事代金 印紙税
300万円超~500万円 1千円
500万円超~1,000万円 5千円
1,000万円超~5,000万円 1万円

出典:国税庁 印紙税額一覧表より抜粋

売買とローン、請負の契約を結ぶ前には、収入印紙を用意してもらえるかと、清算方法を確認しましょう。

ちなみに、金融機関によっては、印紙代を負担してくれる場合があります。

残金は引き渡しの日に決済する

手付金を引いた残りの金額は、物件の引き渡し日に決済します。リフォーム工事の請負代金は、工事完了後に払うのが一般的です。

頭金は販売価格の約10%で想定して、決済日の費用を表にまとめました。

中古 新築
頭金 300万円 450万円
ローンの借入費用 57.2万円 89.1万円
団体信用生命保険料 0万円 0万円
火災保険料(10年) 20万円 30万円
登記代行手数料 10万円 10万円
登録免許税 15万円 20万円
仲介手数料の半金 51万円 0円
固定資産税等清算金 15万円 15円
修繕積立基金 0円 30万円
管理準備金 0円 2万円
合計 約470万円 約650万円
残債務 約2,600万円 約4,050万円

頭金を除けば、初期費用にそこまで大きな差は出ません。

残債務は新築のほうが1,450万円高く、中古のリノベーションに1,000万円かけても500万円は差が出ます。

ローンの借入費用は主に保証料と事務手数料

ローンの保証料と事務手数料は、トータルで、借入額の2%程度が目安です。両方の費用を、必ず総額で比較しましょう。

保証料とは、保証会社に払う手数料のことです。貸す側のリスクヘッジのために、利用を求められます。保証会社を使うと、返済を滞納しても、一時的に立て替えてもらえます。

支払い方法には、一括で最初に払うか、返済の金利に上乗せする方法があります。初期費用を抑えたいなら、金利に上乗せするタイプを選ぶのも手です。

事務手数料は、金融機関に払う手数料のことです。ネット銀行などで保証料が無料だと、事務手数料が高めに設定されます。

保険は内容によって金額が変わる

返済中の重度障害や死亡リスクに備えた「団体信用生命保険(団信)」と、災害リスクに備えた「火災保険・地震保険」は、保険がカバーする範囲や期間で料金が異なります。

団信は、無料の金融機関もあります。火災保険は、地震保険にも入るなど手厚い保険を長期間受けると、保険料は高くなります。

災害リスクに備えつつ保険料抑えたいときは「i保険」などの比較サイトで、内容を検討してみるのがおすすめです。

登記に関する費用の値引きは難しい

不動産を購入すると、法務局に所有権や抵当権を登録するための「登記費用」がかかります。主に税金なので、値引きは難しいです。

自分の権利を守るためにも、必要経費と考えるべき費用です。

登記費用の内訳は「司法書士」に払う報酬と、登録免許税です。軽減措置が受けられる物件を選べば安くできます。

▶登記費用のより詳しい解説はこちら

売主が1年分払う税金を清算する

持ち家の固定費として、1月1日時点の所有者が払う税金があります。主に固定資産税と都市計画税(固都税)です。

▶固都税について徹底解説した記事はこちら

購入するときは、売主が1年分払う金額を日割りで清算するのが一般的です。

入居後にかかる費用まで考えるべき

マンションを買うときは、入居後にかかる費用まで考えて予算を組みましょう。

必要経費をすべて把握しておかないと、予想外の出費で苦労します。以下で、入居後にかかる費用を紹介します。

持ち家の固定費とは

持ち家の固定費は、主に税金と維持費です。入居中に発生する費用と相場をまとめました。

相場
管理費+修繕積立金
(分譲マンションのみ)
合計3万円程度/毎月
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
室内の修繕費
(不具合が生じた場合)
実費(箇所による)
駐車場代(使う場合) 1~5万円/毎月
駐輪場代(使う場合) 数百~千円程度/毎月
町内会費 数百~千円程度/毎月

ローンの返済額は、家賃を決めるときより抑える必要があります。固定費が月あたり3~4万円かかるからです。

東日本不動産流通機構の2020年度の統計によると、管理費と修繕積立金の合計額は、平均で「約2.4万円」です。建物の規模や、管理組合の運営状況によって異なります。

固都税は、軽減措置をふまえて年間で10~15万円(月あたり約0.8~1.3万円)程度が目安です。トータルの維持費は、少なくとも年40万円かかると考えておくべきです。

▶持ち家の維持費について詳しくはこちら

入居後は1度だけ不動産取得税がかかる

マンションを購入後は、1度だけ「不動産取得税」がかかります。令和6年3月31日までの取得なら、軽減措置が受けられます。

軽減を受けられる条件や詳しい解説は、以下の記事で詳しく解説しています。

▶不動産取得税の解説記事はこちら

保険は期間が終わると更新が必要

火災保険と地震保険は、保険の期間が終わると更新が必要です。加入は1年単位で、最初から長めにしておくと、割引があります。

保険の期間は、火災保険は最大10年、地震保険は最大5年です。ただし、今後は火災保険も最長5年に変わる見通しです。

数年単位で内容を見直したほうが、お得な場合もあります。保険の必要性を考えながら判断してください。

引っ越しに関わる費用

引っ越しに関わる費用は、引っ越し業者への依頼料と、家具家電の購入費です。

2021年引越し定点調査によると、引っ越し業者の料金は、単身で6~7万円、ファミリーだと9~10万円はかかります。

家具家電についても、すべて新たに買うと100万円ほどかかってしまいます。

家具家電は、諸費用としてローンに組み込める場合があるので、すべて新調するのも手です。節約したい場合は、新調するものは厳選しましょう。

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