マンションの固定資産税とは?目安はいくら?新築と中古や戸建ての違いも解説!

最終更新日:2022年04月12日
固定資産税を知りたい女性のイラスト

「固定資産税とは?毎年の目安はいくら?」「マンションと戸建ては何が違うの?」などの疑問にお答えします!

固定資産税や都市計画税などの詳しい説明や、減税制度をわかりやすく紹介します。築年数を考えたシミュレーションを通して、目安の計算方法まで徹底解説します。

この記事はファイナンシャルプランナーの岩井さんに監修してもらいました。ぜひ参考にしてください。

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

固定資産税の目安表

固定資産税は、年額で10~20万円程度で考えるのが一般的です。新築マンション購入後の目安表を、以下にまとめました。

固定資産税の年額
1年目(新築) 10.5万円
2年目 10.2万円
3年目 10.0万円
4年目 9.8万円
5年目 9.7万円
6年目 15.5万円
7年目 15.2万円
8年目 14.8万円
9年目 14.5万円
10年目 14.2万円
11年目以降の固定資産税
固定資産税の年額
11年目 13.9万円
12年目 13.5万円
13年目 13.2万円
14年目 12.9万円
15年目 12.5万円
16年目 12.2万円
17年目 11.9万円
18年目 11.6万円
19年目 11.2万円
20年目 10.9万円
21年目以降の固定資産税
固定資産税の年額
21年目 10.6万円
22年目 10.2万円
23年目 9.9万円
24年目 9.6万円
25年目 9.4万円
26年目 9.1万円
27年目 8.8万円
28年目 8.5万円
29年目 8.3万円
30年目 8.0万円

固定資産税の額は、建物の価値や立地によって変わります。設備が整った広い家や、駅に近い都心の土地などは高いです。

建物の価値は時間が経つと下がっていくので、30年目より先はさらに下がります。目安表を作成した前提条件と、31年目以降の表は以下にまとめました。

目安表の前提条件
・販売価格3,800万円、東京都、70㎡の新築
(内訳:消費税150万 建物1,500万 土地2,150万)
・世帯年収600万円、二人暮らし
・毎月12万円の返済、35年ローン
・マンション以外の諸費用は現金で清算
・固定資産税評価額2,500万円
(内訳:建物1,000万 土地1,500万)
31年目以降の固定資産税
固定資産税の年額
31年目 7.8万円
32年目 7.6万円
33年目 7.4万円
34年目 7.2万円
35年目 7.0万円
36年目 6.8万円
37年目 6.7万円
38年目 6.6万円
39年目 6.6万円
40年目 6.5万円
41年目以降の固定資産税
固定資産税の年額
41年目 6.4万円
42年目 6.4万円
43年目 6.4万円
44年目 6.4万円
45年目 6.3万円
46年目 6.3万円
47年目 6.3万円
48年目 6.3万円
49年目 6.3万円
50年目 6.3万円

新築以外なら、家探しの段階で不動産屋や施工会社に確認すれば、金額を教えてもらえます。売主が払っている金額が確認できるからです。

新築は、建築中だと評価額が不明なので、目安で考える必要があります。固定資産税の制度と目安の計算方法を、続けて解説していきます。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物などの資産を所有するとかかる「地方税」のことです。

毎年1月1日時点で、登記簿または役所の台帳に所有者として登録されている人に、納税義務があります。

1月1日時点の所有者が1年分を払うので、中古物件を買うときは「固定資産税清算金」として日割りで清算します。

分譲マンションでは、専有部分の床面積割合により税額が決まります。ちなみに、タワーマンションは高層階ほど税額が高いです。

固定資産税の計算式

固定資産税の計算式は課税標準×1.4%(税率)です。稀に、地域によって税率が異なります。

固定資産税の計算方法
課税標準×1.4%

課税標準は、原則として「固定資産税評価額」です。固定資産評価基準に基づき、市町村長が決定した金額が「固定資産課税台帳」に登録されています。

固定資産税評価額がわかれば、計算は簡単です。減税の制度(軽減税率)があるので、具体的な計算式をまとめます。

固定資産税の具体的な計算式
①建物 固定資産税評価額×税率(1.4%)×軽減税率
②土地 固定資産税評価額×税率(1.4%)×軽減税率
上記①+②=1年間の固定資産税

固定資産税評価額を知る方法

固定資産税評価額は、所有者や関係者なら納税通知書や固定資産評価証明書を見たり、役所で台帳を閲覧したりして確認できます。

買う前や、予算を考えるために調べたい場合は、不動産屋や建築会社に問い合わせるか、次の計算式で目安を出せます。

固定資産税評価額の目安
・建物 再建築価格の50~70%
・土地 公示地価の70%

建物の評価額目安を計算する方法

建物の評価額は、新築で工事代金の50~60%が目安と言われています。正確な計算は難しく、自治体の家屋調査によって決定します。

基本的に、同じ建物をもう一度建てるとしたら必要な費用(再建築価格)が計算のもとになっています。

中古では、築年数(経年原価補正率)をふまえる必要があります。

国土交通省のホームページ国税庁の資料で標準的な工事費を調べて、再建築価格を考える方法もあります。計算後に50~70%を掛ければ、評価額の目安にできます。

土地の評価額目安を計算する方法

土地の評価額は、公示地価の70%が目安です。公示地価は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられます。

「面積×固定資産税路線価」でも計算できます。固定資産税路線価は、すでに公示価格に70%を掛けてあるもので、全国地価マップなどで確認できます。

固定資産の評価額は3年毎に見直される

固定資産の評価額は「基準年度」に見直されます。評価替えは、固定資産の価値を適正な時価と合わせる目的でおこなわれます。

毎年の見直しは難しいので、3年ごとに1月1日時点の状態を台帳に登録し直します。

住宅地と農地については、地価が上昇した場合は上限5%で増税される可能性があります。商業地は加算されても2.5%までです。

固定資産税の評価は不服申し立てできる

固定資産税評価額の決定に不服があれば、申し立ての制度があります。

納税通知書の交付を受けて3ヶ月以内に「固定資産評価審査委員会」に審査を依頼して、妥当な金額でなければ見直しが入ります。

過去には、納税者に億単位で返還した自治体もあります。軽減措置の反映が漏れていないか、金額は妥当かを概算でも確かめるべきです。

固定資産税は1年分を4回払いが基本

支払いは年4回が基本です。自治体ごとにルールがあり、東京都は6、9、12、2月の4期分です。1年分まとめて支払うことも可能です。

第1期の月に納税通知書が届くので、案内に沿って支払います。支払い方法はコンビニ支払いの他、口座振替やクレジットカードなど、複数の中から選べます。

固定資産が夫婦などで共有名義のときは、代表して一人が支払います。支払いの期限を超えると、延滞金がかかるので要注意です。

軽減措置などで税額が変わる

固定資産税には、軽減措置があります。軽減を受けるためには届け出が必要なので、関係するものは調べておく必要があります。代表的なものを、以下で紹介します。

・新築の軽減措置
・リフォームの減税措置
・住宅用地の軽減措置

新築の軽減措置

新築は以下の要件を満たせば所定の期間、固定資産税が減額されます。戸建ては3年間、3階建て以上の中高層耐火建築物なら5年間の減税が受けられます。

新築の軽減措置を受ける要件
・令和6年3月31日までに新築
・全体の床面積の2分の1以上を住宅として使用
・居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下
(戸建て以外で貸家なら40㎡以上280㎡以下)

新築の期日は令和4年3月31日まででしたが、令和4年度の税制改正で、令和6年3月31日までに延長されています。

要件を満たすと、住宅として使用する床面積の120㎡までの部分は、固定資産税が半額に軽減されます。

また、建築または取得した新築物件が「認定長期優良住宅」だと、戸建ては5年間、3階建て以上の中高層耐火建築物なら7年間、軽減されます。

認定長期優良住宅とは

認定長期優良住宅とは、長く使える良い物件のことです。都道府県、市または区に認定される必要があり、基準が細かく定められています。

長期優良住宅(新築)認定基準の概要
・劣化対策がしてある
・耐震性が一定以上
・維持管理しやすさ(共用配管の位置など)
・ライフスタイルに応じ間取り変更が可能
・高齢者に対するバリアフリー性
・断熱性能など省エネルギー性
・居住環境(地区計画などに適合)
・一定の面積(戸建て:75㎡、マンション:55㎡など)
・維持保全計画が一定の基準で定められている

出典:住宅性能評価・表示協会パンフレット

認定長期優良住宅は、固定資産税だけでなく、所得税、登録免許税、不動産取得税も軽減されます。

建てるのと申請にコストがかかりますが、税や住宅ローンの恩恵があるので、予算次第で検討してみてください。

リフォームの減税措置

新築でなくても、要件を満たせばリフォームで減税が受けられます。固定資産税が減額できるのは、令和6年3月31日までの、以下の改修工事です。

工事完了から3ヶ月以内に、税務署に申告が必要です。また、併用できない制度もあるので要注意です。

・バリアフリー化
・省エネ化
・長期優良住宅化
・耐震リフォーム

バリアフリー化、省エネ化リフォームは、翌年の固定資産税が3分の1軽減されます。長期優良住宅化は3分の2、耐震リフォームでは2分の1が軽減されます。

すべて期間は1年間ですが、耐震リフォームは、災害時の避難に関係する物件は2年間受けられるケースがあります。

減税が受けられる工事内容や、工事費用が補助金除き50万円以上など、要件は細かく指定されています。

住宅用地の軽減措置

建物が建っている土地は、住宅用地の特例で、大幅に減税されます。

建物が建っている土地の面積が、200㎡以下は6分の1を、200㎡を超えた部分は3分の1を、課税標準に対して掛けられます。

例えば、家が建っている200㎡以下の土地は、固定資産税が単純に6分の1になります。

計算方法 特例
200㎡以下の部分 課税標準×1.4% ×6分の1
200㎡超の部分 課税標準×1.4% ×3分の1

他の軽減措置と異なり、用途を宅地から変えなければ期限はありません。期限付きの減税措置も多いので、自治体のホームページは必ず確認しましょう。

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固定資産税の計算シミュレーション

固定資産税の計算を、実際にシミュレーション解説します。特例が適用されるかどうかまで考えて計算しましょう。

以下で、減税制度が多い新築の、マンションと戸建てを例に解説します。

新築マンションを購入した場合

以下の条件で、新築マンションの固定資産税をシミュレーション解説します。

・建物の固定資産税評価額1,200万円
・土地の固定資産税評価額1,400万円
・専有面積80㎡
・3階建て以上の中高層耐火建築物
・認定長期優良住宅ではない

建物と土地それぞれを計算して、合計額が年間の支払う金額です。

建物の固定資産税
1,200万円×1.4%×1/2=約8.4万円
(適用期間が終わると1/2がなくなる)

建物の固定資産税は、約8.4万円でした。6年目以降は新築の特例がなくなります。

次は土地代について、まず住宅用地の特例がない金額を出してみます。

土地の固定資産税(住宅用地の特例なし)
1,400万円×1.4%=約19.6万円

住宅用地の特例が適用されると、大幅に税額が下がります。

土地の固定資産税(住宅用地の特例あり)
1,400万円×1.4×1/6=約3.2万円

建物と土地の固定資産税を、経年原価補正率を考慮してまとめてみました。

建物 土地 合計
2021年 8.4万円 3.2万円 約11.6万円
2022年 8.0万円 3.2万円 約11.2万円
2023年 7.6万円 3.2万円 約10.8万円
2024年 7.4万円 3.2万円 約10.6万円
2025年 7.2万円 3.2万円 約10.4万円
2026年 14.0万円 3.2万円 約17.2万円
2027年 13.6万円 3.2万円 約16.8万円

建物の評価額は、2年目以降ゆるやかに下がっていきます。ただし、新築の特例が終わる6年目がもっとも税負担は重くなります。

固定資産税の年額が「16万円」の場合、年4回に分けて支払うなら、支払い月は「約4万円」家計を圧迫します。

月当たりの金額を意識して、貯めておいたほうが無難です。年額が16万円でも、月当たりで考えれば1万円程度です。

経年原価補正率について

経年原価補正率の表を、5年区切りでまとめてみました。

耐用年数の関係で木造と非木造が分かれていて、マンション等の非木造のほうが、固定資産税が高い状態が続きます。

マンション等の非木造の建物は、築10年で約7割、築20年で約5割まで下がります。

木造 非木造
5年経過 0.64 0.8569
10年経過 0.50 0.7397
15年経過 0.37 0.6225
20年経過 0.26 0.5054
25年経過 0.21 0.3992
30年経過 0.20 0.3059
35年経過 0.20 0.2345
40年経過 0.20 0.2089
45年以上 0.20 0.2000

経年原価補正率は、0.2より下がりません。築50年以上の物件でも、土地と建物の固定資産税がかかります。

ちなみに、固定資産税には免税点があり、30万円未満の土地と、20万円未満の建物には課税されません。

新築戸建てを購入した場合

以下の条件で、新築戸建ての固定資産税をシミュレーションします。

・建物の固定資産税評価額1,500万円
・建物の床面積140㎡
・土地の固定資産税評価額2,000万円
・土地の面積250㎡
・3階建て以上の中高層耐火建築物
・認定長期優良住宅ではない

建物と土地それぞれを計算して、合計額が年間の支払う金額です。

建物の固定資産税
▼120㎡以下の部分
1,500万円×1.4%×120/140×1/2=約9万円
(適用期間が終わると1/2がなくなる)
▼120㎡超えの部分
1,500万円×1.4%×20/140=約3万円
合計 約12万円

建物の固定資産税は、約12万円でした。6年目以降から特例がなくなり、合計で「約21万円」になります。

また、建物が1月1日時点で未完成だと、住宅用地の特例は翌年からなので要注意です。

土地の固定資産税(住宅用地の特例なし)
2,000万円×1.4%=約28万円

特例が適用される場合は、以下の計算式です。

土地の固定資産税(住宅用地の特例あり)
▼200㎡以下の部分
2,000万円×1.4×200/250×1/6=約3.7万円
▼200㎡超えの部分
2,000万円×1.4×50/250×1/3=約1.8万円
合計 約5.5万円

土地と建物の固定資産税を、経年原価補正率を考慮してまとめてみました。

5年間は新築の特例を受けて、初年度は住宅用地の特例がない場合のシミュレーションです。

建物 土地 合計
2021年 9.0万円 28.0万円 約37.0万円
2022年 8.6万円 5.5万円 約14.1万円
2023年 8.3万円 5.5万円 約13.8万円
2024年 8.1万円 5.5万円 約13.6万円
2025年 7.9万円 5.5万円 約13.4万円
2026年 15.4万円 5.5万円 約20.9万円
2027年 15.0万円 5.5万円 約20.5万円

戸建ては住宅用地の特例の影響が大きいです。更地に新築を建てる場合は、タイミングをよく相談しましょう。

ちなみに、建替えの場合は、建築中でも特例が受けられるケースがあります。

固定資産税は「所有権」の場合に発生する

固定資産税は所有者が支払うため、土地が借地の場合は、土地の固定資産税はかかりません。借地に建物を建てた所有者は、土地の所有者に毎月「地代」を支払います。

分譲マンションは「所有権マンション」がほとんどですが、土地が借地の「借地権マンション」もあります。

借地権マンションは土地の固定資産税が不要ですが、リフォームに許可が必要だったり、住宅ローン審査に影響したりするので要注意です。

特に値段が安い中古マンションでは、見落とす可能性もあるので、物件の資料をよく確認したほうが良いです。

中古物件で気にするポイント

中古物件は、マンションと戸建てどちらも「新築の特例がない点」と「経年で評価額が下がっている点」を押さえておきましょう。

ちなみに、築5年(長期優良住宅は7年)以内なら、新築の軽減税率を受けられる期間が残っている場合があります。

リフォームの特例は適用できる可能性があるので、計画をするときに、税の優遇がないか施工会社に相談してみてください。

市街化区域内だと都市計画税もかかる

固定資産税と似た税金に「都市計画税」があります。都市計画税とは、道路の整備や開発などに使われる目的税で、市街化区域内の土地と建物にかかります。

土地が市街化区域内かどうかは、物件の資料や、自治体で確認できます。

都市計画税の計算方法

計算式は固定資産税とほとんど同じで、税率は「0.3%」の自治体が多いです。

都市計画税の計算式
①建物 固定資産税評価額×税率(0.3%)
②土地 固定資産税評価額×税率(0.3%)×軽減税率
上記①+②=1年間の都市計画税

都市計画税にも、住宅用地の特例があります。

計算方法 特例
200㎡以下の部分 課税標準×1.4% ×3分の1
200㎡超の部分 課税標準×1.4% ×3分の2

以下で、新築マンションの固定資産税をシミュレーションした際の例と並べてみます。前提の条件は同じです。

・建物の固定資産税評価額1,200万円
・土地の固定資産税評価額1,400万円
・住宅用地の特例あり
建物 土地
固定資産税 約8.4万円 約3.2万円
都市計画税 約3.6万円 約1.4万円

固定資産税を計算するときは、あわせて都市計画税も計算しましょう。税率は自治体によって異なるので、自治体のホームページで確認してください。

持ち家の固定費は他にもある

持ち家の固定費は、税金と維持管理の費用です。固定資産税と都市計画税の他にもあるので、以下にまとめました。

相場
管理費+修繕積立金
(分譲マンションのみ)
合計3万円程度/毎月
室内の修繕費
(不具合が生じた場合)
実費(箇所による)
町内会費
(原則は任意)
数百~千円程度/毎月

分譲マンションでは、建物全体の維持管理のために、管理費と修繕積立金を毎月2~3万円は支払います。

購入後はローン返済が長くて35年続くので、毎月の予算を組むときには、持ち家の固定費まで考える必要があります。

住宅購入の際は、生活費が圧迫されすぎないように、長期的な計画を立てましょう。

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