中古マンションのデメリットを宅建士が徹底解説!新築と中古どっちを買うべき?

最終更新日:2022年04月09日
中古マンションのデメリットとは?のアイキャッチ

「中古マンションのデメリットが心配」「新築より費用面で損しないの?」などの疑問を解決します。

中古マンションのデメリットと解決策や、中古ならではのメリットを詳しく説明します。新築のメリットとデメリットまで徹底解説します!

この記事は宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの岩井勇太さんに、実際どうなのか詳しく解説してもらいました!ぜひ参考にしてください。

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

中古マンションのデメリットと解決策

中古マンションの代表的なデメリットと解決策を、簡潔にまとめたので紹介します。

新築住宅を買った人の「中古住宅にしなかった理由」の統計が、中古のデメリットを具体的に表しているので引用しています。

解決策
リフォーム費用で割高 販売価格が安い物件にする
隠れた不具合が心配 事前に修繕状況を確かめる
設備の老朽化が懸念 事前に修繕状況を確かめる
耐震性や断熱性など品質が低そう 築35年以内を目安に物件を選ぶ
間取りや台所等の設備や広さが不満 大幅な工事の許可が出る物件を選ぶ
価格が妥当なのか判断できない 相場と比較して確かめる
新築の方が気持ち良い 内装をリノベーションする
見た目が汚いなど不満 内装をリノベーションする
アフターサービスや保証が無い アフターサービスがある業者を選ぶ

中古を選ばなかった理由の出典:令和2年度住宅市場動向調査報告書

中古を避ける理由が、新築でしか叶えられない部分なのかは、慎重に考えるべきです。デメリットのほとんどは物件選びとリノベーションで解決できるからです。

リノベーションとは、骨組み以外を大幅に作り替えて、お部屋を生まれ変わらせる内装工事のことです。

全宅連の2021年7月統計によると、首都圏での中古マンション㎡単価は、新築マンションより平均で約40%も安いです。

内装の工事費用まで考えて物件を探せば、新築よりも費用を抑えて、多くの選択肢の中から、理想的な物件に住めます。

岩井
岩井
住める状態まで直すリフォームとは異なり、リノベーションなら自分好みで新築同様の内装にできます。物件数は中古のほうが多く、選択肢が増やせます。ピンと来る物件が少ないときにもおすすめの手段です。

デメリットの度合いは築年数による

デメリットの度合いは、築年数によって異なります。中古と言っても、築5年以内の築浅や、築30年以上の築古までさまざまです。

築浅と築古に明確な定義はありません。この記事では主に「築30年以上の築古」をイメージして、後ほどさらに詳しく、中古マンションのデメリットを解説します。

築年数による違いは、以下の記事も参考にしてください。

▶中古マンションの築年数を徹底解説した記事

中古×リノベーションは新築より安い

中古と新築の価格差は、統計を比較すると平均約2,500万円です。同じ広さでも、販売価格の差が大きいので、リノベーションに1,000万円かけても新築より安いです。

実例として、都内の新築マンションと、近辺の中古マンションの購入費用を比較します。

新築 中古(築30年)
広さ 約55㎡、2LDK 約55㎡、2LDK
アクセス 主要駅徒歩5分以内 主要駅徒歩5分以内
販売価格 約6,500万円 約3,500万円
リノベーション 0円 約1,000万円
諸費用 約200万円 約350万円
合計 約6,700万円 約4,850万円

似た条件でも、中古のほうが1,850万円安いです。物件にもよりますが、新築と築古の価格に大きな差が出るのは事実です。

首都圏での販売価格を、2021年1~7月までのグラフで比較してみます。

首都圏の中古マンションと新築マンションの価格差(2021年1~7月)

出典:不動産経済研究所(新築価格) 東日本不動産流通機構(中古価格)

統計は2021年7月分で、新築は不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向」、中古は東日本不動産流通機構の「月例マーケットウォッチ」より引用しています。

中古マンションのリフォーム代金は、住宅リフォーム推進協議会の統計(2017年)によると、平均720.2万円です。極端な数字の影響を受けにくい「中央値」の価格は555万円です。

価格の安い物件を選んだり、内装工事にかける費用を抑えたりすれば、新築と中古の価格差はさらに広がります。

中古マンションのデメリットに関するQ&A

中古マンションのデメリットに関してよくあるQ&Aを、チャット不動産イエプラの岩井さんに回答してもらいました。

岩井さん(宅建士、日本FP協会認定のFP)
チャット不動産イエプラの岩井さん不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

実際に経験した内容をふまえての回答なので、ぜひ参考にしてください。

中古マンションのデメリットに関するQ&A
  • Q1.修繕積立金は中古のほうが高い?
  • Q2.仲介手数料などの諸費用が高い?
  • Q3.耐震性に問題はない?
  • Q4.税の優遇が受けづらいって本当?
  • Q5.配管や共用設備の傷みは大丈夫?
  • Q6.外観や設備の古さは問題ない?
  • Q7.他の入居者と仲良くなれる?

Q1.修繕積立金は中古のほうが高い?

修繕積立金は、確かに新築よりも中古のほうが高い傾向があります。一般的に、新築時は安く設定され、長期的な修繕計画に沿って、金額が見直されるからです。

修繕積立金とは、建物の資産価値を保つための「大規模修繕」に備える費用です。管理組合に毎月支払います。

平成30年度マンション総合調査結果の築年数ごとの統計でも、築古ほど高くなる傾向があります。参考に、日常の手入れに使う「管理費」とあわせて、月額の平均を紹介します。

建築された年 修繕積立金 管理費
平成27年以降 6,654円 13,547円
~平成26年 9,244円 10,940円
~平成21年 11,865円 12,170円
~平成16年 11,227円 11,060円
~平成11年 12,024円 10,845円
~平成6年 11,413円 10,169円
~平成元年 11,400円 10,836円
~昭和59年 11,077円 11,220円
昭和50~54年 12,052円 9,420円

出典:平成30年度マンション総合調査結果 (専用使用料等は除いた統計)

集計時(平成30年)に築10年ほどの平成21年頃のデータから、平均金額は大差がなくなっています。統計でも、新築に近いほど修繕積立金は安いと言えます。

ただし、新築時は管理組合の積立が0円なので「修繕積立基金」や「管理準備金」などの初期費用が、20~30万円ほどかかります。

高額な場合は100万円近くかかるので、新築で修繕積立金が安いのは、不公平感を解消するための安さとも言えます。判断基準にするほどの価格差かは、見極めが必要です。

▶修繕積立金と管理費のより詳しい解説記事

Q2.仲介手数料などの諸費用が高い?

中古マンションでは「仲介手数料」がかかります。仲介手数料とは、買主と売主の間に立って売買をサポートした不動産屋への報酬です。

物件の代金とは別にかかる「諸費用」のひとつで、仲介手数料以外の項目は、新築マンションでもほとんど同じです。

仲介手数料の一般的な計算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。販売価格が3,500万円なら、122.1万円(税込)です。

仲介手数料の金額表
売買価格 仲介手数料(税込)
1,000万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
2,500万円 89.1万円
3,000万円 105.6万円
3,500万円 122.1万円
4,000万円 138.6万円
4,500万円 155.1万円
5,000万円 171.6万円

新築マンションや不動産屋が買い取って再販する物件では、仲介手数料が無料のケースが多いです。

しかし、新築と中古では売買代金の差が大きいです。同じ規模の物件なら、諸費用以上に差が出て、中古のほうが安いのが普通です。

諸費用の内訳を紹介

諸費用には、仲介手数料の他にも、さまざまな項目があります。一般的な合計金額の目安は「販売価格の10%程度」です。

実際は、新築マンションだと販売価格の3~7%、中古マンションで8~10%程度と、幅があります。

内容
団体信用生命保険料 死亡など万が一に備えた保険料(金利上乗せで払う方法が多い)
火災保険料 建物・家財の保険料
事務手数料 金融機関に支払う手数料
ローン代行手数料 不動産屋へのローン紹介手数料
登記費用 司法書士への報酬など
登録免許税 所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金 売主が1年分払う税金の日割り清算
ローン保証料 保証会社に支払う手数料
印紙税 売買・ローンの契約書にかかる税金
仲介手数料 仲介する不動産屋への報酬
修繕積立基金
(新築のみ)
管理組合の発足時の一時金
不動産取得税
(入居後に請求)
物件の取得後に1度だけかかる税金

諸費用は、住宅ローンに含めて支払う方法があります。諸費用の差は支払い方法で工夫できるので、まずは物件価格の差を考えるべきです。

Q3.耐震性に問題はない?

コンクリート造で「築35年以内」で探せば、耐震基準は現在とほぼ同じです。心配なときは「新耐震基準に適合した物件が良い」と仲介の担当者に伝えてください。

耐震基準とは、建築基準法で定める「地震への強さの指標」のことです。

建築確認申請が1981年5月31日以前の建物を「旧耐震基準」、1981年6月1以降を「新耐震基準」と呼びます。

建物の強さ
旧耐震基準 震度5強程度の地震で倒壊しない
新耐震基準 震度6強~7程度の地震で倒壊しない

旧耐震基準の中にも、耐震補強してある物件や、新耐震基準に適合した物件があります。

また、東日本大震災の被害状況をまとめた高層住宅管理業協会の統計では、地震によって大破した分譲マンションはありませんでした。

地震への耐久力は、地盤の強さなどによっても違います。自治体のハザードマップなどを見て確かめる必要があるのは、中古だけでなく新築でも同じです。

建物の耐震性や寿命が心配なら、建物状況調査(ホームインスペクション)を10~15万円で依頼すれば、安心して購入できます。

Q4.税の優遇が受けづらいって本当?

新耐震基準に適合する築年数なら、中古でも受けられる軽減措置は多いです。住宅ローン控除や、不動産取得税の軽減措置などです。

令和4年度税制改正」で築年数の条件が緩和されています。今後は1982年以降の建築なら減税が受けられます。

以前は、築25年以上の物件だと「耐震基準適合証明書」などの書類の提出が必要でした。今後は耐震性を証明する書類の取得費用3~4万円が節約できます。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

Q5.配管や共用設備の傷みは大丈夫?

配管や共用設備は、管理会社によって定期的にメンテナンスされています。また、大規模修繕でも補修や交換が入るので、多くの物件で心配はありません。

配管は15年ほどで補修が入り、30年ほどで交換されます。物件により工事の内容や周期は異なるので、管理組合の資料をよく読んで確かめましょう。

資料の名前 確認できる内容
長期修繕計画 大規模修繕の部位ごとの計画と実施状況、収支状況など
重要事項調査報告書 管理体制や共用部分の情報、耐震診断の有無など幅広く記載
管理規約と使用細則 禁止事項やゴミ出しルール、違反者への措置など、入居中のルール
総会議案書と議事録 管理組合の総会(話し合い)の議案や決定事項など

管理組合の「長期修繕計画」を見れば、配管や共用設備のメンテナンス状況や計画、修繕積立金や管理費の収支まで確認できます。

重要事項調査報告書で、修繕積立金や管理費の滞納がないか、必ず確認しましょう。

滞納があると、購入時に買主が支払う必要があったり、入居後に値上がりしたりする可能性が高いからです。

ちなみに、議事録は見せてもらえないケースもあります。気になる点は仲介の担当者に質問して、購入前に必ず解消しましょう。

Q6.外観や設備の古さは問題ない?

外観は変更できないので、見た目が気に入らないなら別の物件を探す他ありません。工事するとしても、所有者の多数決で許可をとる必要があります。

内装については、リノベーションで新築同様にできます。工事は管理組合のルールを守る必要があるので、希望の工事ができるかはしっかり確認が必要です。

希望の内装工事ができる物件なら、新築などの完成物件より自由度が高いです。耐久力に影響が少ない壁を抜いて、広いお部屋を作ることもできます。

玄関ドアの交換や、水回りの位置を大幅に変えるのは難しい場合があります。希望の内装工事をするためにも、物件探しから内装工事まで、一貫して対応できる業者を頼るべきです。

Q7.他の入居者と仲良くなれる?

ご近所トラブルや周辺住人が心配なら、すでに人が住んでいる中古のほうが、事前に確認できる情報は多いです。

仲介の担当者を通して、売主が住んでいたときの感想を聞いたり、内見で雰囲気を確かめたりできます。新築は全員が初対面なので、事前に確認できる情報は少ないです。

管理組合の活動など、人付き合いを心配する人は多いです。しかし、顔見知りが増える近所付き合いは、防犯面などでメリットがあります。前向きに考えましょう。

岩井
岩井
大半のデメリットは、入念な下調べで解決できます。ただし、外観やみんなで使う共用部分は変更できません。見た目が許容範囲内の中古は、内装工事の費用まで考えて新築と比較してみてください。

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中古マンションのメリットは価格の安さ

中古マンションならではのメリットも解説します。もっとも特徴的なのは、価格の安さです。

特に築30年以降は、新築の半額以下で買えるケースが多いです。

東日本不動産流通機構の統計から、築年数ごとの平均価格をグラフにまとめました。首都圏の2021年4~6月の統計です。

築年数ごとの価格推移(首都圏の2021年4~6月平均)

出典:東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4~6月)

統計では、築5年までが平均「6,505万円」です。築25~30年は半額以下に下がり、平均「2,411万円」です。

実際の物件情報を見ても、築30年以上の中古は安さが目立ちます。他のメリットとあわせて築古の魅力を紹介します。

中古マンションのメリット
  • ・相場があるので値段が妥当
  • ・資産価値が下がるリスクが少ない
  • ・物件数が多く立地が選べる
  • ・内見で実物を確認できる
  • ・管理状況が確かめられる
  • ・リノベーションで自分好みにできる

相場があるので値段が妥当

中古は過去の取引事例や比較対象が多く、価格に相場があります。エリアや物件の質ごとに、妥当な値段に落ち着く傾向があります。

家を手放す個人の売主が多いので、利益が多く乗せられている物件は少ないです。相場よりも高いと売れ残ったり、値引き交渉されたりして大変だからです。

値段が高めの物件もあるので、物件選びは重要です。立地や管理状況が良い物件や、売主が不動産屋(法人)で、内装工事済みの「リノベ済み物件」などは、中古でも高いです。

資産価値が下がるリスクが少ない

中古は、買った後に資産価値が下がるリスクを抑えられます。買う時点で、すでに新築時より資産価値が下がっているからです。

築年数による目安をまとめたので、参考にしてください。

新築に対する値段の目安
築10年未満まで 80~90%程度
築10年以上~築20年未満 70~80%程度
築20年以上~築30年未満 50~70%程度
築30年以上~ 40%程度

新築は、住むと約20%価値が下がると言われています。広告費などの販売経費が、価格全体の約20%を占めるからです。

中古はそもそも安いうえに、販売経費は全体の約10%程度です。

中古が新築より約40%安いイメージ図

販売価格と資産価値の差が少ないと、ローンのストレスが減らせます。

資産価値の下げ幅が大きいと、売っても残債務を返しきれない「オーバーローン」が長く続くので、手放したくなったときに苦労します。

物件数が多く立地が選べる

中古は賃貸に空きが出たときのように、各地で1部屋ずつ募集されています。物件数が多く、新築よりも立地が選べるのは、大きなメリットです。

買い物環境や駅までの徒歩距離など、利便性にこだわりたいなら、中古を選択肢に入れるべきです。申し込みは、基本的に早い者勝ちです。

新築は好立地だと値段が高く、募集に対して競争率が高いです。数回に分けた募集(期分け販売)や、申し込みが抽選のケースも多いです。

内見で実物を確認できる

中古は実際に住むお部屋を内見できるメリットがあります。

日当たりや風通しを確かめられますし、住人の居住マナーもある程度チェックできます。

新築はモデルルームや資料だけを見て、契約の判断をする場合が多いです。建築中から募集が始まるからです。

内見時のチェックポイントは、以下の記事でも詳しく解説しています。

▶中古マンション内覧の注意点はこちら

管理状況が確かめられる

中古は管理状況を事前に確かめられます。マンションの維持管理は、資産価値と住みやすさを保つうえで重要です。

ゴミ捨て場や駐輪場など、共用部分の使われ方で入居マナーがチェックできます。また、管理組合の資料を見て、維持管理の費用がかさむマンションを避けられます。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、管理状況は重要です。新築は入居後の管理状況が予想できないぶん、心配は増えます。

リノベーションで自分好みにできる

中古を買ってリノベーションすれば、マンションならではの暮らしやすさを活かしたうえで、自分好みの家を作れます。

土地を探して戸建ての注文住宅を建てるより、コストを抑えて理想的な家に住めます。

新築やリノベ済み物件よりも、リノベーション前提で中古を探すほうが、トータルのコストを抑えられます。

岩井
岩井
予算の大小に関わらず、リノベーションを選択肢に入れると選択肢が広がります。

新築マンションのメリットとデメリット

予算に余裕があり、引っ越しの時期がいつでも問題なければ、新築が向いています。

購入するハードルは高めなので、デメリットを上回るメリットがあるかは、よく考える必要があります。

新築マンションの、メリットとデメリットを、詳しく解説します。

新築のメリットは新しさ

新築の最大のメリットは、誰も住んだことがないお部屋に住めるところです。

「新築プレミアム」と呼ばれる価格設定で、内装のパターンを選べたり、保証が手厚かったりと、費用に見合うメリットは多いです。

他にもあるメリットをまとめたので、参考にしてください。

新築のメリット
  • ・一度も人が住んでいないお部屋に住める
  • ・外観がきれい
  • ・最新設備が整っていて建築技術も新しい
  • ・税金の優遇が手厚い
  • ・仲介手数料が不要な場合が多い
  • ・修繕積立金が安い
  • ・ローン審査で担保評価が高い
  • ・入居者同士が同じ境遇なので気楽

室内の設備は最新のタイプで、建築技術も新しいので安心感があります。セキュリティ面が充実した新築は、中古よりも防犯性が高いです。

新築の売主は不動産屋(デベロッパー)が一般的で、仲介手数料が不要なケースが多いです。諸費用を抑えられたり、税金の優遇が手厚いメリットがあります。

建物自体の価値(担保評価)が中古より高いので、住宅ローンの審査で有利です。購入直後の資産価値の低下は見逃せませんが、築年数が浅いうちは高く売れます。

入居者は全員が初対面なので、気楽な面があります。すでに形成されたコミュニティに気を遣いたくない人には向いています。

岩井
岩井
好立地で予算内なら、新築が向いています。見た目がきれいで、社会的なステータスも示せます。ただし、費用と競争率は高いです。

新築にもデメリットはある

新築ならではのデメリットもまとめたので、参考にしてください。費用面以外にも、気になるポイントは多いです。

新築のデメリット
  • ・値段が高く妥当か判断しづらい
  • ・販売業者の利益分が含まれている
  • ・建物代金に消費税が含まれている
  • ・物件数が少なく立地が選びづらい
  • ・入居開始日が遅れる可能性がある
  • ・管理体制が事前に確認できない
  • ・入居前の内見が充分にできない
  • ・手抜き工事があっても見破れない

新築の販売代金には、広告費などの経費や、販売業者の利益が含まれています。また、個人の売主から家を買うときと異なり、建物代金に消費税が含まれるので割高です。

募集が少ないため、立地が選びづらいのはデメリットです。工期が伸びるケースもあります。住みたい街が決まっていたり、引っ越しを急いでいるときはネックになります。

管理体制や住人の入居マナーが、事前に確認できません。修繕積立金や管理費が安くても、基本的に値上がりしていくので、費用面には余裕が必要です。

建築技術は最新ですが、もし手抜き工事があった場合は、時間が経過しないと見破れません。管理状況の良い中古なら、新築時点での問題は解決済みなので安心です。

岩井
岩井
新築はメリットしかないと考えがちですが、デメリットも無視できません。中古も安さだけで決めると失敗しやすいので、デメリットを上回るメリットに注目することが大切です。

メリットがデメリットを上回る物件を見極めるべき

ここまでの解説から、中古が向いている人の特徴と、新築が向いている人の特徴をまとめました。メリットとデメリットも一覧にしたので、参考にしてください。

中古が向いている人の特徴
  • ・予算をなるべく抑えたい
  • ・気に入る物件が見つからない
  • ・内装を自分好みにしたい
  • ・住み心地を事前に確かめたい
  • ・外観には妥協できる
  • ・利便性の高いエリアがいい
  • ・内装を自分好みにしたい
中古のメリットとデメリット
中古のメリットとデメリット
メリット ・相場があるので値段が妥当
・資産価値が下がるリスクが少ない
・物件数が多く立地が選べる
・内見で実物を確認できる
・管理状況が確かめられる
・リノベーションで自分好みにできる
デメリット ・内装工事の費用が必要
・希望の工事ができない場合がある
・古びた外観の物件もある
・修繕積立金が高い傾向がある
・仲介手数料がかかる
新築が向いている人の特徴
  • ・予算に余裕がある
  • ・内装は完成物件で充分
  • ・外観まで新品が良い
  • ・住む場所が郊外でもいい
  • ・仲介手数料を払いたくない
  • ・先に入居している人に気を遣いたくない
新築のメリットとデメリット
新築のメリットとデメリット
メリット ・人が住んだことがないお部屋に住める
・外観がきれい
・最新設備、建築技術も新しい
・税金の優遇が手厚い
・仲介手数料が不要な場合が多い
・修繕積立金が安い
・ローン審査で担保評価が高い
・入居者同士が同じ境遇なので気楽
デメリット ・値段が高く妥当か判断しづらい
・販売業者の利益分が含まれている
・建物代金に消費税が含まれている
・物件数が少なく立地が選びづらい
・入居開始日が遅れる可能性がある
・管理体制が事前に確認できない
・入居前の内見が充分にできない
・手抜き工事があっても見破れない

外観にこだわりがなければ、予算に関わらず、中古を選択肢に入れるべきです。費用が浮いたぶん、家具家電や趣味にお金をかけて、生活の質を上げられます。

岩井
岩井
引っ越し費用などの出費もあるので、少しでも費用が抑えられる物件を選びましょう。新築が良い人でも、外観にこだわりがなければ、新築より費用が安いリノベーションがおすすめです。

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