お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
お部屋探し用語や探し方のコツ・街の住みやすさなどを初心者にもわかりやすいように解説します。

賃貸の経年劣化とは?何年住めば費用は安くなる?修繕トラブルを防ぐコツを解説

賃貸物件の経年劣化って何?のアイキャッチイラスト

賃貸の経年劣化とは?どんな意味?
何年住めば修繕費が安くなる?

経年劣化で修繕費用が発生しても、基本的には払わなくて大丈夫です!雨漏れでクロスが傷んだ場合などは、原則大家さん負担で直すルールになっています。

ただし、経年劣化による破損であっても、すべてが大家さん負担になる訳ではないです。国のガイドラインをよく理解しないと、予想外な請求を受けることも…。

そこで当記事では、経年劣化で大家さん負担になるものと、入居者が払う原状回復費用について解説します。修繕トラブルの対処法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

監修 豊田 明
不動産屋「家AGENT」の営業マン
宅地建物取引士

賃貸の仲介会社「家AGENT」の現役の営業マン。宅地建物取引士の資格を取得している。営業マンとしての経験と専門知識を活かして、お部屋探しや退去費用についての不安や疑問を解決しています。

そもそも賃貸物件の経年劣化とは?

時間の経過で物の価値が下がること

経年劣化の床を指している女の子のイラスト

経年劣化とは、時間の経過で物の価値が下がることです。代表的な例は、日照で起こる壁紙や床の変色や、寿命による設備の故障です。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化が原因の修繕費は貸主(大家さん)が負担すると決められています。

原則、入居者の退去費用には含まれないので安心してください。

経年劣化と通常損耗との違い

経年劣化 時間の経過で起こる室内や設備の不具合。機器の寿命のこと。
通常損耗 日常生活でできる傷や汚れ。誰が住んでいても発生する自然的なもの。

通常損耗は、普段の生活で発生する物件の損傷のことです。誰が住んでいても起こってしまう、自然的な傷や汚れを指します。

フローリングの擦り傷や、家具の重みでできたへこみ、テレビや冷蔵庫の電気焼けなどが通常損耗に当たります。

経年劣化と通常損耗の大きな違いは、借主(入居者)の有無です。人が住んでいなくても経年劣化は起きますが、通常損耗はそもそも入居者がいないと発生しません。

ただし、どちらも修繕費は大家さんの負担なので、基本的には入居者負担にはなりません

入居者の故意過失があれば「原状回復費用」として請求される

原状回復費用とは、お部屋を借りたときの状態に直す修繕費のことです。室内をわざと汚したり、不注意によって傷を付けたら原状回復費用を払います。

民法第644条では、入居者には善管注意義務があると記されています。大家さんの所有物を借りている以上、注意を払って住まなければいけない義務のことです。

お部屋の管理を怠ると「善管注意義務に違反した」として、高額な退去費用を請求されるケースもあります。

豊田さんのアイコン 豊田
経年劣化や通常損耗を考慮しても、入居者に原因があると判断されたものは自分で直さないといけません。

▶退去費用の相場や安くするコツはこちら

アプリやLINEで気軽にお部屋探し!
イエプラのロゴ
イエプラ
▼メリットたくさん
・すべてチャットで完結(来店不要)
・スーモにない未公開物件も探せる
・0時まで営業で仕事終わりに使える
▶無料でお部屋を探してみる

賃貸物件のなかで経年劣化しやすい箇所

  1. 壁や天井(クロスなど)
  2. 床(フローリングなど)
  3. 建具や柱、屋根
  4. 水回り関係
  5. 室内設備、その他

国土交通省のガイドラインを参考に、経年劣化しやすい箇所をまとめました。以下で紹介する内容は、主に大家さんが修繕するものです。

① 壁や天井(クロスなど)

クロスの変色 日照などが原因のもの。
電気ヤケ 冷蔵庫やテレビ裏の壁にできる黒ずみ。
ポスターや絵画の跡 壁に貼って跡になったもの。
画鋲やピンの穴 クロスの奥(下地ボード)の張替えが不要な程度のもの。
ビス穴や跡 入居者所有のエアコン設置でできるもの。

経年劣化が最も目立つのは壁紙(クロス)です。日当たりが良いお部屋だと、変色したり色あせたりします。

ポスターを張ったときの跡や、画鋲の穴は通常損耗に含まれます。下地ボードが損傷するほど、ひどい使い方をしたときは入居者の負担で直すケースが多いです。

② 床(フローリングなど)

畳の裏返しや表替え 破損はないが劣化が目立つもの。次の入居者確保のためにおこなうもの。
変色や色落ち 日照りや雨漏れが原因のもの。畳も含む。
へこみや設置跡 家具の設置によるもの。カーペットも含む。
ワックスがけ フローリング物件の場合。

和室のお部屋だと畳の色落ちは避けられません。裏返しや、表面だけ取り替える「表替え」は大家さん負担です。

家具のへこみや設置跡は通常損耗の範囲内です。ただし、家具による擦り傷やサビ跡、色移りがあれば入居者負担になるので注意です。

③ 建具や柱・屋根

網戸の張替え 破損はないが劣化が目立つもの。次の入居者確保のためにおこなうもの。
ガラスの破損 地震などの災害が原因のもの。
網入りガラスの亀裂 建物構造により自然に発生したもの。
雨漏りの補修 建物の劣化が原因のもの。

網戸は時間が経つにつれボロボロになりやすいです。張替えや交換は大家さんが対応します。

トラブルになりやすいのが、金網が入った「網入りガラス」です。周辺との温度差によって「熱割れ」が起こりやすい特徴があります。

冬の朝など自然的に発生することが多いですが、ドライヤーやエアコンの温風により割れることもあります。

「入居者の原因で熱割れした」と判断される場合もあるので気を付けてください。

④ 水回り関係

タイルのひび割れ 浴室のタイルが経年劣化で割れたもの。
パッキンの取替え 蛇口などのパッキンが劣化で破損したもの。
点火スイッチの破損 キッチンコンロが経年劣化で壊れたもの。

毎日使う水回り関係も、経年劣化で壊れやすいです。自然的に起こったものであれば大家さんが直してくれます。

お風呂のカビやキッチンの油汚れは、日々の掃除で防げます。状態がひどければ入居者が直す可能性もあります。

⑤ 室内設備・その他

設備の交換や新設 エアコン、給湯器、キッチン、浴槽など。機器の寿命によるものや、次の入居者確保のためにおこなうもの。
消毒 キッチンやトイレの消毒。
室内清掃 室内全体のハウスクリーニング。特殊清掃を除く。
エアコンの内部洗浄 通常損耗で汚れたものに限る。
鍵の交換 破損や紛失がない場合。

エアコンや給湯器など、室内設備は寿命によって故障しやすいです。経年劣化や通常損耗で壊れたなら大家さんの負担で交換します。

注意点として、お部屋全体を清掃する「ハウスクリーニング」は、特約で入居者負担に変わることがほとんどです。入居者が払う費用の詳細はのちほど解説します。

賃貸物件の経年劣化は「耐用年数」から判断する

耐用年数とは

耐用年数・設備の価値の減少を表す図
出典:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

耐用年数(耐久年数)とは、設備を新設してから価値がなくなるまでの期間のことです。ガイドラインでは「経年劣化によって価値が1円になるまでの期間」と表しています。

入居者が払う原状回復費用は、設備の耐用年数と入居後の経過年数を考慮して計算されます。万が一修繕費がかかっても、経過年数による価値の減少分は請求されません。

耐用年数6年の設備を例にすると、新設時の価値を100%としたとき、入居して3年目には価値は50%まで下がります。修繕費用が計10万円かかったとしたら、入居者の負担は5万円です。

豊田さんのアイコン 豊田
もちろん新築でない限り、すべてが新品の物件はありません。入居時の残存価値をスタート地点として、何年住んだかで退去費用を決めます。

耐用年数の一覧表

耐用年数 設備
5年 流し台
6年 壁紙(クロス)、カーペット、畳床、エアコン、ストーブ、インターホン
15年 便器、給排水設備

耐用年数は各設備で異なります。特に賃貸でトラブルになりやすい「クロス」「フローリング」について解説します。

クロスの耐用年数は6年

入居当初にクロスを張り替えていても、6年住めば大家さんの負担で直してくれます。

喫煙による汚れで新たに張り替える場合は、耐用年数を考慮せず入居者が全額払います。ペットが付けた傷や臭いが原因のときも同様です。

豊田さんのアイコン 豊田
張替えは㎡単位でおこなうのが基本です。しかし、壁の色合いにムラが出やすいため「面単位」で張り替えることが多いです。

フローリングは耐用年数が適用されない

原則、フローリングは経過年数を考慮しません。1枚毎に張り替えるときは実費精算です。

全面張り替えするときは、建物の耐用年数で計算します。木造であれば22年、軽量鉄骨造は27年、鉄筋コンクリート造は34年です。

豊田さんのアイコン 豊田
壁紙と同じ理由で、フローリングも1室ごとに張り替える場合が多いです。

▶フローリングの傷の直し方はこちら

残りの耐用年数は募集図面に載っていない

耐用年数を知ると「なるべく退去費用がかからないお部屋を選びたい」と考える人は多いです。しかし、募集図面やポータルサイトには、設備の残りの耐用年数は書かれていません。

ネット上の不動産屋「イエプラ」なら、気になる物件の耐用年数や修繕記録を調べられます。専門スタッフが、管理会社へ直接確認してくれるからです。

チャットやLINEから「この物件の壁紙は張り替えから何年経ってる?」などと送るだけなので、来店不要でアレコレ聞けちゃいます。

希望条件を伝えればピッタリな物件も紹介してくれます。スーモにはない未公開物件も見れるので、掘り出しものを見つけるチャンスです!

イエプラボタンバナー

経年劣化を除く賃貸の修繕費は「敷金」から充てられる

敷金から退去費用が差し引かれる図

修繕費を含む退去費用は敷金から充てられて、残金があれば手元に戻ってきます。原状回復費用が膨らむと、敷金だけでは足りなくなり追加請求されます。

入居者が請求されやすい原状回復費用と、特約で入居者負担になる費用を紹介していきます。

請求されやすい原状回復費用の例

  • ・わざと付けた傷や汚れ(不注意も含む)
  • ・引っ越し時にできた傷や汚れ
  • ・メンテナンス不足で壊れた設備
  • ・タバコのヤニによる黄ばみ
  • ・結露を放置してできたカビやクロスの腐食
  • ・冷蔵庫下のサビ跡
  • ・キッチンの油汚れ
  • ・キャスター付の椅子による傷やへこみ
  • ・ビス穴、ネジ穴
  • ・ペットによる傷や汚れ
  • ・カギの紛失や変形

お部屋をわざと汚くしていたり、日頃の手入れを怠っていると修繕費は高額になります。

床の傷は、カーペットやマットでほとんど防げます。汚れに気がついたらすぐに掃除をして、修繕箇所を最小限に食い止めましょう。

ハウスクリーニングなども退去費用に含まれる

そのほか退去費用に含まれるもの
  • ・ハウスクリーニング代
  • ・エアコンクリーニング代

本来は大家さんが負担する内容でも、特約で入居者負担になるケースは多いです。代表的なのが、ハウスクリーニング代とエアコンクリーニング代です。

基本的に、大家さんは退去時のクリーニング代を含めた賃料で募集する必要があります。しかし、1~2ヶ月で退去した人が室内をひどく汚した場合、清掃費用の元が取れません。

合理的にクリーニング代を負担してもらうために、賃料には含めず、別途退去時に費用を払ってもらうのが一般的です。

敷金なし物件は退去費用が高くなる

敷金なし物件は退去費用が高くなった人

初期費用が安くなる「敷金なし」物件ですが、退去時に後悔しやすいです。退去時にかかる修繕費用がすべて実費精算になるからです。

実際のお部屋を見てから請求額が決まるため、用意しておく金額の目安が分からないと不安になる人が多いです。

▶敷金なし物件の退去費用についてはこちら

経年劣化などの賃貸トラブルの相談先

  • ・大家さんや管理会社
  • ・消費者ホットラインなどの窓口
  • ・裁判所

大家さんや管理会社に交渉する

退去費用の金額を交渉する人

自分に責任のない項目で費用を請求されたら、まずは管理会社へ問い合わせましょう。交渉次第で金額が下がったり、請求項目がなくなる可能性があります。

入居時の契約書や、国土交通省のガイドラインを用意しておくと良いです。請求書を照らし合わせて、矛盾点を指摘してください。

消費者センターなどの窓口に相談する

連絡先
消費者ホットライン 電話番号:188
受付:日中(地域ごとに異なる)
国民生活センター 電話番号:03-3446-1623
受付:平日10~12時/13~16時
日本消費者協会 電話番号:03-5282-5319
受付:水・金10~12時/13~16時半
不動産適正取引推進機構 電話番号:0570-021-030
受付:平日10~16時
日本賃貸住宅管理協会 WEBフォームまたはFAXか郵便
受付:平日10~17時
法テラス 電話番号:0570-078374
受付:平日9~21時/土9~17時

「経年劣化の故障なのに請求された」「全額負担はおかしい」などの不満があれば、専門家へ相談するのも手です。

高額請求されたときの相談先をまとめました。各窓口では経年劣化を始めとした、退去費用のトラブルを無料相談できます。

「退去費用の見積もりをもらったが、原状回復に関して相談させてほしい」と伝えてください。窓口の人は対応に慣れているので、適格なアドバイスがもらえます。

民事調停に申し込む

賃貸トラブルが起きたら、簡易裁判所での民事調停に申し込む方法もあります。専門職員が入居者と不動産屋の間に入って、問題を解決するようサポートしてくれます。

申し込み方法は、簡易裁判所にある用紙に内容を記載するだけです。千円ほどの手数料で利用できて便利です。

豊田さんのアイコン 豊田
民事調停でも解決できない場合は、少額訴訟に切り替えて裁判を起こすことも可能です。

▶退去費に納得いかないときの対処法はこちら

賃貸物件の経年劣化に関するよくある質問

賃貸の経年劣化に関するガイドラインはどこの物件でも適用される?

基本的には適用されます。

注意点として、国土交通省のガイドラインはあくまでも「指標」です。実際には、管理会社が決めた修繕方法に従います。

ガイドラインの内容をそのまま使った契約書がほとんどですが、なかにはルールに反した悪徳業者も存在します。

入居者にとってあまりにも不利な内容なら「無効」にできます。修繕トラブルは消費者センターで相談できます。

▲よくある質問に戻る

退去費用で払わなくていいものは?

次の費用は原則払わなくて良いものです。

  • ・経年劣化が原因の修繕
  • ・通常損耗が原因の修繕
  • ・次の入居者を募集するため修繕

経年劣化や通常損耗で起きた修繕は大家さんが直すルールです。次の入居者確保のために工事するケースも同様です。

タバコの黄ばみや、ペットが付けた傷があったとき経年劣化は考慮されません。全額入居者の負担になるので注意です。

▲よくある質問に戻る

経年劣化と通常損耗はどう違うの?

以下に違いをまとめました。

経年劣化 時間の経過で起こる室内や設備の不具合。機器の寿命のこと。
通常損耗 日常生活でできる傷や汚れ。誰が住んでいても起こってしまうような、自然的なもの。

「経年劣化」とは、時間の経過で物の価値が下がることです。代表的な例は、日照で起こる壁紙や床の変色や、寿命による設備の故障です。

「通常損耗」は、普段の生活で発生する物件の損傷のことです。誰が住んでいても起こってしまう、自然的な傷や汚れを指します。

▲よくある質問に戻る

賃貸は何年住めば退去費用が安くなるの?

目安は6年以上です。

設備には、新設してから価値がなくなるまでの「耐用年数」が設定されています。物の価値は徐々に下がっていき、耐用年数を超えると価値が1円になる、という内容です。

修繕される代表的なものはクロス(壁紙)です。耐用年数が6年なので、張替えから6年経てば入居者の負担にはなりません。

紹介した通り、入居者に原因があって張り替えるときは例外です。かかった費用をすべて払う必要があります。

▲よくある質問に戻る

賃貸物件のフローリングは経年劣化を考慮してもらえる?

残念ながら考慮されません。

原則、フローリングは経過年数を考慮しません。1枚毎に張り替えると、床の色合いにムラが出やすいためです。

全面張り替えるときのみ、経年劣化を考慮してもらえます。建物の耐用年数を基準に、何年住んだかで張替え費用を決めます。

▲よくある質問に戻る

賃貸で起きた経年劣化の修理先は?

まずは管理会社に連絡します。

管理会社か大家さんを経由して、提携しているリフォーム業者に依頼します。細かい設備~内装までを点検できる業者が多いです。

ほとんどの契約書では「補修、修繕は指定業者でおこなう」と書かれています。自分で手配すると修繕費を負担してもらえなくなるので注意です。

▲よくある質問に戻る

賃貸の経年劣化に関する特約ってある?

あります。

経年劣化があっても入居者負担になる費用
  • ・ハウスクリーニング代
  • ・エアコンクリーニング代

室内のクリーニング代は、特約で入居者負担になることが多いです。エアコンクリーニング代を追加する物件もあります。

表以外の費用が特約に入っていた場合は要注意です。入居者にとってあまりにも不利な内容なら「無効」にできます。

▲よくある質問に戻る

アパートとマンションの経年劣化の基準は同じ?

ほとんど同じです。

内装や設備に関してはまったく同じです。ただし、建物自体の耐用年数に差が出ることはあります。

アパートに多い木造は22年、マンションに多い軽量鉄骨造は27年、鉄筋コンクリート造であれば34年です。

▲よくある質問に戻る

賃貸の修繕トラブルが起きたらどうすれば良い?

管理会社が話を聞いてくれないなら、専門窓口への相談がおすすめです。

消費者ホットラインや、国民生活センターといった窓口なら相談無料です。問い合わせ先などは記事内で紹介しているので、こちらからチェックしてみてください。

▲よくある質問に戻る

わざわざ不動産屋に行ってお部屋を探そうとしていませんか?

お店に行かなくても「イエプラ」なら、アプリやLINEで希望を伝えてお部屋を探せます!

SUUMOやHOMESに載っていない未公開物件も紹介してくれますし、不動産業者だけが有料で見ることができる更新が早い物件情報サイトからお部屋を探して見つけてくれます!

遠くに住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けない人や、不動産屋の営業マンと対面することが苦手な人にもおすすめです。

イエプラのロゴイエプラ ▼こんな人におすすめ
・仕事が忙しくて不動産屋に行けない
・スーモに載っていない物件を見たい
・他サイトの物件が空室か確認したい
▶ 無料でお部屋探しを始める
follow us in feedly
お役立ちまとめページ
  • 東京大阪周辺の住みやすさ大図鑑東京大阪周辺の住みやすさ大図鑑
  • お部屋探しの前に知るべき知識お部屋探しの前に知るべき知識
  • 家賃の上手な決め方家賃の上手な決め方
  • お部屋の間取りや広さについてお部屋の間取りや広さについて
  • 賃貸契約の初期費用について賃貸契約の初期費用について
  • 入居審査についての疑問解決入居審査についての疑問解決
  • 不動産屋を賢く利用する知恵不動産屋を賢く利用する知恵
  • 引っ越しに必要な費用について引っ越しに必要な費用について