「賃貸の経年劣化とは？どんな意味？」
「何年住めば修繕費が安くなる？」

経年劣化で修繕費用が発生しても、基本的には払わなくて大丈夫です！雨漏れでクロスが傷んだ場合などは、原則大家さん負担で直すルールになっています。

ただし、経年劣化による破損であっても、すべてが大家さん負担になる訳ではないです。国のガイドラインをよく理解しないと、予想外な請求を受けることも…。

そこで当記事では、経年劣化で大家さん負担になるものと、入居者が払う原状回復費用について解説します。修繕トラブルの対処法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

そもそも賃貸物件の経年劣化とは？

時間の経過で物の価値が下がること

経年劣化とは、時間の経過で物の価値が下がることです。代表的な例は、日照で起こる壁紙や床の変色や、寿命による設備の故障です。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化が原因の修繕費は貸主(大家さん)が負担すると決められています。

原則、入居者の退去費用には含まれないので安心してください。

経年劣化と通常損耗との違い

経年劣化	時間の経過で起こる室内や設備の不具合。機器の寿命のこと。
通常損耗	日常生活でできる傷や汚れ。誰が住んでいても発生する自然的なもの。

通常損耗は、普段の生活で発生する物件の損傷のことです。誰が住んでいても起こってしまう、自然的な傷や汚れを指します。

フローリングの擦り傷や、家具の重みでできたへこみ、テレビや冷蔵庫の電気焼けなどが通常損耗に当たります。

経年劣化と通常損耗の大きな違いは、借主(入居者)の有無です。人が住んでいなくても経年劣化は起きますが、通常損耗はそもそも入居者がいないと発生しません。

ただし、どちらも修繕費は大家さんの負担なので、基本的には入居者負担にはなりません。

入居者の故意過失があれば「原状回復費用」として請求される

原状回復費用とは、お部屋を借りたときの状態に直す修繕費のことです。室内をわざと汚したり、不注意によって傷を付けたら原状回復費用を払います。

民法第644条では、入居者には善管注意義務があると記されています。大家さんの所有物を借りている以上、注意を払って住まなければいけない義務のことです。

お部屋の管理を怠ると「善管注意義務に違反した」として、高額な退去費用を請求されるケースもあります。

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賃貸物件のなかで経年劣化しやすい箇所

国土交通省のガイドラインを参考に、経年劣化しやすい箇所をまとめました。以下で紹介する内容は、主に大家さんが修繕するものです。

① 壁や天井(クロスなど)

クロスの変色	日照などが原因のもの。
電気ヤケ	冷蔵庫やテレビ裏の壁にできる黒ずみ。
ポスターや絵画の跡	壁に貼って跡になったもの。
画鋲やピンの穴	クロスの奥(下地ボード)の張替えが不要な程度のもの。
ビス穴や跡	入居者所有のエアコン設置でできるもの。

経年劣化が最も目立つのは壁紙(クロス)です。日当たりが良いお部屋だと、変色したり色あせたりします。

ポスターを張ったときの跡や、画鋲の穴は通常損耗に含まれます。下地ボードが損傷するほど、ひどい使い方をしたときは入居者の負担で直すケースが多いです。

② 床(フローリングなど)

畳の裏返しや表替え	破損はないが劣化が目立つもの。次の入居者確保のためにおこなうもの。
変色や色落ち	日照りや雨漏れが原因のもの。畳も含む。
へこみや設置跡	家具の設置によるもの。カーペットも含む。
ワックスがけ	フローリング物件の場合。

和室のお部屋だと畳の色落ちは避けられません。裏返しや、表面だけ取り替える「表替え」は大家さん負担です。

家具のへこみや設置跡は通常損耗の範囲内です。ただし、家具による擦り傷やサビ跡、色移りがあれば入居者負担になるので注意です。

③ 建具や柱・屋根

網戸の張替え	破損はないが劣化が目立つもの。次の入居者確保のためにおこなうもの。
ガラスの破損	地震などの災害が原因のもの。
網入りガラスの亀裂	建物構造により自然に発生したもの。
雨漏りの補修	建物の劣化が原因のもの。

網戸は時間が経つにつれボロボロになりやすいです。張替えや交換は大家さんが対応します。

トラブルになりやすいのが、金網が入った「網入りガラス」です。周辺との温度差によって「熱割れ」が起こりやすい特徴があります。

冬の朝など自然的に発生することが多いですが、ドライヤーやエアコンの温風により割れることもあります。

「入居者の原因で熱割れした」と判断される場合もあるので気を付けてください。

④ 水回り関係

タイルのひび割れ	浴室のタイルが経年劣化で割れたもの。
パッキンの取替え	蛇口などのパッキンが劣化で破損したもの。
点火スイッチの破損	キッチンコンロが経年劣化で壊れたもの。

毎日使う水回り関係も、経年劣化で壊れやすいです。自然的に起こったものであれば大家さんが直してくれます。

お風呂のカビやキッチンの油汚れは、日々の掃除で防げます。状態がひどければ入居者が直す可能性もあります。

⑤ 室内設備・その他

設備の交換や新設	エアコン、給湯器、キッチン、浴槽など。機器の寿命によるものや、次の入居者確保のためにおこなうもの。
消毒	キッチンやトイレの消毒。
室内清掃	室内全体のハウスクリーニング。特殊清掃を除く。
エアコンの内部洗浄	通常損耗で汚れたものに限る。
鍵の交換	破損や紛失がない場合。

エアコンや給湯器など、室内設備は寿命によって故障しやすいです。経年劣化や通常損耗で壊れたなら大家さんの負担で交換します。

注意点として、お部屋全体を清掃する「ハウスクリーニング」は、特約で入居者負担に変わることがほとんどです。入居者が払う費用の詳細はのちほど解説します。

賃貸物件の経年劣化は「耐用年数」から判断する

耐用年数とは

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

耐用年数(耐久年数)とは、設備を新設してから価値がなくなるまでの期間のことです。ガイドラインでは「経年劣化によって価値が1円になるまでの期間」と表しています。

入居者が払う原状回復費用は、設備の耐用年数と入居後の経過年数を考慮して計算されます。万が一修繕費がかかっても、経過年数による価値の減少分は請求されません。

耐用年数6年の設備を例にすると、新設時の価値を100%としたとき、入居して3年目には価値は50%まで下がります。修繕費用が計10万円かかったとしたら、入居者の負担は5万円です。

耐用年数の一覧表

耐用年数	設備
5年	流し台
6年	壁紙(クロス)、カーペット、畳床、エアコン、ストーブ、インターホン
15年	便器、給排水設備

耐用年数は各設備で異なります。特に賃貸でトラブルになりやすい「クロス」「フローリング」について解説します。

クロスの耐用年数は6年

入居当初にクロスを張り替えていても、6年住めば大家さんの負担で直してくれます。

喫煙による汚れで新たに張り替える場合は、耐用年数を考慮せず入居者が全額払います。ペットが付けた傷や臭いが原因のときも同様です。

フローリングは耐用年数が適用されない

原則、フローリングは経過年数を考慮しません。1枚毎に張り替えるときは実費精算です。

全面張り替えするときは、建物の耐用年数で計算します。木造であれば22年、軽量鉄骨造は27年、鉄筋コンクリート造は34年です。

▶フローリングの傷の直し方はこちら

残りの耐用年数は募集図面に載っていない

耐用年数を知ると「できるだけ退去費用がかからないお部屋を選びたい」と考える人は多いです。しかし、募集図面やポータルサイトには、設備の残りの耐用年数は書かれていません。

ネット上の不動産屋「イエプラ」なら、気になる物件の耐用年数や修繕記録を調べられます。専門スタッフが、管理会社へ直接確認してくれるからです。

チャットやLINEから「この物件の壁紙は張り替えから何年経ってる？」などと送るだけなので、来店不要でアレコレ聞けちゃいます。

希望条件を伝えればピッタリな物件も紹介してくれます。スーモにはない未公開物件も見れるので、掘り出しものを見つけるチャンスです！

経年劣化を除く賃貸の修繕費は「敷金」から充てられる

修繕費を含む退去費用は敷金から充てられて、残金があれば手元に戻ってきます。原状回復費用が膨らむと、敷金だけでは足りなくなり追加請求されます。

入居者が請求されやすい原状回復費用と、特約で入居者負担になる費用を紹介していきます。

請求されやすい原状回復費用の例

お部屋をわざと汚くしていたり、日頃の手入れを怠っていると修繕費は高額になります。

床の傷は、カーペットやマットでほとんど防げます。汚れに気がついたらすぐに掃除をして、修繕箇所を最小限に食い止めましょう。

ハウスクリーニングなども退去費用に含まれる

本来は大家さんが負担する内容でも、特約で入居者負担になるケースは多いです。代表的なのが、ハウスクリーニング代とエアコンクリーニング代です。

基本的に、大家さんは退去時のクリーニング代を含めた賃料で募集する必要があります。しかし、1～2ヶ月で退去した人が室内をひどく汚した場合、清掃費用の元が取れません。

合理的にクリーニング代を負担してもらうために、賃料には含めず、別途退去時に費用を払ってもらうのが一般的です。

敷金なし物件は退去費用が高くなる

初期費用が安くなる「敷金なし」物件ですが、退去時に後悔しやすいです。退去時にかかる修繕費用がすべて実費精算になるからです。

実際のお部屋を見てから請求額が決まるため、用意しておく金額の目安が分からないと不安になる人が多いです。

▶敷金なし物件の退去費用についてはこちら

経年劣化などの賃貸トラブルの相談先

大家さんや管理会社に交渉する

自分に責任のない項目で費用を請求されたら、まずは管理会社へ問い合わせましょう。交渉次第で金額が下がったり、請求項目がなくなる可能性があります。

入居時の契約書や、国土交通省のガイドラインを用意しておくと良いです。請求書を照らし合わせて、矛盾点を指摘してください。

消費者センターなどの窓口に相談する

	連絡先
消費者ホットライン	電話番号:188 受付:日中(地域ごとに異なる)
国民生活センター	電話番号:03-3446-1623 受付:平日10～12時/13～16時
日本消費者協会	電話番号:03-5282-5319 受付:水･金10～12時/13～16時半
不動産適正取引推進機構	電話番号:0570-021-030 受付:平日10～16時
日本賃貸住宅管理協会	WEBフォームまたはFAXか郵便 受付:平日10～17時
法テラス	電話番号:0570-078374 受付:平日9～21時/土9～17時

「経年劣化の故障なのに請求された」「全額負担はおかしい」などの不満があれば、専門家へ相談するのも手です。

高額請求されたときの相談先をまとめました。各窓口では経年劣化を始めとした、退去費用のトラブルを無料相談できます。

「退去費用の見積もりをもらったが、原状回復に関して相談させてほしい」と伝えてください。窓口の人は対応に慣れているので、適格なアドバイスがもらえます。

民事調停に申し込む

賃貸トラブルが起きたら、簡易裁判所での民事調停に申し込む方法もあります。専門職員が入居者と不動産屋の間に入って、問題を解決するようサポートしてくれます。

申し込み方法は、簡易裁判所にある用紙に内容を記載するだけです。千円ほどの手数料で利用できて便利です。

▶退去費に納得いかないときの対処法はこちら

賃貸物件の経年劣化に関するよくある質問

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