「管理物件とは？一般の物件と違うの？」
「不動産屋での探し方や注意点はある？」

お部屋探しで「自社管理物件」や「当社管理」などの用語を見かけたことがあると思います。もし値引きがあったり、メリットが大きいなら狙って探したいですよね。

しかし、管理物件と言うだけでお得かどうかは判断できません。管理物件だけに絞って探すと良いお部屋を見逃してしまうことも…。

そこで当記事では、管理物件の基礎知識や選ぶメリット・デメリット、探し方や探すときの注意点まで徹底解説しています。ぜひ参考にしてください！

管理物件とは？

不動産屋の「自社管理物件」のこと

管理物件とは、不動産屋が「仲介」と「管理」どちらも対応している物件のことです。スーモやホームズの備考には「自社管理物件」「当社管理物件」などと記載されます。

不動産屋にはお部屋探しから入居までサポートする「仲介会社」と、大家さんの代わりに物件を管理する「管理会社」があります。

業務の内容は不動産屋ごとに差があり、仲介か管理どちらかに特化している会社も多いです。

▶不動産屋と管理会社の違いはこちら

他社の管理物件は「一般物件」と呼ばれる

お部屋を紹介する不動産屋にとっては、他社が管理する物件は「一般物件」です。「仲介物件」と呼ばれることもあります。

管理物件を持っている不動産屋では、管理物件からおすすめされやすいです。自社で入居者を見つけたほうが利益が大きいためです。

一般物件も含めて幅広く探したほうが、希望の条件にピッタリ合うお部屋はスムーズに見つけられます。

管理物件は大きく分けて3種類

①自主管理

「自主管理」とは大家さん自ら管理する物件のことです。不動産屋自身が大家さんの物件は、自主管理の場合が多いです。「自社物件(自社所有物件)」とも呼ばれます。

自主管理は大家さんと直接やりとりできるのがメリットです。設備が故障したり、騒音などのトラブルがあったとき対応がスムーズな場合があります。

②委託管理

委託管理の物件では、不動産屋(管理会社)は所有者から管理業務を任されています。依頼されている業務の内容は物件によって異なります。

不動産屋が管理業務をすべて任されている物件では、入居から退去まで一貫したサポートが受けられます。

中には、不動産屋は入居者の募集のみ任されていて、入居後は大家さんの自主管理の物件もあります。

③サブリース

サブリースとは「転貸」のことです。不動産屋が所有者から物件を借り上げて、入居希望者に又貸しする方法です。

所有者にとっては、空室があっても不動産屋から一定の家賃収入を受け取れるメリットがあります。

入居者にとっては、不動産屋がすべての管理業務の委託を受けているのとほぼ同じ状況です。不動産屋が貸主になるぶん委託管理より融通が利くことも多いです。

管理会社の業務は主に入居以降

大家さんが大変な業務を委託できる

大家さん自身が管理業務を対応するのが大変な場合、全部または一部の業務を管理会社に委託できます。

国土交通省が作成している「賃貸住宅標準管理委託契約書」を見ると、大家さんと管理会社の間の契約内容のイメージが湧くと思います。

大家さんが管理会社に払う「管理手数料」は、委託する業務の多さや、家賃収入に応じて増えるのが一般的です。

管理会社が任されている業務は物件ごとに異なる

参考：国土交通省 2019年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査

2019年に国土交通省が発表した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」の集計によると、約80%の大家さんが管理会社に何かしらの管理業務を依頼しています。

一口に「管理物件」と言っても、対応する業務には幅があります。お部屋の紹介や案内は対応しない管理会社も存在します。

入居希望者の案内は仲介会社に任せているケースが多い

大家さんから入居者の募集を任されている管理会社は、業者専用のサイトREINS(レインズ)や、ATBB(アットビービー)に募集情報を登録します。

お部屋の紹介がメイン業務の仲介会社などに、広く募集をかけるためです。物件情報の約8割は、業者間サイトで共有されています。

管理物件は融通が利きやすいのがメリット

①初期費用を抑えられる場合がある

管理物件は「仲介手数料」に値引きがある場合が多いです。相場は「家賃1ヶ月分+消費税」ですが、最初から半額や無料の物件も少なくありません。

仲介手数料を値引きしやすいのは、管理手数料や広告料などの収入があるからです。

自社所有物件なら、間に不動産屋が入らないため仲介手数料がかかりません。空室を早く埋めたい募集は、敷金や礼金を安くしていることも多いです。

▶初期費用を安く抑えるコツはこちら

②物件によっては交渉が通りやすい

大家さんと関係が深いぶん、家賃などの条件を変えたいときに相談しやすいです。

空室を早く埋めたい物件なら、家賃や礼金を安くしてもらえたり、古い設備を新品に交換してもらったりできる可能性があります。

③不動産屋が物件について詳しい

管理物件なら、通常は大家さんに確認が必要な内容でもスムーズに回答がもらえます。

設備や内装はもちろん、過去の入居者からあったクレーム、みんなで使う共用部分についてなど、質問したいことが多いときに安心感があります。

④入居してからも相談しやすい

入居後の管理業務も担当者が同じなら、住んでからも困りごとを相談しやすいです。一般物件では、入居前に管理会社と連絡する機会はほとんどありません。

入居後も関係が長く続く管理会社の雰囲気を、事前に確認できるのは嬉しいポイントです。

管理物件は数が少ないのがデメリット

①お部屋の選択肢が少ない

希望条件にピッタリの物件は、一般物件も含めないと見つかりにくいです。管理物件に絞って探すと大幅に選択肢が減るからです。

住む場所や候補物件が決まっていないなら、仲介メインの不動産屋で探したほうが良いです。

エリアを広げたり、色んな管理会社のお部屋を比較したりしないと、物件の良し悪しを見極められません。

②交渉しすぎると入居を断られやすい

管理物件では要望をダイレクトに伝えられますが、交渉のやり方を間違えると入居を断られてしまいます。

お金がないと思われたり、わがままな人だと思われると審査に落とされます。家賃滞納や入居中のトラブルを心配されるからです。

「即決するから値下げしてほしい」など、貸す側にもメリットを示した交渉なら大丈夫です。

③物件の気になる部分を伝えづらい

要望が多いと思われると、交渉と同じく入居審査に影響する可能性があります。

設備の古さや内装の傷みなど、内容が妥当なら伝えても問題はありません。マイナス要素を引き合いに出して値下げ交渉するのはやめておきましょう。

④良い物件とは限らない

管理物件というだけでは、物件の良し悪しは決まりません。費用面だけでなく住みやすさまでしっかり見極めてください。

希望にピッタリ合うなら、管理物件を契約するメリットは大きいです。ただ、探すのが難しい点は押さえておきましょう。

対応エリアは一都三県のみ

管理物件を自分で探す方法

管理物件を探したい場合、スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトがおすすめです。

キーワード検索で「管理物件」などと入力すれば、該当する情報がヒットします。

エイブルやハウスメイトなど、仲介と管理どちらも対応する不動産屋の公式サイトからも管理物件が探せます。

▶管理会社の調べ方について詳しくはこちら

管理物件についてよくあるQ&A

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また、2023年、2024年のオリコン顧客満足度ランキング(賃貸情報店舗 東京都)で第1位を受賞しており、利用者からの評判も良いです。

他社が掲載している物件もまとめて紹介してもらえる

アエラスは、他の不動産屋が掲載している物件もまとめて調査し、紹介してくれます。複数の不動産屋に行かなくても、一度にすべて紹介してもらえるのは大きなメリットです。

また、ホームズやSUUMOなどに掲載されていない、いわゆる「未公開物件」も数多く扱っています。主要駅の駅前に店舗を構えているため、内見にも行きやすいです。

初期費用の分割払いに対応している

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