「不動産屋さんと管理会社の違いは？」
「賃貸は仲介会社で探すべき？」
駅前の不動産会社やネットで物件情報を見るとテンションが上がりますよね。どの会社も魅力的な物件や特典をアピールして差別化を図っています。
しかし、不動産屋の業務内容や役割についての知識がないと、目的に合う依頼ができずお部屋探しで苦労してしまうことも…。
そこで当記事では、管理会社・仲介会社とは何か、大家さんとの関係性などを徹底解説しています。ぜひ参考にしてください！
不動産屋「家AGENT」
池袋店 店長
「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380～400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。
不動産屋と管理会社の違いは？
管理会社は「不動産屋」に含まれる
- ・物件の賃貸や売買の仲介、代理
- ・建物の維持管理、入居者の募集
- ・土地開発、販売
- ・オフィスビルの建築
- ・所有する「自社物件」の賃貸、売買
不動産屋とは、土地や建物(不動産)を取り扱う会社の総称です。業務内容や取引上の立場によって「管理会社」「仲介会社」などさまざまな名称があります。
建物には居住用のアパートやマンション、事業用のビルや倉庫などがあります。取り扱う物件や得意分野は不動産屋によって異なります。
阿部管理会社は主に物件の管理をおこなう
- ・設備のメンテナンス、トラブル対応
- ・家賃の集金と管理
- ・建物の維持管理
- ・入居者の募集、入居審査
- ・契約書類の作成、退去時の立会い
- ・敷金の返還手続き
管理会社は、大家さんに代わって物件の「管理業務」をおこなう会社です。
物件との関わりが深く、家賃収入に応じた管理手数料などを主な売上としています。
入居者や仲介業者が大家さんとやりとりしたいときの窓口です。みんなで使う共用部分と室内(専有部分)で管理会社が違う物件もあります。
阿部「仲介会社」はお部屋探しを中立な立場でサポートしてくれる
- ・物件情報を賃貸情報サイトに掲載
- ・お部屋探しの相談
- ・空室確認、内見の案内
- ・入居申込～入居審査のサポート
- ・重要事項の説明
- ・契約手続き
- ・鍵の引き渡し
仲介会社は、入居希望者と大家さんの間に立って、お部屋探しから入居までサポートしてくれる不動産屋です。
契約の成功報酬の「仲介手数料」や、大家さんからの「広告料」が主な売上です。仲介手数料は、入居者が家賃の1ヶ月分+消費税を負担するのが相場になっています。
管理または所有する物件を持たないぶん、入居希望者にとって中立的な立場です。色んな管理会社の物件を幅広く紹介してもらえます。
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賃貸で関わる不動産屋の4つのパターン
- 管理業務がメインの業者
- 管理と仲介どちらも対応
- 建設会社に関連した会社
- 仲介がメインの業者
①管理業務がメインの業者
管理業務がメインの業者は、入居前に関わる機会はほぼありません。審査の途中で、本人確認などの電話がかかってくることはあります。
入居後に設備の不具合があったり、住人同士のトラブルがあったりしたときの相談先です。
大家さんから任されている業務の範囲が多く、お部屋の紹介や内見の案内は仲介会社に任せています。
②管理と仲介どちらも対応
自社の管理物件を持っている不動産屋で、物件によっては入居から退去まで関係が続きます。
もともとは管理か仲介どちらかの業務に特化していて、業務の幅を広げたパターンの会社が多いです。
管理を中心にしている不動産屋では、管理物件を中心に紹介されたり、地域密着でエリアを広げて探せない傾向があります。
阿部③建設会社に関連した会社
賃貸物件の建築から入居者の募集、家賃保証や管理まで、関連会社でワンストップでおこなう不動産屋です。
大東建託や積水ハウスといった、大手のハウスメーカーに多く見られます。傾向として、自社の物件や関連会社の物件をおすすめされやすいです。
阿部④仲介がメインの業者
仲介がメインの業者は、入居希望者にお部屋を紹介する「客付」の業者が多いです。客付の不動産屋では、市場に出回るほとんどのお部屋の紹介が可能です。
管理会社や元付の不動産屋が募集する物件情報は、不動産業者専用のデータベース「REINS」や「ATBB」で共有されているからです。
入居中のお客様対応がないぶん、お部屋探しのサポートに集中してもらえます。まだ引っ越しが決まっていなくても気軽に相談可能です。
希望にピッタリのお部屋は「仲介会社」で紹介してもらえる
仲介会社では、管理会社や地域を限定せず希望条件にピッタリ合う物件を探せます。
チャット不動産屋の「イエプラ」なら、お店に行かなくても「REINS」や「ATBB」から物件を紹介してもらえます。
アプリやLINEで、無料ですぐに始められます。忙しくてお店まで行く時間がないときや、遠方から首都圏への引っ越しにもおすすめです！
管理会社なら仲介手数料はかからない？
管理物件や自社物件は無料の場合がある
不動産屋自身が管理または所有する物件では、他社の管理物件よりも仲介手数料を安くできる場合が多いです。
管理物件には大家さんからの管理手数料の売上があります。また、自社物件で間に不動産屋が入らないなら仲介手数料は発生しません。
ただし、管理物件や自社物件で予算も抑えられる物件は数が少ないです。希望の条件に合うお部屋が見つかるかどうかは運次第です。
阿部「仲介会社」でも仲介手数料を割引できるケースがある
仲介会社が仲介手数料を値引けるのは、基本的に大家さんから仲介手数料や広告料が出る物件のみです。
不動産屋の採算がとれる範囲内なら、交渉次第で値引いてもらえるケースもあります。
売上や時期によって交渉の成功率は変わりますが、仲介手数料を少しでも安くしたいときは、次の記事を参照してみてください。
不動産屋(管理会社・仲介会社)に関するよくあるQ&A
管理会社と仲介会社の違いは？
業務内容や取引上の立場などです。
自社の管理物件Aと他社の管理物件Bを紹介する不動産屋は、物件Aでは管理会社、物件Bでは仲介会社になります。
ちなみに、管理会社が物件の仲介をおこなう場合、宅地建物取引業者の登録をしている必要があります。
管理会社と仲介会社どっちに連絡すべき？
入居中は管理会社に連絡しましょう。
入居中の相談は、物件の管理会社に連絡してください。仲介会社に連絡した場合、アドバイスはもらえますが窓口として管理会社を案内されます。
入居前の窓口は、お部屋を紹介してくれた仲介会社です。多くの物件で、鍵の引き渡しまでの業務は仲介会社が任されています。
阿部管理会社では自社物件しか紹介してもらえない？
仲介もおこなう管理会社なら他の物件も紹介してもらえます。
自社物件を優先しておすすめされる可能性はありますが、もちろん他の物件も紹介してもらえます。
ただし、幅広く探したいなら最初から仲介会社に依頼したほうが良いです。かかる仲介手数料や手続きの手間は変わらないからです。
媒介契約って何？
仲介とほぼ同じ意味の専門用語です。
不動産屋が大家さんに物件の仲介を依頼された場合、大家さんと「媒介契約」を結びます。
媒介契約の種類によっては、特定の不動産屋でしか契約を結べません。ただし、数は少ないので心配しすぎなくて大丈夫です。
気になる物件があれば、紹介可能か仲介会社に問い合わせてみてください。
管理物件と自社物件の見分け方は？
募集情報の「取引態様」を確認してみてください。
| 取引態様 | 不動産屋の種類 |
|---|---|
| 媒介(仲介) | 仲介業者 |
| 代理 | 大家さんの代理・管理物件 |
| 貸主 | 大家さん・自社物件 |
「取引態様」には大家さんと不動産屋の関係が記載されます。管理物件や自社物件は「代理」「貸主」となっているケースが多いです。
「仲介」「媒介」のほとんどは仲介会社の掲載している情報です。備考欄に「当社管理物件」などの詳細が書いてあることもあります。
阿部大家さんが自主管理する物件の割合は？
統計では全体の20%程度です。
2019年に国土交通省が発表した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」で、賃貸管理を「業者に任せず、全て自ら管理している」と回答した大家さんは全体の18.5%でした。
入居審査に不安要素がある、初期費用の交渉をしたいなどの相談があれば仲介会社を頼るのがおすすめです。
管理会社と大家さんの関わりは深く、お金がないと思われると入居審査に落ちる確率が上がります。
管理会社はどうやって調べる？
契約書の記載で確認できます。
管理会社の連絡先がわからなくなったら、契約書を確認してみてください。「共用部分」と「専有部分」で分けて記載されている契約書が多いです。
入居前に管理会社を確認したい場合、仲介会社に質問するか、物件の共用部の看板などを見て調べる方法があります。
管理費は何に使われている？
物件のメンテナンスなどに使われます。
- ・共用部分の清掃、水道光熱費
- ・ゴミ捨て場の清掃など
- ・エレベーターの点検
- ・設備や備品の修理、交換
- ・防犯カメラの設置、点検
- ・オートロックの点検 など
管理費(共益費)は、建物の住みやすさを保つためのさまざまな費用に充てられます。
防犯性の高い物件や、共用設備が充実している物件では高額になりやすい傾向があります。
管理費ありとなしどっちが良い？
管理費だけで良し悪しは判断できません。
管理費(共益費)は物件によって0円、5千円、1万円など大きな幅があります。安い物件でも、家賃に含まれていると考えられます。
もし0円でも物件の維持管理はしてもらえます。貸す側には、住める状態を保つ法律上の義務があるためです。
家賃が高い場合は、敷金や礼金、仲介手数料が割高になりやすいです。価格の相場に詳しい不動産屋にアドバイスを受けて、少しでもお得なお部屋を紹介してもらいましょう。
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