お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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告知事項ありの物件とは?事件性なしでも瑕疵になるの?

告知事項ありの物件のイメージイラスト

告知事項ありの物件とは?事件性なしでも瑕疵になるの?どういう理由があるの?といった疑問を解決します!

告知事項ありに該当する4種類の瑕疵についてや、快適に住める人の特徴、告示事項ありに住むデメリットを解説しています。

物件情報に掲載されない告知事項を見抜く方法もあるので、是非参考にしてください。

この記事は、不動産屋「家AGENT」池袋店の阿部さんにも内容を監修してもらいました。

阿部さん

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

告知事項ありの物件とは?

告知事項ありとは「契約の前に告知しないといけない内容がある」物件ということです。

入居者が心理的に住みたくない条件や、騒音を出したり治安を悪化させる建物が近くにある状態がこれに該当します。

これらの条件について、宅地建物取引業法の告知義務では「不動産屋は、契約するかの判断に重要な影響を及ぼす事項を入居者に説明しなければならない」と定められています。

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自然死で発見が早い場合や、前入居者が契約を満了した場合などは、告知の義務がありません。

事前に「大島てる」で確認すれば、過去の事件などはある程度推測できます。しかし、不動産屋しか知らない情報がある上に、物件によっては入居希望者を募るために情報を伏せている場合があります。

別の表記をされていることがある

告知事項ありの物件は、別の名称で表記されていることがあります。以下の記載があるお部屋は、事前に不動産屋に確認しましょう。

  • ・心理的瑕疵
  • ・事故物件
  • ・訳あり
  • ・いわくつき
  • ・要注意
  • ・特別募集住宅

どれも物件情報の備考欄に明記されています。しかし、不動産屋によっては隠している場合があります。

条件が良いのに家賃が極端に安いと感じた場合は、告知事項ありと疑って不動産屋に確認したほうが良いです。

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告知事項ありに該当する4つの瑕疵

不動産屋が入居希望者に告知しなくてはいけない瑕疵は、以下の4種類に分けられます。

  • ・心理的瑕疵
  • ・環境的瑕疵
  • ・物理的瑕疵
  • ・法的瑕疵

直前の住民が亡くなっている「心理的瑕疵」

過去に自殺や事故死、殺人があったお部屋やその物件そのものが「心理的瑕疵物件」として扱われます。

自然死や病死は基本的に心理的瑕疵には当てはまりませんが、遺体の発見が遅れて腐乱していた場合はこれに該当します。

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事件事故によってできた破損汚損は、次の入居者に貸す前にリフォームされます。この修繕跡そのものは心理的瑕疵にはあたりません。

また、心理的瑕疵に該当しない死因でも、直前の住民が亡くなっていれば、入居者にその事実を伝える必要があるとされています。

▶心理的瑕疵の詳しい記事はこちら

周囲に問題がある「環境的瑕疵」

周囲に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害の発生源が近くにある場合は「環境的瑕疵」と呼ばれます。

嫌悪施設とは、治安の悪化を引き起こす原因になったり、周囲に不安感や不信感を与える施設を指します。風俗店や反社会勢力の拠点、火葬場や軍事施設が代表的です。

嫌悪施設に不安感や不信感を感じるかは個人の主観によるところが大きいです。

環境的庇護がある=実害があると決めつけずに「そういう施設があるんだな」程度に留めておくと、部屋選びの選択肢が広がります。

お部屋に傷みが残る「物理的瑕疵」

物理的瑕疵とは、傷や傷みが手直しされずに残っている状態を指します。

タバコのシミや設備の経年劣化、シロアリによる構造材の傷みがそのままになっていることが多く、築年数が古い建物に多く見られます。

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カイガラムシなどの害虫が定期的に湧くお部屋も物理的瑕疵に該当します。古い畳敷きのお部屋に発生しやすいので要注意です。

古い建物がそのままになっている「法的瑕疵」

都市計画法や建築基準法、消防法などによって建物や土地の利用に制限ががある場合は「法的瑕疵」に該当します。

それぞれの法律が施行される前の建物が、そのままになっていることがほとんどです。

下町などの古い建物が密集している地域や、建物全体の設備が古い物件に多く、地震や火事などの災害時に適切な避難や消火ができない可能性があります。

告知事項ありでも快適に住める人の特徴

告知事項ありの物件は、内装がリフォームされていてキレイ、家賃が相場よりもかなり低いというメリットがあります。

しかし、死者が出た物件、避けられる理由のある物件なので、以下に当てはまる人でないと住んだ後に後悔しやすいです。

告知事項ありでも快適に住める人
  • ・とにかく家賃の安さを重視
  • ・設備や立地などの条件は二の次
  • ・霊感が全くなくホラーが得意
  • ・においに鈍感もしくは慣れれば平気
  • ・ネット上に住所が出ていても気にしない
  • ・ネタとして1回は住んでみたい

何度も引っ越ししている人の中には、あえて告知事項あり物件を狙う人もいます。自分が住んでも大丈夫か、今一度考えてみると良いです。

狙って探したいなら不動産屋に聞くと良い

告知事項あり物件を狙って探したいなら、不動産屋に聞いた方が出てきます。理由は、評判が悪くなるのでネット上に出さないからです。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、業者専用のデータベース「ATBB」と「レインズ」からお部屋を探してくれます

全国の8割の賃貸物件の情報が集結しているので、告知事項ありの物件が他よりもたくさん出てくる可能性があります。

来店不要でチャットやLINEで相談するだけなので、移動中や寝る前のスキマ時間を活用して効率よくお部屋探しをしたいという人にもおすすめです。

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告知事項ありに住むデメリットは2つ

告知事項ありに住むデメリットは、主に「嫌悪感がある」「ネット上に住所が出ている」ことです。

人が亡くなっている、心霊現象が起きる、トラブルに巻き込まれる可能性があるなどの嫌悪感が付きまといます。神経質な人やホラーが苦手な人には不向きです。

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また、ニュース記事や大島てるといったものに住所が出ています。野次馬や宗教勧誘、セールス訪問に遭遇する可能性が高いです。

女性の一人暮らしで防犯面を重視する人も、告知事項ありの物件は避けたほうが良いです。

掲載されない告知事項を見抜く方法

直前の住民によって発生した告知事項は、次の入居者に伝える必要があります。しかし、それ以外の取り決めは曖昧で、契約直前にならないと教えてもらえないことがあります。

瑕疵があっても物件情報に掲載されていないお部屋に共通する条件も紹介します。

  • ・極端に相場より家賃が安い
  • ・一部リフォーム済などと明記されている
  • ・大島てるを見る

怪しいと感じたら、現地の周辺施設や過去のニュースを調べるか、不動産屋に尋ねるようにしてください。

極端に相場より家賃が安い

スマホの画面を見て驚く人
周辺の家賃相場よりも極端に家賃が安い場合は、高確率で告知事項あり物件です。

おおよそですが家賃相場に対して、孤独死・自然死の場合は90%、自殺の場合は70~80%、事件・殺人の場合は50%ほどの家賃で貸し出しています。

また、心理的瑕疵がない場合でも、周囲の相場より低く設定されている物件には、家賃を安くせざるを得ない理由があります。

好条件のお部屋を見つけてもすぐに飛びつかずに、「なぜ安くなっているのか?」「その条件は自分にマッチしているか?」と、一度冷静に考えてください。

一部リフォーム済などと明記されている

「一部リフォーム済」「フローリング総貼り替え済」などと記載がある場合は、告知事故あり物件と疑いましょう。

例えば、遺体の体液が床にしみ込んでいた場合、事件や事故を連想させないように一部分だけリフォームしている可能性があります。

阿部さんのアイコン 阿部
同じ建物の他のお部屋は古いままなのに、1部屋だけ最新設備になっている場合もあります。明らかに不自然な条件は告知事故あり物件かもしれないと疑いましょう。

大島てるを見る

物件のおおおよその住所がわかる場合は「大島てる」で検索してみましょう。事件や事故の内容まで詳しく記されています。

告知事項ありには含まれないが、知っていたら住みたくないような事柄も記載されています。お部屋の所有者が25年間行方不明や、怪奇現象ありなどの記載もあります。

ただし、大島てるは誰でも事件や事故の情報を投稿ができるサイトです。噓の報告もサイト上に公開されている可能性があることを忘れないでください。

告知事項あり以外にも安いお部屋はある

告知事項がある物件以外でも家賃の安いお部屋は存在します。SUUMOやHOME’Sといったサイトを利用すれば自力でのお部屋探しが可能ですが、時間と労力ばかりかかってしまいます。

その点、部屋探しのプロである不動産屋に頼れば条件に合ったお部屋を紹介してもらえます。しかし、遠方の引っ越しやお仕事で時間が確保できない場合は、詳しい相談が難しいです。

おすすめするのが、ネット上の不動産の「イエプラ」です。LINEやチャットでやり取りする上に、深夜0時まで営業しているので、忙しい人でも自室でお部屋を提案してもらえます。

「どうして安くなっているの?」「心理的瑕疵はある?」などの対面では相談しづらい質問も気軽にできるのが特徴です。

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・仕事が忙しくて不動産屋に行けない
・スーモに載っていない物件を見たい
・他サイトの物件が空室か確認したい
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