「告知事項あり」とは？という疑問にお答えします！
告知事項と一口に言っても様々な事例があります。事故物件以外の見分け方や、告知事項そのものが説明されない怪しい物件の見破り方を紹介します。
部屋探しの参考にもなるので、ぜひ参考にしてください！
「告知事項あり」とは？
告知事項ありとは「契約の前に告知しないといけない内容がある」ということです。
入居者が心理的に住みたくない条件や、騒音を出したり治安を悪化させる建物が近くにある状態がこれに該当します。瑕疵（心理的瑕疵）と呼ばれることも多いです。
これらの条件について、宅地建物取引業法の告知義務では「不動産屋は、契約するかの判断に重要な影響を及ぼす事項を入居者に説明しなければならない」と定められています。
大島てるなどのサイトである程度は推測できます。しかし、不動産屋しか知らない情報がある上に、物件によっては入居希望者を募るために情報を伏せている場合もあります。
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告知事項に該当する4つの瑕疵
不動産屋が入居希望者に告知しなくてはいけない瑕疵は、以下の4種類に分けられます。
・環境的瑕疵
・物理的瑕疵
・法的瑕疵
騒音や悪臭のような目に見える被害があるものや原因と結果ををはっきりと断定できないもの、人によっては不快に感じないものなど様々な種類があります。
瑕疵の種類によっては現地に行かなくても周囲の環境が分かります。お部屋探しの手助けになるので、ぜひ参考にしてください。
直前の住民が亡くなっている「心理的瑕疵」
過去に自殺や事故死、殺人があったお部屋やその物件そのものが「心理的瑕疵物件」として扱われます。
自然死や病死は基本的に心理的瑕疵には当てはまりませんが、遺体の発見が遅れて腐乱していた場合はこれに該当します。
事件事故によってできた破損汚損は、次の入居者に貸す前にリフォームされます。この修繕跡そのものは心理的瑕疵にはあたりません。
また、心理的瑕疵に該当しない死因でも、直前の住民が亡くなっていれば、入居者にその事実を伝える必要があるとされています。
周囲に問題がある「環境的瑕疵」
周囲に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害の発生源が近くにある場合は「環境的瑕疵」と呼ばれます。
嫌悪施設とは、治安の悪化を引き起こす原因になったり、周囲に不安感や不信感を与える施設を指します。風俗店や反社会勢力の拠点、火葬場や軍事施設が代表的です。
嫌悪施設に不安感や不信感を感じるかは個人の主観によるところが大きいです。
環境的庇護がある＝実害があると決めつけずに「そういう施設があるんだな」程度に留めておくと、部屋選びの選択肢が広がります。
お部屋に傷みが残る「物理的瑕疵」
物理的瑕疵とは、傷や傷みが手直しされずに残っている状態を指します。
タバコのシミや設備の経年劣化、シロアリによる構造材の傷みがそのままになっていることが多く、築年数が古い建物に多く見られます。
カイガラムシなどの害虫が定期的に湧くお部屋も物理的瑕疵に該当します。古い畳敷きのお部屋に発生しやすいので要注意です。
古い建物がそのままになっている「法的瑕疵」
都市計画法や建築基準法、消防法などによって建物や土地の利用に制限ががある場合は「法的瑕疵」に該当します。
それぞれの法律が施行される前の建物が、そのままになっていることがほとんどです。
古い建物が密集している地域や全体的に設備が古いままになっている物件に多く、地震や火事などの災害時に適切な避難や消火ができない可能性があります。
告知事項のある物件でも快適に住める人の特徴
「告知事項あり」物件は、死者が出た物件、避けられる理由のある物件であることを解説してきました。
しかし、家賃がかなり安く設定されていることが多く、人によってはあえて告知事項ありの物件を探すこともあります。
告知事項のある物件でも快適に住める人の特徴をまとめました。下記の項目に複数当てはまる人は、告知事項あり物件を検討してもいいかもしれません。
・設備や立地などの条件は二の次
・霊感が全くなくホラーが得意
・においに鈍感もしくは慣れれば平気
・ネット上に住所が出ていても気にしない
凶悪な事件や事故があったお部屋は、ネット上に住所が公開されている可能性が高いです。
そのため、興味本位で冷やかしに来る人がいます。防犯のことも考えた上で判断しましょう。
実際に告知事項のあった物件に住んでいたひとの声を紹介します。
学生時代にお金がなさ過ぎて、過去に隣の部屋で自殺者が出た事故物件に住んでいました。最初は自殺者か…って気になってましたけど、数ヶ月もすれば完全に忘れてたので、全く気にならなかったです。(30代前半/男性)
最初は女性はやめといたほうが良いって不動産屋に言われたんですけど、趣味にお金を使いたかったので契約しました。たしか、老人の孤独死があった部屋です。家賃が半額なのに、部屋が広くて内装がキレイで凄いお得でしたよ。(20代後半/女性)すぐ隣にがお墓があるアパートに住んでいます。お墓があることは事前に知っていたので、家賃安くしてもらえてラッキーって感じです。ご近所さんからも心霊現象の話は聞いたことないですね。なにより、一日通して静かなのが嬉しいです！(20代前半/男性)告知事項があった物件でも、特に問題なく過ごしている過ごしている人が多いようです。
瑕疵があるからといって避けずに本当に自分のデメリットになるかを考えれば、物件の選択肢が広がります。
掲載されない告知事項を見抜く方法
直前の住民によって発生した告知事項は、次の入居者に伝える必要があります。しかし、それ以外の取り決めは曖昧で、契約直前にならないと教えてもらえないことがあります。
瑕疵があっても物件情報に掲載されていないお部屋に共通する条件を紹介します。
怪しいと感じたら、現地の周辺施設や過去のニュースを調べるか、不動産屋に尋ねるようにしてください。
極端に相場より家賃が安い
周辺の家賃相場よりも極端に家賃が安い場合は、高確率で告知事項あり物件です。
おおよそですが家賃相場に対して、孤独死・自然死の場合は90%、自殺の場合は70～80%、事件・殺人の場合は50%ほどの家賃で貸し出しています。
また、心理的瑕疵がない場合でも、周囲の相場より低く設定されている物件には、家賃を安くせざるを得ない理由があります。
好条件のお部屋を見つけてもすぐに飛びつかずに、「なぜ安くなっているのか？」「その条件は自分にマッチしているか？」と、一度冷静に考えてください。
一部リフォーム済などと明記されている
「一部リフォーム済」「フローリング総貼り替え済」などと記載がある場合は、告知事故あり物件と疑いましょう。
例えば、遺体の体液が床にしみ込んでいた場合、事件や事故を連想させないように一部分だけリフォームしている可能性があります。
同じ建物の他のお部屋は古いままなのに、1部屋だけ最新設備になっている場合もあります。明らかに不自然な条件は告知事故あり物件かもしれないと疑ってかかりましょう。
大島てるを見る
物件のおおおよその住所がわかる場合は「大島てる」で検索してみましょう。事件や事故の内容まで詳しく記されています。
告知事項ありには含まれないが、知っていたら住みたくないような事柄も記載されています。お部屋の所有者が25年間行方不明や、怪奇現象ありなどの記載もあります。
ただし、大島てるは誰でも事件や事故の情報を投稿ができるサイトです。噓の報告もサイト上に公開されている可能性があることを忘れないでください。
告知事項がある物件以外にも安いお部屋はある
告知事項がある物件以外でも家賃の安いお部屋は存在します。SUUMOやHOME’Sといったサイトを利用すれば自力でのお部屋探しが可能ですが、時間と労力ばかりかかってしまいます。
その点、部屋探しのプロである不動産屋に頼れば条件に合ったお部屋を紹介してもらえます。しかし、遠方の引っ越しやお仕事で時間が確保できない場合は、詳しい相談が難しいです。
おすすめするのが、ネット上の不動産の「イエプラ」です。LINEやチャットでやり取りする上に、深夜0時まで営業しているので、忙しい人でも自室でお部屋を提案してもらえます。
「どうして安くなっているの？」「心理的瑕疵はある？」などの対面ではしにくい質問も気軽にできるのが特徴です。
