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【賃貸】仲介手数料が無料のデメリットとは?タダになる仕組みや注意点を解説!

仲介手数料無料のデメリットは?のアイキャッチ

賃貸の仲介手数料無料って本当にお得?
デメリットは何かある?

引っ越しするなら初期費用はなるべく抑えたいですよね!浮いたお金で家具家電を買ったり、自分の好きなものに使えます。

しかし、よく耳にする「仲介手数料が無料」の広告に飛びつくのは危険です。結果的にトータルの初期費用が高くなってしまうことも…。

そこで当記事では、仲介手数料が無料のときのメリットとデメリットを比較します。初期費用を交渉するコツもまとめたので、ぜひ参考にしてください。

監修 阿部 陽一郎
不動産屋「家AGENT」
池袋店 店長

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

賃貸契約でかかる仲介手数料とは?

お部屋を紹介した仲介会社に払うお金

仲介手数料をもらうイラスト

仲介手数料とは、お部屋を紹介してもらった不動産屋に払うお金のことです。お部屋探しから入居までをサポートしてくれたお礼として手数料を払います。

内見の手配や大家さんとの交渉などは不動産屋でないと難しいです。入居希望者に代わって、ノウハウを知っている担当スタッフが動いてくれます。

仲介手数料の上限には決まりがある

賃貸の仲介手数料の計算方法と上限額
家賃1ヶ月分+税(借主50%、貸主50%負担)
※承諾があれば片方に100%請求可能

国土交通省の規則によると、入居者(借主)が払う仲介手数料の上限は「家賃1ヶ月分+消費税」までと決められています。

2022年6月現在、家賃8万円のお部屋なら仲介手数料は8.8万円です。管理費や共益費は計算に含めません。

手数料に下限はないので「仲介手数料無料」をセールスポイントにした不動産屋もいます。

大家さんと半分ずつ負担するケースはほとんどない

募集図面に記載される仲介手数料の負担割合の表
大家さん(貸主)が仲介手数料を50%払うお部屋はほとんどありません。原則とは別に「支払う側の承諾があれば片方に100%請求できる」というルールがあるからです。

募集図面や見積書に、入居者が100%支払う旨が記載されています。入居希望者は書かれている内容を確認して申し込むため、不動産屋が提示した条件を承諾したとみなされます。

阿部さんのアイコン 阿部
客付100%とは「お部屋を紹介した不動産屋が仲介手数料をすべてもらって良い」という意味です。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
第四項
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。(略)居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

最終改正:平成二十九年十二月八日国土交通省告示第千百五十五号

大手不動産会社の仲介手数料一覧

仲介手数料
レオパレス 無料
エイブル 家賃0.5ヶ月分+税
mini mini(ミニミニ) 家賃0.5ヶ月分+税
アパマンショップ 家賃1ヶ月分+税
ピタットハウス 家賃1ヶ月分+税
お部屋探しのマスト 家賃1ヶ月分+税
ホームメイト 家賃1ヶ月分+税
いい部屋ネット 家賃1ヶ月分+税

大手不動産屋の仲介手数料がいくらなのか、表にまとめました。「家賃1ヶ月分+税」を請求する不動産屋がほとんどです。

レオパレスは自社で管理している物件をメインに扱っているので、仲介手数料が無料のケースが多いです。

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仲介手数料が無料になる仕組み

仲介手数料無料キャンペーン

管理会社が所有する「自社物件」のため

不動産屋が大家を兼ねている「自社物件」なら、仲介手数料が無料になるケースがあります。間に入る仲介会社がいないからです。

仲介手数料をもらえなくても、入居後の家賃収入で利益が出せます。

大家さんから管理を任されている「管理物件」だとしても、空室が続く物件なら仲介手数料を割引してくれるところもあります。

大家さんから報酬が出るため

大家さんから広告料が出ているイラスト
大家さんからもらえる報酬を「広告料(AD)」と呼びます。入居者が負担する手数料分の金額を、広告料という名目で大家さんに負担してもらえます。

空室が続いたり条件が悪いお部屋に多いパターンです。「空室が続くより早く家賃収入がほしい」と考える大家さんが多いからです。

仲介手数料の値引きを武器にしている会社でも、お部屋によっては値引きができないときがあります。間違いがないように、不動産屋のスタッフによく確認しましょう。

仲介手数料が無料のときのデメリット

  • ・仲介手数料以外の費用を取られやすい
  • ・家賃が高く設定されている可能性がある
  • ・「短期解約違約金」の特約がつく
  • ・お部屋探しの幅が狭まる
  • ・入居までのサポートが手薄になる

仲介手数料以外の費用を取られやすい

金額
鍵交換費用 18,000~25,000円
消臭消毒費用 16,500円
24時間サポート 16,500円
簡易消火器 5,000~7,000円
事務手数料 10,000~15,000円
書類作成費用 2,000~5,000円

仲介手数料以外で請求されやすい費用をまとめてみました。主にオプション代や事務手数料などです。

入居者から仲介手数料がもらえない分、他の費用で利益を上げようとする業者がいます。

仲介手数料が無料だからといって油断せずに、トータルの初期費用が高くなってないか確認すべきです。

阿部さんのアイコン 阿部
防犯面を考えると鍵交換はしておいたほうが良いです。前の入居者が合鍵を持っていたとき、室内に侵入されてしまいます。

家賃が高く設定されている可能性がある

仲介手数料が無料だと、家賃自体が高いケースがあります。管理会社や大家さんがより家賃収益を上げるためです。

家賃のほか、敷金や礼金も多めに設定されている場合があります。同じエリアの相場と比べて高すぎないかチェックしてください。

主要都市の家賃相場

1R 1K 1DK
東京23区 約52,000円 約59,000円 約66,000円
名古屋市内 約46,000円 約47,000円 約57,000円
大阪市内 約49,000円 約52,000円 約58,000円

※駅徒歩20分以内・築年数指定なし・専有面積15㎡以上

2022年6月に不動産業者専用のデータベース「ATBB」を使用してまとめたものです。

地域ごとに「各間取り・駅徒歩20分以内・築年数指定なし・専有面積15㎡以上」で調べた、安い順40件の平均金額です。

住みたい街の家賃相場を知れば、申し込む物件の家賃が高すぎないか確かめられます。

「短期解約違約金」の特約がつく

特約とは、契約書に記載されている「特約事項」のことです。入居者と大家さんとの同意があれば、最優先されるルールです。

仲介手数料が無料の場合、短期間で退去したときの違約金が発生するお部屋があります。「1年以内に引っ越すと家賃1ヶ月分を払う」といったペナルティです。

「仮住まいとして住む」「転勤の予定がある」などのすぐ引っ越す可能性がある人には向いていません。

お部屋探しの幅が狭まる

仲介手数料の安さにこだわりすぎると、紹介してもらえる物件の幅が狭くなります。自社物件やAD付き物件を優先して紹介されるからです。

希望に近い物件を見逃してしまう可能性があるので、まずは仲介手数料にこだわらずに探すのがおすすめです。

仲介手数料が値引きできなくても、他の初期費用を下げる交渉ができます。詳しくはのちほど解説します。

▼他の初期費用を抑えるコツを読む

入居までのサポートが手薄になる

対応が悪い不動産屋のスタッフ
不動産屋の売上が少ないと、サービスの質や担当者のモチベーションが下がりがちです。

入居者が無事に引っ越せるように、営業マンはいろいろな関係者と連絡を取り合っています。内見の手配や契約書の送付などでは、お金もかかります。

頑張ってくれた営業マンへのお礼として仲介手数料をしっかり払えば、入居までのサポートが手厚くなる可能性があります。

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仲介手数料が無料のときのメリット

初期費用が抑えられる

仲介手数料の負担がない分、初期費用を抑えられます。新生活には何かとお金がかかるため、家賃1ヶ月分のお金を抑えられるのは大きなメリットです。

浮いたお金を、引っ越し費用や家具家電の購入費用に充てるのも手です。

仲介手数料が無料のメリットは初期費用が安いだけ

仲介手数料無料のメリットが少なくてビックリする女の子
仲介手数料が無料のとき、初期費用が安くなる以外のメリットはありません。

お部屋探しの幅が狭くなったりサービスの質が悪くなるリスクを考えると、マナーとして仲介手数料は払っておいたほうが良いです。

無料で探さなくても値引き交渉できる

仲介手数料を交渉する女の子

交渉するなら申し込み前に伝える

申し込みしたあとに交渉すると不動産屋の心象を悪くします。基本的に、募集図面の内容に納得してから申し込みするからです。

交渉するときは「値下げしてくれたら必ず契約する」と言えば成功しやすいです。契約する意志が伝われば交渉を頑張ってくれます。

阿部さんのアイコン 阿部
高圧的な態度はNGです。利益を減らしてでも「お客様のためなら」と思ってもらえるように話すのがコツです。

はじめに予算を伝えておくと良い

あらかじめ予算を伝えておくのも大切です。初期費用が予算に収まるお部屋に絞って紹介してもらえます。

予算を超えてしまった場合は仲介手数料で調整してもらえるケースがあります。契約する気があるなら「なんとか入居させてあげたい」と、営業マンが頑張ってくれるからです。

阿部さんのアイコン 阿部
いきなり「無料にして」と言ったり、値下げたあとに追加で交渉する人は嫌がられます。交渉が失敗しやすいのでやめたほうが良いです。

気軽に交渉できるおすすめの不動産屋

「交渉するのに抵抗がある」という人は、ネット上の不動産屋「イエプラ」がおすすめです。チャットやLINEでやりとりするので、対面だと言いにくい交渉が気軽にできます!

また、交渉に強いスタッフが多数在籍しているので、仲介手数料や礼金、家賃などの値引きも頑張ってもらえます。

気になる物件があれば、スタッフがその場で初期費用の概算を作成します。手軽に予算の比較ができるので便利です。

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仲介手数料以外の費用を抑える5つのコツ

  • ・不要なオプションを外す
  • ・フリーレント付き物件を選ぶ
  • ・入居開始日を月初にする
  • ・閑散期に探す
  • ・あえて人気が低いお部屋にする

不要なオプションを外す

外せる可能性が高いオプションの例
  • ・消臭消毒代
  • ・24時間サポート
  • ・簡易消化器 など

よく付けられるオプションは夜間などの緊急時にかけつける「24時間サポート代」や、入居前のお部屋を消毒する「消臭消毒代」などがあります。

不要なオプションを外せば、初期費用を2~3万円節約ができます。なかには便利なものもあるので、内容を確認してから判断しましょう。

その他の初期費用の内訳

費用の相場
敷金 家賃1ヶ月分
礼金 家賃1ヶ月分
仲介手数料 家賃1ヶ月分+税
前家賃(翌月家賃) 1ヶ月分
日割り家賃 入居日によって変動
火災保険料 15,000~20,000円
保証会社利用料 家賃0.5~1ヶ月分
鍵交換費用 15,000~20,000円+税

賃貸の初期費用は家賃の4.5~5倍程度と言われています。家賃が上がるほど初期費用も高くなります。

敷金や礼金の有無によって初期費用は変動しますが、基本的には両方とも1ヶ月分かかる認識で探しましょう。予算ギリギリで探すと、引っ越し費用が足りなくなります。

初期費用の項目ごとの解説はこちら
敷金 退去時にお部屋を入居前の状態に戻すための費用です。退去費用で使わなかった分は返金されます。
礼金 お部屋を貸してもらうお礼として大家さんに払うお金です。礼金がないお部屋もあります。
仲介手数料 仲介してもらった不動産屋に支払うお金です。「家賃1ヶ月分+消費税」が上限です。
前家賃 家賃発生月の翌月の家賃のことです。1日など月初に入居する場合は、従来通りの家賃引き落としのため前家賃はありません。
日割り家賃 月の途中にお部屋を借りた場合の、残り日数分の家賃です。入居日を月末にすればするほど日割り家賃を安くできます。
火災保険料 火事や落雷で燃えた建物や家具を補償してくれる保険の費用です。保険は大家さんや不動産屋が指定しているので選べません。
保証会社利用料 連帯保証人の代わりになる会社を利用する費用です。連帯保証人のみで契約できるときは不要です。
鍵交換費用 前の入居者が使用していた鍵から、自分が使用する鍵に交換する費用です。新築の場合は不要です。

一括で払えないときは分割払いできるか聞く

分割払い リボ払い
VISA 1~24回 可能
JCB
Mastercard
American Express
Diners Club 1回払いのみ

2022年6月現在、初期費用をクレジットカード払いできるお部屋が増えてきました。

初期費用は一括払いが基本ですが、決済後に自分で手続きすればほとんどのカードは24回まで分割できます。

手続きするにはネット申し込みか電話での連絡が必要です。カード会社ごとに変わるので公式サイトをチェックしてみましょう。

阿部さんのアイコン 阿部
初期費用は現金一括払いか、クレジットカードで払いましょう。初期費用(契約金)は全額支払わないと契約が成立せず、お部屋の鍵をもらえません。

フリーレント付き物件を選ぶ

フリーレント付き物件を選ぶ女の子
フリーレント」とは一定期間の家賃を無料にしてもらうことです。募集当時からフリーレントが付いていたり、交渉してあとから付けてもらうパターンがあります。

入居日から1ヶ月ほどの家賃がかからないので、仲介手数料が無料のときと同じくらいお得です。ただし、フリーレント期間であっても管理費は発生するので注意です。

▶フリーレントの解説はこちら

入居開始日を月初にする

月初だと前家賃を払わなくていい図

月初に入居すれば日割り家賃がなくなり、家賃0.5~1ヶ月分の初期費用を抑えられます。

一般的に入居日(家賃発生日)は、申し込みから約2週間後に設定されます。即入居可のお部屋なら、15日あたりの申し込みがおすすめです。

不動産屋に相談すれば、大家さんに入居日の交渉をしてくれるケースがあります。

閑散期に探す

閑散期は安いとアピールする女の子

賃貸の閑散期は4月~6月、11月~12月です。繁忙期と比べると引っ越す人が少ない時期です。

大家さんは閑散期でも空室を早く埋めるため、敷金や礼金の値引き交渉に協力的です。入居を急いでない人なら、時期をずらすだけでお得に引っ越しできます。

阿部さんのアイコン 阿部
閑散期は引っ越し代も安いです。繁忙期と比べて20~30%ほどお得に引っ越せます。
1年を通した費用早見表
賃貸物件の初期費用 引っ越し費用
1月 高い 普通
2月 高い 普通
3月 高い 高い
4月 普通 高い
5月 安い 普通
6月 安い 安い
7月 安い 普通
8月 安い 普通
9月 普通 普通
10月 普通 高い
11月 普通 安い
12月 普通 普通

あえて人気が低いお部屋にする

  • ・築年数が古い
  • ・設備が古い
  • ・日当たりが悪い
  • ・駅距離が遠い
  • ・路線沿い
  • ・お墓の近く
  • ・繁華街の近く など

基本的に難しい家賃交渉ですが、条件があまり良くないお部屋なら成功する可能性があります。「空室が続くよりは早く入居してほしい」と大家さんが協力してくれるからです。

初期費用だけではなく家賃も下げたいなら、表のようなお部屋に絞って交渉してみましょう。

阿部さんのアイコン 阿部
条件の悪さからもともと家賃が低い場合もあります。家賃の値下げ交渉時も高圧的な態度を取らないように気をつけましょう。

いわくつき物件には要注意

事故物件を紹介される女の子

一般的にいわくつき物件とは「人が亡くなった物件」を指します。事故物件とも呼ばれます。

周辺の家賃相場と比べて安く設定されているケースが多いです。物件名が変えられていたり、お部屋の一部がリフォームされている場合は要注意です。

▶事故物件の見分け方はこちら

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