「フリーレントは交渉でつけられる？」
「成功率を上げる交渉の仕方は？」

せっかく引っ越すなら、できるだけ初期費用を抑えたいものです。家賃が一定期間無料になるフリーレントがあれば、引っ越し費用を節約できます。

しかし、フリーレントが交渉でつけられるのか疑問に思う人が多いです。「お願いしても断られるだけなのでは？」と不安になりますよね。

そこで当記事では、フリーレントの交渉が可能なのか解説します。プロの意見をもとに、フリーレント交渉の成功率を上げる方法も解説するので参考にしてください。

フリーレントは交渉次第でつけられる

そもそもフリーレント物件とは

フリーレント物件とは、大家さんが決めた一定期間の家賃が無料になる物件のことです。目安は家賃の0.5～2ヶ月分です。

メリットとしては、引っ越し時の二重家賃を防げる点や、賃貸契約の初期費用を抑えられる点が挙げられます。

フリーレントは入居者の募集段階で設定されることが多いですが、交渉次第で後からつけてもらえる場合があります。

フリーレントは大家さんにとってもメリットがある

お部屋の空室率を下げられる

大家さんや管理会社がフリーレントをつける理由は「お部屋の空室率を下げるため」です。大家さんは、収入につながらない空室は出来るだけ早く埋めたいと考えます。

フリーレントをつけることで入居希望者を増やすので、大家さんと入居者の両方にメリットのある契約方法です。

不動産業界の閑散期である6～8月と11～12月に物件数が増える傾向があります。

長期的には家賃を下げるよりお得

空室率を下げる方法としては「家賃の値下げ」もありますが、長い目で見るとフリーレントの方が大家さんの利益になりやすいです。

家賃の下がったお部屋に長期間住まれると、値下げ家賃の合計額がフリーレント分を上回ってしまいます。

また、すでに入居している人から「家賃が違うのは不公平」と不満が出るリスクがあります。

交渉でつけられる期間は「1ヶ月」が多い

交渉でフリーレントをつけられる期間の目安は「1ヶ月」です。交渉でつくフリーレントは、本来不動産屋の利益になる「AD」を削って入居者に還元していることが多いです。

ADとは、不動産屋が大家さんからもらう紹介料のことです。相場は家賃の50～300％と、物件に応じて大きく異なります。

不動産屋は、契約のためにADを削ってフリーレントをつけてくれます。削りすぎると不動産屋も利益が出ないため、フリーレント期間は1ヶ月程度に落ち着く傾向があります。

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フリーレント物件は契約時の注意点が多い

短期解約すると違約金がかかる

フリーレントつき物件の注意点としては、短期解約の違約金が設定されている点です。家賃を無料にしている分、すぐに退去されると大家さんの家賃収入が少なくなるためです。

違約金が発生する期間は1～2年が一般的です。1年以内の解約違約金が家賃1ヶ月分、1～2年以内だと家賃0.5ヶ月分、といったように段階的に違約金を設定する物件もあります。

違約金が発生するかどうかは、物件情報の備考欄に記載されているケースが多いですが、記載のない場合でも違約金を請求されることがあります。

退去時にトラブルにならないためにも、事前に不動産屋に確認しておくべきです。

家賃が高めに設定されていることがある

	フリーレント1ヶ月	フリーレントなし
家賃	5万円	4.5万円
2年総額	115万円	108万円

フリーレント物件は初期費用が安いぶん、家賃を周辺相場に比べて高く設定していることがあります。

上記の条件でフリーレント物件に2年間住んだ場合、フリーレントのついていない物件に比べて家賃総額が7万円も高くなります。

家賃が割高な物件は、長期間住むほど支払費用の総額が増えてしまいます。フリーレントの有無だけに気を取られず、家賃相場と住む期間を考慮してお部屋を選びましょう。

物件数が少ない

	全体	フリーレント物件	割合
新宿区	6,970件	575件	8.2％
渋谷区	4,626件	402件	8.7％
豊島区	5,772件	331件	5.7％
大田区	16,117件	1,129件	7％
世田谷区	14,382件	949件	6.5％

出典：ATBB(2022年12月14日時点)

初めからフリーレントがついている物件数は少ないです。

不動産屋の専門サイトATBBで東京都内のフリーレント物件を調べたところ、物件数が全体の10％にも満たないことが分かりました。

フリーレント物件に絞って検索すると、お部屋探しの選択肢が狭まってしまうので注意が必要です。

家賃以外の初期費用は発生する

敷金	50,000円
礼金	50,000円
管理費・共益費	5,000円
仲介手数料	54,000円
保証会社利用料	50,000円
鍵交換費用	15,000円
火災保険料	15,000円
合計	239,000円

フリーレント物件は一定期間「家賃」のみを無料にする契約のため、フリーレント期間であっても管理費・共益費はかかります。

賃貸契約の初期費用は家賃の「4.5倍～5倍」が相場です。家賃5万円の場合、フリーレントつきであっても20万円以上は必要です。

物件によっては管理費・共益費もフリーレントに含めてくれるので、契約前に不動産屋に確認すると良いです。

無料になる期間を確認する

フリーレント期間は物件によって異なるので、お得に利用するためにも事前に不動産屋に確認した方が良いです。

上記の入居日を例に挙げると、月末までフリーレントがつく物件の場合、無料期間が短くもったいないです。

2/1～28がフリーレント期間の場合は前家賃が必要です。入居後の家賃支払い開始日は遅くなりますが、賃貸契約時の初期費用は安くなりません。

契約書の備考欄に詳細が書いてあることが多いので、見落とさないように注意しましょう。

事故物件の可能性がある

フリーレントは空室率を下げるために有効な契約なので、事故物件に入居希望者を集めたい場合にも使われることがあります。

事故物件とは、お部屋の中で人が亡くなった物件のことです。住みたいと思う人は少数派のため、契約前によく確認したほうが良いです。

物件情報には事故物件と直接記載されません。「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と書かれているので、家賃の安い物件は特に注意してください。

▶事故物件の見分け方はこちら

交渉経験が豊富な不動産屋に任せると良い

フリーレントの交渉は、経験豊富な不動産屋に任せるのがおすすめです。ほかの初期費用も含めて、どれくらいまで値引けるか交渉してくれます。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、初期費用の値引き交渉に強いスタッフが多数在籍しています。

フリーレントだけでなく、敷金礼金や仲介手数料まで予算に合わせて交渉可能です。来店不要でLINEやチャットでやり取りするので、対面で言いづらいことでも相談できちゃいます。

深夜0時まで営業しています。忙しくて不動産屋に行く時間がない人は、移動中や就寝前のスキマ時間にぜひ使ってみて下さい。

【プロが解説】フリーレント交渉の成功率を上げる7つのコツ

閑散期に交渉する

引っ越し時期を選べるなら、フリーレント交渉は不動産業界の閑散期である6～8月か11～12月がおすすめです。

お部屋を探す人が少なく、大家さんは多少サービスしてでも契約してほしいと考えます。営業マンも手が空いているので、粘り強く交渉してくれる可能性が高いです。

繁忙期の1～3月と9～10月は何もしなくても入居希望者が集まるので、初期費用の交渉すらできないことが多いです。

交渉しやすい賃貸物件を選ぶ

上記の特徴が当てはまる物件はフリーレント交渉が成功しやすいです。

築年数が古い、駅から遠いなどの人気のない物件は、空室期間が長い可能性が高いので交渉しやすいです。

多くの人が「住みづらい」と考える物件は空室率が高くなりがちです。大家さんも安定してた家賃収入が欲しいので、交渉に応じてくれることが多いです。

申込書を記入するタイミングで交渉する

フリーレントを交渉するタイミングは「申込書に記入する直前」が最適です。

お部屋を探している段階で交渉しても「初期費用が安い物件を紹介します」と言われて、希望が通らない可能性が高いです。

注意点として、申込書を提出した後は初期費用の内容に同意したとみなされるので交渉できません。必ずサイン前に交渉してください。

フリーレントがつけば入居するとを伝える

ただ単に「フリーレントをつけて」と言うのではなく「フリーレントをつけてくれれば、ここで契約する」と、契約する意思があることを伝えましょう。

交渉なので、不動産屋や大家さんに「フリーレントをつければ自分にも得がある」と感じさせると効果的です。

予算が少ないことを伝える

自分が用意できる予算額を具体的に明示し、予算が少ないことを伝えましょう。

受け取った見積もり額が予算より高かった際は「〇〇円ほど予算をオーバーしているんですけど安くできませんか？」と言うと調整してくれる場合があります。

他社の見積もりと比較する

他の不動産屋で同じお部屋の見積もりを出してもらい、契約したいと思った不動産屋にその見積もりを提出して比較しましょう。

不動産屋は他の店に客を取られることを嫌がるので、他社との比較をすればもっと安くしようと努力してくれます。

▶相見積もりの詳しいやり方はこちら

言いづらかったらメールで交渉するのも手

直接不動産屋に言いづらかったら、メールで交渉するのも手です。

メールする際は、上記のように「フリーレントをつけてくれたら契約する」と示すのが重要です。希望する期間は長くても1ヶ月以内にしておきましょう。

低姿勢でお願いする

交渉の際は、フリーレントをつけて当然という態度はNGです。

不動産屋も人間なので、高圧的な態度を取る人には親身になってくれません。丁寧な対応を心がけて、不動産屋を味方につけたほうがメリットが多いです。

フリーレント交渉以外で費用を抑える方法

家賃が安い物件を選ぶ

初期費用を抑えたいなら、家賃の安い物件を選ぶのが大前提です。敷金や礼金、仲介手数料は家賃をもとに決まるためです。費用の相場は、それぞれ家賃の1ヶ月分です。

駅徒歩や築年数などにこだわらなければ家賃を抑えられます。

家賃相場の低いエリア

	ワンルーム	1K
葛飾区	6.1万円	7.0万円
江戸川区	6.5万円	6.9万円
足立区	6.3万円	7.0万円
練馬区	6.6万円	7.2万円
板橋区	6.8万円	7.5万円

参照：ホームズ 家賃相場(2022年12月1日時点)

家賃相場の低いエリアでお部屋を探せば、安いお部屋が見つかりやすいです。東京都23区内であれば「葛飾区」や「江戸川区」などがおすすめです。

敷金礼金がかからない物件を選ぶ

初期費用に余裕がないなら、敷金や礼金が0円のいわゆる「ゼロゼロ物件」を選びましょう。

敷金・礼金のそれぞれの相場は家賃の1ヶ月分です。敷金・礼金が0円で家賃6万円のお部屋に住む場合、初期費用が12万円も抑えられる計算になります。

ただし、敷金は退去時のお部屋の修繕に充てられるお金なので、退去時に修復費が請求される場合があります。お部屋の使い方が荒いと高額になる危険性があるので注意してください。

仲介手数料の安い不動産屋を利用する

仲介手数料は、法律で最大家賃1ヶ月分+税と決まっています。仲介手数料が安い不動産屋を利用すれば初期費用を抑えられます。

注意点としては、物件探しの幅が狭まってしまうことです。不動産屋は仲介手数料以外で利益を出す必要があるので、ADの多い物件を中心に紹介してくる可能性があります。

保証会社が不要な物件を選ぶ

保証会社不要の物件であれば、保険会社利用料がいらないので家賃0.5ヶ月～1ヶ月分の費用を抑えられます。

連帯保証人になってくれる親や親族がいる場合は、連帯保証人のみで契約できるお部屋を探すと良いです。

シェアハウスを選ぶ

シェアハウスの初期費用は約10万円で、家賃相場は4～5万円ほどです。

さらに費用を抑えたいという人は、初期費用が「一律3万円」のクロスハウスがおすすめです！空き部屋をリフォームしてシェアハウスにしているため、とにかく費用が安いです。

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