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市営住宅に住む方法とは?家賃はいくら?入居条件や収入の目安を徹底解説!

市営住宅に住む方法とは?のアイキャッチイラスト

市営住宅に住む方法はなに?
入居条件を満たせば一人暮らしできる?

市営住宅は、一般的な賃貸物件に比べて家賃を抑えられる魅力があります!浮いたお金を生活費や貯金に回せるので、住みたい人も多いのではないでしょうか。

しかし、市営団地は入居条件が複雑です。自分の収入でも資格があるのか、審査が厳しいのか分かりづらくて悩みますよね…。

そこで当記事では、市営住宅に住む方法を分かりやすく解説します。家賃の計算方法や、年収いくらまで住めるのかについても紹介します。ぜひ参考にしてください。

監修 阿部 陽一郎
不動産屋「家AGENT」
池袋店 店長

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

市営住宅とは

市営住宅

収入の低い人を対象にした集合住宅

市営住宅とは、低収入かつ住宅に困っている人を対象にした集合住宅です。公営住宅法や条例に基づき、各自治体が周辺相場より安い家賃で提供しています。

市営住宅は市が提供する公営住宅の1つです。都が運営しているものは都営住宅、県の場合は県営住宅と呼ばれます。

一般的な賃貸物件との大きな違いは、入居条件に収入の上限がある点です。市営住宅では、収入が多すぎる人は住めません。細かな条件については後ほど詳しく紹介します。

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市営住宅の募集方法は主に3つ

用語解説
抽選方式 物件ごとにくじ引きで入居者を決める方式。年に2~4回募集する自治体が多い。抽選結果は即日公表され、ホームページなどに掲載される。
ポイント方式 住宅にどれだけ困っているか、入居者ごとにポイント化して審査する方式。ひとり親世帯や高齢者世帯など、特定の世帯しか申し込めない自治体が多い。
先着方式 早い者勝ちで入居者を決める方式。抽選方式で定員割れした物件が再度募集される。立地が悪い、築年数が古いなど住み心地に問題のある物件が多い。

市営住宅の募集方法は、主に上記の3つです。ほとんどの自治体で、抽選方式とポイント方式を併用してバランス良く募集しています。

募集時期や対象者は自治体ごとに大きく異なるので、住みたいエリアのホームページを確認してください。

公団住宅や公社住宅との違い

公団住宅は一般的な賃貸物件より高い家賃

公団住宅(現在のUR賃貸)は、UR都市機構が運営している賃貸住宅のことです。一般的な賃貸物件より家賃が高い代わりに、内装や設備がキレイです。

収入基準は非常に厳しいです。家賃の4倍以上の月収が求められるため、家賃10万円のお部屋に住むなら月収40万円必要です。入居資格を満たせば審査なしで借りられます。

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公社住宅は一般的な賃貸物件並みの家賃

公社住宅は、地方住宅供給公社が運営するファミリー向けの集合集宅です。家賃相場は一般的な賃貸物件と同程度です。年収が低すぎると申し込めません。

募集方法は基本的に先着順です。新築や人気エリアの物件は、抽選で決めるケースもあります。入居資格を満たせば、審査なしで借りられます。

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市営住宅に住む方法は4つの入居条件をすべて満たすこと

  1. 同居中か同居予定の親族がいる
  2. 収入が一定の基準より少ない
  3. 住む家に困っている
  4. 暴力団関係者ではない

①同居中か同居予定の親族がいる

同居親族の基準例
  • ・同居中の3親等以内の親族
  • ・住まいが別で2親等以内の親族
  • ・申込期間前から同居する内縁の夫(妻)
  • ・住まいが別で入居前に婚姻できる夫(妻)

市営住宅に住む方法の1つ目は、同居する親族がいることです。同居親族の基準は自治体によって異なりますが、2~3親等までとされることが多いです。

友人とのルームシェアや結婚予定のないカップルは申し込めません。嘘をついてバレると、退去のうえ違約金を請求されるのでやめたほうが良いです。

一人暮らしなら入居条件が厳しい

単身者が最低1つ満たすべき条件の例
  • ・60歳以上
  • ・身体障害者手帳を所持している1~4級の人
  • ・精神障害者手帳を所持している1~3級の人
  • ・生活保護の受給者
  • ・犯罪被害で現住居に住めなくなった人
  • ・DVを受けている人
  • ・ハンセン病療養者 など

一人暮らしの市営住宅における入居条件は厳しいです。心身障害者手帳を所持している、60歳以上などの項目のうち、どれか1つを満たす必要があります。

ファミリー世帯と同程度の条件で募集する自治体はほとんどありません。当てはまらない人は市営住宅を諦めて、一般的な賃貸物件でお部屋を探しましょう。

②収入が一定の基準より少ない

世帯人数 年収 年間所得
1人 0~282万円 0~189万円
2人 0~351万円 0~227万円
3人 0~399万円 0~265万円
4人 0~447万円 0~303万円
5人 0~494万円 0~341万円

市営住宅に住む方法の2つ目は、収入が一定の基準以下であることです。住む人数によって基準は変わります。二人暮らしなら年収で351万円以下、所得で227万円以下が目安です。

収入基準は、一部の世帯に緩和措置があります。全員が50歳以上と18歳未満である世帯や、障害者のいる世帯は申し込みやすくなっている自治体が多いです。

③住む家に困っている

住居に困っていると証明が必要
  • ・持ち家がない
  • ・お部屋が狭すぎる
  • ・住宅用でない建物に住んでいる
  • ・トイレや浴室がない
  • ・自己責任ではなく立ち退きを求められている
  • ・収入に対して家賃が高すぎる
  • ・勤務地が自宅から遠すぎる など

市営住宅に住む方法の3つ目は、現在住む家に困っていると証明できることです。家賃の記載された賃貸契約書や、間取り図などの提出が求められます。

持ち家があったり、現住居のままで問題ないと判断された場合は住めません。また、条件を満たしていても、困きゅう度合いが低い人はポイント方式で入居しづらいです。

公的な住宅からの住み替えは原則不可

住み替えできない住宅
  • ・県営や都営などの公営住宅
  • ・UR賃貸住宅
  • ・公社住宅
  • ・特定優良賃貸住宅 など

申込者や同居する親族に、公的な住宅の名義人がいる場合は市営住宅に申し込めません。市営住宅は、住む場所に困っている人向けの社会福祉事業のためです。

ただし、家族が増えてお部屋が狭くなった人や、階段が登れなくなった人などは申し込めるケースがあります。住み替えたい人は自治体ホームページをチェックしてみてください。

④暴力団関係者ではない

市営住宅に住む方法の4つ目は、申込者と同居する親族全員が暴力団関係者でないことです。自治体ごとの入居資格に明記されているケースが多いです。

市営住宅に限らず、一般的な賃貸物件も同様のルールです。反社会的勢力の人は賃貸入居が難しいので諦めるしかありません。

市営住宅に住むコツは3つ

  • ・抽選倍率が低くなりやすい物件に申し込む
  • ・抽選倍率の優遇制度を利用する
  • ・新婚世帯や子育て世帯向けの物件に申し込む

抽選倍率が低くなりやすい物件に申し込む

抽選倍率の低い物件に多い特徴
  • ・築年数が古い
  • ・エレベーター無し
  • ・駅徒歩15分以上
  • ・募集戸数が多いエリア
  • ・街の中心部から離れている

市営住宅に住む確率を上げるなら、抽選倍率の低い物件を選ぶのがコツです。傾向として、築年数が30年以上、エレベーター無し、募集戸数の多いエリアの物件などは受かりやすいです。

令和4年11月の都営住宅の倍率を例に挙げると、千代田区・築24年・エレベーター有りの物件が155倍の一方、板橋区・築34年・エレベーター無しの物件は応募者が0人でした。

通勤時間や周辺の買い物環境とバランスを取りながら、少しでも受かりやすい物件に応募してみてください。

抽選倍率の優遇制度を利用する

抽選倍率が優遇される例
  • ・18歳未満の児童が2人以上いる世帯
  • ・ひとり親世帯
  • ・心身障害者のいる世帯
  • ・申込者が60歳以上の高齢者世帯
  • ・生活保護世帯
  • ・DV被害者のいる世帯
  • ・犯罪被害者のいる世帯 など

市営住宅には、当選確率の上がる「優遇制度」があります。自治体ごとに条件は異なりますが、数倍受かりやすくなります。

注意点として、当選した後で条件を満たしていないと発覚すると、入居を取り消されます。自分が優遇制度の対象かどうか、各自治体の窓口に電話して確かめましょう。

新婚世帯や子育て世帯向け物件に申し込む

新婚世帯や子育て世帯であれば、居住年数に上限を設けた物件に申し込むのも手です。最長10年程度で引っ越す必要がありますが、一般的な抽選方式より当選確率が高いです。

令和4年11月の都営住宅の場合、一般世帯向け物件の応募倍率が11.5倍なのに対し、上限付きの物件は1.7倍と大きな差があります。

自治体ごとに「親世帯が40歳未満」「45歳未満で18歳未満の子が3人以上」などの条件はありますが、対象の人は検討してみてください。

確実に入居したいなら民間の賃貸も探すと良い

市営住宅は抽選倍率が高く、確実に住む方法はありません。入れない可能性があるので、民間の賃貸も含めて検討するのがおすすめです。先着順なので、早めに申し込めば借りられます。

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チャットやLINEで相談するので、初期費用や入居審査など、対面では言いづらいことも相談しやすいです。利用料は一切かからないので、気軽に利用してみてください。

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市営住宅は家賃いくらで住める?

収入によって家賃が変動する

収入(月額) 家賃算定基礎額
~104,000円 34,400円
104,001~123,000円 39,700円
123,001~139,000円 45,400円
139,001~158,000円 51,200円
158,001~186,000円 58,500円
186,001~214,000円 67,500円
214,001~259,000円 79,000円
259,001円~ 91,100円
収入(月額)の求め方
計算式
  • 【世帯の年間所得額-38万円×(同居親族の数)
     -特別控除-有所得者控除】÷12ヶ月
各種控除額
  • ・同居親族等(38万円)
  • ・特定扶養親族(25万円)
  • ・老人控除対象配偶者(10万円)
  • ・老人扶養親族(10万円)
  • ・障がい者(27万円)
  • ・特別障がい者(40万円)
  • ・ひとり親(27万円)
  • ・名義人、配偶者以外の所得控除
     (1人につき124.8万円まで)

市営住宅の家賃は、毎年の収入で変動します。収入が上がれば家賃も上がりますが、反対に収入が下がるケースもあり得ます。

月額収入は、同じ年収でも世帯人数や家族構成、障害の有無などで変わります。

ちなみに、収入によって決まるのは「家賃算定基礎額」という基準となる家賃までです。実際の家賃は物件の立地や広さなどを合わせて決定します。詳しくは次で解説します。

その他の家賃を決める要素

用語解説
立地係数 市町村の立地に応じて決まる数値。大都市ほど家賃が高くなる。
規模係数 お部屋が大きいほど家賃が高くなる。
経年年数係数 築年数が新しいほど家賃が高くなる。
利便性係数 交通の利便性や、住宅の設備が優れているほど家賃が高くなる。

市営住宅の家賃は、先ほどの「家賃算定基礎額」に、物件の立地や築年数を掛け合わせて決まります。人気の物件ほど、家賃が高くなる仕組みです。

物件ごとの家賃は、募集段階で明記されます。家賃を抑えたい人は、市の中心部から離れた物件を狙ってみてください。

実際の家賃例

収入(年間)の目安 家賃
0~162万円 約1.7万円
162~185万円 約2.1万円
185~204万円 約2.5万円
204~227万円 約2.9万円

二人暮らし・練馬区の南田中アパート(練馬区石神井町1-1)の例

上記の物件の場合、二人暮らしの収入が162万円以下なら家賃は約1.7万円、204~227万円なら約2.9万円です。

家賃の変動があるとはいえ、一般的な賃貸物件と比べて非常に安いことが分かります。

市営住宅に住む際の注意点

  • ・収入が基準を超えると住み続けられない
  • ・ペットの飼育は禁止
  • ・家賃を滞納すると強制退去させられる
  • ・初期費用で敷金が家賃3ヶ月分かかる
  • ・入居者が用意する備品が多い

収入が基準を超えると住み続けられない

収入超過者は明け渡しの努力義務がある

収入超過者とは、市営住宅に継続して3年以上住んでいて、月の収入平均が15.8万円を超えている世帯を指します。強制ではありませんが、明け渡しの努力義務があります。

通常の家賃に加え、収入に応じて段階的な割増金が発生します。市営住宅に入れない人が大勢いることを踏まえ、可能であれば引っ越したほうが良いです。

高額所得者は明け渡しが必須

高額所得者とは、市営住宅に継続して5年以上入居していて、直近2年連続で月の収入平均が31.3万円を超えている世帯を指します。

家賃が周囲の民間賃貸と同レベルまで引き上げられるうえ、原則半年以内の明け渡しが必須です。応じない場合は訴訟を起こされる可能性が高いため、速やかに引っ越しましょう。

ペットの飼育は禁止

市営住宅では、ペットの飼育は原則禁止です。犬・猫はもちろん、小鳥やハムスターなどの小動物も認められていません。知人から一時的預かるのもNGです。

黙って飼うのはやめておきましょう。バレた場合、近隣住民とトラブルになるほか、退去を求められるケースもあります。

自治体によっては、ペットブームの高まりを受けて一部の住宅をペット可に変更しています。どうしても飼いたい人は、民間のペット可物件と並行して探してみてください。

家賃を滞納すると強制退去させられる

市営住宅は、家賃を滞納すると強制的に退去させられます。3ヶ月以上支払いが遅れると、訴訟手続きに移る自治体が多いです。

民間の賃貸物件に比べ、滞納時のルールが厳しいです。市営住宅に住むなら、家賃を遅れず支払うよう心がけましょう。

初期費用で敷金が家賃3ヶ月分かかる

市営住宅に住む際、初期費用として敷金が家賃3ヶ月分求められることが多いです。家賃が5万円なら、敷金は15万円です。用意できない場合は入居できません。

用意が難しい場合は、公的融資の生活福祉資金貸付制度を利用を検討すると良いです。連帯保証人を立てれば無利子で借りられます。

入居者が用意する備品が多い

入居者が用意する可能性があるもの
  • ・風呂釜
  • ・給湯器
  • ・防水パン
  • ・網戸
  • ・障子
  • ・窓ガラス
  • ・エアコン
  • ・照明 など

市営住宅は、一般的な賃貸物件とは違い入居者が用意する備品が多いです。築年数が古い物件の場合、風呂釜や給湯器などで10万円以上も負担させられる可能性があります。

必要な備品は物件ごとに違います。申し込み前に、自治体の窓口に問い合わせて教えもらいましょう。

市営住宅に関するよくある質問

市営住宅はいつから入居できる?

募集方法によって異なります。申し込みから数えて、抽選方式・ポイント方式なら3~12ヶ月、先着方式なら2週間~3ヶ月が目安です。

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市営住宅の所得制限はいくらまで?

2人世帯なら、年間所得で約227万円が上限です。ただし、ひとり親世帯や障がい者のいる世帯は上限が緩和されます。

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市営住宅の新築物件ってあるの?

一部の自治体にはあります。例えば神戸市では、令和3年度だけでも4棟の市営住宅が建設されています。

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市営住宅の入居審査は厳しい?

入居審査はありません。代わりに入居条件を満たしているかどうか、提出書類をもとにチェックされます。

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市営住宅で一人暮らしはできる?

基本的に単身では住めません。生活保護受給者や60歳以上など、一部の入居資格を満たした人のみ申し込みできます。

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市営住宅は何年住めるの?

収入が基準を超えない限り何年でも住めます。一部ですが、若年夫婦・子育て世帯向けの物件は10年程度の期限が設けられています。

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外国人でも住めるって本当?

中長期に渡って在留しているなら住める可能性があります。日本人と結婚している人や、就労ビザなどを取得している人が対象です。

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市営住宅の初期費用って安い?

安い自治体が多いです。一般的な賃貸物件と違い、礼金や仲介手数料、保証会社利用料が不要です。

▲よくある質問に戻る

市営住宅と団地の違いは?

市営住宅は団地の1つです。団地とは、市営住宅・UR賃貸・公社住宅の3つを合わせた総称です。

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