「店舗物件の上手な探し方とは？」
「テナントを探すときの注意点は？」

初めて店舗物件を探すときに「居住用の賃貸物件と同じ探し方で良いのか？」と疑問に思う人は多いです。

しかし、店舗物件は居住用の賃貸物件よりも条件を細かく決めたり、事前に調べておくことがあり手間がかかるんです。

そこで当記事では、店舗物件の上手な探し方をまとめました。テナントを契約する際の流れや注意点、初期費用目安も解説しています。ぜひ参考にしてください。

店舗物件の上手な探し方

初期費用や家賃など予算は明確に決めておく

店舗物件は、居住用の賃貸物件より大きな金額が動きます。会社の決済や銀行の融資などを考えると手間が多いので、予算は明確に決めておくべきです。

例えば初期費用400万円なら、収まるように不動産屋に店舗物件を探してもらうと良いです。また、事業計画も立てておきましょう。月商の10%が理想的な家賃と言われているからです。

最寄駅からわかりやすい場所を選ぶ

お客様が来ることを考えて、最寄駅からわかりやすい場所を選ぶと良いです。大通りは人気が高いので、1本中に入った通りが狙い目です。

店舗を内見する際、実際に駅から歩いてみると確実です。信号の長さや人通りなども確かめられます。

営業できる時間帯を調べておく

お店を出す場所によっては、営業時間が限られてしまいます。事前に営業できる時間を調べておきましょう。

都道府県条例だけでなく、各自治体の条例もくまなく確認してください。また、早朝や深夜に開く場合は、物件自体の許可が下りるかも問い合わせておくべきです。

広さや設備などの希望条件をまとめる

店舗の広さや必要な設備などの希望条件は、ある程度まとめてください。お店のジャンルによって必要な設備が違うので、不動産屋からも同じヒアリングをされます。

トイレやエアコン、換気扇や配線、厨房や倉庫の有無など細かく洗い出しましょう。

駐輪場や駐車場の有無を確認する

駐輪場や駐車場の有無を確認してください。都心部では、駐輪所や駐車場がない物件が多いです。駐輪所や駐車場がない場合は、近くで借りれるところがないかも探しておくと良いです。

できる限り多くの店舗物件を見る

店舗物件は質より量を見たほうが良いです。時間が許す限り、できるだけ多くの店舗物件を比較しましょう。

理由は、立地や広さに対しての相場観が把握しやすくなるからです。また、前の店舗の内装のままの居抜き物件も存在します。雰囲気が合うかも大切だからです。

内見は他の社員も連れて行く

店舗物件を内見する際は、自分1人ではなく他の社員や役職者をつれて行きましょう。意見が複数あったほうが、理想の店舗を見つけやすくなります。

契約形態を確認する

店舗物件は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。定期借家契約あと、あらかじめ決められた期間しか物件を借りられません。

定期借家契約の場合は、契約期間も確認しておくと良いです。一般的には2年が目安ですが「4年・5年契約」や「売上〇%以上必須」といった条件が付いているケースがあります。

店舗物件の探し～契約までの流れ

• STEP1

  予算や物件の条件決め

  

  不動産屋に行く前に、予算や物件の条件を決めておきましょう。来店時に必ずヒアリングされるからです。

• STEP2

  不動産屋に問い合わせ

  不動産屋に問い合わせて、来店日時の調整をしてください。この時に条件を伝えておくと、先に物件を探しておいてもらえます。

• STEP3

  条件に合う物件の紹介をしてもらう

  不動産屋来店時に、予算や条件の合う店舗物件を紹介してもらえます。

  通常は2～3件ほどになりますが、たくさんの物件を見たいと伝えておくと多めに準備してくれます。

• STEP4

  店舗物件の内見

  

  内見時は駅から物件までの距離を歩いてみると良いです。街の雰囲気や人通りの有無がわかります。

  物件自体の内見は、内装や設備はもちろん、周辺環境やダクトの位置なども確認しておくべきです。1件あたり30～40分ほどかけてじっくり見ると良いです。

• STEP5

  申し込み～入居審査

  店舗物件は、法人契約になります。会社のパンフレットや決算報告書などが必要となるので、あらかじめ準備しておきましょう。

  居住用の賃貸より審査に時間がかかるので、5～7日は最低見ておくと良いです。

• STEP6

  社内稟議などで問題ないか確認

  審査が通った後に初期費用の正式な見積もりが貰えます。社内稟議や銀行融資など各所に問題がないか確認しましょう。

  稟議が通ったら、契約前に指定の口座に初期費用を支払う必要があります。

• STEP7

  賃貸契約

  宅地建築物取引士から重要事項説明を受け、問題なければ賃貸契約書にサインと捺印をおこないます。

• STEP8

  必要な場合は内装工事を入れる

  スケルトン物件の場合は、契約後に内装工事を入れると良いです。店舗開店日に間に合うようスケジュール調整をしてください。

店舗物件探しの7つの注意点

ネット上に出ている情報だけで判断しない

ネット上に出ている情報は、すでに申し込みが入った物件の可能性があります。店舗物件は動きが遅いケースがあるので、不動産屋に問い合わせたほうが確実です。

ネット上に出ている情報は、あくまで設備や相場の目安にする程度に留めておきましょう。

居住用物件は店舗利用できない

居住用物件は、人が住むことを前提としています。店舗利用や法人契約は一切できません。不特定多数の人が出入りするため、防犯上のトラブルが増えるからです。

また、法人契約だと大家さん・管理会社側の税金が増えます。余計な出費があると売り上げが減るので、嫌がる人が多いです。

内装工事できる範囲は物件による

内装工事できる範囲は物件によって違うので、契約前に必ず確認しておくべきです。床や壁などのリフォームは可能だが、水回りの増築が不可など指定があります。

居抜き物件の場合は、原則そのままの内装を使うことを前提としているので、さらに工事できる範囲が狭まる可能性もあります。

景観条例があるエリアは外装に指定がある

文化財が多い景観条例があるエリアは、店舗の外装の色などに指定があります。京都などで、ローソンやファミリーマートの外観がブラウンで統一されているのが良い例です。

契約条件によって業種が制限される可能性あり

「アパレル雑貨などの販売店なら可」「飲食店不可」「修理工場不可」など、契約条件によっては業種が制限されます。申し込み前に不動産屋に確認しておきましょう。

居抜き物件は「店舗資産譲渡契約」になる

居抜き物件とは、前に入居していたテナントが内装や設備、使用機器などをそのまま残して退去した物件です。現状のままで使用することを前提としています。

賃貸物件に含まれないものは譲渡という形になるので「店舗資産譲渡契約」を結ぶことになります。初期費用が増えるので、予算がギリギリの場合は避けたほうが良いです。

「保健所」や「消防署」への相談を忘れない

店舗を構える時は、事前に「保健所」や「消防署」に相談しておくと良いです。飲食物を取り扱うときは、保健所の許可が必要です。

消防署は、消火設備の有無や避難経路の確保、消防法をクリアしているお店になっているのかなどを知れます。また、深夜営業お酒を取り扱う場合は警察署の許可も必要です。

店舗物件の初期費用目安

初期費用は家賃の8～12ヶ月分ほど

店舗物件の家賃	初期費用目安
家賃20万円	160～240万円
家賃40万円	320～480万円
家賃60万円	480～720万円
家賃80万円	640～960万円

店舗物件の初期費用は「保証金」と「翌月分の家賃」が必要です。仲介不動産屋を利用した場合は「仲介手数料」が、居抜き物件を契約した場合は「造作譲渡料」がプラスされます。

店舗物件の初期費用は高額になりやすいので、できる限り多めに見積もっておいた方が安心できます。交渉次第では、保証金と仲介手数料の値引きが入るケースがあります。

家賃は基本的に坪単価で決まる

店舗物件の家賃は基本的に「広さ×坪単価」で決まります。1坪＝3.31㎡なので、専有面積の表示でも計算が可能です。

坪単価の相場は「日本時価情報」で最新を調べられます。駅単位や町内単位で調べたい場合は、不動産屋に聞いた方が確実です。

店舗物件に関するよくある質問

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