「店舗物件の上手な探し方とは？」
「テナントを探すときの注意点は？」

初めて店舗物件を探すときに「居住用の賃貸物件と同じ探し方で良いのか？」と疑問に思う人は多いです。

しかし、店舗物件は居住用の賃貸物件よりも条件を細かく決めたり、事前に調べておくことがあり手間がかかるんです。

そこで当記事では、店舗物件の上手な探し方をまとめました。テナントを契約する際の流れや注意点、初期費用目安も解説しています。ぜひ参考にしてください。

店舗物件の上手な探し方

初期費用や家賃など予算は明確に決めておく

店舗物件は、居住用の賃貸物件より大きな金額が動きます。会社の決済や銀行の融資などを考えると手間が多いので、予算は明確に決めておくべきです。

例えば初期費用400万円なら、収まるように不動産屋に店舗物件を探してもらうと良いです。また、事業計画も立てておきましょう。月商の10%が理想的な家賃と言われているからです。

最寄駅からわかりやすい場所を選ぶ

お客様が来ることを考えて、最寄駅からわかりやすい場所を選ぶと良いです。大通りは人気が高いので、1本中に入った通りが狙い目です。

店舗を内見する際、実際に駅から歩いてみると確実です。信号の長さや人通りなども確かめられます。

営業できる時間帯を調べておく

お店を出す場所によっては、営業時間が限られてしまいます。事前に営業できる時間を調べておきましょう。

都道府県条例だけでなく、各自治体の条例もくまなく確認してください。また、早朝や深夜に開く場合は、物件自体の許可が下りるかも問い合わせておくべきです。

広さや設備などの希望条件をまとめる

店舗の広さや必要な設備などの希望条件は、ある程度まとめてください。お店のジャンルによって必要な設備が違うので、不動産屋からも同じヒアリングをされます。

トイレやエアコン、換気扇や配線、厨房や倉庫の有無など細かく洗い出しましょう。

駐輪場や駐車場の有無を確認する

駐輪場や駐車場の有無を確認してください。都心部では、駐輪所や駐車場がない物件が多いです。駐輪所や駐車場がない場合は、近くで借りれるところがないかも探しておくと良いです。

できる限り多くの店舗物件を見る

店舗物件は質より量を見たほうが良いです。時間が許す限り、できるだけ多くの店舗物件を比較しましょう。

理由は、立地や広さに対しての相場観が把握しやすくなるからです。また、前の店舗の内装のままの居抜き物件も存在します。雰囲気が合うかも大切だからです。

内見は他の社員も連れて行く

店舗物件を内見する際は、自分1人ではなく他の社員や役職者をつれて行きましょう。意見が複数あったほうが、理想の店舗を見つけやすくなります。

契約形態を確認する

店舗物件は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。定期借家契約あと、あらかじめ決められた期間しか物件を借りられません。

定期借家契約の場合は、契約期間も確認しておくと良いです。一般的には2年が目安ですが「4年・5年契約」や「売上〇%以上必須」といった条件が付いているケースがあります。

経験豊富なスタッフは店舗物件の相談に乗ってもらいやすい

経験豊富なスタッフは他の不動産屋や管理会社との横つながりが多いので、店舗物件の相談に乗ってもらいやすいです。

当サイトが運営するネット上の不動産屋「イエプラ」は、来店不要でチャットやLINEから気軽に相談できます。

業者専用のデータベース「ATBB」を使っているので、ネット上にない店舗物件が出てくる可能性もあります。1度相談してみるのも手です。

店舗物件の探し～契約までの流れ

• STEP1

  予算や物件の条件決め

  

  不動産屋に行く前に、予算や物件の条件を決めておきましょう。来店時に必ずヒアリングされるからです。

• STEP2

  不動産屋に問い合わせ

  不動産屋に問い合わせて、来店日時の調整をしてください。この時に条件を伝えておくと、先に物件を探しておいてもらえます。

• STEP3

  条件に合う物件の紹介をしてもらう

  不動産屋来店時に、予算や条件の合う店舗物件を紹介してもらえます。

  通常は2～3件ほどになりますが、たくさんの物件を見たいと伝えておくと多めに準備してくれます。

• STEP4

  店舗物件の内見

  

  内見時は駅から物件までの距離を歩いてみると良いです。街の雰囲気や人通りの有無がわかります。

  物件自体の内見は、内装や設備はもちろん、周辺環境やダクトの位置なども確認しておくべきです。1件あたり30～40分ほどかけてじっくり見ると良いです。

• STEP5

  申し込み～入居審査

  店舗物件は、法人契約になります。会社のパンフレットや決算報告書などが必要となるので、あらかじめ準備しておきましょう。

  居住用の賃貸より審査に時間がかかるので、5～7日は最低見ておくと良いです。

• STEP5

  社内稟議などで問題ないか確認

  審査が通った後に初期費用の正式な見積もりが貰えます。社内稟議や銀行融資など各所に問題がないか確認しましょう。

  稟議が通ったら、契約前に指定の口座に初期費用を支払う必要があります。

• STEP5

  賃貸契約

  宅地建築物取引士から重要事項説明を受け、問題なければ賃貸契約書にサインと捺印をおこないます。

• STEP5

  必要な場合は内装工事を入れる

  スケルトン物件の場合は、契約後に内装工事を入れると良いです。店舗開店日に間に合うようスケジュール調整をしてください。

店舗物件探しの7つの注意点

ネット上に出ている情報だけで判断しない

ネット上に出ている情報は、すでに申し込みが入った物件の可能性があります。店舗物件は動きが遅いケースがあるので、不動産屋に問い合わせたほうが確実です。

ネット上に出ている情報は、あくまで設備や相場の目安にする程度に留めておきましょう。

居住用物件は店舗利用できない

居住用物件は、人が住むことを前提としています。店舗利用や法人契約は一切できません。不特定多数の人が出入りするため、防犯上のトラブルが増えるからです。

また、法人契約だと大家さん・管理会社側の税金が増えます。余計な出費があると売り上げが減るので、嫌がる人が多いです。

内装工事できる範囲は物件による

内装工事できる範囲は物件によって違うので、契約前に必ず確認しておくべきです。床や壁などのリフォームは可能だが、水回りの増築が不可など指定があります。

居抜き物件の場合は、原則そのままの内装を使うことを前提としているので、さらに工事できる範囲が狭まる可能性もあります。

景観条例があるエリアは外装に指定がある

文化財が多い景観条例があるエリアは、店舗の外装の色などに指定があります。京都などで、ローソンやファミリーマートの外観がブラウンで統一されているのが良い例です。

契約条件によって業種が制限される可能性あり

「アパレル雑貨などの販売店なら可」「飲食店不可」「修理工場不可」など、契約条件によっては業種が制限されます。申し込み前に不動産屋に確認しておきましょう。

居抜き物件は「店舗資産譲渡契約」になる

居抜き物件とは、前に入居していたテナントが内装や設備、使用機器などをそのまま残して退去した物件です。現状のままで使用することを前提としています。

賃貸物件に含まれないものは譲渡という形になるので「店舗資産譲渡契約」を結ぶことになります。初期費用が増えるので、予算がギリギリの場合は避けたほうが良いです。

「保健所」や「消防署」への相談を忘れない

店舗を構える時は、事前に「保健所」や「消防署」に相談しておくと良いです。飲食物を取り扱うときは、保健所の許可が必要です。

消防署は、消火設備の有無や避難経路の確保、消防法をクリアしているお店になっているのかなどを知れます。また、深夜営業お酒を取り扱う場合は警察署の許可も必要です。

店舗物件の初期費用目安

初期費用は家賃の8～12ヶ月分ほど

店舗物件の家賃	初期費用目安
家賃20万円	160～240万円
家賃40万円	320～480万円
家賃60万円	480～720万円
家賃80万円	640～960万円

店舗物件の初期費用は「保証金」と「翌月分の家賃」が必要です。仲介不動産屋を利用した場合は「仲介手数料」が、居抜き物件を契約した場合は「造作譲渡料」がプラスされます。

店舗物件の初期費用は高額になりやすいので、できる限り多めに見積もっておいた方が安心できます。交渉次第では、保証金と仲介手数料の値引きが入るケースがあります。

家賃は基本的に坪単価で決まる

店舗物件の家賃は基本的に「広さ×坪単価」で決まります。1坪＝3.31㎡なので、専有面積の表示でも計算が可能です。

坪単価の相場は「日本時価情報」で最新を調べられます。駅単位や町内単位で調べたい場合は、不動産屋に聞いた方が確実です。

店舗物件に関するよくある質問

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