「中古マンションのリノベーション費用は大まかにどのくらい？」「場所ごとにどんな費用がかかる？」といった疑問を解決します！

フルリノベーションの、広さごとの目安金額を紹介します。また、箇所ごとの目安と、リノベーション費用を抑える3つの方法まで徹底解説します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井勇太さんに監修してもらいました！

リノベーション費用の目安表

マンションのリノベーションにかかる費用を、リフォーム会社のポータルサイトや国土交通省の資料を参考に、㎡ごとにまとめました。

お部屋を一旦骨組みだけ(スケルトン)にして、内装をすべて作り変えるフルリノベーションを想定しています。

	フルリノベーションの目安
30㎡	500～800万円
40㎡	600～900万円
50㎡	700～1,000万円
60㎡	900～1,200万円
70㎡	1,000～1,300万円
80～100㎡	1,000～1,500万円

金額に幅があるのは、工事の規模や使う建材、デザインによって総額が変わるからです。

工夫次第で表より金額を抑えられます。また、内装にこだわれば、表の金額を超えるケースもあります。あくまで目安として参考にしてください。

▶リフォームとリノベーションの違いの解説はこちら

物件が安いほどリノベーションにお金を回せる

物件が安いほど、リノベーションにお金を回せます。物件の価格は、築年数で大幅に変わります。築30年以上の築古は、新築の半額以下で買えるケースもあります。

おすすめの築年数は、築30～35年です。物件の価格が安く、耐久力の心配が少ないからです。販売価格が安いぶん、立地や階数にもこだわれます。

築5年以内の築浅など、傷みが少ない物件は、内装にかけるコストが抑えられます。ただし、物件の価格は高いので、立地や階数は妥協する必要があります。

▶築年数別の違いやおすすめの築年数はこちら

リノベーション費用は700万円以内が多い

2017年にリクルート住まいカンパニーが実施した「大型リフォーム実施者調査」によると、リノベーションは700万円以内で実施している人が多いです。

内装にかけた費用と、物件の購入費用の統計を抜粋してまとめたので紹介します。

出典:2017年 リクルート住まいカンパニー 大型リフォーム実施者調査

完成済みの新築を5,000～6,000万円で探すより、5,000万円未満で好みの家を作るほうが、費用を抑えられます。

自分のライフスタイルに合うリノベーションは何か知っておきましょう。人によって、住みやすい内装や譲れないポイントが違います。

購入と同時にリノベーションするべき

リノベーションは購入と同時がお得です。内装にかける費用を住宅ローンに含められるので、金利面で損せず、毎月の負担を抑えられます。

工夫次第で、コストを抑えて新築同様の家に住めます。リノベーションには注意点も多いので、まずは正確な知識をつけましょう。

中古×リノベーション専門業者「リノベる」が開催する無料講座では、住宅購入の初心者でもわかりやすく幅広い知識が学べます。

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住宅ローンをお得に組む方法や、リノベーションの費用感や資産価値の考え方など、家を買うための知識を一通り学べます。

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箇所ごとの工事費用の目安

リノベーションは、実現したい内容によって、金額が大きく異なります。箇所ごとの目安を知っておくと、予算を見誤らずに済みます。

国土交通省の資料で、箇所ごとに価格の目安がまとめられています。

	金額の目安
洗面所の改装	20～100万円
システムバスの交換	50～100万円
ガス給湯器の交換	20～50万円
トイレ全体の改装	20～100万円
システムキッチン交換	40～200万円
2室を1室にまとめる	50～80万円
クロス(壁紙)の張り替え	6～30万円
和室を洋室にする	50～200万円
ホームシアターの設置	300～500万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

よりイメージしやすいように、以下6つの部分に整理して解説します。

お風呂場や洗面所周り

	金額の目安
システムバスの交換	50～100万円
洗面所の改装	20～100万円
オール電化への改修	100～200万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

バスタブの交換や洗面化粧台の交換だけなら、それぞれ20万円前後でも可能です。しかし、お風呂場は、全体的に改装すると総額200万円ほどかかります。

傷んだ部分のみ交換したり、設備のグレードを厳選したりして、費用の調整が可能です。

100万円前後で、オール電化への改修が可能です。物件によっては電気容量を増やす必要があり、管理組合の許可も必要なので、給湯をどうするかは早めに決めましょう。

トイレの改装

	金額の目安
ウォシュレットの設置	8～16万円
タンクレストイレへの交換	30～50万円
トイレ全体の改装(タンク式)	20～100万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

一般的なトイレなら、20～30万円で交換できます。タンクレスのトイレにしたり、床や壁、天井などにこだわったりすると、50～100万円かかるケースもあります。

耐用年数が長いので、費用をかけて使いやすい空間にするのがおすすめです。

位置の変更は難しいので、希望の間取りが実現できそうか、内見(内覧)の際に必ず確かめましょう。

キッチンの改装

	金額の目安
キッチン全体の改装	80～400万円
システムキッチン(I型)の交換	40～80万円
壁付から対面型キッチンへ	75～200万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

キッチンは機能や加工によって、費用の変動が大きいです。安くて40万円台、グレードの高いものや、壁付から対面型に変えると80万円以上かかります。

独立したアイランドキッチンや、高機能のシステムキッチンは100万円を超えます。料理好きはこだわりたい部分です。

トイレと同様、大幅な場所変更は難しいです。希望の工事が実現できるかどうか、内見で確認しましょう。

壁や間取りの変更

	金額の目安
2室1室にまとめる	50～80万円
リビングに収納棚をつくる	40～90万円
壁のクロスを珪藻土に変更	18～30万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

壁や間取りの変更は、壊す壁や、規模によって異なります。間仕切りを撤去して2室を1室にするだけなら、20～50万円ほどの範囲で実現できるケースもあります。

どの部分でも、良いところは残して改良するような工事なら、コストを抑えられます。壁紙の貼り換えだけだと㎡あたり1,000～1,500円が目安です。

フルリノベーションではお部屋全体のデザインで変わるので、ケースバイケースです。

床の張り替え

	金額の目安
和室から洋室への改修	50～200万円
畳からフローリングに交換	15～60万円
段差の解消	8～20万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

床の張り替え費用は、素材と工法によって変動します。上から重ね張りするより、剥がして張り替えるほうが費用がかかります。

また、素材のグレードでもコストは上下します。フローリングなら、合板より無垢材のほうが高いなどです。

業者ごとに素材別の単価があるので、間取りと広さがわかれば概算できます。

床材の金額の目安表

床材の金額の一般的な目安表をまとめました。複数のリフォーム会社の、相見積もりを参考に作成しています。

	1畳あたり目安	8畳間の目安
フローリング	1.5～2万円	12～20万円
クッションフロア	6～8千円	5～10万円
フロアタイル	8～9千円	8～14万円
カーペット	8～9千円	8～14万円
畳の表替え	5～8千円	5～15万円
畳交換(新調)	1～1.5万円	15～20万円

クッションフロアは他の床材と比較して金額が抑えられます。足音を吸収するので、子どもが過ごすお部屋におすすめです。

フローリングでも防音性が高いものがありますが、費用は表よりも高い場合があります。

設備の追加

	金額の目安
床暖房の設置	50～150万円
ホームシアターの設置	300～500万円

出典:国土交通省 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会資料より抜粋

断熱性や防音性を向上するための費用や、バリアフリー工事にも追加費用が必要です。

床暖房を新設したり、手すりを設置したり段差を減らす改修などです。グレードアップする工事は、単に交換するより費用がかかるのが基本です。

ちなみに、ホームシアターや防音室を作るのは200～500万円かかります。

工事全体にかかる人件費や諸経費

実際に工事を担当する作業員の人件費や、交通費などがかかります。塗装や解体工事、運搬や荷揚げを担当する業者への報酬などです。

また、設計のデザイン料や、現場管理費がかかります。依頼する業者によって異なる部分が多いので、内訳まで細かく説明してくれる業者を選びましょう。

実物を見て気になることが質問できる

リノベるのショールームでは、実際に床や壁の違いを比べて、専門知識があるスタッフに質問できます。

リノベーション空間を体験しながら、家を買うためのお得な最新情報が入手できます！

出典:リノベる 川口駅東口ショールーム 仕上げが比較できるエリア

予約制で、アクセス良好な各地のショールームで開催しています。オンラインや個別の相談会もあるので、チェックしてみてください！

リノベーションは中古のメリットが活かせる

リノベーションは、中古のメリットが活かせる手段です。中古の最大のメリットは値段の安さで、統計でも新築より大幅に安いです。

2021年9月の不動産経済研究所の統計で、首都圏の新築マンションの平均価格は6,584万円でした。

中古マンションは、2021年9月の東日本不動産流通機構の統計によると3,985万円で、平均で比較すると約2,600万円安いです。直近半年の価格を比較してみます。

出典：不動産経済研究所(新築価格)　東日本不動産流通機構(中古価格)

平均価格から単純計算すると、内装に1,000万円かけても新築より1,600万円費用を抑えて、自分好みのお部屋を作れます。

以下で、安さの他にもあるメリットと、デメリットまで解説します。

中古を買ってリノベーションするメリット

中古を買ってリノベーションするメリットを、以下にまとめました。予算内の新築が見つからないときや、完成物件にピンとこない人にも、おすすめの手段です。

新築と比較すると費用が浮くぶん、立地や階数にこだわったり、完成物件にはない設備にお金をかけたりできます。

また、内見や管理組合の書類で確認できる情報が多く、物件選びで失敗しづらいです。

中古マンションの注意点や、内見のチェックポイントは以下の記事にまとめているので、参考にしてください。

リノベーションは入居まで時間が必要

リノベーションのデメリットは、入居まで時間がかかるところです。費用面のデメリットは、物件探しやローン選びで解決できます。

ローン返済が始まっても、工事で住めない期間が3～4ヶ月続きます。仮住まいのコストまで考えて、予算を組む必要があります。

引っ越しのスケジュールに気を付ければ、工夫次第で対処できる内容ばかりです。

工事まで考えた物件探しが必要なので、物件の紹介から内装の工事まで、一貫して手配できる業者を頼りましょう。

トータル費用を抑える3つの方法

リノベーションは、内容によって金額が変わるので、使う建材や工事内容の相談次第で、安く抑えられます。

トータルの金額を抑える方法や、支払い方法で負担を抑える方法を紹介するので、参考にしてください。

①物件自体が安く買えるエリアを選ぶ

内装にお金をかけたい場合は、物件自体の費用を抑えるのがおすすめです。築年数で妥協できないときは、エリアと設備を見直すとコストが抑えられます。

通勤や子どもの学区まで考えて、利便性や住みやすさのバランスが良い立地を選びましょう。

過去の募集情報の例
高い物件	・販売価格 3,900万円 ・築20年、約55㎡(2LDK) ・東京都江東区 ・駅徒歩5分以内 ・オートロックあり ・エレベーターあり
安い物件	・販売価格 3,000万円 ・築25年、約55㎡(2LDK) ・東京都江戸川区 ・駅徒歩10分以内 ・オートロックなし ・エレベーターあり

駅からの徒歩距離や街が違うと、似た物件でも数百万円は差があります。

都市部だと予算オーバーになるなら、郊外の物件を選べば、予算を1,000万円以上抑えられるケースも多いです。

共用設備の差でも、価格が変わります。室内は工事で綺麗にできるので、周辺環境や共用設備など、総合的に良し悪しを判断しましょう。

②工事内容を調整して費用を抑える

工事内容を調整すれば、費用を抑えられます。例えば壁は、塗装仕上げや珪藻土へ変更する工事より、クロスのほうが安くできます。

アイランドキッチンをやめて間取りを工夫したカウンターにしたり、床暖房の設置をやめて断熱シートに変えたりして、トータルで予算に収まるように工夫しましょう。

ちなみに、お部屋をスケルトンにせずに間取りを活かす表装工事なら、費用をさらに抑えられます。

③内装工事代を住宅ローンに含める

リノベーションでは、物件の購入代金と「一体型」の住宅ローンが組めるとお得です。購入と同時なら組めるので、トータルの費用で返済の計画が組めます。

内装にかける費用と物件の購入費用でローンを分けると、返済期間が伸ばせずに毎月の負担が増えます。また、金利面でも損しやすいです。

	リフォームローン	住宅ローン
金利	変動金利2.375%	変動金利0.475%
借入期間	最長15年	最長35年

出典:三菱UFJ銀行 公式ホームページ 2021年10月情報

中古マンション購入やリノベーションは、物件探しから内装工事まで、ワンストップで対応できる専門業者に相談するべきです。

物件探しと内装工事で窓口を分けると、一体型ローンがスムーズに組めませんし、希望の工事ができるかの確認が大変だからです。

マンションをお得に買うための知識を学ぼう

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ショールームで知れること

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新築と中古の費用の違いや、リノベーションにどのくらい費用がかかるかわかります。中古がどこまで生まれ変わるのかも体感できます。

費用を抑えるためには、さまざまな視点から、お得な方法を考える必要があります。今の家に少しでも気になるところがあるなら、ぜひ参加してみてください。

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