中古物件の探し方を徹底解説!掘り出し物を見つけるコツや注意点を大公開!

最終更新日:2022年04月09日
中古物件の探し方のアイキャッチ

「中古物件の効率的な探し方は?」「掘り出し物はどうやって見つけるの?」といった疑問を解決します!

中古物件を効率良く探す5つのコツや、探す際の注意点を徹底解説します。見学で気を付けるポイントも、わかりやすくご紹介します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

中古物件の探し方は主に3種類

中古物件の売主は「家を手放す個人」が多く、売られるタイミングや、物件の特徴はさまざまです。探し方は主に3種類あります。

中古物件の3つの探し方
  • ①不動産ポータルサイトで探す
  • ②新聞広告や宅配チラシを見る
  • ③不動産屋に紹介してもらう

希望に合うお買い得な物件を逃さないために、物件の情報を手に入れる方法を知っておきましょう。

それぞれの手段にメリットとデメリットがあるので、続けてわかりやすく解説していきます。

①不動産ポータルサイトで探す

物件情報を自分で調べたいなら「at home」や「スーモ」などの不動産ポータルサイトが便利です。予算やエリアを絞って、色々な不動産屋が掲載している情報を見れます。

室内の写真や周辺情報など、物件の特徴がまとまっています。気になる物件が見つかったら、問い合わせフォームから見学予約できます。

自分のペースで探せますが、情報が古くて既に売れてしまっていたり、ネットに掲載されない物件もあるので要注意です。

岩井
岩井
ポータルサイトの物件情報は、不動産屋が持つ情報の一部です。更新にはタイムラグがあるため、リアルタイムの募集状況は、問い合わせる必要があります。

②新聞広告や宅配チラシを見る

新聞の折り込み広告や、宅配チラシ(ポスティング)からも情報収集できます。近隣の不動産屋の広告が多いので、近場で探している人向けの方法です。

まだネットに載っていない情報が、早めに手に入る可能性があります。一方的に受け取る情報のため、希望に合うかどうかは運次第です。

気になる物件があれば、近隣の募集状況や不動産屋の情報を、ネットで調べてみてください。比較対象がないと、条件の良し悪しが判断しづらいからです。

岩井
岩井
ポストに届くタウン情報誌や、書店の住宅情報誌に載っている物件は、気になったらすぐに問い合わせましょう。編集に時間がかかるため、情報が古い可能性があるためです。

③不動産屋に紹介してもらう

まとまった時間が作れるなら、売買物件を扱う不動産屋に、中古物件を紹介してもらえます。電話やメールで予約して、お店に行くのが基本です。

不動産屋は業者専用のデータベースで、物件の情報を共有しています。市場の膨大な物件情報から、理想に近い物件を探してくれます。

中古物件が流通する流れを、大まかに図解してみました。売却依頼を受けた不動産屋Aと、お客様に物件を紹介したい不動産屋Bがやりとりします。

中古物件の情報が業者間サイトで共有されているイメージ図

物件紹介の他に、売主との交渉から引っ越しまで、手間のかかる手続きをサポートしてもらえます。

不動産会社が売主として、所有する物件を販売しているケースもあります。

岩井
岩井
不動産屋は大手から地元密着までさまざまです。どの不動産屋も、物件情報のデータベースは基本的に同じです。対応エリアを確認して、気軽に問い合わせてみてください。

中古は不動産屋に紹介してもらうべき

中古は自分で探すより、不動産屋に探してもらうべきです。情報が新しく、内見(内覧)までの段取りがスムーズです。

大切なのは、ヒアリングが丁寧な担当者を見つけることです。担当者によっては、営業が強引な場合があります。

いきなりお店に行くよりは、電話やメールで問い合わせて、雰囲気を確かめたほうが良いです。チャットやLINEで気軽に相談できると、スキマ時間が活かせて便利です。

入居希望の時期から3ヶ月以上前には相談するべき

購入の相談は、入居希望の時期から3ヶ月以上前には始めるべきです。中古の物件は、内装の手直しに時間が必要だからです。

物件の購入から引き渡しまでの、目安の期間をまとめたので参考にしてください。

目安期間
①情報収集して予算を決める 1~2週間
②購入する物件探し 1~2週間
③物件を決めたら申し込み 1~3日
④不動産の売買契約 申し込みの1週間後が目安
⑤住宅ローンの本審査 本審査完了まで1~2週間
⑥ローンの金銭消費貸借契約 本審査に通過後、1日
⑦決済・物件の引き渡し 平日の日中に、1日

①~⑦まで終わった後、内装工事にかかる期間は物件によって異なります。

リフォーム済みの物件や築浅なら、2~3ヶ月で入居できます。築古は大幅な工事が必要で、入居まで5~6ヶ月かかるケースもあります。

中古でも内装は新築同様にできるので、引っ越しまでの時間を考えながら探しましょう。相談が早いほど、選択肢を広げて探せます。

入居までの流れは、中古マンションを例にして、次の記事でより詳しく解説しています。

▶中古マンション購入の流れ10ステップはこちら

中古物件を効率良く探す5つのコツ

中古物件を効率良く探すための、5つのコツをご紹介します。良い物件ほど早く売れるため、コツをふまえて段取り良く探しましょう。

  • ①予算の上限を決めておく
  • ②希望の条件に優先順位をつける
  • ③リノベーションで選択肢を広げる
  • ④見に行く前に情報収集する
  • ⑤定期的に物件を紹介してもらう

①予算の上限を決めておく

まず予算の上限を決めておくべきです。先に買いたい物件を決めてしまうと、予算をオーバーしやすいためです。

金融機関によっては、税込年収の35~40%を返済に回すようなローンが組めます。ただし、1年間の返済額は、税金などを引いた「手取り年収の25%まで」に抑えるべきです。

返済は長いと35年続くので、生活費を圧迫しすぎず、無理なく返済していける金額に抑えましょう。

借りられる上限(税込年収35%が基準)と、無理のないローン(手取り年収の25%が基準)の表をまとめたので、参考にしてください。年収別に解説記事にリンクしています。

借りられる目安 無理のない目安
年収350万円 2,830万円 1,876万円
年収400万円 3,773万円 2,167万円
年収500万円 4,717万円 2,684万円
年収600万円 5,661万円 3,040万円
年収700万円 6,604万円 3,526万円
年収800万円 7,548万円 4,043万円

※フラット35、ボーナス払いなし、金利1.56%、元利均等返済方式

家庭の事情によって、表の目安金額から前後します。年齢や貯金の額、家族構成などの違いで、住居費に回せる金額が変わるからです。

予算を決める際は、家計の専門家のFPや、住宅ローンに詳しい不動産屋に、無料で相談できるサービスを活用してみてください。

▶住宅購入の無料の相談窓口3選はこちら

②希望の条件に優先順位をつける

立地や周辺環境など、希望の条件には優先順位をつけるべきです。中古の物件情報は、条件が厳しすぎると見つかりません。

不動産屋に希望を伝えるため、ポータルサイトの検索条件を参考に、以下のようなメモをとっておくとスムーズです。

希望条件のメモ例
  • 東京23区:中古マンション
  • 販売価格:3,500~4,000万円
  • 専有面積:60㎡以上
  • 間取り:2LDK以上
  • 駅徒歩:10分以内
  • 階数:2階以上
  • 共用部:エレベーター、駐車場
  • セキュリティ:オートロック
  • 築年数:20年以内
  • 方角:南向き
  • 設備:浴室乾燥、ウォークインクローゼット

出典:at homeの検索条件を参考に作成

候補の物件が見つからない場合は、優先順位が低い条件から緩和して、理想に近づけていきましょう。

③リノベーションで選択肢を広げる

気に入る物件が見つからないなら「リノベーション」で選択肢を広げられます。

リノベーションとは、部分的なリフォームより大幅に工事して、物件に新たな価値を生み出す方法のことです。

新築よりコストを抑えて、自分好みの新しい内装にできます。現状の設備や間取りに関係なく、予算内で理想に近づけられます。

リノベーションにご興味があれば、関連記事で詳しく解説しています。

関連記事

▶リフォームとリノベーションの違いはこちら
▶マンションのリノベーション費用目安はこちら

④見に行く前に情報収集する

候補が定まったら、インターネットで情報収集しましょう。災害リスクなどの重要なポイントは、内見に行く前に調べておくと良いです。

参考サイトを以下にまとめたので、確認したい内容によって見てみてください。

調べられる内容
ハザードマップ 洪水や土砂災害などの災害リスクをチェックできる
犯罪情報マップ 犯罪発生状況などを見て治安を確かめられる
ガッコム 保育園~中学校までの学区や学校の口コミを確認できる
大島てる 事故物件の情報を確かめられる
REINSの公開情報 過去の取引事例で相場がチェックできる
ネガティブ情報検索 不動産屋が過去に行政処分を受けていないか調べられる

街の評判ランキングや、口コミなども参考にできます。不安材料が見つかったら、不動産屋に質問して、事前に解決しておきましょう。

⑤定期的に物件を紹介してもらう

買いたい物件がない場合は、定期的に物件を紹介してもらいましょう。時期を変えれば、希望に合う物件が見つかる可能性が上がります。

不動産屋と繋がっておけば、情報を得られるチャンスが増えます。掘り出し物を逃さないように、相性の良い担当者を早めに見つけておいてください。

希望に合った新着物件を提案してもらったり、予算オーバーで諦めた物件の値下げ情報を教えてもらったりもできます。

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中古物件を探すときの4つの注意点

中古物件を探すときの注意点を、4つにまとめました。

  • ①築何年によって費用が大きく変わる
  • ②ローンの事前審査が通るか確認すべき
  • ③受けられる減税制度をチェックする
  • ④売主が個人か法人か確認しておく

1つずつ詳しく解説していきます。

①築年数によって費用が大きく変わる

中古物件は、築年数によって費用が大きく変わります。販売価格の他にも、受けられる減税やローンの審査など、築年数の違いによる影響は大きいです。

国はどちらかというと新築の税金を優遇しています。築年数が古い物件は販売価格が安いですが、減税の制度は新築より少ないです。

また、金融機関によっては「築30年以上はローン対象外」など、借りるための条件が決まっています。

不動産屋は、ローン審査や税金の優遇まで意識して物件紹介しています。予算など、条件を正確に伝えられていれば、心配しすぎる必要はありません。

「既存不適格」の物件にも要注意

中古物件を探すときは「既存不適格」の物件に気を付ける必要があります。主に戸建てで注意したいポイントです。

既存不適格とは、建てられた当時から法律や環境が変わって、建て替えなどに制限がある建物のことです。将来の増改築や売却を考えると、購入のリスクが高いです。

気に入った物件が既存不適格なら、デメリットまで必ず説明を受けましょう。不動産屋が紹介する場合は、事前に伝えてもらえます。

②ローンの事前審査が通るか確認すべき

気になる物件が決まった段階で、ローンの事前審査(仮審査)を受けて、通るか確かめたほうが良いです。最終的な本審査に通るかの目安にできます。

金融機関は、不動産の価値(担保評価)を審査します。万が一、ローン返済が難しくなったときは、不動産を売り(競売)に出して、資金を回収するからです。

中古は新築より担保評価が低く、ローンの条件が厳しくなる傾向があります。既存不適格など担保評価が低い物件は、ローンが組めない場合があります。

「頭金が20%は必要」など、審査に通る条件を具体的に教えてもらえるケースもあるので、早めに動いておくべきです。

▶事前審査の最適なタイミングの解説はこちら

③受けられる減税制度をチェックする

国税庁の「暮らしの税情報」などを見て、マイホームに関する減税制度をチェックしておきましょう。中古と新築で、減税を受けられる条件が異なります。

「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」が受けられると、節税の効果が大きいです。住宅ローンの残りの最大0.7%の減税を、10年間も受けられます。

中古で住宅ローン控除を受ける条件
  • ・床面積が登記簿上の面積で50㎡以上
  • ・合計所得が2,000万円以下
  • ・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
  • ・家の半分以上が居住スペース
  • ・耐震基準を満たす(1982年以降の建築)
  • ・10年以上の住宅ローンを組む など

出典:令和4年度 国土交通省税制改正概要より作成

広さと築年数は、必要性の他に減税まで意識して決めたほうが良いです。不動産取得税や固定資産税、印紙税などの優遇にも関わります。

幅広い知識をつけて、少しでもお得に買いましょう。住宅ローン控除については次の記事でも詳しく解説しています。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

④売主が個人か法人か確認しておく

売主が法人(不動産屋など)でないか確認しておきましょう。販売価格が割高な可能性があるためです。

不動産屋が買い取って再販している「リノベ済み物件」には、個人の売主から買うときは不要な「建物の消費税」が含まれています。

売主が不動産会社だと、仲介手数料が不要な場合があります。ただ、手数料は販売価格の3%+6万円なので、建物の消費税(10%)を含むならお得とは言いづらいです。

売買価格 仲介手数料(税込)
1,000万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
2,500万円 89.1万円
3,000万円 105.6万円
3,500万円 122.1万円
4,000万円 138.6万円
4,500万円 155.1万円
5,000万円 171.6万円

購入にかける費用と物件が見合っているかは、さまざまな視点から見極める必要があります。

FPや不動産屋のアドバイスを受けたり、幅広い知識をつけて、失敗しない中古物件探しをしてください。

内見でチェックする項目を決めておく

効率的な内見のために、チェックする項目を決めておきましょう。1~2回の内見で、問題がないか見極められると理想的です。

物件によっては、既にライバルがいたり、売主がまだ住んでいたりして、見れるチャンスが少ない場合があります。

基本的なチェック項目をまとめたので、参考にしてみてください。

室内のチェック項目
眺望・日当り・風通し 洗濯物が乾かせそうか、湿気が逃がせそうか
防音性の確認 室内での音の響き方や、外からの聞こえ方
におい カビ臭さなど、近辺にゴミ屋敷がないかも確認
広さやお部屋の数 狭くないか、将来持て余さないか、減税を受けられるか
水回り 位置は問題ないか、配管の傷みは問題ないか
リフォーム可否 希望のリフォームが可能か
周辺環境のチェック項目
必要な施設はあるか スーパー、コンビニ、病院、薬局、銀行、役所など
時間帯や曜日の違いは 朝・昼・夜、平日・休日すべて問題ないか
騒音やにおいの確認 感じ方は人により違うので、同居家族がいれば全員
マンション共用部のチェック項目
外観など 外壁の傷みや落書きの有無、排水周りの状態
ゴミ捨て場や廊下 清掃されているか、物が散らかっていないか
掲示板・共用ポスト 掲示板は更新されているか、散らかっていないか
家具の搬入経路 エレベーターや階段も確認
防犯性のチェック オートロック、防犯カメラ、侵入経路など

内見には不動産屋のスタッフが同行します。お店から連れて行ってもらうか、現地で待合わせする方法が一般的です。

メールやLINEなどで物件紹介を受けて、候補を絞っておくとスムーズです。候補が決まっていれば、見に行く当日に、効率良く回れます。

物件の状態は書類でもチェックできる

内見の他に、書類でも物件の状態がチェックできます。契約時に使う説明書類を、早めに見せてもらえないか確認してみてください。

確認できる内容
物件状況報告書(告知書) 雨漏りやシロアリ被害、修繕履歴などがまとめてある
付帯設備表 物件と一緒に引き渡される設備や家具が示してある
マンション管理組合の書類 大規模修繕の計画や管理状態、改修状況が確認できる
重要事項説明書のひな型 契約不適合責任などの重要なルールがまとめてある

売る側の事情で、内見までの取り寄せが難しい書類もあります。書類が見れないときは、確かめたい部分を文章にして、不動産屋に回答してもらいましょう。

主に中古のマンション購入についての注意点をまとめた記事で、より詳しく解説しています。

▶中古マンションの注意点50項目はこちら

建物に不安があれば住宅診断を依頼する

建物の劣化が心配なら、住宅診断(ホームインスペクション)を依頼して、物件の状態が確かめられます。

住宅診断とは、住宅の専門家(ホームインスペクター)が物件を全体的に調査して、強度や経年劣化を報告してくれるサービスのことです。

費用の目安は10万円前後で、物件によって実施の有無や、誰が費用を払うかが異なります。

物件の状況が確認できる書類が少ない場合は、売る側の負担で実施してもらえないか、相談してみてください。

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