「中古物件の効率的な探し方は？」「掘り出し物はどうやって見つけるの？」といった疑問を解決します！

中古物件を効率良く探す5つのコツや、探す際の注意点を徹底解説します。見学で気を付けるポイントも、わかりやすくご紹介します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました！

中古物件の探し方は主に3種類

中古物件の売主は「家を手放す個人」が多く、売られるタイミングや、物件の特徴はさまざまです。探し方は主に3種類あります。

希望に合うお買い得な物件を逃さないために、物件の情報を手に入れる方法を知っておきましょう。

それぞれの手段にメリットとデメリットがあるので、続けてわかりやすく解説していきます。

①不動産ポータルサイトで探す

物件情報を自分で調べたいなら「at home」や「スーモ」などの不動産ポータルサイトが便利です。予算やエリアを絞って、色々な不動産屋が掲載している情報を見れます。

室内の写真や周辺情報など、物件の特徴がまとまっています。気になる物件が見つかったら、問い合わせフォームから見学予約できます。

自分のペースで探せますが、情報が古くて既に売れてしまっていたり、ネットに掲載されない物件もあるので要注意です。

②新聞広告や宅配チラシを見る

新聞の折り込み広告や、宅配チラシ(ポスティング)からも情報収集できます。近隣の不動産屋の広告が多いので、近場で探している人向けの方法です。

まだネットに載っていない情報が、早めに手に入る可能性があります。一方的に受け取る情報のため、希望に合うかどうかは運次第です。

気になる物件があれば、近隣の募集状況や不動産屋の情報を、ネットで調べてみてください。比較対象がないと、条件の良し悪しが判断しづらいからです。

③不動産屋に紹介してもらう

まとまった時間が作れるなら、売買物件を扱う不動産屋に、中古物件を紹介してもらえます。電話やメールで予約して、お店に行くのが基本です。

不動産屋は業者専用のデータベースで、物件の情報を共有しています。市場の膨大な物件情報から、理想に近い物件を探してくれます。

中古物件が流通する流れを、大まかに図解してみました。売却依頼を受けた不動産屋Aと、お客様に物件を紹介したい不動産屋Bがやりとりします。

物件紹介の他に、売主との交渉から引っ越しまで、手間のかかる手続きをサポートしてもらえます。

不動産会社が売主として、所有する物件を販売しているケースもあります。

中古は不動産屋に紹介してもらうべき

中古は自分で探すより、不動産屋に探してもらうべきです。情報が新しく、内見(内覧)までの段取りがスムーズです。

大切なのは、ヒアリングが丁寧な担当者を見つけることです。担当者によっては、営業が強引な場合があります。

いきなりお店に行くよりは、電話やメールで問い合わせて、雰囲気を確かめたほうが良いです。チャットやLINEで気軽に相談できると、スキマ時間が活かせて便利です。

入居希望の時期から3ヶ月以上前には相談するべき

購入の相談は、入居希望の時期から3ヶ月以上前には始めるべきです。中古の物件は、内装の手直しに時間が必要だからです。

物件の購入から引き渡しまでの、目安の期間をまとめたので参考にしてください。

	目安期間
①情報収集して予算を決める	1～2週間
②購入する物件探し	1～2週間
③物件を決めたら申し込み	1～3日
④不動産の売買契約	申し込みの1週間後が目安
⑤住宅ローンの本審査	本審査完了まで1～2週間
⑥ローンの金銭消費貸借契約	本審査に通過後、1日
⑦決済・物件の引き渡し	平日の日中に、1日

①～⑦まで終わった後、内装工事にかかる期間は物件によって異なります。

リフォーム済みの物件や築浅なら、2～3ヶ月で入居できます。築古は大幅な工事が必要で、入居まで5～6ヶ月かかるケースもあります。

中古でも内装は新築同様にできるので、引っ越しまでの時間を考えながら探しましょう。相談が早いほど、選択肢を広げて探せます。

入居までの流れは、中古マンションを例にして、次の記事でより詳しく解説しています。

▶中古マンション購入の流れ10ステップはこちら

中古物件を効率良く探す5つのコツ

中古物件を効率良く探すための、5つのコツをご紹介します。良い物件ほど早く売れるため、コツをふまえて段取り良く探しましょう。

①予算の上限を決めておく

まず予算の上限を決めておくべきです。先に買いたい物件を決めてしまうと、予算をオーバーしやすいためです。

金融機関によっては、税込年収の35～40%を返済に回すようなローンが組めます。ただし、1年間の返済額は、税金などを引いた「手取り年収の25%まで」に抑えるべきです。

返済は長いと35年続くので、生活費を圧迫しすぎず、無理なく返済していける金額に抑えましょう。

借りられる上限(税込年収35%が基準)と、無理のないローン(手取り年収の25%が基準)の表をまとめたので、参考にしてください。年収別に解説記事にリンクしています。

	借りられる目安	無理のない目安
年収350万円	2,830万円	1,876万円
年収400万円	3,773万円	2,167万円
年収500万円	4,717万円	2,684万円
年収600万円	5,661万円	3,040万円
年収700万円	6,604万円	3,526万円
年収800万円	7,548万円	4,043万円

※フラット35、ボーナス払いなし、金利1.56%、元利均等返済方式

家庭の事情によって、表の目安金額から前後します。年齢や貯金の額、家族構成などの違いで、住居費に回せる金額が変わるからです。

予算を決める際は、家計の専門家のFPや、住宅ローンに詳しい不動産屋に、無料で相談できるサービスを活用してみてください。

▶住宅購入の無料の相談窓口3選はこちら

②希望の条件に優先順位をつける

立地や周辺環境など、希望の条件には優先順位をつけるべきです。中古の物件情報は、条件が厳しすぎると見つかりません。

不動産屋に希望を伝えるため、ポータルサイトの検索条件を参考に、以下のようなメモをとっておくとスムーズです。

出典：at homeの検索条件を参考に作成

候補の物件が見つからない場合は、優先順位が低い条件から緩和して、理想に近づけていきましょう。

③リノベーションで選択肢を広げる

気に入る物件が見つからないなら「リノベーション」で選択肢を広げられます。

リノベーションとは、部分的なリフォームより大幅に工事して、物件に新たな価値を生み出す方法のことです。

新築よりコストを抑えて、自分好みの新しい内装にできます。現状の設備や間取りに関係なく、予算内で理想に近づけられます。

リノベーションにご興味があれば、関連記事で詳しく解説しています。

④見に行く前に情報収集する

候補が定まったら、インターネットで情報収集しましょう。災害リスクなどの重要なポイントは、内見に行く前に調べておくと良いです。

参考サイトを以下にまとめたので、確認したい内容によって見てみてください。

	調べられる内容
ハザードマップ	洪水や土砂災害などの災害リスクをチェックできる
犯罪情報マップ	犯罪発生状況などを見て治安を確かめられる
ガッコム	保育園～中学校までの学区や学校の口コミを確認できる
大島てる	事故物件の情報を確かめられる
REINSの公開情報	過去の取引事例で相場がチェックできる
ネガティブ情報検索	不動産屋が過去に行政処分を受けていないか調べられる

街の評判ランキングや、口コミなども参考にできます。不安材料が見つかったら、不動産屋に質問して、事前に解決しておきましょう。

⑤定期的に物件を紹介してもらう

買いたい物件がない場合は、定期的に物件を紹介してもらいましょう。時期を変えれば、希望に合う物件が見つかる可能性が上がります。

不動産屋と繋がっておけば、情報を得られるチャンスが増えます。掘り出し物を逃さないように、相性の良い担当者を早めに見つけておいてください。

希望に合った新着物件を提案してもらったり、予算オーバーで諦めた物件の値下げ情報を教えてもらったりもできます。

中古物件を探すときの4つの注意点

中古物件を探すときの注意点を、4つにまとめました。

1つずつ詳しく解説していきます。

①築年数によって費用が大きく変わる

中古物件は、築年数によって費用が大きく変わります。販売価格の他にも、受けられる減税やローンの審査など、築年数の違いによる影響は大きいです。

国はどちらかというと新築の税金を優遇しています。築年数が古い物件は販売価格が安いですが、減税の制度は新築より少ないです。

また、金融機関によっては「築30年以上はローン対象外」など、借りるための条件が決まっています。

不動産屋は、ローン審査や税金の優遇まで意識して物件紹介しています。予算など、条件を正確に伝えられていれば、心配しすぎる必要はありません。

「既存不適格」の物件にも要注意

中古物件を探すときは「既存不適格」の物件に気を付ける必要があります。主に戸建てで注意したいポイントです。

既存不適格とは、建てられた当時から法律や環境が変わって、建て替えなどに制限がある建物のことです。将来の増改築や売却を考えると、購入のリスクが高いです。

気に入った物件が既存不適格なら、デメリットまで必ず説明を受けましょう。不動産屋が紹介する場合は、事前に伝えてもらえます。

②ローンの事前審査が通るか確認すべき

気になる物件が決まった段階で、ローンの事前審査(仮審査)を受けて、通るか確かめたほうが良いです。最終的な本審査に通るかの目安にできます。

金融機関は、不動産の価値(担保評価)を審査します。万が一、ローン返済が難しくなったときは、不動産を売り(競売)に出して、資金を回収するからです。

中古は新築より担保評価が低く、ローンの条件が厳しくなる傾向があります。既存不適格など担保評価が低い物件は、ローンが組めない場合があります。

「頭金が20%は必要」など、審査に通る条件を具体的に教えてもらえるケースもあるので、早めに動いておくべきです。

▶事前審査の最適なタイミングの解説はこちら

③受けられる減税制度をチェックする

国税庁の「暮らしの税情報」などを見て、マイホームに関する減税制度をチェックしておきましょう。中古と新築で、減税を受けられる条件が異なります。

「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」が受けられると、節税の効果が大きいです。住宅ローンの残りの最大0.7%の減税を、10年間も受けられます。

出典:令和4年度 国土交通省税制改正概要より作成

広さと築年数は、必要性の他に減税まで意識して決めたほうが良いです。不動産取得税や固定資産税、印紙税などの優遇にも関わります。

幅広い知識をつけて、少しでもお得に買いましょう。住宅ローン控除については次の記事でも詳しく解説しています。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

④売主が個人か法人か確認しておく

売主が法人(不動産屋など)でないか確認しておきましょう。販売価格が割高な可能性があるためです。

不動産屋が買い取って再販している「リノベ済み物件」には、個人の売主から買うときは不要な「建物の消費税」が含まれています。

売主が不動産会社だと、仲介手数料が不要な場合があります。ただ、手数料は販売価格の3%+6万円なので、建物の消費税(10%)を含むならお得とは言いづらいです。

売買価格	仲介手数料(税込)
1,000万円	39.6万円
1,500万円	56.1万円
2,000万円	72.6万円
2,500万円	89.1万円
3,000万円	105.6万円
3,500万円	122.1万円
4,000万円	138.6万円
4,500万円	155.1万円
5,000万円	171.6万円

購入にかける費用と物件が見合っているかは、さまざまな視点から見極める必要があります。

FPや不動産屋のアドバイスを受けたり、幅広い知識をつけて、失敗しない中古物件探しをしてください。

内見でチェックする項目を決めておく

効率的な内見のために、チェックする項目を決めておきましょう。1～2回の内見で、問題がないか見極められると理想的です。

物件によっては、既にライバルがいたり、売主がまだ住んでいたりして、見れるチャンスが少ない場合があります。

基本的なチェック項目をまとめたので、参考にしてみてください。

室内のチェック項目
眺望・日当り・風通し	洗濯物が乾かせそうか、湿気が逃がせそうか
防音性の確認	室内での音の響き方や、外からの聞こえ方
におい	カビ臭さなど、近辺にゴミ屋敷がないかも確認
広さやお部屋の数	狭くないか、将来持て余さないか、減税を受けられるか
水回り	位置は問題ないか、配管の傷みは問題ないか
リフォーム可否	希望のリフォームが可能か

内見には不動産屋のスタッフが同行します。お店から連れて行ってもらうか、現地で待合わせする方法が一般的です。

メールやLINEなどで物件紹介を受けて、候補を絞っておくとスムーズです。候補が決まっていれば、見に行く当日に、効率良く回れます。

物件の状態は書類でもチェックできる

内見の他に、書類でも物件の状態がチェックできます。契約時に使う説明書類を、早めに見せてもらえないか確認してみてください。

	確認できる内容
物件状況報告書(告知書)	雨漏りやシロアリ被害、修繕履歴などがまとめてある
付帯設備表	物件と一緒に引き渡される設備や家具が示してある
マンション管理組合の書類	大規模修繕の計画や管理状態、改修状況が確認できる
重要事項説明書のひな型	契約不適合責任などの重要なルールがまとめてある

売る側の事情で、内見までの取り寄せが難しい書類もあります。書類が見れないときは、確かめたい部分を文章にして、不動産屋に回答してもらいましょう。

主に中古のマンション購入についての注意点をまとめた記事で、より詳しく解説しています。

▶中古マンションの注意点50項目はこちら

建物に不安があれば住宅診断を依頼する

建物の劣化が心配なら、住宅診断(ホームインスペクション)を依頼して、物件の状態が確かめられます。

住宅診断とは、住宅の専門家(ホームインスペクター)が物件を全体的に調査して、強度や経年劣化を報告してくれるサービスのことです。

費用の目安は10万円前後で、物件によって実施の有無や、誰が費用を払うかが異なります。

物件の状況が確認できる書類が少ない場合は、売る側の負担で実施してもらえないか、相談してみてください。

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