新築マンション購入の注意点とは?購入者の口コミや中古との違いを徹底解説!

最終更新日:2021年12月08日
新築マンション購入の注意点のアイキャッチ

「新築マンションを買うときの注意点は?」「失敗しない買い方を知りたい」などの疑問にお答えします。

新築ならではの注意点や、中古マンションとの違いをわかりやすくまとめました。失敗を防ぐポイントを徹底解説します!

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井勇太さんに監修してもらいました。

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

新築マンション購入の注意点は3つ

新築マンション購入の注意点は、大きく分けて「費用」「建物」「立地」の3つです。

購入前に確認することで、失敗する確率を減らせます。以下で表にまとめました。

新築マンション購入の注意点
費用 ・物件は価格に見合っているか
・諸費用を含めた予算は充分か
・住宅ローンの借入額は適正か
建物 ・購入前に物件現地の室内が見れるか
・モデルルームと物件の設備の差
・購入者の年齢層や家族構成
立地 ・災害のリスクは高くないか
・資産価値が保てる立地か
・近所の開発計画

購入前の確認が不十分だと、費用面で損したり入居してから後悔します。時間や労力の無駄を減らすためにも、注意点を押さえて、物件選びの失敗を防ぎましょう。

この記事では、表にまとめた注意点をわかりやすく解説していきます。

新築マンションを購入した人の感想や、新築にない中古の魅力も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

新築マンション購入者のリアルな口コミ

2021年9~10月に、当サイト「スマイノ」が実施したアンケートで「新築マンションを購入した人の感想」を記入していただきました。

結果、満足している人だけではなく、確認不足で後悔している人もいます。掲載の許可がもらえた範囲で3つ紹介します。

Nさん(30代後半/男性)
男性のアイコン結婚後に子どもができたタイミングで、新築マンションを購入しました。中古も含めて色々な物件を検討しましたが、やはり建物や設備すべてが新品というメリットに惹かれ購入しました。おかげで気持ちよく新生活を送れています。立地もいいので、将来売却する可能性を考えても、いい買い物をしたと満足しています。
Hさん(20代後半/女性)
不満そうな女性のアイコン4人家族で賃貸に住んでいましたが、新品のマイホームに憧れて、新築マンションを購入しました。内見用のモデルルームでは、水回りや生活動線を確認していました。しかし、実際のお部屋が内見のときより手狭で、他にも日当たりなどイメージと違う部分があり残念です。
Uさん(50代後半/男性)
不満そうな男性のアイコン一人暮らしの質を上げる目的と、将来賃貸としても運用できるように新築マンションを購入しました。しかし上の階に小さな子どもが住んでいて、朝や夜の時間帯の足音に毎日悩まされています。家族向けの間取りのお部屋の場所や、建物の防音性について、もっと詳しく確認しておけばよかったです。

回答者の皆様を含む多くの人は、モデルルームだけを内見(内覧)して、購入する判断をしています。

新築マンションは、完成前から販売を始める「青田売り」が多いからです。

過去に騒音に悩まされた経験がある人や、日当たりや眺望を重視する人は、実際に住むお部屋を確認してから購入するべきです。

岩井
岩井
完成後に販売を始める「竣工売り」の新築もあります。ただし、大半は青田売りで、事前に確認できる情報は限られています。

新築は売る側の利益が妥当か判断すべき

新築の費用面で気を付けるポイントは、売る側の利益が多く含まれる点です。また、売主が個人の中古なら不要な「建物の消費税」も含まれています。

新築は「住むと20%価値が下がる」と言われています。価格全体の約20%は、広告費などの販売経費だからです。

中古が新築より約40%安いイメージ図

中古は、購入費用と価値が一致しやすいです。新築時より価値が下がっていますし、販売経費は価格全体の10%程度だからです。

新築の平均㎡単価は中古の倍近く

2021年9月の全宅連の統計によると、首都圏の中古マンション平均㎡単価は59.2万円です。新築マンションは117.8万円で、中古マンションの倍近く高いです。

2021年3~9月の、不動産経済研究所と東日本不動産流通機構の統計を、以下で表にまとめてみました。この統計では新築が平均2,000万円以上高いです。

首都圏の中古マンションと新築マンションの価格差(2021年3~9月)

出典:不動産経済研究所(新築価格) 東日本不動産流通機構(中古価格)

新築を買うときは、中古の倍近く高くても住む価値があるかどうか、慎重に見極める必要があります。

購入価格の他にも諸費用がかかる

購入価格の他に、関係者への手数料などの「諸費用」がかかります。新築マンションの諸費用は、販売価格の3~5%が目安です。

諸費用は、選ぶローンや、物件の価格によって差があります。多いと7~10%かかるケースもあります。

以下で、初期費用の大まかな例を紹介します。住宅ローン4,000万円、販売価格5,000万円のマンションを想定しています。

金額の目安
ローンの借入費用 約70~100万円
保険料(5年分) 約20~40万円
登記に関する費用 約30万円
印紙税 約3万円
修繕積立基金・管理準備金 約30~50万円
合計 約100~250万円

初期費用を抑えたいなら、住宅ローンに含める方法があります。

マンション購入の初期費用や諸費用については、次の記事でも詳しく解説しています。

▶マンション購入の初期費用を抑えるコツはこちら

新築は値引きが難しい

新築マンションは、値引きが難しいです。人気があるので、値引きがなくても、購入希望者は現れるからです。

ライバルがいなければ、値引き交渉できる場合があります。しかし、相場は20~100万円ほどで、大幅な値引きは難しいです。

中古マンションはそもそも安く、新築マンションより値引きが通る余地があります。

▶中古マンションの値引きの解説はこちら

新築は建設中が多いので内見できない

新築では、モデルルームや資料だけを見て契約するケースが多いです。完成前から販売開始する「青田売り」のほうが、売れ残りにくいからです。

希望通りのお部屋で決めたいときは、多くの場合、完成前に契約を結ぶ必要があります。

完成物件の室内なら見れますが、より慎重に判断するべきです。周辺環境などに問題があり、売れ残っている可能性があるからです。

モデルルーム内見時の注意点

モデルルームでは、購入予定のお部屋の雰囲気が確かめられます。ただし、実際に住むお部屋を見れないときは、以下の注意が必要です。

  • ・展示されている設備がない可能性がある
  • ・間取りが違う可能性がある
  • ・大勢の人がいて落ち着いて内見できない
  • ・内見用の家具のせいで冷静に判断できない
  • ・住んだ後のイメージがしづらい

販売業者は、契約を結ぶため、モデルルームの見栄えに力を入れています。

現地や資料しか判断材料がないときは、販売業者に不明点を確認しましょう。

実際に購入した後、予想していた設備がなかったり、間取りや広さが異なったりする場合があるからです。

岩井
岩井
購入前に実際に住むお部屋が見れるなら、確認すべき項目は中古マンションとほとんど同じです。以下の記事に、内見のポイントをまとめているので、参考にしてください。

▶中古マンションの注意点50項目はこちら

購入前に他の住人が確認できない

新築マンションでは、購入する前に他の住人を確認できません。建物が完成した後に入居するタイミングが、全員ほぼ同じだからです。

どんな人が住むのかは、予想するしかありません。隣人トラブルを確実に防ぎたいなら、すでに住人がいる中古物件のほうが無難です。

新築では、販売業者がターゲットにしている層や、街の雰囲気などを意識しましょう。繁華街の近くと閑静な住宅街では、住む人のタイプが異なります。

建物の不具合が発見しづらい

新築物件のため、実際のお部屋に隠れた不具合があっても、内見では見つけられません。配管や通気管の施工不良などです。

入居して一定期間は、不具合を見つけたら、販売業者に「契約不適合責任」を問えます。ただし、手抜き工事などを見破るのは難しいです。

完成から年数が経過した中古なら、建築時点でのトラブルの多くは表面化しています。メンテナンスの履歴も確認できるぶん安心です。

立地は災害リスクや資産価値で見極める

立地は、災害リスクや資産価値を見極めて厳選するべきです。販売価格に与える影響が大きいからです。

安心して長く住めて、利便性が高い家は資産価値が下がりにくいです。買いたい人や、借りたい人が見つかりやすいためです。

街の評判や口コミの他、自治体のホームページや過去の取引事例を見て、総合的に判断しましょう。

災害リスクはハザードマップで確認

災害リスクは、自治体のハザードマップを参考に確かめましょう。近年は自然災害が増えているので、購入前に確認しておくべきです。

水害リスクがあるエリアなら、階数を高くしたり、川から離れた立地を選んだり、避難場所までのルートを確認してみてください。

好立地だと資産価値が下がりにくい

好立地のマンションは、資産価値が下がりにくいです。駅の近くや、買い物環境が整っている立地は、利便性が高く人気があるからです。

人気の街ランキングの上位になるような街や、商業施設や新駅など、開発予定が注目されているエリアもおすすめです。

新築で立地が良いと、販売価格は高いです。予算オーバーなら、立地を妥協したり、中古を選んだりすれば、コストが抑えられます。

将来の価値まで考えるべき

新築も住めば中古になるので、将来の価値まで考えるべきです。例えば、好立地でも築年数が経つほど、価値は下がっていきます。

東日本不動産流通機構の統計によると、築30年で、販売価格は半額以下まで下がります。

築年数ごとの価格推移(首都圏の2021年4~6月平均)

出典:東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4~6月)

また、自治体のホームページなどで、周辺の開発予定も確かめましょう。公共工事などで周辺環境が変わると、立地の評価に影響が出るからです。

「○○区+都市計画」などでネット検索すると、都市計画図が見れる場合が多いです。

将来の環境の変化は、可能な限り調べるべきです。日当たりに影響が出る建物や、騒音が出る施設の建設予定がないかなど、販売業者には積極的に質問しましょう。

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  • ・住宅ローンはいくら組める?
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  • ・頭金がなくても購入できる? など

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新築と中古を比較して探すべき

新築マンションを検討する際は、広さや設備が似た条件の中古マンションを、あわせて探すべきです。価格差を、冷静に見直せるからです。

中古でも工夫次第で、新築よりコストを抑えて理想を叶えられます。どちらにも、メリットとデメリットがあるので、以下で解説します。

新築のメリットとデメリット

新築の最大のメリットは、誰も住んだことがないお部屋に住めるところです。「買うなら新品」というこだわりがある人に向いています。

販売価格は高いので、予算には余裕が必要です。主なメリットとデメリットを、表にまとめました。

新築マンション
メリット ・誰も住んだことがないお部屋に住める
・外観がきれいで見栄えが良い
・最新の設備が整っていている
・仲介手数料が不要な場合が多い
・住宅ローンの審査が有利
・税の優遇措置が手厚い
デメリット ・値段が高く妥当か判断しづらい
・管理体制が事前に確認できない
・物件数が少なく立地が選びづらい
・入居前の内見が充分にできない
・資産価値の下がる幅が大きい
・オプション工事に追加費用がかかる

設備や建具がすべて新品で、外観も新しく見栄えが良いです。仲介手数料が不要なケースが多いのもメリットです。

しかし、販売価格は中古より高額です。税金の優遇などが手厚くても、トータルでかかる費用は大きいです。

設備が新品でも、キッチン周りのグレードを上げたり、洗面台やお風呂に機能を追加したりすると、広告の値段より高額になってしまう場合があります。

岩井
岩井
予算に収まる新築マンションを見つけるのは大変です。物件数が中古より少なく、競争率が高いからです。新築にこだわって、立地などの条件を妥協するのはもったいないです。例えば、郊外の新築より、好立地の中古のほうが住みやすい可能性があります。

中古のメリットとデメリット

中古の最大のメリットは、価格の安さです。内装は工事で自分好みにできますし、新築より物件数が多いので選択肢が増えます。

デメリットの多くは、物件選びとリノベーションで解決できます。ただし、安さだけで決めると失敗しやすいです。見極めるためには知識が必要です。

中古マンション
メリット ・相場があるので値段が妥当
・物件数が多く立地が選べる
・実際に住むお部屋を内見できる
・自分好みにリノベーションできる
・管理状況が確かめられる
・資産価値の下がる幅が小さい
デメリット ・物件によっては外観の見栄えがよくない
・仲介手数料がかかる
・旧耐震基準の物件もある
・税金の優遇が新築より少ない
・共用部分は工事で変えられない

新築より安く買えるぶん、内装にお金をかけられます。骨組み以外を大がかりに工事して、間取りや設備を自分の好みにできます。

中古の諸費用の項目は多いですが、物件自体が安いぶん、トータルの出費は抑えられます。

みんなで使う共用部分については、工事で変更できません。どこまで理想に近づけられるかは、漏れなく確認が必要です。

岩井
岩井
工事に適した安く買える物件を見つけられれば、コストを抑えて理想の家に住めます。現状の内装にこだわりすぎず、立地や階数を厳選して探せるのは大きなメリットです。デメリットの解決方法は、以下の記事も参考にしてください。

▶中古マンションのデメリットの解説と対策はこちら

中古は事前に確認できる情報が多い

中古は、実際に住むお部屋が内見できますし、事前に確認できる情報が多いです。マンション管理組合の書類が確認できるからです。

管理組合とは、マンションの維持管理のために、入居者で構成する団体のことです。マンションの管理は、住みやすさや資産価値を保つために重要なポイントです。

中古マンションで確認できることを、以下にまとめました。

中古マンションで事前に確認できること
  • ・建物の管理体制
  • ・各設備の状態や使い方
  • ・室内での音の聴こえ方
  • ・日当たり、眺望、風通し
  • ・他の入居者の雰囲気
  • ・管理組合の収支
  • ・漏水などのトラブル履歴 など

実際にお部屋に入って、外の音の聴こえ方や、日当たりが確かめられます。入居後の騒音トラブルや、イメージと違い後悔するリスクが減らせます。

また、現地の駐輪場やゴミ捨て場を見て、住人マナーや管理体制が確かめられます。

外壁に落書きがあったり、共用部分が散らかっていたりする場合は、管理体制に問題がある可能性が高いです。

▶マンション管理組合についての解説はこちら

持ち家の固定費が妥当か確かめられる

持ち家の固定費とは、主に税金や維持費です。中古は資料が豊富なので、固定費の金額が妥当かを確かめられます。

特に、維持管理に必要な修繕積立金と管理費は、金額が高かったり、不足していたりすると建物の老朽化が早まるので要注意です。

修繕積立金は、約10年周期で建物を手入れする「大規模修繕」に備えて積み立てる費用です。長期的な計画に基づいて、徐々に値上がりしていくのが一般的です。

新築でも将来の修繕費が必要

新築は、初期費用で「修繕積立基金」や「管理準備金」がかかります。まだ管理組合の積み立てがないからです。

不動産を所有するとかかる税金は、固定資産税と都市計画税(固都税)です。中古は売主が毎年払っているので、金額が確かめられます。

新築の固定費は、中古より安いケースが多いです。ただし、初期費用でかかる部分や、値上がりまで考える必要があります。以下の記事でも解説しています。

固定費についての関連記事

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