「マンションの管理組合とは？」「理事会役員って面倒？」などの疑問を解決します！

マンション管理組合に関する知識や、購入してからおこなう業務などを徹底解説します。購入前に管理状況を見極める3つのコツも公開しています。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました！最後によくあるQ&Aに回答してもらったので、ぜひ参考にしてください。

マンション管理組合とは

管理組合とは、マンション全体を協力して管理するため、区分所有者(分譲マンションの買主)全員で構成する団体のことです。

分譲マンションを購入すると、必ず管理組合の組合員になります。売却などの理由で所有権を失うまで、脱退はできません。

お部屋の中(専有部分)は区分所有者が管理しますが、みんなで使う共用部分は、組合員全員が管理の当事者です。

管理とは、住みやすさや資産価値を保つための業務全般を言います。管理組合の業務は知識が必要なものも多く、全部または一部を管理会社に委託するのが一般的です。

分譲マンションのルールは区分所有法

分譲マンションでは「区分所有法」が適用されます。区分所有法とは、建物の内部で独立した区画の、権利関係などを定めた法律です。

管理組合は、区分所有法第三条にある「区分所有者の団体」の通称です。

「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とされています。具体的な活動内容は、後ほど詳しく解説します。

マンション理事会役員とは

管理組合を構成するのは、理事会役員(以下、役員)と、一般の組合員です。図にまとめると以下のような構成です。

役員は1～2ヶ月ごとにある「理事会」に出席して、管理組合の業務を担当します。

役員に関する決まりは、マンションごとの居住ルール(管理規約)で定められます。一般的に、マンションの管理をとりまとめる「管理者」は理事長です。

国土交通省のマンション標準管理規約を参考に、主な役員を表にまとめました。

	役割
理事長	管理組合の代表者として、業務をとりまとめる
副理事長	主に理事長のサポート。不在時は代理する
理事	理事会を構成するメンバーとしてさまざまな業務を担当する
会計担当理事	管理費などの収納、保管、運用、支出など会計業務をおこなう理事
監事	管理組合の業務や財産の運営状況をチェックして総会で報告する

理事は、管理組合でおこなう業務によって担当が分かれます。会計担当の他に「防災担当」や「自治会担当」などがあります。

理事長でも、独断でルールを決めたり、お金を使ったりはできません。理事会や、一般の組合員も含めた総会での多数決が必要です。

役員の選び方は管理規約による

役員の選び方は、管理規約によって異なります。一般の組合員の中から、立候補や推薦か、順番で回ってくるのが基本です。

管理規約で定めれば、外部の専門家(弁護士など)や、物件に住んでいない投資目的の区分所有者でも役員にできます。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、大半の管理組合で「居住の組合員」が役員を引き受けています。

選任できる役員の範囲 (複数回答可)
居住の組合員	1,326 (97.2%)
居住していない組合員	310 (22.7%)
居住組合員の同居親族	306 (22.4%)
専門家	20 (1.5%)
管理会社社員	7 (0.5%)

出典：平成30年度 マンション総合調査結果より抜粋

役員の任期は、同調査によると1～2年がもっとも多いです。マンションを買うときは、いずれ役員になる日が来ると考えておくべきです。

マンションごとに個性があるので、管理組合まで意識してお部屋を探しましょう。一般公開の情報だけでは管理状態まで見れないので、仲介の担当者との連携が大切です。

管理組合の業務内容とは

管理組合の業務はマンション標準管理規約だと15項目にまとめられています。難しく書かれているので、以下で簡潔にまとめました。

出典：国土交通省 マンション標準管理規約を参考に作成

管理組合だけでは対応が難しい仕事は、総会の承認を得たうえで、外部に依頼するのが一般的です。

マンションの管理は「管理会社」に委託できる

マンションの管理は管理会社に委託する場合が多いです。業務内容が幅広く、すべて管理組合だけで自主管理するのは大変だからです。

築年数ごとの統計によると、平成以降のマンションでは90%以上の管理組合が、何かしらの業務を管理会社に委託しています。

出典：平成30年度 マンション総合調査結果より抜粋して集計

築30～35年までの物件は、ほとんどの物件で管理会社が関わっています。

築40年以上だと自主管理の割合がやや増えるので、物件探しの際は事前に確認しましょう。管理会社のサポートがない物件は、管理組合の業務が大変な場合があるからです。

▶築年数の違いやおすすめの築年数はこちら

管理会社に頼める業務は契約内容による

管理会社に委託する内容は、管理委託契約書で取り決めます。国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」では、以下の内容がベースとなっています。

	委託できる業務の例
事務管理業務	・次年度の収支予算案(素案)の作成 ・前年度の収支決算案(素案)の作成 ・管理費などの出納、収支状況の報告 ・管理費などの滞納者への督促 ・書類関係の保管、理事会や総会の支援
管理員業務	・現地の管理員室に出勤、共用部の点検 ・訪問者(業者など)の受付、立会い ・連絡事項の配布や掲示 ・災害や事故が発生した際の連絡、報告
清掃業務	・共用部分の掃き掃除、ゴミ拾い ・特殊清掃(カーペット洗浄など) ・植え込みの水まきや除草
建物・設備 管理業務	・外観や共用部分の目視点検 ・電気設備や給排水設備の点検 ・建物の安全点検(建築基準法12条点検) ・エレベーターや機械式駐車場の点検

会計などの事務管理業務は「基幹事務」と呼ばれ、重要な業務です。国土交通省の「マンション管理業者登録簿」への登録を受けた管理会社は対応が可能です。

管理組合の業務を契約の範囲で対応する他には、マンションの維持管理に関する提案など、管理組合の運営のサポートをしてくれます。

組合員の役割は「総会」に参加すること

一般の組合員の役割は「総会」に参加することです。理事会からの議決事項に対して、賛成や反対の多数決をおこないます。

総会は2種類で、少なくとも年に一度はある「通常総会」と、必要に応じて理事会が開催を決める「臨時総会」があります。

議決事項は、管理規約に「総会の決議が必要」と定められている内容や、管理に対する重要な内容です。以下で、例をまとめました。

出典：国土交通省 マンション標準管理規約を参考に作成

通常総会では、役員から一般の組合員に、運営状況を報告します。次の年度の予定も説明して、計画に反対がなければ、役員が中心に管理組合を運営していきます。

臨時総会は、総会の決議がいるできごとがなければ、特に実施されません。

組合員は「議決権」を持っている

組合員は「議決権」を持っています。1部屋に1票、専有床面積や不動産価値の割合といった基準で、多数決の票を持ちます。票の基準は、管理規約で定められます。

マンション標準管理規約では、総会は議決権の半数以上の出席が必要とされています。内容の重さによって「普通決議」と「特別決議」の、2種類の多数決があります。

普通決議は、出席した組合員の議決権の過半数で決定します。特別決議は基準が厳しく、マンションの建替えなどの際におこないます。

生活が一変するような変更は、組合員の承認を得るハードルが高いです。

建替え予定などは、物件探しの段階で不動産屋が調べます。購入前に心配しすぎる必要はありません。

管理が良いと資産価値が保てる

管理が適切だと、マンションの資産価値が保てます。コンクリート造のマンションは、手入れ次第で100年以上もつと言われています。

外壁のひび割れや水漏れを放置すると、大幅な工事が必要な問題が起きる可能性があります。日常的に点検していれば、費用を抑えた補修で建物を維持できます。

管理会社に業務を委託している場合でも、点検や補修を任せっきりにはできません。管理会社は、あくまで管理組合の委託に基づいて仕事をするからです。

一般の組合員も管理の要望は出せる

一般の組合員も、管理について要望は出せます。窓口はマンションによって異なります。

理事会に要望書を出したり、管理人や管理会社に電話したりとさまざまです。管理規約や使用細則にルールが定められています。

組合員全員が当事者として、役員や管理会社と連携して維持管理をすることが大切です。

マンションの管理状況を見極める3つのコツ

マンションを買う前に、管理状況の良し悪しを見極める3つのコツを解説します。

書類と物件から、管理組合の運営状況と、建物自体のメンテナンス状況を判断できます。

①管理組合の書類を見せてもらう

管理組合では、マンションの管理についてまとめた書類を保管しています。購入するときは、不動産屋に書類を取り寄せてもらいましょう。

住みたい物件が見つかるまでは、取り寄せる必要はありません。発行に手数料がかかる場合があるからです。

管理状況を確かめる書類には、以下のような書類があります。

	確認できる内容
重要事項調査報告書	管理体制や共用部分の情報、耐震診断の有無など幅広く記載
長期修繕計画	大規模修繕の部位ごとの計画と実施状況、収支状況など
総会議案書と議事録	管理組合の総会(話し合い)の議案や決定事項など
管理規約と使用細則	禁止事項やゴミ出しルール、違反者への措置など、入居中のルール

重要な情報は「重要事項調査報告書」にまとめられています。管理組合の収支と、修繕積立金の総額や滞納額がないかチェックしましょう。

もし売主に滞納があると、購入時に買主が負担する必要があります。滞納が多いマンションは、問題がある可能性が高いです。

「長期修繕計画」では、約10年周期の大規模修繕に向けた計画がチェックできます。現在までの記録も見れるので、メンテナンス履歴を確かめてください。

議事録などは、閲覧できない場合があります。情報は可能な限り見せてもらいましょう。

管理規約でルールを確かめるべき

管理規約はマンションごとのルールです。希望の暮らしができそうか、必ずチェックしておきましょう。

役員になれる人の範囲や、ペットの飼育ができるかどうか、内装を工事したいときのルールなども定められています。

バルコニーや玄関扉の内側外側など、共用部分がどこにあたるかが記載されています。共用部分は勝手に変更できないので、内容によってはリフォームが制限されます。

使用細則は、より細かい居住ルールが定められています。

②修繕積立金と管理費が妥当か見る

修繕積立金と管理費は、金額が妥当かどうかが重要です。適切な管理のための必要経費なので、納得できる金額かを確かめましょう。

修繕積立金は、大規模修繕に備えて積み立てる費用です。改修工事の際に不足すると、組合員から一時金を集めたり、管理組合でローンを組んだりする場合があります。

管理組合の運営状況が良くないと、入居後の値上げなどの出費が予想されます。妥当かどうか見極めは難しい部分なので、仲介する担当者に積極的に質問しましょう。

管理費は、日常的なメンテナンスに使う費用です。機械式駐車場やプールなど、高額な共用設備があるほど、高い傾向があります。

▶修繕積立金と管理費の解説はこちら

③実際に内見して現地を確かめる

実際にマンションを内見(内覧)すると、建物のメンテナンス状況が確かめられます。外壁のひび割れや、掃除が行き届いているかをチェックしましょう。

内見や購入前のチェックポイントは、以下の記事でも詳しく解説しています。

▶中古マンションの注意点50項目はこちら

ごみ捨て場や駐輪場が散らかっていたり、壁に落書きがあったりするマンションは、管理状況がよくない可能性があります。

住人のマナーもある程度は確かめられるので、曜日や時間を変えて何回か内見するべきです。

管理組合に関するよくあるQ&A

管理組合に関するよくあるQ&Aを、チャット不動産イエプラの岩井さんに回答してもらいました。

実際によくある質問に対する回答なので、ぜひ参考にしてください。

Q1.管理組合と自治会の違いは？

A 活動の目的が異なります。

管理組合は、マンションの資産価値と、住環境の維持管理のために活動します。加入は強制で、区分所有者である限り、脱退はできません。

自治会や町内会は、親睦を深めて地域を活性化するのが目的です。加入と脱退は任意で、毎月200～1,000円ほど会費がかかります。

長く住む地域で顔を合わせるので、加入したほうが無難です。高いと月5,000円を超えるケースもあるので、入居後の固定費に含めて考えましょう。

Q2.管理組合法人とは？

A 法人化した管理組合のことです。

管理組合を法人化すると、管理組合の名義で登記したり、口座を作成したりできます。

権利関係が明確になるので、組合員から集金したお金の管理や、相続などでトラブルが起きにくいです。

役員の交代など、変更があると登記する手間はありますが、法人化のメリットは大きいです。

Q3.役員の人数は何人くらい？

A 10～15戸あたり1人が目安で、管理規約によって異なります。

国土交通省のマンション標準管理規約コメントでは「10～15戸につき1名選出」「○～○名という枠により定めることもできる」とされています。

統計では、お部屋の戸数が多いほど人数が増える傾向があります。大規模なマンションでは、役員が20人ほどの場合もあります。

	1～5人	6～9人	10～15人
20戸以下	94.0%	4.0%	1.0%
21～30戸	94.7%	3.9%	0.0%
31～50戸	88.7%	9.4%	0.2%
51～75戸	72.7%	21.9%	3.4%
76～100戸	48.8%	43.0%	5.7%
101～150戸	18.3%	58.2%	18.4%

出典：平成30年度 マンション総合調査結果より抜粋して集計

管理会社に業務を依頼していれば、5人までの少人数でも充分、運営できます。

管理規約で定める役員数が多いほど、自分が役員をする可能性は上がります。

Q4.管理組合の業務が心配

A 管理会社や役員の経験者にサポートを受けて対応しましょう。

役員として担当する業務は、管理組合の運営次第です。ほとんどの管理業務を、管理会社に委託しているマンションもあります。

役員になると、1～2ヶ月に1回は理事会に参加が必要です。休日に時間をとられる可能性は、どの物件でも同じです。

平日だと集まりづらいので、理事会の開催は土曜か日曜の、日中が一般的です。

Q5.役員はタダ働き？

A 管理組合によっては報酬が出ます。

役員になると、管理組合によっては報酬があります。金額は月1,000～5,000円ほどで、多いと月10,000円以上です。

平成30年度マンション総合調査結果の統計では、約20%の管理組合が報酬を定めています。

報酬がないマンションと、役員の業務内容に大差がないケースもあります。役員の報酬がある場合は、管理費が高くないかをチェックしましょう。

Q6.役員は拒否できる？

A やむを得ない理由がなければ、引き受けるべきです。

断っても特にペナルティはありません。ただし、他の住人に協力的でないと思われると、住みづらくなってしまいます。

役員のなり手がいないときは、外部の専門家に役員を依頼する方法があります。しかし、費用がかかるので管理費が値上がりする原因になります。

健康面や仕事の関係で引き受けられないときは、丁重に断りましょう。

Q7.役員は理由があれば辞められる？

A 理由がなくても、別の役員が決まれば辞められます。

役員を辞めたいときは、別の役員を決める必要があります。管理規約の、役員が欠けたときのルールを確認しておきましょう。

あらかじめ補欠を決めておく、理事会の決議で別の役員を決めるなど、ルールが定められているのが一般的です。

Q8.総会に参加できない場合は？

A 書類を提出して対応します。

事情があり総会に参加できない場合は「委任状」を書いて、代理人に出席してもらう方法があります。

または、事前に通知がある議案に対して、賛成か反対を回答する「議決権行使書」を提出します。出席して多数決に参加したものと扱われます。

ちなみに、管理規約で定めればWeb会議システムでの開催も可能です。

Q9.共用部分を手入れしてもいい？

A 個人でおこなって良いことは基本的に掃除のみです。

管理規約に特別な定めがなければ「保存行為」と呼ばれる現状維持の手入れのみできます。掃除や、ごみ拾いなどです。

共有物を貸し出す「管理行為」や、増改築などの「変更行為」には、総会の承認が必要です。

勝手に共用部分に手を加えると、管理規約に違反する可能性があります。購入前に管理規約を必ず確認しましょう。

Q10.専用使用部分とは？

A 共用部分でも一定の住人が専用で使う部分のことです。

区分所有者の専用で使われる共用部分は、主にバルコニー(ベランダ)です。他にはドアの外側、玄関ドアのシリンダーなどです。

専用使用部分の日常的な管理は、区分所有者自身がおこないます。ただし、工事で変更を加える際には許可が必要です。

ちなみに、1階の専用庭やルーフバルコニーなど、特別に使える部分には「専用使用料」がかかります。

専用使用料や、管理組合が管理する駐車場などの利用料は、修繕積立金や管理費の残高に充てられるのが一般的です。

Q11.賃借人は管理組合と関係ある？

A 賃借人は管理組合のルールを守る必要があります。

分譲マンションの賃貸を借りた入居者(賃借人)は、組合員ではなく、議決権はありません。

しかし、管理規約や使用細則にある居住ルールは守る必要があります。

賃借人のように、区分所有者以外でも、利害関係者は総会に参加して意見が述べられます。

ちなみに、管理規約で定めれば、賃借人でも役員になれます。

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