借地権マンションとは?普通のマンションとの違いや向いている人の特徴を解説!

最終更新日:2022年04月10日
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「借地権マンションとは?」「普通のマンションと何が違う?」などの疑問にお答えします!

借地権マンションのメリットとデメリットを比較して、購入に向いている人の特徴を解説します。また、借地権マンションに関するQ&Aも紹介します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

借地権マンションとは?

借地権マンションとは、地主から借りた土地(借地)に建てたマンションのことです。入居者は毎月、地主に土地の代金(地代)を払います。

借地権マンションの説明イラスト

土地の借りられる期間には限度が設定されています。契約期間が終了したら、土地を更地にして地主に返すのが原則です。

契約内容によって更新の有無などの違いはありますが、取り壊しのタイミングで基本的に退去する必要があります。

事業目的の借地権もありますが、ここでは居住目的の借地権について解説していきます。

借地権マンションは主に2種類ある

借地権マンションの種類は、大きく分けると「普通借地権」と「定期借地権」の2つです。

大きな違いは、更新できるかどうかです。普通借地権は更新できますが、定期借地権はできません。

普通借地権 定期借地権
契約期間 30年以上 50年以上
更新 できる できない

普通借地権は、30年以上の契約期間で設定します。1回目の更新では20年延長、2回目以降は10年ずつ延長できます。更新期間は、より長く定めることも可能です。

定期借地権は更新がないぶん最初の契約期間が長く、一般的に50年以上で設定されます。契約が終わったあとは土地を更地にして地主に返します。

定期借地権はさらに種類が分かれますが、マンションの場合は「一般定期借地権」がほとんどです。

法改正より前の物件は旧借地権と表記される

借地権は平成4年8月に法改正がありました。改正前の借地権マンションは、物件情報で「旧借地権」などと表記されます。

法改正より前は定期借地権がなかったため、旧借地権のマンションは更新できます。旧借地権の更新期間は長く、コンクリート造の物件なら30年延長できます。

契約時に土地に関する一時金がかかる

借地権マンションでは、契約時に「保証金」や「権利金」など、土地に関する一時金がかかります。「販売価格に含む」とされているケースもあります。

保証金とは、地代などの不払いに備えて地主に預けるお金です。保証金は、退去時に無利息で返還されます。相場は土地の価格の10~15%程度です。

権利金は、地主へのお礼金や、地代の前払いを兼ねているお金です。基本的に、退去時には返還されません。相場は土地の価格の60%程度です。

一時金は物件によって異なるので、マンションの契約前に必ず確認しましょう。

借地権マンションは数が少ない

借地権マンションは数が少ないです。国土交通省の統計によると、平成5年~令和2年までの分譲マンションの9.0%でした。

同統計によると、借地に建てられたマンションの多くは賃貸物件です。短期間で入居者が変わる賃貸は、土地を買うよりコストが抑えられる借地と相性が良いためです。

借地権マンションは、見方次第でお得に住める物件です。以降で、メリットとデメリットを解説していきます。

借地権マンションのメリットは価格の安さ

借地権マンションの最大のメリットは、価格が安いところです。購入資金をなるべく抑えたいなら、借地権マンションがおすすめです。他のメリットもまとめてみました。

借地権マンションのメリット
  • ・所有権のマンションと比べて価格が安い
  • ・土地に関する税金がかからない
  • ・好立地に建てられやすい

以降で1つずつ解説していきます。

所有権のマンションと比べて価格が安い

借地権マンションは、所有権のマンションと比べて価格が安いです。通常含まれる土地代が、販売価格に含まれていないからです。

相場の約80%程度の価格で買えるケースがあります。予算がなかなか合わない人でも買いやすいです。

しかし、毎月の地代を払う必要があります。お得かどうかは、月々の支払いが高くなってないかで確かめましょう。

土地に関する税金がかからない

借地権マンションは土地に関する税金がかかりません。土地が所有権のマンションより、固定資産税と都市計画税を抑えられます。

内容
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年

通常は、お部屋と土地の両方に税金がかかります。借地権マンションの場合は、お部屋ぶんのみの税金で済みます。

通常のマンションだとかかる税金を払わなくて済むので、家計に余裕が作れます。

岩井
岩井
建物の税金に関しては、所有する限り毎年かかります。計算方法は土地と同じです。年4回で払うのが基本なので、建物ぶんの税金は貯金しておく必要があります。

好立地に建てられやすい

人気の街の写真

借地権マンションは好立地に建てられやすいです。地主は価値の高い土地を手放さずに、活用し続けたいからです。

借地権であればいずれ土地が戻ってきます。あえて地主は土地を売却せず、建設会社などに貸して資産を運用しています。

所有権のマンションより安く買えるため、相場が高いエリアでも、予算に収まるマンションが見つかる可能性があります。

借地権マンションのデメリットは契約期間が決まっていること

借地権マンションのデメリットは、契約期間が決まっていることです。購入しても、借地の契約更新がなければ、期限で手放さないといけません。他のデメリットもまとめました。

借地権マンションのデメリット

  • ・将来的にお部屋を手放さないといけない
  • ・月々のコストがかかりやすい
  • ・住宅ローンの審査が通りづらい
  • ・土地の住宅ローン控除が使えない

事前に注意点を抑えておけば、購入を失敗しにくいです。以降で1つずつ解説していきます。

将来的にお部屋を手放さないといけない

借地権マンションは、いつかお部屋を手放さないといけません。将来、土地を地主に返す必要があるからです。

定期借地権だと更新自体がないため、入居者は基本的に退去を拒否できません。

旧借地権か普通借地権なら更新できますが、土地価格の3~5%の更新料がかかるケースが多いです。支払い方法は管理組合のルールによりますが、大きな出費になります。

月々のコストがかかりやすい

月々コストがかかる悩みを持つ女性

借地権マンションは、月々のコストがかかりやすいです。主に地主に払う「地代」や、建物の建て壊しに備える「解体積立金」です。

基本的に、毎月の固定費として払う方法が一般的です。地代は数年ごとに見直しの可能性があり、値上げのリスクがあります。

借地権マンションは価格が安いですが、トータルで損しないか考える必要があります。

月々かかるコストは他にもある

月々かかるコストは他にもあります。代表的なものをまとめました。

費用
管理費+修繕積立金 合計3万円程度/毎月
駐車場(使う場合) 1~5万円/毎月
駐輪場代(使う場合) 数百~千円程度/毎月
町内会費 数百~千円程度/毎月
室内の修繕費 実費(不具合が生じた場合)

毎月の住居費が生活費を圧迫しないように、事前に確かめておきましょう。マンションの維持費については、次の記事でも詳しく解説しています。

▶マンションの維持費を抑えるコツはこちら

住宅ローンの審査が通りづらい

借地権マンションは、住宅ローンの審査が通りづらいです。物件の「担保価値」を低く見られるからです。

担保価値とは、金融機関から見た物件の価値です。万が一返済が滞ったとき、金融機関は担保にかけた物件を売却して、貸したお金を回収します。

ローン審査に通っても、希望の金額まで借りられなかったり、返済期間に条件を付けられるケースがあります。

融資の条件の例
  • ・借入希望額まで借りられない
  • ・返済期間が短くなる
  • ・完済後に借地の契約期間が10年以上は必要

例えば、借地の残りの契約期間(残存期間)が30年の場合、住宅ローンを最長20年で完済を求められる可能性があります。返済期間が短いと、毎月の返済額が増えて大変です。

岩井
岩井
物件を手放したいとき、残存期間によっては売却しにくいです。担保価値の低さから、買い手の住宅ローン審査が通らないためです。

土地の住宅ローン控除が受けられない

借地権マンションは、土地ぶんの住宅ローン控除が受けられません。所有していない部分は制度を利用できないからです。

住宅ローン控除は、毎年のローン残債務に応じて減税できる制度です。通常のマンションであれば制度をフルで受けられますが、借地権マンションは土地以外で控除を申請します。

ちなみに、契約時にかかった一時金のうち、住宅ローン控除の対象になるものがあります。各リンク先で詳細を確認できます。

適用の範囲
保証金 一定の計算方法で控除額が決まる
権利金 前払いした地代以外の部分

住宅ローン控除の対象かどうかは、不動産屋や税務署に問い合わせましょう。以下の記事でも詳しく解説しています。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

マンションのお部屋部分で控除を受ける方法

マンションのお部屋部分で控除受けるには、一定の条件があります。

住宅ローン控除が適用される条件
  • ・床面積が登記簿上の面積40~50㎡以上
  • ・所得が一定(1,000万円~)以下
  • ・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
  • ・家の半分以上が居住スペース
  • ・耐震基準を満たす(1982年以降の建築)
  • ・10年以上の住宅ローンを組む など

住宅ローン控除は、新築と中古などで減税を受けられる金額が異なります。

物件探しと並行して確かめるのが面倒な人は、不動産屋にまとめて問い合わせるのが手っ取り早いです。

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LINE相談の例
  • ・住宅ローンはいくら組める?
  • ・年収からどんな家が買えるか知りたい
  • ・頭金がなくても購入できる? など

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借地権マンションが向いている人の特徴

借地権マンションが向いている人の特徴をまとめました。住み替え前提なら、所有権マンションよりコストを抑えられる可能性があります。

借地権マンションに向いている人の特徴
  • ・期限付きでも安く住みたい
  • ・住む期間に目途が立っている
  • ・コストを抑えて好立地な物件に住みたい
  • ・資産価値より利便性を重視している
  • ・相続の予定がない

事前にチェックするべき項目は多いですが、賃貸物件を借りるより費用を抑えて、住みやすい物件を買える可能性があります。

資産としては買わないほうが良い

借地権マンションは、資産としては買わないほうが良いです。土地の残存期間が短くなるほど、物件の価値が低下するからです。

子どもに残す資産としての購入は損しやすいです。資産として買うなら、土地の所有権まで持てるマンションを買うのをおすすめします。

借地権マンションに関するQ&A

借地権マンションに関するQ&Aを、チャット不動産イエプラの岩井さんに回答してもらいました。

岩井さん(宅建士、日本FP協会認定のFP)
チャット不動産イエプラの岩井さん不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

実際に経験した内容をふまえての回答なので、ぜひ参考にしてください。

借地権マンションに関するQ&A
  • Q1.土地の所有者が変わった場合どうなるの?
  • Q2.一時金をローンに組み込める?
  • Q3.地代が急に値上げすることはある?
  • Q4.売却には地主の許可が必要?
  • Q5.室内をリフォームしても大丈夫?
Q1.土地の所有者が変わった場合どうなるの?
A 同じ契約内容のまま新しい地主に引き継がれます。

土地の所有者が変わっても、同じ契約内容のまま新しい地主に引き継がれます。入居者には特段、影響はありません。

ただし、土地の存続期間も変更がないので、延長扱いにならない点に注意です。

Q2.一時金をローンに組み込める?
A 初期費用の項目はローンに組み込める可能性があります。

契約時の保証金や権利金など、初期費用(諸費用)は住宅ローンに組み込める可能性が高いです。

担保評価が低いと、金融機関によってはローンに組み込めなかったり「頭金」を払わないといけないケースがあります。

物件によって異なるので、住宅ローンに詳しい不動産屋に確認しましょう。

Q3.地代が急に値上げすることはある?
A 可能性は低いです。

地代が急に値上げする可能性は低いです。緩やかに値上げしていくケースがほとんどです。

値上げは、物価の変動があったときにおこなわれます。地代の見直しは3~5年ごとが目安です。

Q4.売却には地主の許可が必要?
A 必要です。

売却時には、事前に地主の許可が必要です。許可を取らないと、売却が無効になる可能性があります。

また、許可をもらう際に地主への承諾料を払う場合があります。相場は、土地の価格の5~15%程度です。

Q5.室内をリフォームしても大丈夫?
A 基本的には問題ありません。

室内のリフォームは基本的に問題ありません。しかし、マンションの契約内容に「増改築禁止」の特約がある場合は、地主への許可が必要です。

マンションによって、契約内容が異なります。リフォーム希望であれば、事前に確かめておきましょう。

リフォームやリノベーションに関する記事は、以下で解説しています。

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▶リフォームとリノベーションの違い
▶リノベーション費用の解説はこちら

借地権マンションは、メリットとデメリットをよく整理して検討しましょう。

購入に関する悩みやローン選びの方法は、不動産屋に相談すると良いです。

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