中古マンション内覧の注意点を解説!37項目のチェックリストを大公開!

最終更新日:2022年04月10日
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「中古マンションの内覧で見るポイントは?」「室内の他にどこを確認するべき?」といった疑問を解決します!

内覧(内見)のチェックリストとあわせて、見るべきポイントを徹底解説します。最後に内覧に関するQ&Aもまとめています。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

日本FP協会認定のFP。不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。

中古マンションは内覧で購入前に良し悪しを見極められる

中古マンションは、内覧で購入前に良し悪しを見極められます。建物や室内の管理状態を見たり、売主の住んだ感想を聞いて、将来的な住みやすさや資産価値を予想できます。

内覧にかけられる時間や回数には限りがあるので、ポイントを押さえて効率的にチェックする必要があります。

この記事では、内覧で確かめるべきポイントをわかりやすく解説します。

岩井
岩井
内覧で見るポイントを決めておくと、効率良く何件も回れます。物件による違いは比較する対象が多いほど正確に見極められます。

内覧は不動産屋に案内してもらう

内覧は、基本的に不動産屋に案内してもらえます。スタッフが同行するので、確認したほうが良い箇所のアドバイスを受けたり、細かい部分の確認ができます。

売主が居住中の中古マンションは、不動産屋の他、売主も立ち会って内覧します。内覧したい物件があれば、空き状況を問い合わせて事前に予約しましょう。

立会いの日程調整や鍵の手配の関係で、紹介を受けた当日は内覧できない可能性があります。店舗に行かずにできることは、メールやLINEで進められると効率的です。

▶中古マンション購入の相談方法3選はこちら

不動産屋の選び方は?

住みたいエリアの周辺まで、広くカバーしている不動産屋を選びましょう。立地を見直すだけで、相場が百万円単位で変わるためです。

物件情報は、不動産業者専用のデータベースで共有されています。特定の不動産屋でしか紹介できない物件もありますが、情報の量はどこも基本的に同じです。

悪質な不動産屋を避けるために、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」を見ておくと良いです。直近5年に行政処分を受けた情報が確かめられます。

以降で、内覧でチェックするべきポイントを「共用部分」「室内」「周辺環境」「書類」に分けて解説します。

共用部分は老朽化と管理状態を確かめる

みんなで使う「共用部分」では、建物の老朽化と管理状態が確かめられます。内覧の際に見るべきポイントをまとめました。

共用部分のチェックポイント
外観など 外壁の傷みや落書きの有無、排水周りの状態
建物全体の老朽化 配管の錆びや傷み、ピロティの補強や建物の傾き
ゴミ捨て場や廊下 清掃されているか、火災報知器や消火器の状態
掲示板・共用ポスト 掲示板は更新されているか、散らかっていないか
駐車場と駐輪場 費用と空き状況、散らかっていないか
共用部の設備の質 宅配ボックス、オートロック、エレベーターなど
家具の搬入経路 家具搬入できる幅があるか、私物放置がないか
手すりや階段 錆びていないか、避難しやすいか
防犯性のチェック オートロック、防犯カメラ、侵入経路など

建物の強さや防犯性は長く住むうえで大切です。全体的に目視して、安心感があるか確かめましょう。

印象が良ければ、書類でも共用設備や管理体制の詳細を確かめてください。後ほど詳しく解説します。

築35年以内なら一定の耐震性がある

コンクリート造で「築35年以内」なら一定の耐震性があると判断できます。耐震基準が同じだからです。

耐震基準とは、建築基準法で定める「地震への強さの指標」のことです。

建築確認申請が1981年5月31日以前の建物を「旧耐震基準」、1981年6月1以降を「新耐震基準」と呼びます。

建物の強さ
旧耐震基準 震度5強程度の地震で倒壊しない
新耐震基準 震度6強~7程度の地震で倒壊しない

新耐震基準の物件は「震度6強~7程度」の地震でも倒壊しないと言われています。旧耐震基準は震度6以上を想定していないので、心配が残ります。

築35年を超えるなら耐震性を問い合わせる

物件資料などで築35年を超えるなら、不動産屋に耐震性を問い合わせましょう。建築確認申請後、マンションの建築には時間差があるためです。

完成が1981年6月より後でも、旧耐震基準で建てられている可能性があります。管理組合の保管している書類などで、耐震基準の確認をしてもらえます。

また、旧耐震の物件でも耐震補強工事で強度を高めていたり、耐震診断を受けて地震への強さが証明されている物件もあります。

岩井
岩井
耐震性は物件によるので、耐震基準はあくまで目安です。例えば、1階が駐車場などで柱のみの「ピロティ構造」は地震に弱いと言われています。築年数に関わらず、耐震補強の有無を確認したほうが良いです。

鉄筋コンクリートはメンテナンス次第で100年以上もつ

国土交通省の資料によると「鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は117年」と推定されています。コンクリートの素材自体は強いので、メンテナンス状況の確認が大切です。

外壁の塗装を全体的に見て、ひび割れや剥がれがないか確かめましょう。手入れが不十分だと、雨水でコンクリートが劣化したり、鉄筋が錆びて耐久力が下がります。

手入れができていれば、外壁からの雨水が鉄筋に染みないので耐久力を維持できます。

岩井
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手すりなど鉄製の部分(鉄部)が錆びてボロボロになっていないかも確かめましょう。管理状態が良いマンションは錆びて耐久力が落ちる前に塗装をしているためです。

共用部分の使い方で住人の入居マナーがチェックできる

共用部分の使い方を見て、住人の入居マナーを確かめましょう。入居マナーが良くないマンションはトラブルが予想されます。

ごみ捨て場やメールボックスが散らかっていないか、駐車場や駐輪場の使い方などを見ておいたほうが良いです。

住みやすいマンションは全体的に綺麗に片付いていて、第一印象が良いケースが多いです。

岩井
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長く安心して暮らせそうかを感覚的に確かめましょう。心配が残る部分は、後で不動産屋にまとめて質問できるようにメモをとっておいてください。

売主への交渉は不動産屋を通すべき

売主への交渉は不動産屋を通すべきです。印象を悪くすると、売ってもらえない可能性があるからです。

内覧時に売主も立ち会うときは、住んだ感想や過去の住人トラブルの有無など、質問程度なら問題ありません。

売却理由がネガティブな内容かの確認や、値引きや設備の交換などの聞きづらい内容は、後でまとめて不動産屋に質問しましょう。

▶中古マンションの値引きの解説はこちら

室内は工事できない部分を中心に確かめる

中古マンションは、内装の傷みや不満は工事で解決できる箇所が多いです。工事では改善できない部分を中心に確かめましょう。

室内のチェックポイント
眺望、日当たり、通風 洗濯物が乾かせそうか、湿気が逃がせそうか
防音性の確認 室内での音の響き方や、外からの聞こえ方
におい カビ臭さなど、近辺にゴミ屋敷がないかも確認
広さやお部屋の数 狭くないか、持て余さないか、減税を受けられるか
水回り 位置は問題ないか、配管に問題はないか
給湯設備 都市ガスか、水圧は充分か
電力や通信環境 コンセントの数やアンペア数、電波は入るか
内装の傷みや設備の型 壁紙や給湯器、水回りなど工事が必要な箇所の確認
換気設備 換気扇や24時間換気システムの動作など
床と配管の通し方 傾いていないか、二重床になっているか
リフォーム可否 希望のリフォームが可能か

気になる部分は、後で不動産屋に伝えるためにメモをとっておいてください。

シャワーやキッチンの水圧を確かめたり、売主が居住中の物件で写真を撮るのは、許可をもらってからにしましょう。

内装は骨組み以外ほとんど工事できる

内装は部分的なリフォームの他、骨組み以外を大幅に変更する「リノベーション」で新築同様にできます。壁を抜いて間取りを変更したり、設備は交換できます。

築浅は内装にかけるお金を抑えられますが、物件価格が高いです。築古をリノベーション前提で購入すれば、コストを抑えて理想に近づけられます。

東日本不動産流通機構の統計を参考に、首都圏の中古マンションの平均価格をまとめました。築年数ごとに必要な、総額のイメージを以下で紹介します。

築年数ごとの購入費用の総額イメージ図(販売価格+リフォーム代金)

販売価格の出典:東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4~6月)

内装にかかる費用の目安は「住宅リフォーム推進協議会の2017年統計」では平均720.2万円です。

イメージ図は、内装工事に築5年で500万円~築30年以上で1,600万円の想定で作成しています。工事内容によって金額は変わるので、工夫次第で大幅に費用が抑えられます。

共用部分と空間に問題がなければ、築年数を気にしすぎず、立地や階数などの選択肢を広げられます。

▶中古マンションの築年数ごとの解説はこちら

「リノベ済み」の再販物件は注意点が多い

不動産屋が中古物件を買い取り、内装工事後に再販している「リノベ済み」の物件は注意点が多いです。主に費用の面で割高です。

中古マンションの売主は、家を手放す個人が多いです。リノベ済み物件は売主が法人(不動産屋等)で、個人から買うときは不要な、建物の消費税がかかります。

仲介手数料の有無や、値引きの余地にも差があります。売主が個人と法人でどのように違うか、簡潔にまとめました。

個人 法人
物件価格 消費税が不要 消費税を含んでいる
仲介手数料 必要 不要のケースが多い
値引き 残債務による 決算時期による

仲介手数料の一般的な計算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。基本的に、建物の価格×10%の消費税よりは安いです。

仲介手数料の金額表
売買価格 仲介手数料(税込)
1,000万円 39.6万円
1,500万円 56.1万円
2,000万円 72.6万円
2,500万円 89.1万円
3,000万円 105.6万円
3,500万円 122.1万円
4,000万円 138.6万円
4,500万円 155.1万円
5,000万円 171.6万円

また、工事が完了しているため、隠れた不具合が見つけづらいです。交換部分や補修の履歴を見て、価格に見合うかの判断が必要です。

再販物件はすぐに入居できるメリットがありますが、購入と同時にリノベーションするほうが自由度は高いです。

希望の内装工事が可能か確かめる

希望の内装工事が可能か確かめておきましょう。マンション管理組合の許可が出ない工事や、物理的に難しいケースがあります。

リノベーションで改善できない部分をまとめたので、参考にしてください。

工事が難しい箇所
  • ・耐久力を保つための壁の取り外し
  • ・管理規約で禁止されている工事
  • ・天井の高さ(天井裏にスペースがないとき)
  • ・パイプスペースの位置
  • ・共用部分の工事
  • ・窓枠やバルコニーの変更
  • ・玄関ドアの外側の変更
  • ・トイレの大幅な移動 など

理想の住まいを不動産屋に伝えられていれば、工事に適した物件を紹介してもらえます。できない工事もある点は押さえておきましょう。

配管の通し方が古いと水回りの変更が難しい

配管の通し方が古いマンションは、水回りの変更が難しいです。築古のマンションだと、床スラブ(コンクリート部分)を突き抜けて配管が通されているケースがあります。

交換や手入れも大変なので「床スラブ上配管(二重床)」か確認しましょう。図解すると以下のとおりです。

床スラブ上配管と床スラブ貫通配管の比較図

「床スラブ貫通配管」はメンテナンスが難しく、水回りの位置を大きく変えられない場合が多いです。下の階の天井からアプローチが必要なためです。

騒音や日当たりなどを中心に確かめる

騒音は工事での改善が難しいため、音の聞こえ方は特に意識して確かめてください。入居中に気になった音がないか、売主への質問もしたほうが良いです。

日当たりや眺望、風通しもチェックしておきたいポイントです。窓を広げる工事は防災の観点から難しいケースが多いです。

まずは予算の上限を決めて、不動産屋に相談してみてください。工事で改善できない部分まで考えて、希望に合う最適な物件を紹介してもらえます。

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建物の周辺環境も確かめるべき

内覧のときは建物の周辺環境も確かめるべきです。お部屋自体が住みやすくても、街が住みにくいと入居後に苦労します。

気に入った物件の周辺環境は、朝・昼・夜、平日・休日と条件を変えて何回も見に行ったほうが良いです。

時間帯や曜日によっても、人通りや騒音など、街の印象が変わります。購入後の暮らしやすさまで考えて、幅広く確認しておきましょう。

周辺環境のチェックポイント
必要な施設はあるか スーパー、コンビニ、病院、薬局、銀行、役所など
時間帯や曜日の違いは 朝・昼・夜、平日・休日すべて問題ないか
騒音やにおいの確認 感じ方は人により違うので、同居家族がいれば全員
安全性の確認 災害リスクや治安情報を現地やネットで確認
住みやすさはどうか 買い物環境、病院などは近くにあるか、交通アクセス
騒音は問題ないか 車道や線路の騒音は耐えられるレベルか
嫌悪施設の有無は 風俗店やラブホテル、お墓や葬儀場、暴力団事務所などの有無
開発予定の有無 自治体の公式サイトを確認、不動産屋にも質問

隣が空き土地や駐車場の場合は、将来的に背の高い建物が建築される可能性があります。

日当たりや眺望が変わっていくと後悔しやすいです。前もって調べられる情報は、可能な限りチェックしておきましょう。

エリアの情報はネットで調べられる

何度も見に行けないときは、インターネットで周辺環境や地域の情報を確かめられます。

参考サイトを以下にまとめたので、確認したい内容によってチェックしてみてください。

調べられる内容
ハザードマップ 洪水や土砂災害などの災害リスクをチェックできる
犯罪情報マップ 犯罪発生状況などを見て治安を確かめられる
ガッコム 保育園~中学校までの学区や学校の口コミを確認できる
大島てる 事故物件の情報を確かめられる
REINSの公開情報 過去の取引事例で相場がチェックできる

災害リスクや学区、相場など、現地に行く前に確かめられる情報は多いです。

Googleマップのストリートビューでも周辺環境が確かめられます。ただし、情報の更新には時間差があるため、最終的に必ず自分の目でも確かめてください。

気になる物件の詳細は書類を取り寄せて確認する

気に入った物件の詳細は、書類でも確かめましょう。マンション管理組合の書類と、契約書のひな形などで確認できる情報をまとめました。

管理組合の書類のチェックポイント
築年数 新耐震基準か、築何年か、耐震基準適合物件か
メンテナンス状況 修繕の履歴や計画、管理体制について確認
管理費・修繕積立金 金額は妥当か、滞納の有無、共用部の火災保険
管理組合のルール 希望の内装工事が可能か、ネット環境、アンペア数
管理規約は大丈夫か ペット、楽器演奏、喫煙など禁止事項の有無
契約書類のチェックポイント
権利関係のチェック 広さや権利を登記事項証明書で確認
売主の情報 売主は個人か、値引きの余地はあるか
ローン審査に落ちたときの扱い 手付金が返金される「ローン特約」の明記があるか
税金がいくらか 固定資産税と都市計画税

購入後の固定費などのコスト面や、暮らしやすさに関わる重要な部分です。確認方法を、より詳しく解説していきます。

管理組合の書類は可能な限りすべて見せてもらう

マンション管理組合の書類には、いくつか種類があります。書類によっては購入前に見れない場合があるので、可能な限りすべて見せてもらいましょう。

資料の名前 確認できる内容
重要事項調査報告書 管理体制や共用部分の情報、耐震診断の有無など幅広く記載
長期修繕計画 大規模修繕の部位ごとの計画と実施状況、収支状況など
管理規約と使用細則 禁止事項やゴミ出しルール、違反者への措置など、入居中のルール
総会議案書と議事録 管理組合の総会(話し合い)の議案や決定事項など

重要事項調査報告書には、修繕積立金や管理費の金額や収支、変更予定など幅広く記載されています。

管理規約と使用細則で、入居中のルールが確認できます。長期修繕計画にも目を通して、毎月の負担を長期的な目線で考えましょう。建物や配管の補修履歴も要チェックです。

議事録は購入前に見れないケースが多いです。管理組合でどんな活動や役割があるのかは、次の記事も参考にしてみてください。

▶マンション管理組合の解説はこちら

契約書類と付帯設備表も事前に確かめる

契約内容や引き渡される設備について、売買契約の手続き当日に「重要事項説明」があります。当日に問題が発覚すると遅いので、事前に見せてもらいましょう。

「重要事項説明書」には、売買契約の重要な内容がまとめられています。費用に関する項目や、契約解除のペナルティについて目を通しておくべきです。

「付帯設備表」では引き渡される設備や、不具合の有無についてまとめられています。内覧時と内容が異なるときは確認が必要です。

住宅ローン控除が使えるか再確認する

毎年のローン残高に応じて減税できる「住宅ローン控除」は、中古マンションでも受けられます。広さなどの条件があるため、書類でも確認しましょう。

中古で住宅ローン控除を受ける条件
  • ・床面積が登記簿上の面積で50㎡以上
  • ・合計所得が2,000万円以下
  • ・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
  • ・家の半分以上が居住スペース
  • ・耐震基準を満たす(1982年以降の建築)
  • ・10年以上の住宅ローンを組む など

出典:令和4年度 国土交通省税制改正概要より作成

床面積は登記簿上の面積(内法面積)が基準です。募集図面の面積は壁芯(壁の中心線)を基準にしているので、重要事項説明書などの記載で確かめてください。

中古マンションの場合は、売主が法人か個人かなどでも内容が変わります。

不動産屋には物件探しの段階から、減税が受けられるお部屋を紹介してもらったほうが良いです。毎年のローン残債務の0.7%(上限あり)の金額を、10年間も減税できます。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

中古マンションの内覧に関するQ&A

チャット不動産屋イエプラの岩井さんに、中古マンションの内覧に関するよくあるQ&Aに回答してもらいました。

岩井さん(宅建士、日本FP協会認定のFP)
チャット不動産イエプラの岩井さん不動産やライフプランに関する専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しない住宅購入までをサポートしています。一人暮らしやファミリー世帯など、幅広い世帯からリピートをいただいています。
  • Q1.内覧と内見の違いは?
  • Q2.どのくらい時間をかけて見れる?
  • Q3.内覧できない物件はある?
  • Q4.不動産屋を挟まずに取引できる?
  • Q5.内覧に持っていくものは?
  • Q6.何回見に行くべき?
  • Q7.内覧前にやっておいたほうが良いことは?
  • Q8.内覧後の流れは?
Q1.内覧と内見の違いは?
A 特に違いはありません。お部屋の中を見学に行くことです。

新築は「内覧」「内覧会」と表現するケースが多いです。地域によっても違うと言われています。

どちらの言葉を使っても不動産屋には通じるので、使い分けを心配する必要はありません。

Q2.どのくらい時間をかけて見れる?
A 30~60分が目安です。

時間をかけて内覧したい女性のイメージイラスト

60分以上時間をかけたい場合は、事前に不動産屋に相談しておきましょう。

売主が居住中の物件では、長居が難しい可能性があります。日を分けて見に行くなど工夫が必要です。

Q3.内覧できない物件はある?
A 売主の事情によっては見れないケースがあります。

居住中で日程が合わないときや、退去後に見てほしいと要望があると、募集していても見れない場合があります。

売主側の不動産屋が「囲い込み」をしている悪質なケースもあります。売主側の業者は、自社で買い手を見つければ手数料が2倍受け取れるためです。

不動産屋に依頼すれば、物件紹介を受けたり、内覧できるかどうかの確認をしてもらえます。

Q4.不動産屋を挟まずに取引できる?
A 可能ですが避けたほうが良いです。

大きな買い物なので、間に不動産会社を挟んだほうが良いです。また、売主は不動産屋に売却を任せているケースがほとんどです。

契約や金銭上のトラブルを防いで、物件探しから契約、ローンの紹介から引き渡しまでサポートが受けられます。

見たい物件が決まっている場合でも、希望条件を伝えて物件紹介を受けたほうが良いです。より理想に近い物件を紹介してもらえる可能性があります。

Q5.内覧に持っていくものは?
A 筆記用具やデジタルカメラがあると良いです。

スマートフォンで代用できるものがほとんどですが、あると便利なものをまとめたので参考にしてください。

内覧時の持ち物
  • ・筆記用具
  • ・間取りの図面
  • ・メジャー
  • ・スリッパ
  • ・方位磁石
  • ・デジタルカメラ

間取りの図面やスリッパは、不動産屋が用意してくれます。念のため、用意があるか確かめておきましょう。

他にも用意したほうが良いものがあれば、不動産屋から案内してもらえます。手土産は不要なので心配しなくて大丈夫です。

Q6.何回見に行くべき?
A 2~3回は内覧できると良いです。

一度にすべて見れると理想的ですが、チェック項目が多いため、少なくとも2回は見れると良いです。

心配ごとはすぐメモをとって、まとめて不動産屋に質問して解決しましょう。

ライバルの有無も確かめながら、見に行く回数を打ち合わせてください。検討を重ねているうちに物件を取られる場合があるためです。

Q7.内覧前にやっておいたほうが良いことは?
A 住宅ローンの事前審査を受けておくと良いです。

住宅ローンの事前審査に通るまで1番手での手続きができないケースがあるためです。

事前審査は買付申込の前でも、金融機関で無料で受けられます。借りれる金額の目安も把握できます。

Q8.内覧後の流れは?
A お部屋が気に入ったら申し込みの手続きに進みます。

当日申し込むのがもっともスムーズです。持ち帰って検討する場合は、期日を決めて必ず回答しましょう。

買付の申し込みをして、住宅ローンの事前審査に通るまでは契約に進めません。ライバルに物件を取られるケースもあります。

物件によって手続きのスピード感は変わります。中古マンション購入は、内覧の段階から不動産屋との連携が大切です。

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忙しくて日中は時間がとれない人や、いきなり電話や対面が苦手な人にもおすすめです!

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