「中古マンションの内覧で見るポイントは？」「室内の他にどこを確認するべき？」といった疑問を解決します！

内覧(内見)のチェックリストとあわせて、見るべきポイントを徹底解説します。最後に内覧に関するQ&Aもまとめています。

この記事は、ファイナンシャルプランナーで、宅地建物取引士の岩井さんに監修してもらいました！

中古マンションは内覧で購入前に良し悪しを見極められる

中古マンションは、内覧で購入前に良し悪しを見極められます。建物や室内の管理状態を見たり、売主の住んだ感想を聞いて、将来的な住みやすさや資産価値を予想できます。

内覧にかけられる時間や回数には限りがあるので、ポイントを押さえて効率的にチェックする必要があります。

この記事では、内覧で確かめるべきポイントをわかりやすく解説します。

内覧は不動産屋に案内してもらう

内覧は、基本的に不動産屋に案内してもらえます。スタッフが同行するので、確認したほうが良い箇所のアドバイスを受けたり、細かい部分の確認ができます。

売主が居住中の中古マンションは、不動産屋の他、売主も立ち会って内覧します。内覧したい物件があれば、空き状況を問い合わせて事前に予約しましょう。

立会いの日程調整や鍵の手配の関係で、紹介を受けた当日は内覧できない可能性があります。店舗に行かずにできることは、メールやLINEで進められると効率的です。

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不動産屋の選び方は？

住みたいエリアの周辺まで、広くカバーしている不動産屋を選びましょう。立地を見直すだけで、相場が百万円単位で変わるためです。

物件情報は、不動産業者専用のデータベースで共有されています。特定の不動産屋でしか紹介できない物件もありますが、情報の量はどこも基本的に同じです。

悪質な不動産屋を避けるために、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」を見ておくと良いです。直近5年に行政処分を受けた情報が確かめられます。

以降で、内覧でチェックするべきポイントを「共用部分」「室内」「周辺環境」「書類」に分けて解説します。

共用部分は老朽化と管理状態を確かめる

みんなで使う「共用部分」では、建物の老朽化と管理状態が確かめられます。内覧の際に見るべきポイントをまとめました。

共用部分のチェックポイント
	外観など	外壁の傷みや落書きの有無、排水周りの状態
	建物全体の老朽化	配管の錆びや傷み、ピロティの補強や建物の傾き
	ゴミ捨て場や廊下	清掃されているか、火災報知器や消火器の状態
	掲示板・共用ポスト	掲示板は更新されているか、散らかっていないか
	駐車場と駐輪場	費用と空き状況、散らかっていないか
	共用部の設備の質	宅配ボックス、オートロック、エレベーターなど
	家具の搬入経路	家具搬入できる幅があるか、私物放置がないか
	手すりや階段	錆びていないか、避難しやすいか
	防犯性のチェック	オートロック、防犯カメラ、侵入経路など

建物の強さや防犯性は長く住むうえで大切です。全体的に目視して、安心感があるか確かめましょう。

印象が良ければ、書類でも共用設備や管理体制の詳細を確かめてください。後ほど詳しく解説します。

築35年以内なら一定の耐震性がある

コンクリート造で「築35年以内」なら一定の耐震性があると判断できます。耐震基準が同じだからです。

耐震基準とは、建築基準法で定める「地震への強さの指標」のことです。

建築確認申請が1981年5月31日以前の建物を「旧耐震基準」、1981年6月1以降を「新耐震基準」と呼びます。

	建物の強さ
旧耐震基準	震度5強程度の地震で倒壊しない
新耐震基準	震度6強～7程度の地震で倒壊しない

新耐震基準の物件は「震度6強～7程度」の地震でも倒壊しないと言われています。旧耐震基準は震度6以上を想定していないので、心配が残ります。

築35年を超えるなら耐震性を問い合わせる

物件資料などで築35年を超えるなら、不動産屋に耐震性を問い合わせましょう。建築確認申請後、マンションの建築には時間差があるためです。

完成が1981年6月より後でも、旧耐震基準で建てられている可能性があります。管理組合の保管している書類などで、耐震基準の確認をしてもらえます。

また、旧耐震の物件でも耐震補強工事で強度を高めていたり、耐震診断を受けて地震への強さが証明されている物件もあります。

鉄筋コンクリートはメンテナンス次第で100年以上もつ

国土交通省の資料によると「鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は117年」と推定されています。コンクリートの素材自体は強いので、メンテナンス状況の確認が大切です。

外壁の塗装を全体的に見て、ひび割れや剥がれがないか確かめましょう。手入れが不十分だと、雨水でコンクリートが劣化したり、鉄筋が錆びて耐久力が下がります。

手入れができていれば、外壁からの雨水が鉄筋に染みないので耐久力を維持できます。

共用部分の使い方で住人の入居マナーがチェックできる

共用部分の使い方を見て、住人の入居マナーを確かめましょう。入居マナーが良くないマンションはトラブルが予想されます。

ごみ捨て場やメールボックスが散らかっていないか、駐車場や駐輪場の使い方などを見ておいたほうが良いです。

住みやすいマンションは全体的に綺麗に片付いていて、第一印象が良いケースが多いです。

売主への交渉は不動産屋を通すべき

売主への交渉は不動産屋を通すべきです。印象を悪くすると、売ってもらえない可能性があるからです。

内覧時に売主も立ち会うときは、住んだ感想や過去の住人トラブルの有無など、質問程度なら問題ありません。

売却理由がネガティブな内容かの確認や、値引きや設備の交換などの聞きづらい内容は、後でまとめて不動産屋に質問しましょう。

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室内は工事できない部分を中心に確かめる

中古マンションは、内装の傷みや不満は工事で解決できる箇所が多いです。工事では改善できない部分を中心に確かめましょう。

室内のチェックポイント
	眺望、日当たり、通風	洗濯物が乾かせそうか、湿気が逃がせそうか
	防音性の確認	室内での音の響き方や、外からの聞こえ方
	におい	カビ臭さなど、近辺にゴミ屋敷がないかも確認
	広さやお部屋の数	狭くないか、持て余さないか、減税を受けられるか
	水回り	位置は問題ないか、配管に問題はないか
	給湯設備	都市ガスか、水圧は充分か
	電力や通信環境	コンセントの数やアンペア数、電波は入るか
	内装の傷みや設備の型	壁紙や給湯器、水回りなど工事が必要な箇所の確認
	換気設備	換気扇や24時間換気システムの動作など
	床と配管の通し方	傾いていないか、二重床になっているか
	リフォーム可否	希望のリフォームが可能か

気になる部分は、後で不動産屋に伝えるためにメモをとっておいてください。

シャワーやキッチンの水圧を確かめたり、売主が居住中の物件で写真を撮るのは、許可をもらってからにしましょう。

内装は骨組み以外ほとんど工事できる

内装は部分的なリフォームの他、骨組み以外を大幅に変更する「リノベーション」で新築同様にできます。壁を抜いて間取りを変更したり、設備は交換できます。

築浅は内装にかけるお金を抑えられますが、物件価格が高いです。築古をリノベーション前提で購入すれば、コストを抑えて理想に近づけられます。

東日本不動産流通機構の統計を参考に、首都圏の中古マンションの平均価格をまとめました。築年数ごとに必要な、総額のイメージを以下で紹介します。

販売価格の出典:東日本不動産流通機構 REINS TOPIC(2021年4～6月)

内装にかかる費用の目安は「住宅リフォーム推進協議会の2017年統計」では平均720.2万円です。

イメージ図は、内装工事に築5年で500万円～築30年以上で1,600万円の想定で作成しています。工事内容によって金額は変わるので、工夫次第で大幅に費用が抑えられます。

共用部分と空間に問題がなければ、築年数を気にしすぎず、立地や階数などの選択肢を広げられます。

▶中古マンションの築年数ごとの解説はこちら

「リノベ済み」の再販物件は注意点が多い

不動産屋が中古物件を買い取り、内装工事後に再販している「リノベ済み」の物件は注意点が多いです。主に費用の面で割高です。

中古マンションの売主は、家を手放す個人が多いです。リノベ済み物件は売主が法人(不動産屋等)で、個人から買うときは不要な、建物の消費税がかかります。

仲介手数料の有無や、値引きの余地にも差があります。売主が個人と法人でどのように違うか、簡潔にまとめました。

	個人	法人
物件価格	消費税が不要	消費税を含んでいる
仲介手数料	必要	不要のケースが多い
値引き	残債務による	決算時期による

仲介手数料の一般的な計算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。基本的に、建物の価格×10%の消費税よりは安いです。

また、工事が完了しているため、隠れた不具合が見つけづらいです。交換部分や補修の履歴を見て、価格に見合うかの判断が必要です。

再販物件はすぐに入居できるメリットがありますが、購入と同時にリノベーションするほうが自由度は高いです。

希望の内装工事が可能か確かめる

希望の内装工事が可能か確かめておきましょう。マンション管理組合の許可が出ない工事や、物理的に難しいケースがあります。

リノベーションで改善できない部分をまとめたので、参考にしてください。

理想の住まいを不動産屋に伝えられていれば、工事に適した物件を紹介してもらえます。できない工事もある点は押さえておきましょう。

配管の通し方が古いと水回りの変更が難しい

配管の通し方が古いマンションは、水回りの変更が難しいです。築古のマンションだと、床スラブ(コンクリート部分)を突き抜けて配管が通されているケースがあります。

交換や手入れも大変なので「床スラブ上配管(二重床)」か確認しましょう。図解すると以下のとおりです。

「床スラブ貫通配管」はメンテナンスが難しく、水回りの位置を大きく変えられない場合が多いです。下の階の天井からアプローチが必要なためです。

騒音や日当たりなどを中心に確かめる

騒音は工事での改善が難しいため、音の聞こえ方は特に意識して確かめてください。入居中に気になった音がないか、売主への質問もしたほうが良いです。

日当たりや眺望、風通しもチェックしておきたいポイントです。窓を広げる工事は防災の観点から難しいケースが多いです。

まずは予算の上限を決めて、不動産屋に相談してみてください。工事で改善できない部分まで考えて、希望に合う最適な物件を紹介してもらえます。

建物の周辺環境も確かめるべき

内覧のときは建物の周辺環境も確かめるべきです。お部屋自体が住みやすくても、街が住みにくいと入居後に苦労します。

気に入った物件の周辺環境は、朝・昼・夜、平日・休日と条件を変えて何回も見に行ったほうが良いです。

時間帯や曜日によっても、人通りや騒音など、街の印象が変わります。購入後の暮らしやすさまで考えて、幅広く確認しておきましょう。

周辺環境のチェックポイント
	必要な施設はあるか	スーパー、コンビニ、病院、薬局、銀行、役所など
	時間帯や曜日の違いは	朝・昼・夜、平日・休日すべて問題ないか
	騒音やにおいの確認	感じ方は人により違うので、同居家族がいれば全員
	安全性の確認	災害リスクや治安情報を現地やネットで確認
	住みやすさはどうか	買い物環境、病院などは近くにあるか、交通アクセス
	騒音は問題ないか	車道や線路の騒音は耐えられるレベルか
	嫌悪施設の有無は	風俗店やラブホテル、お墓や葬儀場、暴力団事務所などの有無
	開発予定の有無	自治体の公式サイトを確認、不動産屋にも質問

隣が空き土地や駐車場の場合は、将来的に背の高い建物が建築される可能性があります。

日当たりや眺望が変わっていくと後悔しやすいです。前もって調べられる情報は、可能な限りチェックしておきましょう。

エリアの情報はネットで調べられる

何度も見に行けないときは、インターネットで周辺環境や地域の情報を確かめられます。

参考サイトを以下にまとめたので、確認したい内容によってチェックしてみてください。

	調べられる内容
ハザードマップ	洪水や土砂災害などの災害リスクをチェックできる
犯罪情報マップ	犯罪発生状況などを見て治安を確かめられる
ガッコム	保育園～中学校までの学区や学校の口コミを確認できる
大島てる	事故物件の情報を確かめられる
REINSの公開情報	過去の取引事例で相場がチェックできる

災害リスクや学区、相場など、現地に行く前に確かめられる情報は多いです。

Googleマップのストリートビューでも周辺環境が確かめられます。ただし、情報の更新には時間差があるため、最終的に必ず自分の目でも確かめてください。

気になる物件の詳細は書類を取り寄せて確認する

気に入った物件の詳細は、書類でも確かめましょう。マンション管理組合の書類と、契約書のひな形などで確認できる情報をまとめました。

管理組合の書類のチェックポイント
	築年数	新耐震基準か、築何年か、耐震基準適合物件か
	メンテナンス状況	修繕の履歴や計画、管理体制について確認
	管理費・修繕積立金	金額は妥当か、滞納の有無、共用部の火災保険
	管理組合のルール	希望の内装工事が可能か、ネット環境、アンペア数
	管理規約は大丈夫か	ペット、楽器演奏、喫煙など禁止事項の有無
契約書類のチェックポイント
	権利関係のチェック	広さや権利を登記事項証明書で確認
	売主の情報	売主は個人か、値引きの余地はあるか
	ローン審査に落ちたときの扱い	手付金が返金される「ローン特約」の明記があるか
	税金がいくらか	固定資産税と都市計画税

購入後の固定費などのコスト面や、暮らしやすさに関わる重要な部分です。確認方法を、より詳しく解説していきます。

管理組合の書類は可能な限りすべて見せてもらう

マンション管理組合の書類には、いくつか種類があります。書類によっては購入前に見れない場合があるので、可能な限りすべて見せてもらいましょう。

資料の名前	確認できる内容
重要事項調査報告書	管理体制や共用部分の情報、耐震診断の有無など幅広く記載
長期修繕計画	大規模修繕の部位ごとの計画と実施状況、収支状況など
管理規約と使用細則	禁止事項やゴミ出しルール、違反者への措置など、入居中のルール
総会議案書と議事録	管理組合の総会(話し合い)の議案や決定事項など

重要事項調査報告書には、修繕積立金や管理費の金額や収支、変更予定など幅広く記載されています。

管理規約と使用細則で、入居中のルールが確認できます。長期修繕計画にも目を通して、毎月の負担を長期的な目線で考えましょう。建物や配管の補修履歴も要チェックです。

議事録は購入前に見れないケースが多いです。管理組合でどんな活動や役割があるのかは、次の記事も参考にしてみてください。

▶マンション管理組合の解説はこちら

契約書類と付帯設備表も事前に確かめる

契約内容や引き渡される設備について、売買契約の手続き当日に「重要事項説明」があります。当日に問題が発覚すると遅いので、事前に見せてもらいましょう。

「重要事項説明書」には、売買契約の重要な内容がまとめられています。費用に関する項目や、契約解除のペナルティについて目を通しておくべきです。

「付帯設備表」では引き渡される設備や、不具合の有無についてまとめられています。内覧時と内容が異なるときは確認が必要です。

住宅ローン控除が使えるか再確認する

毎年のローン残高に応じて減税できる「住宅ローン控除」は、中古マンションでも受けられます。広さなどの条件があるため、書類でも確認しましょう。

出典:令和4年度 国土交通省税制改正概要より作成

床面積は登記簿上の面積(内法面積)が基準です。募集図面の面積は壁芯(壁の中心線)を基準にしているので、重要事項説明書などの記載で確かめてください。

中古マンションの場合は、売主が法人か個人かなどでも内容が変わります。

不動産屋には物件探しの段階から、減税が受けられるお部屋を紹介してもらったほうが良いです。毎年のローン残債務の0.7%(上限あり)の金額を、10年間も減税できます。

▶住宅ローン控除の詳しい解説はこちら

中古マンションの内覧に関するQ&A

チャット不動産屋イエプラの岩井さんに、中古マンションの内覧に関するよくあるQ&Aに回答してもらいました。

Q1.内覧と内見の違いは？

A 特に違いはありません。お部屋の中を見学に行くことです。

新築は「内覧」「内覧会」と表現するケースが多いです。地域によっても違うと言われています。

どちらの言葉を使っても不動産屋には通じるので、使い分けを心配する必要はありません。

Q2.どのくらい時間をかけて見れる？

A 30～60分が目安です。

60分以上時間をかけたい場合は、事前に不動産屋に相談しておきましょう。

売主が居住中の物件では、長居が難しい可能性があります。日を分けて見に行くなど工夫が必要です。

Q3.内覧できない物件はある？

A 売主の事情によっては見れないケースがあります。

居住中で日程が合わないときや、退去後に見てほしいと要望があると、募集していても見れない場合があります。

売主側の不動産屋が「囲い込み」をしている悪質なケースもあります。売主側の業者は、自社で買い手を見つければ手数料が2倍受け取れるためです。

不動産屋に依頼すれば、物件紹介を受けたり、内覧できるかどうかの確認をしてもらえます。

Q4.不動産屋を挟まずに取引できる？

A 可能ですが避けたほうが良いです。

大きな買い物なので、間に不動産会社を挟んだほうが良いです。また、売主は不動産屋に売却を任せているケースがほとんどです。

契約や金銭上のトラブルを防いで、物件探しから契約、ローンの紹介から引き渡しまでサポートが受けられます。

見たい物件が決まっている場合でも、希望条件を伝えて物件紹介を受けたほうが良いです。より理想に近い物件を紹介してもらえる可能性があります。

Q5.内覧に持っていくものは？

A 筆記用具やデジタルカメラがあると良いです。

スマートフォンで代用できるものがほとんどですが、あると便利なものをまとめたので参考にしてください。

内覧時の持ち物

• ・筆記用具
• ・間取りの図面
• ・メジャー
• ・スリッパ
• ・方位磁石
• ・デジタルカメラ

間取りの図面やスリッパは、不動産屋が用意してくれます。念のため、用意があるか確かめておきましょう。

他にも用意したほうが良いものがあれば、不動産屋から案内してもらえます。手土産は不要なので心配しなくて大丈夫です。

Q6.何回見に行くべき？

A 2～3回は内覧できると良いです。

一度にすべて見れると理想的ですが、チェック項目が多いため、少なくとも2回は見れると良いです。

心配ごとはすぐメモをとって、まとめて不動産屋に質問して解決しましょう。

ライバルの有無も確かめながら、見に行く回数を打ち合わせてください。検討を重ねているうちに物件を取られる場合があるためです。

Q7.内覧前にやっておいたほうが良いことは？

A 住宅ローンの事前審査を受けておくと良いです。

住宅ローンの事前審査に通るまで1番手での手続きができないケースがあるためです。

事前審査は買付申込の前でも、金融機関で無料で受けられます。借りれる金額の目安も把握できます。

Q8.内覧後の流れは？

A お部屋が気に入ったら申し込みの手続きに進みます。

当日申し込むのがもっともスムーズです。持ち帰って検討する場合は、期日を決めて必ず回答しましょう。

買付の申し込みをして、住宅ローンの事前審査に通るまでは契約に進めません。ライバルに物件を取られるケースもあります。

物件によって手続きのスピード感は変わります。中古マンション購入は、内覧の段階から不動産屋との連携が大切です。

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