【2024年】不動産投資の初心者は何から始める？はじめ方・やり方を8つの方法に分けて解説

（※公式サイトに記載 東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績（2022年3月調べ））

（※細かい対象条件あり、公式サイトを要確認）

初心者向けの不動産投資の始め方・やり方・方法

これから不動産投資を始めることを検討している方に向けて、不動産投資の始め方を8つの手順に分けて紹介していきます。

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1.不動産投資の基礎知識を勉強する

上記の画像は、不動産投資の勉強方法をまとめたものです。

不動産投資を始める際は、まずは不動産投資の基本について勉強しておくことが必要になります。

不動産投資では、普段は使う機会が少ない単語や数字などを多く使用します。正確に理解せずに何となくで進めてしまうと、大きく損したり騙されたりする可能性が高くなるため、注意が必要です。

また、以下で紹介する各ステップで、正しく判断できないことも想定されるでしょう。

不動産投資を勉強する方法として、下記の3つを紹介します。

まずは資料請求や書籍を活用して、あなたのペースで知識を入れるところから始めると良いでしょう。基礎知識を把握した段階でセミナーに参加して、実践を意識した理解を深めていくのがおすすめです。

困った際は不動産投資会社に相談してみるのも選択肢の1つです。

なお、下記はおすすめの資料請求箇所やセミナーを開催している不動産会社です。

2.不動産投資の目的と目標を明確にする

上記の画像は、不動産投資の目的の例をまとめたものです。

不動産投資の基本や概要を把握した段階で、不動産に投資してあなたが何を実現したいか明確にしておきましょう。

目的な目標に応じて、不動産の選定や投資方法が変わってきます。不動産会社に相談した際も、提案が大きく異なってくるでしょう。

例えば高いリスクを取ることなく副収入を得られる手段を獲得したい、相続税の対策用に投資したいなどがあります。

不動産の勉強のために投資をしてみたいという目標でも構いません。

同じ不動産投資でも、目的に応じてどの方法なら目的を達成しやすいか、どの物件に投資するべきかという根幹の判断が変化します。時間をかけてでも、明確に設定する必要がある点です。

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3.目的に合わせた物件やエリアを設定する

目的や目標に合わせて、物件やエリアを設定しましょう。

目的に応じて、達成しやすい物件やエリアは異なります。

例えば、不動産投資で安定した家賃収入を得たい場合、入居率の高さに期待できる都心エリアの物件を中心に探すと良いでしょう。

また、高い利回りを求めるなら、安く購入できる可能性が高まる築年数の古い物件が投資候補に入ってきます。

4.不動産会社にコンタクトを取る

上記の画像は、不動産会社の確認のポイントをまとめたものです。

物件の形式やエリア像が簡単に決まった段階で、条件に合う物件を提供している不動産会社にコンタクトを取りましょう。

コンタクトを取る際は、下記の内容を確かめておくことをおすすめします。

この段階ではあなたの希望をしっかり伝えて、それに応じた対応をしてくれるかを重視するのが良いでしょう。

反対におすすめの不動産をすぐ押し付けられたり、こちらの要望から外れた内容を提案されたりした場合、他の会社を検討することも大事です。

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5.不動産物件を検討する

信頼できる不動産会社と出会えた場合、その会社で投資する物件を検討しましょう。

下表は、物件を検討する際に確かめておきたいポイントの例をまとめたものです。

その地域の自然環境に関しては、国土交通省が提供している「ハザードマップ」が役立ちます。

6.投資用ローンの事前審査を受ける

購入したい物件が決まった段階で、購入に必要なローンの審査を受ける必要があります。

現金一括で購入できる場合は不要ですが、基本的に高額になるためローンを前提に説明していきます。なお、近年の傾向として買い付け申込書の提出順よりも金融機関審査可決順で物件購入権が得られることが多いです。

ローンを申請する際はまず、買付申込書を不動産会社に提出する必要があります。買付申込書は、物件を購入したいという意思を示すもので、下記のような情報を含む書類です。

物件を正式に購入することになった場合、本審査を受けることになります。ローンの事前審査を受ける場合、大きく分けて下記2つの方法から選択することになるでしょう。

補足として、スルガ銀行の問題以降において金融機関の貸し出し姿勢は低調です。自分で金融機関を探せるのは医師や弁護士といった一部の人に限られる傾向が続いています。

高所得帯のサラリーマンの方でも、手元に潤沢なキャッシュがない限りは提携ローン以外で調達できることは厳しい状況です。

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7.不動産物件を購入する

ローンの審査と買付申込が完了した段階で、いよいよ不動産を購入することになります。

具体的には、大きく分けて下記2点の手続きを進めていきます。

物件に関する重要事項の説明を受ける際は、説明される項目は多いですがいずれも重要事項ばかりです。

あらかじめ書類のコピーをもらい内容を確かめたうえで、説明を受けると良いでしょう。

8.不動産の運用を開始する

正式に物件を購入できた段階で、運用を開始することになります。

最初に運用管理を自身で担当するか、運用会社に委託するかを検討しましょう。

基本的には、物件を購入した不動産会社のサポートを、そのまま受けることがおすすめです。不動産会社で受けられる運用サポートを、シーラを例に紹介していきます。

不動産初心者で何から始めるかわからない場合にまずしたいこと

不動産初心者で何から始めるかわからない場合にまずしたいこととして、基礎知識の定着が挙げられます。

基礎知識に関しては、不動産会社が提供している「無料の資料請求」がおすすめです。実際に対面で話を聞くわけではないため、その場で営業を受けることもありません。

知識をつけて、対面で実際に不明点を解決していきたい場合は、不動産投資会社の無料セミナーもおすすめです。

セミナーは書籍とは異なり、直近の不動産市況を踏まえたリアルタイムな情報をもとにレクチャーしてもらえます。

例えば「グローバル・リンク・マネジメント」の初心者向けセミナーでは、下記のような内容を学ぶことが可能です。

実際に会場へ足を運ばなくても受けられる、オンラインセミナーや個別面談などもあります。

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【始める前に】不動産投資の初心者が知っておきたいポイント・基礎知識

不動産投資を始める前に知っておきたいポイントとして、下記の4つがあります。

上記を知ることで、できるだけ損をしないように不動産投資を進められるようになるでしょう。

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不動産投資で利益を得る仕組み

まずは、不動産投資で利益を得る仕組みを理解しておく必要があります。

不動産投資で利益を得る方法は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類です。

それぞれの特徴について、下表にまとめました。

不動産投資では、インカムゲインを狙って運用するケースが多いと言えます。

不動産投資に関係する税金

不動産を取得するとさまざまな税金が発生することも、認識しておく必要があります。

物件の取得時・保有時・売却時にかかる具体的な税金の例を、下記にまとめました。

上記の税金も加味したうえで、利益を出せるような運営管理が必要になります。

サポートが充実している不動産会社で購入し、税金に関する説明も詳しく確かめておくことがおすすめです。

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不動産投資の利回りの定義

不動産投資の利回りの定義や計算方法も理解しておきましょう。

定義が理解できておらず利回りの計算が曖昧な場合、不動産投資で利益を得られるかどうか正確な判断ができません。

利回りとは、投資金額に対して得られた家賃収入や物件の売却益などの割合を指します。運用による利益額から、さまざまな経費を差し引いて計算する数字です。

注意点として、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。基本的には実質利回りをベースに、利益を得るシミュレーションを考えることが必要です。

実質利回りの計算式は、下記の通りです。

実質利回り＝（不動産の運用利益（1年あたり））÷（購入費用＋諸経費）×100

不動産投資のローンの仕組み

不動産を購入する際のローンには、住宅ローンと不動産投資ローンの2つがあります。

下表は、それぞれの特徴をまとめたものです。

上表の「レバレッジ効果」とは、少額の自己資金で多くの家賃収入を目指すことです。

例えば、自己資金が500万円の場合に1,000万円借り入れて投資すると、借り入れない場合と比べて投資金額が3倍になります。

実質利回りが同じであると仮定した場合、得られる家賃収入も3倍になる計算です。この場合、利息が家賃収入の2倍未満なら、手元に残る金額が増えます。

またフルローンを組む場合、頭金なしでも不動産投資を始めることが可能です。不動産投資は自己資金が少なくても、多額の投資が可能な投資方法であると言えます。

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不動産投資のメリット

不動産投資を行うメリットには、以下4つが挙げられます。

それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう

レバレッジ効果がある

不動産投資を行うメリットとして、レバレッジ効果が期待できる点が挙げられます。

レバレッジ効果とは、ローンや借入を活用することで、少ない自己資金で大きな金額の投資効果を得ることを指します。

レバレッジ効果を上手に利用することで、手元に少額の資金しかない場合でも、大きな投資効果を得やすくなるでしょう。

融資の金利が高い場合や、物件の利回りが低い場合だと、レバレッジ効果が低くなる場合もあるため、事前にシミュレーションを行っておくことをおすすめします。

中長期で安定した収益を得やすい

不動産投資を行うメリットとして、中長期で安定した収益を得やすい点が挙げられます。

不動産投資は、入居者さえ確保できれば収益を安定的に獲得できます。物件の賃貸契約は2年であることが多いため、将来の収支を予測しやすいでしょう。

不動産投資は、短期的なリターンの獲得ではなく、中長期的な収益獲得に適した投資商材であると言えます。

節税効果が期待できる

不動産投資を行うメリットとして、節税効果が期待できる点が挙げられます。

特定の条件を満たす場合であれば、不動産投資で発生した費用や購入した物件の減価償却費を経費計上することが可能です。

不動産投資による赤字分を自身の課税所得金額から差し引けるため、所得税・住民税の節税効果が期待できるでしょう。

また、不動産は現金に比べ相続時の評価額が低くなりやすいため、金融資産の代わりに不動産を相続することで、相続税を削減できることがあります。

年金・保険の代用になりうる

年金・保険の代用になりうる点も、不動産投資を行うメリットの一つです。

ローンを完済してしまえば不動産投資による家賃収入がそのまま自身のものとなり、安定的に収益を獲得しやすいため、年金の足しとして利用されることがあります。

また、ローンの返済中に物件を購入した名義人が亡くなったり、病気になったりすると、ローン返済が免除される場合があります。

ただし、不動産投資をしたからと言って必ずしも上記の恩恵を享受できるわけではないため、注意が必要です。

不動産投資のリスク・デメリット

不動産投資を行うデメリットには、以下3つが挙げられることを記載

それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

損失が発生する場合がある

不動産投資を行うデメリットとして、損失が発生する可能性がある点が挙げられます。

不動産投資は投資の一種であるため、当然損失が発生する場合があります。

そのため、不動産投資を行う際は損失の原因となる不動産投資のリスクを把握し、自身で検討した上で判断する必要があると言えるでしょう。

不動産投資で損失が発生するリスクの種類とその概要を下表にまとめました。

ほかの投資対象に比べ流動性が低い

不動産投資を行うデメリットとして、ほかの投資対象に比べ流動性が低い点が挙げられます。

不動産は株式やREITなどの投資対象に比べると、流動性が低いです。

そのため、早めに不動産投資から撤退したい場合や早急にまとまった現金が必要な場合に、思うように物件を売却できない場合があります。

売りたいと思ったタイミングから早くても数週間、長いと数カ月・数年がかかる場合もあるため、注意が必要です。

投資金額が大きくなりやすい

投資金額が大きくなりやすい点も、不動産投資を行うデメリットの一つであると言えます。

不動産投資はほかの投資対象に比べ、投資に必要な金額が大きくなることが多く、損失が発生した場合の金額も大きくなりやすいです。

まとまった自己資金がない人はローンを組むことが多いですが、審査が通らない場合には思うように不動産投資を始められないでしょう。

上記の事項を防ぐためにも、リスクを適切に反映した事前の運用シミュレーションを丁寧に行う必要があります。

不動産投資の初心者が知っておきたい注意点

不動産投資の初心者が知っておきたい注意点として、下記の4つが挙げられます。

上記の注意点を把握することで、リスクを抑えた不動産投資がしやすくなるでしょう。

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不動産会社の選定は慎重に行う

不動産会社の選定は、慎重に行うことが重要です。

不動産会社によって、得意としている物件やエリアが異なります。中には悪徳業者も少なからず存在するため、注意が必要です。

悪徳でない場合でも、営業の押しが強かったり要望を聞いてもらいにくかったりなど、相性に関する問題が発生する可能性もあります。

これらを踏まえて、不動産会社の選定では下記の点に注目すると良いでしょう。

物件の購入後に賃貸管理などのサポートも受けることを考えている場合は、より慎重に選ぶ必要があります。

資金にある程度の余裕を持っておく

資金にある程度の余裕を持っておくことも必要です。

不動産投資では購入時以外にも、さまざまな費用が発生する場合が多く見られます。

例えば老朽化で建物を修繕したり、事故で設備を修理したりする必要が生じた場合は、その都度費用を支払わなければなりません。

有形資産ではあるもため、上記の不測の事態が発生して、急な出費がかかる場合があります。

フルローンなら頭金なしで投資を始めることも可能ですが、ある程度の資金の余裕は持っておいた方が安全性は高いでしょう。

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不動産会社に任せ切りで購入まで進めない

不動産会社に任せ切りで購入まで進めないことも、重要と言えます。

不動産会社の営業は、物件を購入してもらいたいがために、不都合な点を伏せて営業される場合があるためです。軽微と言える不都合な点を紹介し、重要な注意点を伏せるケースも考えられるでしょう。

例えば、最寄り駅までやや遠いという点は説明し、周囲の騒音がひどい点を隠すといった具合です。

この点に関しては先述した通り自身であらかじめ勉強しておき、不明な点や致命傷となる点をくまなく質問することで対処できます。

不動産投資の目的は明確にしておく

不動産投資の初心者が知っておきたい注意点として、不動産投資の目的を明確にしておくことが挙げられます。

不動産投資の目的を明確にしておくことで、物件の良し悪しの判断基準ができ、自身に適した案件かどうかの判断を行いやすくなるでしょう。

例として、節税効果を目的とするのであれば、新築物件ではなく中古物件の方が適していることが多いです。

自身の目的や予算をあらかじめ設定しておくことで、物件選択の判断基準ができるため、初心者の方でも物件を選択しやすくなります。

自ら不動産投資に関する勉強や情報収集を行う

自ら不動産投資に関する勉強や情報収集を行うことも、不動産投資の初心者にとって重要であると言えます。

不動産投資にはリスクや各地域・物件の特色、物件の運用管理の方法など、幅広い知識が必要になることが多いです。

自身で日頃から勉強していないと、重要な事項を見落としていたり、不動産会社に言われるがままの状況になってしまうことがあるでしょう。

勉強をしないことで不動産投資の失敗のリスクが高まりやすくなるため、不動産投資をする際は必ず自身で勉強・情報収集を行いましょう。

書籍やインターネット、不動産会社のセミナー、不動産投資に詳しい信頼できる知人などから日々情報を集め勉強しておくことが必要です。

不動産は必ず儲けられるわけではないことに留意する

前提として不動産投資は、必ず儲けられるわけではない点に留意してください。

株やFXのような無形資産よりもリスクは低いと言われていますが、投資である以上損失が出るリスクは避けられません。

例えば入居者が減ったことで家賃収入も減少し、収支が赤字になるケースが考えられます。

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不動産投資の初心者向けサポートが充実の不動産投資会社3選

不動産投資の初心者向けと言える、サポートが充実している不動産投資会社を紹介していきます。

不動産投資会社の選択肢が多く、どこに依頼するべきかわからない方はぜひ参考にしてみてください。

RENOSY（リノシー）

出典：リノシー

無料セミナーの開催	資料提供の有無	個別面談の対応
あり	あり	あり

会社名	株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
設立年	2013年
入居率	99.6%（※）
対応エリア	東京都内中心
取得免許	・宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第9135号 ・建設業 東京都知事許可（特－3）第145636号 ・建設業 東京都知事許可（般－3）第145636号 ・マンション管理業 国土交通大臣（1）第034425号 ・小規模不動産特定共同事業者 東京都知事（1）第1号

（※2024年1月時点 公式サイトに記載）

（※細かい対象条件あり、公式サイトを要確認）