【2024年】不動産投資の利回り相場!平均・理想の利回りは何%?目安はどのくらい?

2024年2月20日

不動産投資利回り
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この記事のポイント

  • 不動産投資において利回りとは、投資した金額に対して1年間で得られる収益の割合を指す言葉である
  • 不動産投資の利回り相場や理想の利回りは、物件の種類や地域、投資方法などで異なるため一概には言えない
  • 不動産の利回りをチェックする際は「リスクを適切に反映したシミュレーションを行っているか」「周辺の利回り相場に比べて高いか・低いか」を確認することがポイント
  • 利回りを重視しながら不動産投資を行いたい人におすすめの不動産投資会社アセットジャパン
  • アセットジャパンでは、不動産投資に精通したスタッフによるカウンセリングを無料で受けられるため、気軽に利回りに関する相談ができる
  • 空室発生時や家賃滞納時の家賃収入を保証してもらえる制度も利用できる

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※不動産投資の知恵コラムの記事では、国土交通大臣及都道府県知事から宅地建物取引業の免許を受けた業者を紹介しています。 本記事は、株式会社コレックが製作・運営を行っています。広告費用や収益性の観点から紹介する不動産業者を決定・順序付けしていることはありません。本記事の内容や広告に関しての詳細は、コンテンツ制作ポリシー広告掲載ポリシーを参照ください。

不動産投資における利回りとは?計算方法も紹介!

不動産投資における利回りについて、以下の観点から紹介していきます。

利回りは不動産投資の基礎知識の一つであるため、不動産投資を検討している場合は理解しておく必要があります。

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不動産投資の利回りの意味・考え方

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれだけの収益(リターン)が得られるかを表した指標です。

その物件からどれだけの利益を得られるかを表している指標であるため、物件を選定する際に重要な要素となります。

ただし、利回りは一概に高ければ良いというものではありません。

利回りが高い物件ほど、築年数が経過していたり、利便性が良くないなどの理由で空室が発生するリスクが高いことが多いです。

利回りが高い物件には、それに見合ったリスクが含まれていることを認識しておきましょう。

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利回りの種類

不動産投資における利回りの種類には、以下の2種類があります。
利回りの種類

不動産投資における利回りの種類を知ることで、物件選択の際に正しい収支計画を立てやすくなるでしょう。

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表面利回り

不動産投資における利回りの種類として、表面利回りがあります。表面利回りとは、年間の家賃収入と物件の購入金額で算出する利回りです。

物件の情報が比較的少ない場合でも算出できるため、複数の物件で大まかに利回りを比較する際に便利であると言えます。

ただし、物件購入にかかる金額以外の出費を考慮していないため、正確な収支シミュレーションを立てる際には適していないことが多いです。

実質利回り

不動産投資における利回りの別の種類として、実質利回りがあります。

実質利回りは、物件の購入費用以外の管理費や運営費用なども含めて算出した利回りです。

購入にかかる金額以外の費用を含めるため、表面利回りよりも低くなることが多いと言えます。

不動産投資で発生する費用を含めて算出するため、実際に不動産運用をした場合に近い、現実的な利回りとして使われることが多いでしょう。

利回りの計算方法

先述した各利回りの計算方法を下表にまとめました。
利回りの計算方法
表面利回りは家賃収入と物件の価格の情報だけで算出できるのに対し、実質利回りは管理費用や経費の情報も反映して算出します。

そのため、実質利回りの算出にはより詳しい物件の情報が必要となることが多いです。

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【地域・物件別】不動産投資の利回り相場を紹介!平均はどのくらい?

不動産投資の利回り相場を以下の観点から紹介していきます。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資における利回りの種類を知ることで、物件選択の際に正しい収支計画を立てやすくなるでしょう。

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東京都内

東京都内の期待利回り

上記の画像は、東京都内の期待利回りをまとめたものです。

東京都内の利回り相場はおよそ3.9〜4.2%、利回りの平均は4.0%です。

東京都内は人口も多く物件の需要が高くなりやすいため、地方都市と比べると物件の価格が高く、利回りが低くなりやすいと言えます。

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東京都以外の地方都市

建物の種類 場所・地域 期待利回り
ワンルーム物件 札幌 5.0%
仙台 5.1%
さいたま 4.8%
千葉 4.8%
横浜 4.5%
名古屋 4.7%
京都 4.8%
大阪 4.5%
神戸 4.8%
広島 5.2%
福岡 4.7%
ファミリー向け物件 札幌 5.2%
仙台 5.2%
さいたま 4.8%
千葉 4.8%
横浜 4.5%
名古屋 4.8%
京都 4.9%
大阪 4.5%
神戸 5.0%
広島 5.5%
福岡 4.8%

出典:2022年度不動産投資家調査
地方都市の不動産投資の利回り相場はおよそ4.5〜5.5%、利回りの平均は4.6%です。

地方都市の不動産は都心に比べ価格が低いことが多いため、利回りも高くなりやすいと言えます。

地域によっては物件の数も少ないため、都心に比べ競争率が低くなりやすい点も特徴として挙げられます。

不動産投資の理想の利回りとは?投資に値する目安・基準はある?

不動産投資の理想の利回りは一概には言えません。不動産投資の利回りは、投資の方法や物件の種類、地域などによって利回りの相場が異なります。

そのため、自身が希望する条件や不動産投資の目的によって、理想の利回りが異なると言えるでしょう。

例として、地方都市の物件や人気の低い物件に比べ、東京都心の人気物件の方が利回りが低くなりやすいです。

自身が投資を希望する物件の種類が明確になれば、投資条件に適した物件・地域の相場を調べることで、利回りの目安や基準を把握しやすくなります。

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利回りに関する情報提供をしてもらいやすい不動産会社2選!

アセットジャパン

アセットジャパン

出典:アセットジャパン

会社の実績・信頼性 不動産の利回りに関する情報提供 個別面談・セミナーの費用の有無

・2013年設立
・健康経営優良法人認定

・資産運用のカウンセリング
・優良物件の情報提供

無料
会社名 株式会社アセットジャパン
設立年 2013年
入居率 記載なし
対応エリア 東京都
運用管理代行 あり
取得免許 宅地建物取引業 東京都知事(3)第93802号
賃貸住宅管理業者 国土交通省大臣(1)第001727号

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(※細かい対象条件あり、公式サイトを要確認)
アセットジャパンとは

アセットジャパンは、東京都中央区に本社を設けている、投資用不動産の販売事業や管理事業を中心に行う不動産会社です。

経済産業省が設けている健康経営優良法人」に認定されている会社であることから、経営や顧客に対しても一定の信頼感があると言えるでしょう。

おすすめの人
1.利回りを含めた不動産投資全般の相談をしながら検討したい人
アセットジャパンでは、利回りのことも含めた不動産投資全般について相談できるカウンセリングを無料で受講可能です。
自身の希望する条件や状況に応じた物件の利回りの基準や理想の利回りについて、不動産投資のプロに気軽に相談できます。
また、1万円相当のライフプランのシミュレーションを無料で作成してもらえるため、最低限必要な利回りの基準を把握しやすくなるでしょう。
以上のことから、利回りを含めた不動産投資に関する知識が少なく、プロに相談しながら検討を進めたい人におすすめであると言えます。
2.利回りが減少しないためのリスク対策をしている不動産会社を利用したい人
アセットジャパンでは、物件を購入した人に向け、物件の賃貸管理サービスや家賃保証のサービスも併せて提供しています。
具体的には、購入してから90日以内に退去が発生した場合の空室保証や、家賃滞納時の保証などがあり、リスク事項発生時の利回りの減少を抑えやすいです。
また、別途手数料を支払うことで、物件の家賃保証サービスも利用できます。
一定の賃料で空室保証をしてもらえるため、安定的な不動産運営を実現でき、利回りを維持しやすくなるでしょう。

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JPリターンズ

JPリターンズ

出典:JPリターンズ

会社の実績・信頼性 不動産の利回りに関する情報提供 個別面談・セミナーの費用の有無
2002年設立 ・無料の不動産投資セミナー
・不動産のプロによる相談・質疑応答
無料
会社名 J.P.Returns株式会社
設立年 2002年
入居率(※) 99.6%
対応エリア 東京都・横浜市・川崎市 など
運用管理代行 あり
取得免許 宅地建物取引業 東京都知事(5)第81523号
賃貸住宅管理業者 国土交通省大臣(02)000889号

(※2024年1月時点 公式サイトに記載)

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JPリターンズとは

JPリターンズとは、都心の物件を中心に不動産の販売業や仲介業を行う不動産会社です。

サービス開始から20年以上(※)を経過していることから、実績が豊富な不動産会社であると言えます。

(※2024年1月時点 公式サイトに記載)

おすすめの人
1.高い利回りの物件に投資したい人
JPリターンズでは、投資できる物件のラインナップの中に「低価格高利回り物件」というカテゴリーがあります。
東京23区内や横浜市、川崎市などの人気のエリアにある1,000万円以下(※)の中古ワンルームマンションを主な投資対象としているため、高い利回りを実現しやすいです。
また、自己資金は10万円(※)から始められるため、手元にまとまった資金を用意しておく必要がなく、気楽に不動産投資を始めやすいと言えます。
購入時の仲介手数料も必要ないため、余計な費用を抑えやすくなる点も嬉しいポイントです。
(※2024年1月時点 公式サイトに記載)
2.豊富なリスク対策で利回りを維持しながら不動産の運用をしたい人
JPリターンズでは「安心5つ星パック」という35年間家賃保証する制度を設けています。
購入してから35年間は、空室が発生した場合でも安定した家賃収入を得られるため、購入した物件の利回りを維持しやすいと言えるでしょう。
また、10年間家賃の金額を固定する制度も設けており、周辺地域の家賃相場が変動した場合でも、10年間は家賃を減額することなく安定した収益を獲得しやすいです。
上記のような不動産投資のリスクを減らす取り組みをしているため、高い利回りを維持しやすくなると言えます。

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利回りが低くても投資対象となり得る不動産の特徴

物件の管理が丁寧で行き届いている

利回りが低くても投資対象となり得る不動産の特徴として、物件の管理が丁寧で行き届いている物件が挙げられます。

管理が行き届いた物件であれば、物件の修繕費用や掃除費用が発生する可能性が少なく、購入後にかかる費用を抑えやすいです。

ただし、管理が行き届いている物件は、日常の維持管理コストや高額な管理費修繕積立が発生したり、人気の高さから物件価格が高額である場合があります。

そのため、物件のメンテナンスをまったく行っていない物件と比べると利回りが低くなることが多いため、注意しましょう。

物件購入後のトラブルを防ぐためにも、物件の購入を検討する際は、物件の管理がどの程度行われているか事前に確認しておくことをおすすめします。

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立地が良く資産性が高い

利回りが低くても投資対象となり得る不動産の特徴として、立地が良く資産性が高い物件が挙げられます。

不動産投資において、立地が悪い物件は利便性が低いとされ利回りが高くなりやすいですが、その分空室リスクも発生しやすいです。

一方で、東京都心の駅近物件のような、立地がよく利便性が高い物件であれば物件の人気も高くなりやすいため、資産性は高いと言えるでしょう。

ただし、立地が良いとはいえ極端に利回りの低い物件を購入してしまうと、不動産投資における収支が赤字となる可能性もあるため、注意が必要です。

不動産投資の利回りをチェックする際の注意点

リスクを適切に反映したシミュレーションを行う

不動産投資の利回りをチェックする際は、リスクを適切に反映したシミュレーションを行いましょう。

不動産投資を行う際は、事前に中長期間の収支シミュレーションを行うことが多いです。

シミュレーションを作成する際にリスクを適切に反映していないと、運用開始後に家賃収入の減少や思わぬ費用が発生する恐れがあります。

例として、築年数が経過したり周辺地域の人気が低下した場合に家賃を減額する事例や、物件管理が行き届いておらず修繕費が発生する事例などが挙げられます。

リフォーム・修繕に必要な費用や固定資産税の費用などが適切に含まれているかについても、事前に確認しておきましょう。

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実質利回り(取引利回り)まで確認する

不動産投資の利回りをチェックする際は、表面利回りだけでなく、実質利回り(取引利回り)まで確認しておきましょう。

表面利回りは、不動産投資にかかる費用を織り込んでいない利回りの数字であるため、実際に運用開始した場合の利回りと乖離が発生しやすいです。

一方で、実質利回りは物件の購入費用以外の管理費や運営費用なども含めて算出した利回りであるため、より現実的な利回りであると言えます。

シミュレーションや収支計画を立てる際も、表面利回りではなく実質利回りの利用がおすすめです。

周辺の利回り相場をリサーチする

不動産投資の利回りをチェックする際は、周辺の利回り相場をリサーチしておきましょう。

周辺相場を知っておかないと、購入を検討している物件の良し悪しを判断しにくいです。

例として、そのエリアにおける利回りの相場よりも低い利回りの物件を購入してしまい、相対的に損をしてしまう事例などが挙げられます。

また、周辺相場に比べ極端に利回りが高い場合には、何らかのリスク事項を含んでいる可能性があるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

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不動産投資の利回りに関するFAQ

物件の築年数(新築・中古)と利回りには関係がある?

物件の築年数が新しいほど、利回りは低くなることが多いです。

築年数が新しいほど物件の人気が高くなり、不動産の価格も上がりやすいため、その分利回りも低くなる可能性が高いと言えます。

一方で、年数が経過している物件ほど購入金額が低くなりやすいため、利回りが高くなりやすいです。

ただし、上記の内容はあくまで目安であり、そのほかの物件の条件により利回りは変動するため、注意が必要です。

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株式の利回りとの違いは何?

不動産投資と株式投資における利回りの概要とそれぞれの投資方法のメリット・デメリットを下表にまとめました。

投資種類 利回りの概要 メリット デメリット
不動産投資 ・物件の購入費用や管理費用に対して、1年間でどれだけの収益を位獲得できたかを表した指標
・家賃収入による利益と不動産売却時の値上がり益をもとに算出する
・中長期的に安定的な収益を得やすい
・経済状況のリスクを受けにくい
・人によっては節税効果が期待できる
・初期費用が比較的大きい
・運用管理の手間がかかる
・流動性が低い
株式投資 ・株式を購入した金額に対し、どれだけの収益を獲得できたかを表した指標
・株式売却時の値上がり益と配当による利益をもとに算出する
・流動性が高い
・短期的な利益を追求しやすい
・比較的低額から始められることが多い
・運用管理の手間がかからない
・投資元本が毀損するリスクが高い
・銘柄によっては短期的な値動きが大きい場合がある

それぞれの特徴を踏まえ、自身に適した方法を選択しましょう。

この記事の監修者

竹下 昌成

竹下 昌成

ファイナンシャルプランナー

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プロフィール

竹下FP事務所
TAC専任講師。CFP宅建士賃金業務取扱主任者住宅ローンアドバイザースカラシップアドバイザー。理論だけでなく実体験や実例に基づいた相談を心がけ、幅広い知識でかしこく生きるためのサポートを実施。タマホームFPとして相談実績600件超。

保有資格

CFP,宅建士,賃金業務取扱主任者,住宅ローンアドバイザー,スカラシップアドバイザー

監修者の身元

https://fptakeshita.jimdofree.com/

専門ジャンル

不動産投資,住宅ローン

この記事を書いた人

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