【2024年】新築ワンルームマンション投資は危険？失敗例・成功例やメリットを解説

（※2024年1月時点 公式サイトに記載）

新築ワンルームマンション投資とは？成功例と失敗例を解説

新築ワンルームマンション投資について、下記の内容をそれぞれ解説していきます。

上記の内容を知ることで、新築ワンルームマンション投資についてある程度把握しやすくなるでしょう。

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概要

新築ワンルームマンション投資とは、新築で売りに出されたマンションの一室のオーナーとなり、入居者へ貸し出して収入を得る不動産投資の方法の1つです。

入居者から得る家賃収入が月々のローンや管理費用を上回る、もしくは購入時よりも高い価格で所有するマンションを売却するという2つの利益を得る方法があります。

中古ワンルームマンション投資と比較した場合、下記のような点が大きな違いとなります。

成功例

新築ワンルームマンション投資の成功例には、「継続的に家賃収入が得られるパターン」と「購入時よりも高く物件が売れるパターン」の2つがあります。

入居者がいない期間が短く継続的に家賃収入を得られるケースが、成功例として多く見られる例でしょう。

逆に空室期間が長いと収入が途絶えてしまうため、キャッシュフロー（※）がマイナスになりやすいです。

（※キャッシュフロー・・・「家賃－経費（返済・修繕など）」）

継続的な家賃収入があるとローン返済や月々の維持費用に回せて、ローンを完済したあとはそのまま収益になる場合もあります。

また、マンションを保有している間に不動産価値が上昇し、購入時よりも高く売れる場合も成功例の1つです。

立地条件や景気にもよりますが、不動産の価格は年月の経過とともに緩やかに変動する傾向にあります。

プラスに変動した場合、売却して差額分の利益を得られることが可能です。

不動産価格がプラスに変動する要因としては、景気が悪い時期に購入していたがその後回復した、購入後にその土地が発展して人口が増加した、、インフレが進んだなどがあります。

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失敗例

新築ワンルームマンション投資の失敗例には、「家賃収入が下落して出費の方が多くなるパターン」と「不動産価格が下落し売却損が出るパターン」の2つがあります。

新築ワンルームマンションは、新築から年を経るごとに家賃収入が下落して収入が減ることが少なくありません。

新築の初めの時期は、プレミア価値が付きやすく高めの賃料を取りやすい分、長期のシミュレーションを見誤りやすい傾向にあります。

また時間の経過に伴って、施設の老朽化対策・改築のために必要な維持費・修繕費が増えていくケースも多いでしょう。結果として費用が収入を上回り、利益がマイナスになるパターンがあります。

この例は新築ワンルームマンション投資だけでなく、不動産投資の失敗例としてもよくある事例です。

他の失敗例の1つとして中古と比べて過去のデータがなく、想定より入居率が低くなるケースがあります。

しかしその場合でも、月々のローンの返済や管理費の支払いを続けなければなりません。空室期間が発生することで、キャッシュフローがマイナスになるパターンが見られます。

なお、不動産価格がマイナスに変動した場合、売却して差額分の損失を被る可能性があります。家賃が下がっていたり、入居率が悪かったりすると価格も低く評価されてしまうケースが多いです。

この例は通常のワンルームマンション投資で儲からない事例ではなく、新築のワンルームマンション投資に特有の失敗例となります。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンション投資のメリットには、下記の3つがあります。

上記の内容を知ることで、新築ワンルームマンション投資があなたに合うかどうか把握できるようになるでしょう。

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購入直後〜数年は空室リスクを抑えやすい

新築ワンルームマンション投資のメリットとして、購入直後～数年は空室リスクを抑えやすい点があります。

新築は内装や設備が中古のものに比べて綺麗であるため、入居したいと考える方が比較的多くなりやすいです。

また、過去にはオプション扱いだった新しい設備が標準で備わっている場合もあります。

そのため新築で購入してから数年間は需要が高く、空室リスクは低くなる可能性が高いでしょう。

数年は管理・運用費用を抑えやすい

新築ワンルームマンション投資のメリットとして、購入から数年は管理・運用費用を抑えやすい点があります。

新築であるため設備・内装が整っていて、数年間はメンテナンスや修理のための運用費用を抑えられる可能性が高いでしょう。

急な出費が必要になるケースが少なく、キャッシュフローが突然マイナスになるようなリスクを抑えやすいメリットがあります。

また、不動産業者が売主の物件は民法で「契約不適合責任」（瑕疵担保責任）が制定されています。

そのため万が一修理をしなくてはいけない際は、一定期間であれば住宅事業者に保証責任があります。

新築のマンションに問題が生じたとしても保証が適用されることから、安心感を持って運用しやすいでしょう。

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比較的売却がしやすい

比較的売却しやすいという点も、新築ワンルームマンション投資のメリットです。

新築ワンルームマンションは売る際も中古マンションに比べて築年数が浅いため、次のオーナーを比較的見つけやすくなります。

築年数が浅い方が設備が比較的綺麗で、老朽化も少ないです。加えて、耐用年数から金融機関の融資も柔軟に検討されます。

そのため中古で購入したマンションに比べて簡単に、また高い価格で売却できるケースが多くなります。

購入後にリスクを感じた場合でも、出口戦略を取りやすいです。

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【危険？】新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンション投資のデメリットには、下記の5つがあります。

上記の内容を知ることで、新築ワンルームマンション投資の不安な点を踏まえて、あなたに合うかどうか判断しやすくでしょう。

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物件の価値が下落しやすい

新築ワンルームマンション投資のデメリットとして、物件の価値が下落しやすい点があります。

新築時は広告費や人件費などの販売経費が多くかかる傾向にあり、その分が含まれているため価格が下落しやすい傾向にあります。

そして物件の価値は、その物件の家賃収入を参考にして決まる場合が多いです。想定される家賃収入が高いほど、物件の価値も高くなります。

新築ワンルームマンションは、新築で購入した際は需要が高いため家賃を高く設定しやすいですが、その後の家賃収入は下落することが多いでしょう。

そのため、物件の価値としては購入時より低くなってしまう場合があります。

また新築であることに対して特例的な価値を付ける場合が多く、一度でも退去者が出ると付加価値が低くなる点にも注意が必要です。

初期費用が高額になりやすい

新築ワンルームマンション投資のデメリットとして、初期費用が高額になりやすい点があります。

新築ワンルームマンションは、販売時に不動産業者の広告宣伝費や各種手数料が含まれた価格で販売されるため、中古のものと比べて購入費用が高額になる傾向にあります。

設備やデザインなどの点からも、中古と比較して物件価値が高くなるケースが多いでしょう。

そのため月々のローン返済額が高くなり、キャッシュフローをプラスにすることが難しくなる場合があります。

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利回りが低くなる場合が多い

利回りが低くなる場合が多い点も、新築ワンルームマンション投資のデメリットの1つです。

新築ワンルームマンションの表面利回り（ローン返済や管理費などの支払いを加味していない額）の平均値は、東京の物件で3.5～4.5％程度である場合が多いです。

先述したように、ローンの返済・管理費の支払い・修繕費の積み立てなどの出費が発生するため、実質的な利回りはこれらより低くなるケースが多いでしょう。

そのため、想定していたより収益が上がらない可能性があります。

また短期的な収益も立てにくく、長期的な目線の運用が前提になる場合が多いです。

運用シミュレーションするのが困難になりやすい

新築ワンルームマンション投資のデメリットとして、運用をシミュレーションすることが困難になりやすい点もあります。

中古マンションの場合、以前の入居状況や運用実績をベースにして月々のキャッシュフローをシミュレーションすることが可能です。

しかし新築ワンルームマンションには過去の運用データがないため、実際のシミュレーションが難しい場合が多くなります。

そのため不動産の投資判断において重要となる「リスク」を考えることが難しくなりやすいと言えます。

例えば「想定以上に家賃の下落率が大きくなった」「思っていたよりも空室期間が長くなった」などの理由で、キャッシュフローがマイナスになるケースが出てくるでしょう。

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節税効果は低くなりやすい

新築ワンルームマンション投資のデメリットとして、節税効果は低くなりやすい点があります。

新築ワンルームマンションは、購入時の費用を計上することで節税効果に期待できますが、その後収益が発生すると税金が増えるためです。

またその長い耐用年数から、1年あたりに費用として計上できる減価償却費が少なくなりやすいため、新築ワンルームマンション投資は節税効果が薄くなることが多いでしょう。

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新築ワンルームマンション投資で成功しやすい人

新築ワンルームマンション投資で成功しやすい方は、下記の通りです。

相続の際は持っている資産に応じて、相続税が発生します。現金を資産として持っていた場合、そのままの額が相続税の課税対象になってしまいます。

この点において、新築ワンルームマンションとして資産を持っていた場合は、課税対象となる資産の評価を何割か減らせる可能性があります。

相続税が発生する場合なら、現金を新築ワンルームマンションに換えていたほうが支払う税金を減らせる場合が多いです。

また、高所得の方がローンで新築ワンルームマンションを購入すると費用計上できる経費が増えるため、節税効果を見込めます。またローンに付加されている「団体信用生命保険」をうまく活用することにより家族に資産を遺すことが可能になります。

なお「定年間際の現金一括」を活かす場合は、相続税対策として現金で持っておくより評価が下げる方法がおすすめです。

また、定年後も損益通算で年金にかかる所得税や住民税を節税できる可能性もあります。

他には、新築ワンルームマンション投資は利回りの低い投資ですが、銀行に預金として預けておくよりは高い利回りが見込めます。

また物件にもよりますが、比較的売却しやすいため換金しやすい場合が多いです。無形資産に手を出したくない方でも、有形資産で預貯金より高い利回りを実現しやすいです。

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新築ワンルームマンション投資の成功率を高めるコツ

購入する物件を慎重に選択する

購入する物件を慎重に選択することが、成功率を高めるコツの1つです。

購入する新築ワンルームマンションが需要の高い「立地条件」「設備状況」などを満たしているなら、空室リスクを比較的抑えて安定した運用が見込めるでしょう。

またそのような物件なら、将来的に物件価格の上昇による売却益を狙うことも可能です。

購入する物件を選ぶ際の参考として、下記のような点に注目することをおすすめします。

いずれも物件の需要の高さにつながる重要な項目です。

なお、この点は新築ワンルームマンション投資だけでなく、不動産投資の成功率を高めるポイントの1つとして重要です。

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新築ワンルームマンション投資の知識を身につける

新築ワンルームマンション投資の知識を身につけることも、成功率を高めるコツの1つです。

新築ワンルーム投資の「収益形態」「かかる費用」「成功例」などの知識を得ておくことで、それらを踏まえて客観的に判断できるようになるでしょう。

また知識をつけておくことにより、リスクに関してもあらかじめ予測を立てることが可能になります。

ただし新築ワンルームマンション投資の成功例や実際にかかる費用などは、独学で勉強することが難しい分野です。

そのため、不動産投資セミナー参加を知識を得るための手段として検討してみると良いでしょう。

不動産投資セミナーでは、新築ワンルームマンション投資の基礎から過去の成功例なども紹介してくれることがあります。

他物件への投資も検討する

投資全体で見たときに成功率を高めるコツとして、他の物件への投資も検討することがあります。

新築ワンルームマンション投資はさまざまなメリットがあるものの、デメリットもそれなりに存在する投資方法です。

また収益の立て方や必要になる運用の長さから、新築ワンルームマンションがおすすめできない方も一定数います。

広い視野を持って新築ワンルームマンション投資のみでなく、中古マンション投資や戸建て投資など他の物件への投資を検討することが重要です。

各投資を比較してあなたに合っていることを確かめてから、実際に検討すると成功しやすくなるでしょう。

仮に、新築ワンルームマンション投資を始めても大丈夫か不安な方は、物件の種類を問わず総合的に相談しやすい不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

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新築ワンルームマンション投資を検討したい人に合った不動産会社

トーシンパートナーズ

出典：トーシンパートナーズ

ワンルームマンション投資の有無	セミナーの開催	無料相談の有無
あり	あり（不定期開催）	あり

会社名	株式会社トーシンパートナーズ
設立年	1989年
入居率	98.2％（※1）
対応エリア	都心中心
運用管理代行	あり
取得免許	宅地建物取引業　国土交通大臣（1）第9540号 特定建設業　東京都知事許可（特- 1）第112727号 一級建築士事務所　東京都知事登録第54526号