【2024年】公務員の不動産投資は副業になる？申請・許可が必要になる条件や注意点も紹介！
2023年11月30日
この記事のポイント
- 公務員でも一定の条件下であれば副業に該当しないため、不動産投資をしても問題ない
- 公務員で不動産投資が認められる条件として「年間の家賃収入が500万円より少ない」「不動産の規模の上限は4棟9室まで」「物件の管理業務は外部委託する」が挙げられる
- 公務員が不動産投資をしやすいおすすめの不動産投資会社は「アセットジャパン」
- アセットジャパンでは、不動産の購入だけでなく、物件の運用管理もまとめて依頼可能
- 運用管理の代行に加え、家賃滞納が発生した場合や空室が発生した場合の家賃収入も保証してもらえる
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公務員は不動産投資をしても良い？副業・兼業に該当する？
公務員でも一定の条件下であれば副業に該当しないため、不動産投資は可能です。
上記の理由について、以下の観点から解説していきます。
公務員の不動産投資の概要
公務員が副業禁止なのはなぜ？
そもそも公務員の副業・兼業が禁止されている理由は、法律で定められているためです。
国家公務員においては、国家公務員の職務について定めた「国家公務員法」に規定を設けています。
実際に国家公務員の副業に関わる規定として、以下の規定が挙げられます。
（信用失墜行為の禁止）
第九十九条 職員は、その官職の信用を傷つけ、又は官職全体の不名誉となるような行為をしてはならない。（秘密を守る義務）
第百条 職員は、職務上知ることのできた秘密を漏らしてはならない。その職を退いた後といえども同様とする。（職務に専念する義務）
第百一条 職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、政府がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、官職を兼ねてはならない。職員は、官職を兼ねる場合においても、それに対して給与を受けてはならない。（私企業からの隔離）
第百三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。（他の事業又は事務の関与制限）
第百四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
また、地方公務員においては、地方公務員の職務について定めた「地方公務員法」に規定を設けています。
実際に地方公務員の副業に関わる規定として、以下の規定が挙げられます。
（営利企業への従事等の制限）
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
以上のことから、公務員の副業禁止は、機密情報の漏洩防止や特定の私企業との癒着を防ぐこと、本業に専念することを意図して定められていると言えるでしょう。
公務員が不動産投資をできる理由
先述のような法律がある中で、公務員が不動産投資をしても良い条件についても法律で定められています。
具体的には「国家公務員法 第103条第2項」や「人事院規則14-8」により、不動産投資の副業は一定の条件下であれば認められる旨が記載されています。
ただし、所轄庁の長または人事院の事前承認が必要になるため注意が必要です。
実際に、人事院が発行している「義務違反防止ハンドブック」には、副業に関して以下の通り記載があります。
自営兼業（商業、工業、農業等を営むこと）も役員兼業と同様に原則として禁止されています。ただし、一定の規模以上の不動産等賃貸や太陽光電気の販売等の区分に応じて承認基準が定められており、これに基づいて所轄庁の⾧等の承認を得た場合には、自営兼業を行うことができます。
上記より「自営に該当しない場合」および「自営に該当しても所轄庁の⾧等の承認を得た場合」には、公務員が不動産投資しても問題ないことがわかります。
公務員の不動産投資が副業にならないための条件・制限
公務員の不動産投資が副業にならないための条件について、以下の観点から解説します。
公務員の不動産投資が副業にならないための条件・制限
上記の内容を把握することで、公務員の副業に関するトラブルを防ぎやすくなるため、事前に確認しておきましょう。
それでは、それぞれについて詳しく解説します。
申請不要で不動産投資を行うための条件
公務員が事前の申請・認可なしで不動産投資を行うための条件として、以下の内容が挙げられます。
公務員の不動産投資が自営業に該当しないための条件
上記の条件を満たす場合は、不動産投資を自営業と見なされることがないため、申請不要で不動産投資を行えます。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
年間の家賃収入が500万円より少ない
公務員の不動産投資が副業にならないための条件として、年間の家賃収入が500万円より少ないことが挙げられます。
年間の家賃収入が500万円以上になると自営業に該当するため、禁止対象となる場合があります。
この時の「500万円」とは、不動産の運営にかかる経費を差し引いた利益額ではなく、不動産賃貸による収入の全額を指すため注意が必要です。
投資できる不動産の上限は4棟9室まで
申請をせずに不動産投資を行うには、投資する不動産を4棟9室までにしておかなければなりません。
5棟以上や10室以上の規模になると自営業に該当するため、事前の申請・認可が必要になります。
上記以外にも、土地の賃貸は10件以上、駐車場は駐車台数が10台以上など、不動産の種類や設備によって条件が決まっているため、事前に確認しておきましょう。
申請が必要な場合の承認基準
先述の条件に抵触し、自営業に該当してしまった場合については、所属長や人事院に申請して承認をもらうことで、不動産投資を行えます。
不動産投資が自営業に該当してしまった場合に承認がおりる条件として、以下の条件が挙げられます。
自営業に該当した場合の承認基準
上記の条件を満たしていれば、不動産投資が自営業と見なされた場合でも、承認される可能性があるでしょう。
それでは、それぞれの条件について詳しく見ていきます。
物件の管理業務は外部委託する
公務員が不動産投資をする際は、物件の管理業務は外部委託する必要があります。
物件の管理に手間や労力が取られてしまうと、本業である公務員としての業務に悪い影響を及ぼしてしまう可能性があるためです。
公務員として円滑に職務を遂行するため、物件の運用管理は外注するようにしましょう。
公務員の業務との間に特殊な利害関係や癒着を生じない
公務員としての業務との間に、特殊な利害関係や癒着を生じないようにすることも重要です。
自身の不動産投資と利害関係が発生してしまうと、業務の公平性に悪影響が出る恐れがあります。
公務員でありながら営利企業の役員に就任した場合に、上記のような事例が起きやすいです。
個人の不動産投資では起きにくい事例かもしれませんが、公務との関連性がないか確認しておきましょう。
公務員の業務の信頼性・公正性に影響を及ぼさない
公務員の業務の信頼性・公正性に影響を及ぼさないことも明確にしておく必要があります。
公務員は国のために働くことが前提であるため、個人の不動産投資により本業の円滑な遂行に影響が出ることは、公務員の信頼性・公正性が損なわれることになりかねません。
そのため、不動産投資の負担で本業に影響が出ないよう注意する必要があるでしょう。
公務員が利用しやすい不動産会社2選！
アセットジャパン
出典：アセットジャパン
| 会社の実績・信頼性 | 物件の運用管理代行 | 個別面談・セミナーの有無 |
|---|---|---|
| ・2013年創業 ・健康経営優良法人認定 |
あり | あり |
| 会社名 | 株式会社アセットジャパン |
|---|---|
| 設立年 | 2013年 |
| 入居率 | 記載なし |
| 対応エリア | 東京都 |
| 取得免許 | ・宅地建物取引業 東京都知事（3）第93802号 ・賃貸住宅管理業者 国土交通省大臣（1）第001727号 |
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アセットジャパンは、不動産の販売業だけでなく賃貸管理業も行う不動産会社です。
従業員の健康課題に対して積極的に取り組む「健康経営優良法人」に認定されており、企業運営における信頼性は高いと言えます。
月額3,850円（税込）を支払うことで、入居者の募集や対応、設備の管理など、不動産の運用管理に必要な作業を代行してもらえます。
不動産の管理業をまとめて依頼できるため、公務員の本業に影響をきたしにくいでしょう。
また、運用管理の代行に加え、家賃滞納が発生した場合や空室が発生した場合の家賃収入も保証してもらえるため、家賃収入が減少するリスクを抑えやすいです。
以上のことから、安心感を持って不動産投資を始めやすい不動産会社であると言えます。
副業に該当するか、ローンは通りやすいかなど、公務員ならではの不動産投資に関する不安や悩みを気軽に相談しやすいでしょう。
また、ライフプランのシミュレーションも無料で対応してもらえるため、将来の人生設計を見据えながら不動産投資を始めやすいです。
不動産投資に関する知識がない人はもちろん、公務員ならではの悩みを解決したい人にもおすすめの会社であると言えます。
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JPリターンズ
出典：JPリターンズ
| 会社の実績・信頼性 | 物件の運用管理代行 | 個別面談・セミナーの有無 |
|---|---|---|
| 〇 ・2002年設立 ・売上伸び率は前年比110%（※） ・管理戸数伸び率は前年比121%（※） |
〇 あり |
〇 あり |
| 会社名 | J.P.Returns株式会社 |
|---|---|
| 設立年 | 2002年 |
| 入居率（※） | 99.6％ |
| 対応エリア | 東京都 |
| 取得免許 | ・宅地建物取引業 東京都知事（5）第81523号 ・賃貸住宅管理業者 国土交通省大臣（02）000889号 |
（※公式サイトに記載）
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JPリターンズとは、不動産の販売や仲介はもちろん、不動産の開発や管理まで行う不動産会社です。
東京都の千代田区と品川区に事務所を設けています。
そのため、公務員の業務で忙しい人でも不動産の購入から売却までトータルサポートしてもらいやすいです。
また、以下の3つの賃貸管理サービスから自身に適したものを選択できます。
いずれのプランでも不動産の管理を丁寧にサポートしてもらえるため、公務員の本業で忙しい場合でも負担になりにくいです。
プランによっては運用開始後にも変更ができる場合があるため、自身の生活状況の変化にも対応しやすい点も嬉しいポイントです。
| サービス名 | 内容 |
|---|---|
| 安心5つ星パック | ・家賃金額を固定（当初10年間） ・家賃収入を保証（35年間） ・退去時の原状回復費用無料（35年間） ・管理費・修繕積立金が固定（35年間） ・物件の管理業務の代行 ・入居者の管理業務の代行 |
| 家賃保証システム | ・家賃収入を保証（35年間） ・物件の管理業務の代行 ・入居者の管理業務の代行 |
| 賃貸管理代行システム | ・物件の管理業務の代行 ・入居者の管理業務の代行 ・家賃保証なし |
初めて不動産投資をする公務員の人でも、不動産投資に関する勉強をしやすいでしょう。
不動産投資に関する個別の相談にも無料で対応してもらえるため、不動産投資に関する不安や悩みなどをプロに気軽に相談しやすいです。
副業に該当しないようにするためにはどうすべきかについても相談できるため、より安心感を持って不動産投資を始めやすいと言えます。
なお、JPリターンズのセミナーには以下の参加特典もついています。
JPリターンズのセミナー参加特典
- 物件をほぼフルローンで購入できる
- 条件の良い未公開物件を紹介してもらえる
- 仲介手数料が無料の物件のみ紹介してもらえる
- 無料で個別の質疑応答の時間がある
- 税金面に関する相談にも乗ってもらえる
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公務員が不動産投資をするメリット
ローンの審査が有利になりやすい
公務員が不動産投資をするメリットとして、ローンの審査に有利になりやすい点が挙げられます。
公務員は社会的な信用性が高く、年収も比較的高いため、審査に通りやすいです。
ローン審査に影響する要素の例として、以下の内容が挙げられます。
ローン審査に影響する要素の例
- 職業
- 勤務先の企業の規模
- 年収
- 年齢
- 勤続年数
不動産投資をする際はローンを組むことが多いため、審査に通りやすい公務員であることは、不動産投資に有利とされる理由の一つであると言えるでしょう。
急激な評価額の変動が起きにくい
急激な評価額の変動が起きにくい点も公務員が不動産投資をするメリットの一つです。
公務員は先述の通り公務員としての職務に影響が出てはいけないため、一日中不動産投資に専念できるわけではありません。
不動産投資はほかの投資対象と比較して急激な評価額の変動が起きにくく、高頻度で売買しないため、公務員が副業で行うことに向いていると言えます。
運用中の手間がかかりにくい
公務員が不動産投資をするメリットとして、運用中の手間がかかりにくい点が挙げられます。
不動産投資を行う場合、物件の運用管理を外部の管理会社に委託しなければなりません。
管理会社に委託することで、物件の運用管理にかかる業務を任せられるため、公務員としての業務に支障をきたしにくいです。
また、物件の急なトラブルが発生した場合でも対応してもらえるため、安心感を持って不動産投資を行いやすいと言えるでしょう。
公務員が不動産投資をする際の注意点
条件内か迷う場合は担当部署に確認する
自身の不動産投資が人事院が定める規定を満たしているか迷う場合は、担当部署に事前に確認しましょう。
条件を満たしているか曖昧なままで不動産投資を始めてしまうと、後々違反が発生した場合に懲戒処分を受けてしまう恐れがあります。
上記を回避するためにも、人事院または勤務先の人事担当者に事前に確認しておくことをおすすめします。
評判の良い不動産会社に依頼する
不動産投資をする際は、評判が良く自身が信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
公務員が不動産投資をする際は管理会社に運営を委託するなどして、公務員の業務に影響が出ないようにする必要があります。
管理会社の対応が不十分である場合、管理物件に空室が発生したり、入居者からクレームが発生したりする可能性が高くなるでしょう。
不動産投資で損失が発生すると体力的・精神的な負担も大きくなり、本業に影響が出てしまう恐れもあるため、依頼する不動産会社は慎重に選択してください。
不動産投資に関する知識をつけておく
不動産投資をする前に、不動産投資に関する知識をつけておきましょう。不動産投資では、不動産に関する幅広い知識を身につける必要があります。
不動産投資のリスクやデメリットを把握しないまま投資すると、失敗して損失を抱える可能性が高くなるため、注意が必要です。
また、公務員は年収が比較的高いため、節税効果を受けられる場合があります。
不動産に関する知識が少ないと、上記のメリットを認識できずに恩恵を享受できない可能性があるでしょう。
不動産投資に関する書籍やインターネット、不動産会社が開催するセミナーやイベントに参加するなどして、不動産投資に関する知識をつけておくことが重要です。
公務員の不動産投資に関するよくある質問
公務員が不動産投資をした場合に確定申告は必要？
公務員が不動産投資をした場合、確定申告が必要になることがあります。
公務員かどうかに関わらず、年間の家賃収入が20万円を超える場合には、確定申告が必要です。
年間の家賃収入が20万円に満たない場合でも、確定申告をすることで税金面のメリットが発生することがあります。
自身で確定申告をすべきかわからない場合は、不動産会社に相談してみることがおすすめです。
公務員は不動産投資に住宅ローンを利用できる？
原則、投資用不動産の購入に住宅ローンは使用できません。
ただし、自身で居住用に購入した不動産を転居や転勤などのやむを得ない自由であれば、賃貸を認められる場合があります。
その際は住宅ローンから通常の不動産ローンに変更しなければいけない可能性があるため、注意が必要です。
住宅ローンで購入したにも関わらず許可なく賃貸に出した場合、刑事罰が下される可能性もあるため、必ず事前に不動産会社かローンを組んだ金融機関に確認してください。
公務員が不動産投資のカモにされやすいと言われるのはなぜ？
公務員が不動産投資のカモにされやすいと言われる理由として、属性が高いために不動産購入までのハードルが低くなりやすいことが挙げられます。
公務員は安定した職業であるため社会的な信用性が高く、年収も比較的高いことから、不動産購入のローンの審査を通過できる可能性が高いです。
そのため、悪徳な不動産会社から不動産を売りつけやすい「カモ」と捉えられている可能性があるでしょう。
悪徳な不動産会社の口車に乗らないよう、不動産に関する知識をつけることはもちろん、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。
この記事の監修者
竹下 昌成
ファイナンシャルプランナー
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プロフィール
竹下FP事務所
TAC専任講師。CFP、宅建士、賃金業務取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、スカラシップアドバイザー。理論だけでなく実体験や実例に基づいた相談を心がけ、幅広い知識でかしこく生きるためのサポートを実施。タマホームFPとして相談実績600件超。
保有資格
CFP,宅建士,賃金業務取扱主任者,住宅ローンアドバイザー,スカラシップアドバイザー
監修者の身元
https://fptakeshita.jimdofree.com/
専門ジャンル
不動産投資,住宅ローン
この記事を書いた人
