マンション投資には節税効果がある？【2024年】節税になる仕組みやリスク・注意点を解説！
2024年5月1日
この記事のポイント
- マンション投資をすることで、所得税や住民税、相続税などを節税できる場合がある
- 減価償却を利用した損益通算を利用することで、所得税・住民税の負担を軽減できる
- 不動産は現金に比べ評価額が低くなりやすいことから、相続税対策としてマンション投資が活用されることがある
- 状況によっては思うような節税効果を得られない場合もあるため、おすすめの不動産投資会社に相談しながらシミュレーションしておくことが重要
- マンション投資を利用した節税は「所得税の税率が高い人」や「相続予定の財産を現金で保有している人」におすすめ
不動産会社の中でも、マンション投資の節税について相談しやすい不動産会社として、「JPリターンズ」が挙げられます。
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マンション投資には節税効果がある？節税の仕組みや条件を紹介
マンション投資をすることで、節税効果が期待できる場合があります。
マンション投資が節税になる仕組みと節税できる税金の種類として、以下の観点から解説していきます。
マンション投資が節税になる仕組みと節税できる税金の種類
上記の内容を知ることで、マンション投資で節税できる理由について理解できるようになるでしょう。
所得税・住民税の節税
マンション投資で所得税・住民税を節税する方法について、以下の観点から解説します。
マンション投資による所得税・住民税の節税
それでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
減価償却とは？
投資用マンションを購入した場合、購入にかかった費用をマンションの耐用年数で分割し、経費計上することが可能です。この仕組みを減価償却と言います。
経費計上した費用や各種控除を差し引いた所得に所得税・住民税が課税されるため、課税所得を圧縮でき、支払う税金の額を減らせる場合があります。
例として、鉄骨鉄筋コンクリートのマンションを3,000万円で購入した場合で考えてみましょう。
マンションの場合、購入費用をマンションの建物部分と土地、設備部分に分けて考えます。
今回は、建物部分が1,500万円、土地が1,000万円、設備部分が500万円のケースであるとします。
具体的な減価償却の費用は国税庁が公表している償却率を使って求めることが可能です。
マンション本体の耐用年数を47年、設備部分を15年として計算した場合、償却率はそれぞれ2.2％、6.7％となることから、計算式は以下の通りです。
設備部分 500万円×6.7％＝335,000円
合計 330,000円＋335,000円＝665,000円
上記の計算により、購入から15年間は665,000円、それ以降32年間は330,000円を年間の減価償却費として計上することが可能です。
ただし、所有期間の減価償却費は、物件を売却する際の譲渡利益に加えられる点に注意しましょう。
予想よりも譲渡所得税が多額になるケースもあることから、事前に確認しておくことが重要です。
損益通算による所得税・住民税の節税
マンション運営で赤字が出ると、給与所得からマンション投資による赤字分を差し引いた金額に課税されるため、節税効果が期待できます。この仕組みを損益通算と言います。
マンション運営の赤字とは、マンション運営による収入を経費が上回り、会計上の所得がマイナスになっている状態のことです。
マンション運営で発生する経費としては、上述した減価償却費や一定の修繕費、固定資産税、管理費修繕積立金などが挙げられます。
損益通算を利用する際の課税所得は以下の方法で算出することが可能です。
例として、年間の家賃収入が120万円、必要経費が200万円の場合で考えてみましょう。
差額である80万円分を、給与所得を含めたほかの損益通算可能な所得から各種控除を差し引いた金額に課税されます。
損益通算を利用することで、マンション運営で赤字が発生した場合に、所得税・住民税による負担を軽減することが可能です。
相続税の節税
マンション投資をすることで、相続税を軽減できる場合があります。
不動産を相続する場合、課税対象となる評価額は時価よりも低く評価されるケースが多いことから、その分相続税を減らすことが可能です。
例として、現金1億円を相続する場合は1億円にそのまま課税されますが、時価1億円の不動産を相続する場合は評価額が7割以下になることが多いです。
現金のまま相続する場合に比べ課税対象となる金額を圧縮できるため、有効な相続税対策になり得ると言えるでしょう。
法人化による節税
法人化をすることで、個人より所得税率よりも低い税率となり、結果として節税できる場合もあります。
法人化をすると、課税される税金の種別が所得税から法人税へと変わります。
所得の金額次第では、個人の所得税よりも法人税の税率の方が低くなるため、法人化をすることで支払う税金の金額を抑えられる場合があるでしょう。
具体例として、給与の課税所得が900万円以上になると所得税率・住民税率の合計が法人税率を上回るため、節税効果が期待できます。
ただし、所有物件の収支状況や専業・副業かどうかなど、法人化しない方がプラスなる場合もあるため、一概には言えない点に注意が必要です。
マンション投資で節税効果を受けやすい人・受けにくい人
ここからは、マンション投資で節税効果を受けやすい人・受けにくい人を紹介していきます。
マンション投資による節税が向いている人・向いていない人
上記の内容を知ることで、マンション投資による節税が自身に適しているか判断しやすくなるでしょう。
節税効果を受けやすい人
節税効果を受けやすい人
- 所得税の税率が高い人
- 相続予定の財産を現金で保有している人
日本の所得税においては累進課税が採用されており、所得税の税率は課税所得の金額によって異なります。
課税所得別の所得税率は以下の通りです。
| 課税所得 | 所得税率 | 控除金額 |
|---|---|---|
| 1,000〜1,949,000円 | 5％ | 0円 |
| 1,950,000〜3,299,000円 | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000〜6,949,000円 | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円〜8,999,000円 | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000〜17,999,000円 | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000〜39,999,000円 | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
出典：国税庁
マンションの売却にかかる譲渡所得税は、個人の場合は短期39.63％（所得税30.63％、住民税9％）、長期20.315％（所得税15.315％、住民税5％）です。
所得金額900万円以上の個人の場合、マンション投資の節税効果を受けやすくなると言えるでしょう。
また、現金で相続する場合に比べ不動産は評価額が低くなる場合が多いため、相続を予定している多額の現金がある人におすすめです。
節税効果を受けにくい人
節税効果を受けにくい人
- 課税所得が900万円未満の人
上述の通り、大きな節税効果が期待できるのは所得税率が高い方の場合が多いです。
年間の課税所得が900万円未満の人は、不動産投資のリスクと目的も充分に検討するようにしましょう。
また、課税所得900万円未満の人でも青色申告を利用することで、節税効果が期待できる場合があります。
上記の精度では最大65万円の特別控除枠が設けられています。
青色申告制度は、運営不動産が事業規模（5棟10室以上）の必要があるほか、赤字が発生している場合には控除枠が適用されないため、注意が必要です。
節税効果を得やすいマンションの特徴とその理由
一般的に、新築マンションに比べ中古マンションの方が節税効果を得やすいと言われています。
その理由は、耐用年数が新築マンションに比べ短くなるケースが多いためです。
減価償却を利用する場合、控除金額はマンションの購入費用を物件の耐用年数で分割して算出します。
残された耐用年数が少ないほど年間の減価償却の金額が大きくなることから、一年あたりの節税金額が大きくなりやすいと言えるでしょう。
中古物件を購入した場合の耐用年数の算出方法は以下の通りです。
| 法定耐用年数に達している資産 | 法定耐用年数×20%の年数 |
|---|---|
| 法定耐用年数に達していない資産 | 法定耐用年数ー経過した年数＋経過した年数×20%の年数 |
出典：国税庁
いずれも端数切り捨てとし、計算した結果2年未満になった場合は2年とします。
耐用年数が短い分、減価償却できる期間は短くなる点に注意しましょう。
節税目的のマンション投資に適した不動産会社2選
JPリターンズ
出典：JPリターンズ
| 会社の実績・信頼性 | 中古マンションの取り扱い | 節税に関する無料セミナーの有無 |
|---|---|---|
| 〇 ・2002年設立 ・管理戸数3,566件（※） |
〇 あり |
〇 あり |
| 会社名 | J.P.Returns株式会社 |
|---|---|
| 設立年 | 2002年 |
| 入居率（※） | 99.6％ |
| 対応エリア | 東京都心 |
| 運用管理代行 | あり |
| 取得免許 | ・宅地建物取引業 東京都知事（5）第81523号 ・賃貸住宅管理業者 国土交通省大臣（02）000889号 |
（※公式サイトに記載）
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JPリターンズは、投資用不動産の販売に加え、不動産開発や賃貸管理業務など、不動産にまつわる幅広い業務を行っている不動産会社です。
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新築マンションではなく、比較的節税効果の高い中古のマンションの取り扱いに力を入れていることから、節税効果を高めやすいと言えるでしょう。
また、取り扱う物件は東京周辺の駅近物件が多く、人気の高くなりやすい物件に投資することが可能です。
需要の高い物件に投資できることから、空室リスクや家賃の減少リスクを抑えやすく、安定的な運用を実現しやすいと言えます。
動画コンテンツで公式サイトに掲載されているため、自身の都合の良いタイミングで視聴することが可能です。
無料の個別相談も実施しており、マンション投資や節税方法に関して気になる点を満足のいくまで相談できます。
セミナーや相談を通して税金対策について学びながらマンション投資を検討しやすいと言えるでしょう。
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RENOSY
出典：RENOSY
| 会社の実績・信頼性 | 中古マンションの取り扱い | 節税に関する無料セミナーの有無 |
|---|---|---|
| ・運営会社が東証グロース市場に上場している ・不動産投資売上実績4年連続No.1（※） |
あり | あり |
| 会社名 | 株式会社GA technologies |
|---|---|
| 設立年 | 2013年 |
| 入居率（※） | 99.6％ |
| 対応エリア | 東京都内中心 |
| 運用管理代行 | あり |
| 取得免許 | ・宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第9135号 ・建設業 東京都知事許可（特－3）第145636号 ・マンション管理業 国土交通大臣（1）第034425号 ・小規模不動産特定共同事業者 東京都知事（1）第1号 |
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RENOSYとは、物件の購入から賃貸管理までをトータルでサポートしている不動産会社です。
運営会社である株式会社GA technologiesは東証グロース市場に上場していることから、社会的な信頼性は高いと言えます。
マンション投資に関する豊富な知識・経験を持っていることから、マンション投資を利用した税金対策についてもサポートしてもらいやすいです。
また、物件の購入後は、賃貸管理業務やリノベーション業務にも対応していることから、物件の運用管理にかかる手間を抑えられます。
初心者の方でも安心感を持って始めやすい不動産会社であると言えるでしょう。
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その中でも、独自の厳しい条件を満たした人気の高い物件のみを仕入れていることから、リスクを抑えたマンション投資を行いやすいです。
人気の高い中古物件を取り扱っていることから、安定的に運用しながら税金対策を行いやすいでしょう。
具体的には、駅から徒歩10分以内や総戸数20戸以上、東京・大阪等の主要都市から電車で15分以内等の条件を設けています。
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節税目的でマンション投資を行うリスク・デメリット
節税目的でマンション投資を行うリスク・デメリットとして、以下の内容が挙げられます。
節税目的でマンション投資を行うリスク・デメリット
上記の内容を知ることで、マンション投資の悪い点を踏まえた上でマンション投資の可否を検討できます。
一定期間を超えると節税効果が少なくなる場合がある
減価償却を利用して節税をする場合、一定期間を超えると節税効果が少なくなります。
減価償却を利用できるのは、購入したマンションの耐用年数の期間のみです。
そのため、長期間マンションを保有していると耐用年数を超えた段階で減価償却できなくなり、節税効果が少なくなると言えます。
また、耐用年数を超えたマンションは需要が落ちやすくなることから、売却したくても買い手が見つかりにくくなる可能性がある点に注意が必要です。
減価償却による節税期間は限られていることから、事前にシミュレーションをしてマンションの購入を検討しましょう。
収支状況によっては節税効果が少なくなる
運営するマンションの収支状況によっては、節税効果が少なくなってしまう場合があります。
損益通算を利用して所得税の節税を行う場合、マンション投資による収支が赤字である必要があります。
年間の家賃収入が支出を上回り黒字になると損益通算による節税効果は期待できないため、注意が必要です。
また、空室の発生やマンションの修繕等で想定以上に損失が拡大すると、節税どころではなくなってしまう場合もあります。
マンション投資では節税効果だけを意識するのではなく、損失拡大のリスクを理解した上で、総合的にプラスになるかを検討することが重要です。
節税目的でマンション投資を始める際の注意点
節税目的でマンション投資を始める際の注意点として、以下の内容が挙げられます。
節税目的でマンション投資を始める際の注意点
上記の内容を知ることで、節税目的のマンション投資で失敗しにくくなるでしょう。
事前のシミュレーションを入念に行う
マンション投資を始める前に、シミュレーションを入念に行っておきましょう。
マンション投資における収支は、自己資金や借入金額、ローン金利、空室の発生状況、経費の金額などの数多くの要素によって変動します。
事前に細かな条件や状況を反映してシミュレーションすることで、どのくらいの節税効果があるかを把握しやすくなるほか、マンション投資のリスクを抑えやすくなります。
ただし、どれだけ入念に予想をしても想定外の事項が起きうるため、計算通りに行かないことも多いです。
想定外の事態にも対応できるよう、余裕を持ったシミュレーションをしておくことが重要であると言えます。
マンション投資のリスクを調べておく
マンション投資のリスクは事前に調べて把握しておきましょう。マンション投資は投資である以上、当然リスクが存在します。
リスクに関する知識がないとリスクへの対策ができず、節税どころか大きな損失を抱えてしまう場合もあります。
マンション投資のリスクの例として、以下の内容が挙げられます。
マンション投資におけるリスクの例
- 空室発生リスク
- 地震・災害リスク
- 家賃相場の下落リスク
- 金利上昇リスク
不明な点があれば、不動産会社のスタッフに相談するようにしましょう。
マンション投資の目的を節税効果だけに限定しない
マンション投資をする際は、投資の目的を節税だけに限定しないことも重要です。
損益通算で節税を行う場合、赤字が発生することが前提となりますが、赤字が拡大するとそもそもの経営が成り立たなくなってしまいます。
節税できる金額を含めてトータルでプラスになるかがマンション投資の重要なポイントであるため、節税と収支のバランスを考えて物件を選択するようにしましょう。
事前にシミュレーションをすることで、大まかな節税金額や収支などを把握できるため、不動産会社のスタッフに相談して計画的に始めることが重要です。
マンション投資のシミュレーションを行う流れ・手順
マンション投資のシミュレーションを行う流れ・手順は以下の通りです。
マンション投資のシミュレーションを行う手順
- マンション投資に必要な経費を算出する
- マンションの運営での収入金額を算出する
- 不動産所得を算出する
マンション投資に必要となる経費としては、一定の修繕費や管理費修繕積立金、固定資産税などが挙げられます。
一方で、マンション投資における収入は家賃収入や返還不要の敷金、駐車場代、礼金なども含まれます。
上記のように、マンション投資ではさまざまな収入・支出が発生します。
投資初心者の方は本来含めるべき収入や費用を見逃してしまう場合があるため、不動産会社のスタッフに相談しながら進めることをおすすめします。
マンション投資の節税に関するFAQ
マンション投資で節税効果を受けやすい年収はいくらくらい？
マンション投資で節税効果を受けやすい人は、課税所得が900万円以上の人であると言えます。
課税所得が900万円を超えていると所得税率が高くなることから、トータルの収支を考慮した際に得になりやすいでしょう。
マンション投資をした初年度は節税効果を受けられる？
マンション投資を始める場合、初年度から節税効果を享受できる場合があります。
物件を購入すると、不動産取得税や登記費用などの経費が発生するケースが多いです。
いずれの費用も経費として計上できることから、物件を購入した初年度から節税効果があると言えるでしょう。
この記事の監修者
竹下 昌成
ファイナンシャルプランナー
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プロフィール
竹下FP事務所
TAC専任講師。CFP、宅建士、賃金業務取扱主任者、住宅ローンアドバイザー、スカラシップアドバイザー。理論だけでなく実体験や実例に基づいた相談を心がけ、幅広い知識でかしこく生きるためのサポートを実施。タマホームFPとして相談実績600件超。
保有資格
CFP,宅建士,賃金業務取扱主任者,住宅ローンアドバイザー,スカラシップアドバイザー
監修者の身元
https://fptakeshita.jimdofree.com/
専門ジャンル
不動産投資,住宅ローン
この記事を書いた人
