「土地がないときの注文住宅の流れは？」

「土地を探すときのコツや注意点は？」

注文住宅は、一から間取り設計が可能なため、理想の住まいを実現できます。しかし、土地を持っていない場合の流れや、どのような流れで進めたら良いのか気になりますよね。

そこでこの記事では、土地なしから注文住宅を建てる流れを解説しています。土地探しのコツや注意点も掲載しているので、注文住宅を建てる際の参考にしてください。

土地探しから注文住宅完成までの流れ

土地なしの場合、注文住宅の完成期間は約1～2年です。土地探しを不動産会社やハウスメーカーに依頼しても、住宅が建てられる土地が決まるまでは約4～12ヶ月かかります。

住みたいエリアが決まっていても、立地や日当たりなど、家族の希望が合う土地がなかなか見つけられない人もいます。おおよその入居日が決まっているなら、いつから動き始めないといけないか逆算して考えましょう。

自分では「何かを決断するのは早いほう」と思っている人でも、いざ土地選びや家づくりになると迷ってしまうケースが多いため、余裕を持って計画しましょう。

土地＋建物の予算を検討する【1〜2ヶ月】

本格的に土地を探す前に、土地と建物の予算の配分を検討します。総予算は、土地 + 建物の予算で、自己資金と住宅ローンで借り入れる額の合計です。土地と建物の費用だけでなく、別途工事や諸経費なども含め検討します。

自己資金はすぐに把握できますが、ローンは審査があるので簡単に判断できません。一般的に住宅ローンは、条件により年収の約7〜8倍の借り入れが可能と言われています。

ローンは、自己資金の額や勤務先、年収などで借りられる条件は異なりますが、三井住友銀行などの各金融機関のシミュレーターなどで、おおよその借り入れ可能額を調べられます。また、諸経費は、総予算の10％ほどかかると考えておきましょう。

▼注文住宅の予算相場はこちら(タップで開閉)

建築資金

エリア	建築資金
全国	3,235万円
三大都市圏	3,327万円

参考：国土交通省 住宅局｜住宅市場動向調査報告書

注文住宅の予算相場は、全国の平均が3,235万円、三大都市圏の平均が3,327万円となっています。

土地購入資金

エリア	土地購入資金
全国	1,353万円
三大都市圏	1,861万円

参考：国土交通省 住宅局｜住宅市場動向調査報告書

注文住宅の土地購入資金は、全国の平均が1,353万円、三大都市圏の平均が1,861万円となっています。

建物の要望を検討する【1ヶ月】

項目	検討内容
階数や間取り	家族の人数やライフスタイルで平屋・2階以上などから検討
構造	木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造などから比較検討
設備	キッチンや浴室のこだわり、太陽光発電設備などの有無を検討
外観	洋風やモダン、純和風など好みや街並みを考慮して検討
内装	大空間や吹き抜けなどの検討
その他	室内全体のイメージを検討

どのくらいの広さの家にしたいのか、部屋数はいくつ必要なのか、今住んでいる家の不満は何か、などを洗い出して、大枠の要望を検討します。

土地の大きさや広さで要望どおりにならないこともありますが、ある程度イメージしておけば土地選びを決断するときの参考にできます。

土地探し・ハウスメーカー探し【1〜2ヶ月】

大手不動産会社に依頼する

大手不動産会社に依頼するメリットは、豊富な土地情報を持っていて、土地の詳細情報を聞けることです。

不動産会社は、売主とも直接話して土地の売買を仲介します。そのため、何に使われていた土地か、近所の環境はどうかなどリサーチしているので、購入前にさまざまな情報を把握できます。

デメリットは、建物を考慮して土地を提案できないことです。不動産会社は、建物の専門ではないため、建物の形や間取りを考慮した提案はできません。

地元の不動産会社に依頼する

地元の不動産会社に依頼するメリットは、そのエリア特有の情報を把握していることです。生活のしやすさや、地盤・冠水に関する情報、主要駅までの通いやすさなど、そのエリアに精通しています。

また、地元の地主と強いコネクションがあることも多く、大手では扱っていない未公開の土地情報を保有しているケースもあります。

デメリットは地元に特化しているため、エリアが限定されることです。土地を探すエリアが広範囲の場合は、向かない可能性があります。

ハウスメーカーに土地探しも依頼する

ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットは、要望する予算・建物に合った土地探しをしてくれることです。土地も建物も同じ会社に依頼するので、トータルで打ち合わせながら家づくりを進められます。

デメリットは、会社によりますが不動産会社と比較すると土地情報が少ない点です。そのため、土地探しに時間がかかる場合があります。

ただし、独自で分譲地を開発している会社もあるので、そのハウスメーカーが気に入っている場合は、分譲地について聞くのをおすすめします。

間取り・資金計画の提案【1〜2ヶ月】

気になる土地が見つかったら、間取りと資金計画の提案をしてもらいましょう。

間取りについては、建物大きさや部屋数、天井を高くしたい場合は斜線制限に引っかからないかなど、様々な条件を考慮したうえで、希望の建物が建てられるか確認をします。

資金計画については、詳細の見積もりではなく「このくらいの大きさの建物で、このような条件の土地であれば〇〇万円」といった概算の計算をしましょう。そのため、確定の金額ではないことに注意してください。

買付け・住宅ローンの事前審査【1ヶ月】

購入したい土地が見つかったら、買付けを行います。買付けとは、購入したい土地を買う意思表示として土地所有者に申し込むことです。この段階では契約とはなりません。また、買付けの際は、売主との価格交渉も可能です。

ただし、条件の良い土地であれば他の人も目星をつけている可能性は高いです。値引き交渉することで、売主が他の購入者に売ってしまう可能性もあるので、値引き交渉は不動産会社に相談しながら慎重に行うべきです。

買付けと同時に、住宅ローンの事前審査を進めます。万が一、審査が通らなかった場合は、また別の土地を検討しなければなりません。

土地の売買契約【1ヶ月】

住宅ローンの事前審査を通過したら、重要事項説明を受け土地の売買契約を結びます。

重要事項説明は、宅地建物取引業法で定められており、不動産売買前に実施しなければいけない手続きです。内容は重要事項説明書に記載されているので、しっかりと確認したうえで売買契約を結びましょう。

売買契約に必要な費用

手付金	土地代金の5〜10%ほどが一般的
仲介手数料	土地代金×3％＋6万円＋消費税 ※200万円以下の場合は、×5％ ※200万円超400万円以下の場合は、×4％＋2万 ※400万円超の場合は、×3％＋6万円
印紙代	売買金額により異なる ※令和4年3月31日までに作成されるものは軽減措置あり

売買契約では手付金や仲介手数料、印紙代などが必要です。例えば、土地代金が4,000万円の場合は、手付金が200〜400万円、仲介手数料が140万円ほど、印紙代が1万円(軽減措置なしの場合は2万円)必要になります。

工事請負契約・住宅ローン本審査【1ヶ月】

ハウスメーカーと工事請負契約を結びます。工事請負契約の際は、ハウスメーカーに購入した土地での間取りや、見積りの提案をもらいますが、契約後に見積りが大幅にアップしないためにも細かい確認が必要です。

見積書については、何にいくらかかっているのか詳細見積りを事前に確認できるため、契約後にトラブルが無いように目を通しておきましょう。特に諸経費がどの程度含まれているのかを確かめるのをおすすめします。

工事請負契約を締結後は、住宅ローンの本審査です。土地の売買契約書と工事請負契約書などの写しを金融機関に提出します。

地盤・敷地調査と契約後の打合せ【1〜3ヶ月】

工事請負契約後は、地盤・敷地調査が行われます。敷地調査では、土地の広さや条件、周囲との兼ね合い、水道・電気・ガスなどの法規制を厳密に調査します。

地盤調査では、地盤強度の調査を行い、建物を建てるのに地盤の強さが十分でないと判断された場合は、地盤改良工事が必要となります。

また、売買契約後はいよいよハウスメーカーの担当者と打ち合わせです。間取りやデザインだけでなく、こだわりたい設備や仕様も決めていきます。家族の要望をしっかりとまとめ、優先順位をつけておけばスムーズに進められます。

着工・竣工・引き渡し【4〜6ヶ月】

間取りなど具体的な建物が決まったら、着工・竣工・引き渡しです。着工から引き渡しまでは、平均で4ヶ月ほどかかります。建築中は現場に足を運び、現場の職人さんと信頼関係を築くことで、不具合があった場合などの対応がスムーズになります。

工事が終了した際は、ハウスメーカーの担当者や工事管理者と検査に立ち会います。検査では、設備確認や傷・汚れのチェックを行います。水回りや電気など、不具合があるとすぐに影響の出る箇所は確実にチェックしましょう。

その後、問題がなければ引き渡しになります。もし引き渡し後に何か不具合が見つかったとしても、修繕などの対応をしてもらえます。

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土地探しのコツと注意点

• 建物の詳細を詰めながら土地を探す
• 土地探しを始める前に資金計画を練る
• 希望条件の優先順位を決めて探す
• 追加工事が必要な土地かどうか注意する

建物の詳細を詰めながら土地を探す

土地探しは、建物の詳細を詰めながら探すのがポイントです。土地探しをしてから注文住宅を検討するのは効率的ではありません。希望する土地が見つかったとしても、予算が合わない場合や、建物の面積がとれない可能性があるためです。

土地探しと家づくりを同時に進めることで、予算配分のバランスを考えられて、希望の建物が建てられるか確認しながら土地探しを進められます。

土地探しを始める前に資金計画を練る

土地探しを始める前には、土地にかかる金額を明確にして資金計画を立てましょう。土地から探す場合は、予算を超えてしまう場合があります。例えば、土地の金額が想定よりも高くなる、想定外の工事や手数料が必要になるケースがでてきます。

資金計画で悩んだ際は、スーモカウンターに相談するのがおすすめです。スーモカウンターであれば、アドバイザーが疑問点を無料でわかりやすく解決してくれます。

希望条件の優先順位を決めて探す

希望条件の優先順位を決めて、妥協できる点を洗い出しておきましょう。例えば、駅近がいいのか、遠くてもバスを使って最寄り駅に行ければ良いのかなどです。

希望条件を全て満たした土地は見つからないことが多く、悩んでいるとすぐ売れてしまいます。優先順位をつける際は、アクセスや周辺施設、家周辺の道幅などから考えるのがおすすめです。

追加工事が必要な土地かどうか注意する

土地によって追加工事が必要になるケースもあります。予算以外の費用が必要になるので、追加工事が必要な土地かどうか、契約前にハウスメーカーの担当者に確認しましょう。

その土地で地盤改良工事が必要になりそうか、ブロック塀の補強が必要か、インフラ設備は整っているのか、外構工事が大変そうでないかなどを確認しましょう。例えば、地盤改良工事が必要になると、100〜200万円前後かかります。

また、土地付近の道が狭ければ大型トラックやクレーン車などが入り込めません。建築資材を運ぶ際に、小型トラックに積み替えて運ぶと手間がかかるので、通常の金額より割高になる可能性があります。

まとめ

注文住宅は、土地を所有している人であれば、建物のことだけを考えて家づくりを始められます。しかし、土地から探す人にとっては、何もないところからのスタートになります。

最初のスタートでつまづいてしまうと予算がオーバーしたり、希望の家を建てられなくなります。いきなりすべてを把握するのは大変なので、まずは資金計画の重要性と土地探し・家づくりを同時に始めるというポイントを押さえましょう。

土地探しや家づくりで悩んだら、スーモカウンターに相談するのがおすすめです。スーモカウンターであれば、アドバイザーが疑問点を無料でわかりやすく解決してくれます。

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