【2024年】ワンルームマンション投資は儲からない？理由や失敗例を紹介

（※細かい対象条件あり、公式サイトを要確認）

【やめとけ・危険は本当？】ワンルームマンション投資は儲からないと言われる理由

不動産投資はやめとけと言われる声はありますが、中でもワンルーム投資は儲からない、と言われる理由には下記の5つがあります。

上記の内容を知ることで、ワンルームマンション投資を始めて良いか検討しやすくなるでしょう。

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利回りが他の不動産物件と比較して低い場合が多い

利回りが他の不動産物件と比較して低い場合が多い点が、儲からないと言われる理由の1つです。

上記は、不動産物件とワンルームマンションの利回りを比較した表です。

ワンルームマンションの利回りは平均で4～5％前後であり、他の投資物件と比べて低い傾向にあります。

他の投資物件は高いところで利回りが10～20％になる場合もあることを考えると、利回りは低めと言えるでしょう。

また修繕費や税金の支払いもあるため、手元に残る金額はさらに少なくなります。

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短期的なリターンは見込みにくい

上記の画像は、ワンルームマンション投資の仕組みを解説したものです。

ワンルームマンションは短期的な利益が見込めないことから、儲からないと言われる場合があります。

ワンルームマンション投資の多くは、短期的に不動産価値が大きく変動するものではありません。

そのため短期間で売買を繰り返し、購入価格と売却価格の差を利用して利益を得る方法には向いていないと言えます。

加えて、ワンルームマンション投資の多くは家賃収入で長期の利益を得る形式がメインで、短期的リターンは見込めません。

ローンを組んで物件を購入した場合、毎月の返済額によってはローン完済後に初めて余剰金が発生するようなケースもあるでしょう。

長期的な節税になりにくい

ワンルームマンションは、長期的節税にはなりにくい投資方法です。

ワンルームマンションは購入時にかかった金額や費用を経費計上することで、購入初年度には大きな節税効果が見込めます。

しかし、その後は購入費のような大きい出費がある場合が少ないうえ、家賃収入が発生すると逆に税金が増える形です。

長期的な節税目的で投資を始める場合には、向いていないと言えます。
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物件によっては価値が落ちやすい

ワンルームマンション投資は、物件によっては価値が落ちやすい投資方法です。

新築のワンルームマンション投資の場合、業者の手数料・人件費や販売にかかった広告費などの費用が物件の価格に計上されているケースが多く見られます。

そのため中古の物件と比べて、価格が高くなりやすいです。

なお、新築でなくなった後は実際に不動産価値に即した価格となり、購入時よりも不動産価格が下がってしまう傾向にあります。

以上から、新築ワンルームマンションは価格が落ちやすいと言われています。

負担費用が年々増えるケースがある

ワンルームマンション投資に限った話ではありませんが、負担する費用が年々増えていくケースがあります。

マンションの老朽化や災害への対応などで、新築の時と比べて必要となる費用が増える場合があるためです。

購入時は新築であることを理由に、状態の悪化に伴う修繕費や管理費が少なめに見積もられている場合もあります。

ただし物件によって、負担する費用の変動幅は異なります。

築浅の物件や不動産価値が上昇するような物件は費用が急激に増えなかったり、増えても痛手にならなかったりするケースもあります。

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【実態は儲かる？】ワンルームマンション投資の成功率

ワンルームマンション投資の成功率は、投資対象となる物件や個々人の投資に回せる金額や目的、定義によって異なるため、一概に何％とは言い切れません。

実際に儲かるかどうかについて、下記の一般財団法人日本不動産研究所の調査を参考に、都内の利回りを紹介します。

ワンルーム住宅投資の期待利回り
・城南地区（目黒区、世田谷区）4.0%
・城東地区（墨田区、江東区）4.3%

引用：不動産投資家調査　一般財団法人日本不動産研究所

東京のワンルームマンション投資の期待利回りは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると目黒区・世田谷区で4.0％、墨田区・江東区で4.3％です。

上記の数字からわかるとおり、必ずしも利益が出ないというわけではありません。

ワンルームマンション投資のリスクや収益形態を押さえたうえで、需要の見込める物件を適切に運用すれば成功できる可能性はあります。

またあなた自身の勉強次第で、成功率を上げられる可能性もあるでしょう。

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ワンルームマンション投資を実際に体験した人の口コミ・感想を紹介

ワンルームマンション投資を実際に体験した人の口コミ・感想を、以下2つのに分けて紹介していきます。

上記の内容を知ることで、実際にワンルームマンション投資を行った人の生の声を把握できるようになるでしょう。

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良い口コミ・感想

初心者で取り組みやすいのは首都圏のワンルームマンション投資。
・1件あたり投資金額が小さい
・手間がかからない
というメリットあり。
マイナス面としては利回りが低く、毎月のキャッシュフローがトントンかマイナスになることも

— サラリーマン福太郎 (@fukutaroinvest) October 23, 2022

ワンルームマンションをオススメする理由は不動産投資の中では少額で投資できるから。都心・駅近であれば空室リスクはかなり低いです。最後に「中古」はいいけど「新築」は基本ダメ。広告費などが上乗せされて販売価格は高いし、数年で家賃は下落します。不動産はしっかり勉強すれば良い投資です。

— けん｜公務員で資産形成してサイドFIRE (@ken1_biz) December 1, 2022

ワンルームマンション投資なら自己資金数十万円でできることも

— 30代でセミリタ（ＦＩＲＥ）中＠FPちゃんねる (@fpchannel2) September 19, 2022

ワンルームマンションの良い口コミとして、少額自己資金での投資が可能である点を評価する声が見られました。

いきなり多くの自己資金を投資することに不安を感じる方でも、始めやすい点が特徴と言えます。

また投資する際に手間がかからない点も、良い口コミで多く見られた特徴です。

管理会社にもよりますが、依頼すれば清掃や家賃の集金などをする必要がなくなることが多いため、面倒に感じずに済むと言えるでしょう。

他には、空室リスクが低いことが多い点も、口コミで高く評価されていたポイントです。

都市部・駅近など需要の高い立地の物件なら、退去後に次の入居者を見つけることは難しくないでしょう。

自己資金が少なくても投資を始められる点も、メリットと感じている方が多いようです。

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悪い口コミ・感想

ワンルームマンション5戸目を契約しました。何社か業者をあたってみましたが利回り低いです😓うーん

— ひなお＠勉強と投資 (@nopmvm) July 17, 2022

とあるワンルームマンションのオーナーなのですが、管理会社が適当すぎてほんと嫌になる
修繕必要ないところ省きたいのに、破損の恐れが〜って…
なんでほぼ無傷なのを交換しないといけないんだよ

別の部署からは入居希望者いるので契約しますか？って…
部屋まだボロボロのままですが…
気分悪いわ🤔

— 福助@全力チャレンジャーマン (@hukusuke528) December 15, 2022

相場1900万くらいの板橋本町のワンルームマンションを2400万で掴まされようとしてた…オーナーチェンジで今借りてる人は85000円/月で借りてるぽいけど、suumoで別の部屋見たら、72000円/月で借り手のいない部屋すらあった…悪質すぎるし…

— 腸が弱い (@pes_so) October 7, 2022

ワンルームマンション投資の悪い口コミの中で多かった意見は、利回りが低いというものです。

他の不動産投資と比べて利回りが低く、思ったより儲からないという口コミもありました。

ただし中長期的な視点で考えると、利回りが低いからと言って必ずしも資産形成できないというわけではありません。

また、管理会社に不満を感じている口コミも見られました。管理会社にさまざまな対応を任せられる点はメリットですが、管理会社の質によっては納得できない部分も出てくるようです。

購入後に不満を覚えたくないなら、信頼できる管理会社であるかを事前にチェックしておくことが必要になるでしょう。

他には、悪質な不動産会社に騙された（騙されかけた）という口コミもありました。

すべての不動産会社が悪質というわけではありませんが、赤字になる可能性が高い物件を勧める業者も少数ながらいるようです。

ワンルームマンションに投資するメリット

ワンルームマンション投資をするメリットには、下記の3つがあります。

上記の内容を知ることで、ワンルームマンション投資の良い面を踏まえて検討しやすくなるでしょう。

ワンルームマンション投資の利点を把握したい方は、参考にしてみてください。

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初期投資の金額を抑えやすい

ワンルームマンション投資には、初期投資の金額を抑えやすいというメリットがあります。

一軒家やマンション一棟のような他の不動産投資に比べて購入価格が抑えられるため、一定の所得の方なら始めやすいでしょう。

また、資金を借りて投資を始める場合であっても借りる金額が比較的少なく済むケースが多く、ローンの審査に通りやすいメリットがあります。

ただし初期費用が抑えられるからと言って、安易に始めることはおすすめしません。

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購入後の管理費用・手間を抑えやすい

購入後の管理費用・手間を抑えやすい点も、ワンルームマンション投資のメリットです。

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比べて小規模であるため、購入後のリフォームや入居者退去後の原状回復にかかる費用などを比較的安く抑えられます。

また多くの場合、管理会社がマンションの管理・維持を担当しているため、自身で物件を管理したり入居者へ対応したりする手間も少なくしやすいでしょう。

管理会社が発行するレポートを読んで、運用状況を把握するのみで済むケースも珍しくありません。

昼間は本業で忙しい方でも、手軽に投資しやすい投資形式と言えます。

空室リスクをヘッジしやすい

ワンルームマンション投資は、空室リスクをヘッジしやすい点もメリットです。

ワンルームマンションは利便性の高い立地にある場合が多く、借りる方の入れ替わりが短期間で起きやすいという特徴があります。

また、管理会社が提供する空室保証・家賃保証の仕組みを利用することで、仮に空室が発生した場合でも家賃の埋め合わせが可能になるケースもあります。

ただし上記の保証は審査が必要になるため、必ずしも利用できるとは限りません。

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ワンルームマンションに投資するデメリット

物件管理の自由度が低くなりやすい

物件管理の自由度が低くなりやすい点は、ワンルームマンション投資のデメリットと言えます。

ワンルームマンション投資は多くの場合、部屋の所有権はあってもマンションの建物全体の管理は建物管理会社が行っている状況です。

そのため、マンション全体を巻き込むリフォームや物件管理は実施できないケースが出てきます。

加えてロビーやエレベーターなどの共用部を修繕・改造したいと思っても、自身の裁量のみでは行動が起こせない場合が多いでしょう。

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空室リスクの影響を受けやすい

空室リスクの影響を受けやすい点も、ワンルームマンション投資のデメリットです。

ワンルームマンション投資はマンションの一室を運用する形態であるため、入居者が見つからないと即座に家賃収入がゼロになってしまいます。

数カ月空室が続いた場合、運用計画に大きな影響が出てしまうでしょう。また、入居者募集手数料である広告料の負担が発生する点も考慮が必要です。

そのため、空室リスクが少ない物件を選んだり、リスクに対して保証がある管理会社を選んだりすることが必要になります。

例えば「グローバル・リンク・マネジメント」では、35年間のサブリースシステムを利用でき、空室になってしまっている期間も一定の収入を得ることが可能です。

ワンルームマンション投資の成功率を上げるコツ

ワンルームマンション投資に関する知識をつける

ワンルームマンション投資に関する知識をつけると、成功率が上がりやすくなります。

収益形態・リスク・運用方法などの知識を得ることで、適切にリスクヘッジした安定的な運用が見込めるようになるでしょう。

ただし独学でワンルームマンション投資・不動産投資の勉強を進めることは、実際の運用ケースがわからない・学ぶべき範囲が多いなどの理由で、難易度が高い傾向にあります。

そのため、不動産投資会社が主催する不動産投資セミナーに参加してみると良いでしょう。投資セミナーの多くは無料で開催されているため、コストをかけずに勉強の機会を得られます。

例えば「グローバル・リンク・マネジメント」は、初心者向けの無料セミナーを随時開催している会社です。オンラインで参加することも可能であるため、参加しやすいセミナーと言えます。

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入居者からのニーズが高い物件に投資する

入居者からのニーズが高い物件に投資することも、成功率を上げるために重要なポイントです。

入居者からのニーズが高い物件は、空室リスクが抑えやすく安定した家賃収入が見込めます。

また将来不動産価値が上がった際に売却することで、売却益も確保できるでしょう。需要が高くなりやすい物件としては、下記のようなものがあります。

購入後のサポートが充実している不動産会社を選ぶ

購入後のサポートが充実している不動産会社を選ぶと、成功率が上がりやすくなります。

ワンルームマンションを購入したあとは、不動産価値を落とさないためにも適切な運用・管理維持が必要です。

しかし別に本業のある方が、運用・管理維持を片手間で続けることは難しい傾向にあります。そのためサポートが充実している不動産投資会社を選び、適切に運用してもらうことが重要です。

あなたの所得や資産を考慮して、不動産運用に関するアドバイスをくれる業者もあります。管理維持のみでなく、専門的な観点の提案という点も含めて不動産投資会社を選ぶと良いでしょう。

例として、入居者の募集に強い・力を入れている業者かどうかを考慮することによっても、成功率を高めやすいです。

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長期的な目線で投資を行う

成功率を上げるには、長期的な視点で投資することも大切です。

ワンルームマンション投資は、短期で収益をあげるタイプの投資ではありません。長期的な観点で、家賃収入や将来の売却益から収益を得るタイプの投資になる場合が多いでしょう。

購入後に価値が上がることに期待して売却益を狙うケースより、安定した家賃収入や部屋を資産として持つことを目的とするケースが多くなります。

そのため長期的な目線で収支のシミュレーションを組み、将来的に発生する利益を目的として投資することが重要です。

ワンルームマンション投資が合っている人

ワンルームマンション投資は、中長期的な家賃収入が主な収入になりやすい投資です。

基本的に購入後は価値が下がるケースが多いため、短期的に売買を繰り返して利益を得ることが難しい投資になります。

そのため、中長期的に資産を増やしたいと考えている方におすすめです。

またワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比較して少ない資産からでも物件を購入しやすいと言えます。

ローンを組む前提なら、自己資金が多くなくても投資を始めやすいでしょう。不動産投資に回せる資産が少ない方でも、物件を購入しやすいです。

加えて、ワンルームマンション投資の多くは、管理会社に物件の管理・運用を任せられます。

入居者との手続きや物件の修繕・回収など、さまざまな分野で管理会社が対応してくれるケースが多いです。

そのため時間にあまり余裕がなく、不動産管理の手間をかけたくない方でも問題ありません。

ワンルームマンション投資をはじめやすい不動産会社3選

アセットジャパン

出典：アセットジャパン

ワンルームマンション投資の有無	ワンルームマンションを含めた入居率	セミナーの有無
あり	記載なし	不動産投資以外も含めた資産形成セミナー・無料カウンセリング

会社名	株式会社アセットジャパン
設立年	2011年
入居率	記載なし
対応エリア	不明
運用管理代行	あり
取得免許	宅地建物取引業者免許番号「愛知県知事（1）第24250号」

（※細かい対象条件あり、公式サイトを要確認）