賃貸契約の初期費用の内訳を徹底解説!安くするコツや交渉術を大公開!

最終更新日:2021年10月19日
初期費用とはのアイキャッチ


賃貸契約に必要な初期費用について徹底解説します!

詳しい内訳と費用の使い道、費用を抑えるコツや交渉するときに注意するべきポイントなど、初期費用を抑えたい人必見です!

予算オーバーしたときの解決方法や、賃貸契約以外に必要な引っ越しの初期費用についても紹介しているので、是非参考にしてください。

この記事は、宅地建物取引士で現役の賃貸営業をしている豊田さんに監修して頂きました。

監修 豊田 明
不動産屋「家AGENT」の営業マン
宅地建物取引士

賃貸の仲介会社「家AGENT」の現役の営業マン。宅地建物取引士の資格を取得している。営業マンとしての経験と専門知識を活かして、お部屋探しや入居審査についての不安や疑問を解決しています。

初期費用とは賃貸契約に必要なお金

初期費用とは、賃貸契約するときに必要な手数料や保険料などをまとめたお金のことです。

賃貸契約においては、入居審査を通過したら契約よりも先に支払うのが一般的です。お金を支払うことで、契約する意思を大家さんに伝えるイメージです。

初期費用の相場は家賃の4.5~5ヶ月分と言われています。

以下で、初期費用の内訳について詳しく解説していきます。

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初期費用の内訳と使い道

初期費用は、項目ごとに使い道が異なります。表にまとめたので、参考にしてください。

項目 費用の相場
敷金 家賃0~2ヶ月分
礼金 家賃0~2ヶ月分
保証金 家賃3~6ヶ月分
仲介手数料 家賃1ヶ月分+税
前家賃(翌月家賃) 家賃1ヶ月分
日割り家賃 入居日によって変動
火災保険料 8,000~15,000円
保証会社利用料 家賃0.5~1ヶ月分
鍵交換費用 15,000~20,000円+税
その他オプションサービス 不動産屋によって変動

以下でそれぞれ詳しく解説していきます。

敷金

敷金とは、家賃滞納や退去時の原状回復費用に備えて、退去まで大家さんに預けるお金です。相場は家賃の1ヶ月分です。

ペットを飼うときは、もともとの条件に1ヶ月分足すのが一般的です。ペットを飼うと退去費用が高額になり、払えずに揉めるケースが多いからです。

退去時に借主負担の費用は差し引かれ、余ると返金されます。ただし、敷金償却(敷引き)の場合は、返金されないので要注意です。

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敷金なしのお部屋もありますので不動産屋に相談してみましょう。ただ入居時に無料になったとしても、退去時には費用を負担する必要があります。

礼金

礼金とは「お部屋を貸してもらうお礼」として大家さんに払うお金です。敷金・保証金と違い返金されることはありません。

相場は家賃の1ヶ月分ですが、礼金0円の物件も増えてきています。初期費用が抑えられる物件のほうが、入居者がすぐ決まるからです。

新築などの人気物件では、費用が高くても住みたい人が多いので、礼金が2~3ヶ月分の募集もあります。

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礼金は初期費用の中で値下げ交渉しやすい項目です。費用を抑えたい人は不動産屋に相談してみましょう。

保証金

保証金とは、滞納などに備えて支払う「敷金に近い費用」です。関西地方や、事務所の契約で見かける項目です。

契約時に「保証金」として、家賃3~6ヶ月分のお金を預けます。保証金の中から退去時に「敷引き」分が差し引かれます。

請求書に「保証金」があるときは、不動産屋に使い道を必ず確認してください。契約書の記載によって「原状回復に充てるか」「返金するかどうか」など、扱いが異なるからです。

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近年、保証金制度を採用している不動産は少なくなっています。礼金・敷金が0円の物件が増えており、保証金制度を採用すると入居者がなかなか決まらないためです。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産屋に支払う報酬です。相場は「家賃1ヶ月分+消費税」です。不動産屋によっては、仲介手数料を安くしてお客さんを集めています。

ちなみに、不動産屋を通さずに大家さんと直接契約できるなら、仲介手数料はかかりません。

ただし直接契約できる募集は少ないので、選べる物件の幅は狭まります。

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仲介手数料の上限は法律で定められているので「家賃1ヶ月分+消費税」より高くなることはありません。

前家賃

前家賃とは、家賃が発生する月の翌月家賃を、前もって支払うことです。4月に入居するなら、5月分が前家賃です。

物件によっては、翌々月まで前払いする必要があります。見積もりをもらったときに、念のため確認しておいたほうが良いです。

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ちなみに管理費・共益費は前家賃ではなく「前管理費」「前共益費」となり、前家賃とは別項目で初期費用に含まれます。

日割り家賃

日割り家賃とは、家賃が発生する月の、月末までの家賃のことです。例えば、家賃7万円のお部屋に3月20日に入居した場合は、以下のように計算します。

1日当たりの家賃:70,000円÷31日=約2,258円
日割り家賃の日数:(3/20~3/31)12日分
日割り家賃:2,258円×12日分=27,096円

例では、実際の日数で割る「実日数割」で計算しています。計算方法は、契約内容によって異なります。必ず1日分を÷30日で計算する「30日割」の契約も多いです。

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家賃の発生する日(契約開始日)は、申し込みから10~14日後が目安です。大家さんや管理会社に指定されますが、交渉次第で調整できます。

火災保険料

火災保険料とは、保険に入るための費用です。火災保険は「家財保険」「少額短期保険」など呼び方が会社によって異なります。

火事など万が一の事態に備えるため、必ず加入を求められます。もし保険に加入していない人が火災を起こしたら、隣人や大家さんに大きなリスクがあるからです。

保険料は、お部屋の広さや間取りによって金額が変わります。相場は、2年分掛け捨てで1.5万円程度です。

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大家さんや管理会社が指定した保険を使うのが一般的ですが、指定がなければ自分が好きな保険を使えます。ただし、選べるとしても条件を提示されることが多いので注意しましょう。

保証会社利用料

保証会社利用料とは、家賃保証会社を利用する費用のことです。保証会社とは、連帯保証人の役割を引き受けてくれる会社です。

初回保証料の相場は、家賃の0.5~1ヶ月分です。以降は、1年ごとに1万円程度の更新保証料を払うか、千円前後の月額保証料を払って継続します。

保証会社によって料金システムが異なりますので、不動産屋に確認しておきましょう。

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加入する保証会社は物件ごとに決まっていて自由に選ぶことはできません。保証会社にも審査があり難易度がそれぞれ違います。収入や職業などで審査が不安な人は、難易度が低い保証会社の物件がおすすめです。

鍵交換費用

鍵交換費用とは、前の入居者が使用していたものと別の鍵に交換する費用のことです。

値段の相場は、防犯性の高さによって異なります。一般的な鍵は1.5万円+消費税、ディンプルキーなどの特殊な鍵は2~3万円以上かかるケースもあります。

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新築のお部屋の場合は、前入居者が存在しないため鍵交換費用は基本的に不要です。工事用の鍵から渡す鍵に交換する場合は、新築でも費用が発生することがあります。

その他オプションサービス

その他の費用として、消臭消毒サービスや害虫駆除サービスなどの室内作業や、トラブル対応の24時間サポートなどがあります。

事務手数料などの名目は、何に使われるのかをよく確認しましょう。使い道が不明な費用は、交渉すれば外してもらえる可能性が高いです。

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契約書に必須と書かれている場合は、費用を払わないとお部屋が借りられませんので注意してください。

オプションについては契約書の特約に記載されていることが多いので、しっかり確認しておきましょう。

家賃7万円の初期費用シミュレーション

国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」によると、東京・愛知・大阪近郊の家賃は、平均で約7万円(70,983円)でした。

以下で7万円のお部屋を借りたときの初期費用のシミュレーションを2パターン紹介します。

家賃7万円の初期費用は約40万円

家賃7万円のお部屋を借りると、初期費用は約40万円必要です。

「家賃4.5~5ヶ月分」はあくまで目安なので、家賃5ヶ月分以上の費用がかかることは珍しくありません。

敷金 70,000円
礼金 70,000円
仲介手数料 77,000円
前家賃 70,000円
日割り家賃(15日入居の場合) 35,000円
火災保険料 15,000円
保証会社利用料 35,000円
鍵交換費用 16,500円
24時間サポート費用 16,500円
合計 405,000円

礼金なしの家賃7万円の初期費用は約33万円

礼金なしの家賃7万円のお部屋を借りると、初期費用は約33万円で収まります。

初期費用は家賃を基に計算されるため、同じ家賃でも礼金がなくなるだけで金額に大きな差が出ます。

敷金 70,000円
礼金 0円
仲介手数料 77,000円
前家賃 70,000円
日割り家賃(15日入居の場合) 35,000円
火災保険料 15,000円
保証会社利用料 35,000円
鍵交換費用 16,500円
24時間サポート費用 16,500円
合計 335,000円

以下で、初期費用を抑えるためにどうしたらいいのかを解説していきます。

初期費用を安く抑える6つのコツ

初期費用を安く抑えるコツを6つ紹介します。できる限り費用を抑えてお部屋を借りたい人必見です。

・そもそもの家賃を安く抑える
・敷金礼金がない物件にする
・月末か月初に入居する
・フリーレント付き物件を選ぶ
・キャンペーン中の物件にする
・不動産屋の閑散期を狙う

そもそもの家賃を安く抑える

初期費用は、家賃を基に計算する項目が多いです。家賃を下げれば、初期費用も自然と抑えられます。

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家賃を抑えるには駅徒歩や設備を緩和しましょう。例えばオートロックなしの物件は、ありの物件に比べると1~2万円ほど安くなります。

安くて質の良いお部屋の探し方

安くて質の良いお部屋は、不動産屋に直接問い合わせたほうが見つかりやすいです。理由は、希望条件をヒアリングし、より良い物件をスタッフが探して提案してくれるからです。

ネット上の不動産屋「イエプラ」は、来店不要でチャットやLINEから「家賃◯万円以下の安いお部屋を探して!」と送るだけで、スタッフが理想のお部屋を紹介してくれます。

全国の賃貸情報の8割が集約されている業者専用のデータベース「ATBB」を使って物件を紹介してくれるので、ネット上にない非公開物件も出てきます。

深夜0時まで営業しているので、仕事が忙しくてお互いの予定が合わない、遠方に住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けない人にもおすすめです。

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敷金礼金が無い物件にする

敷金礼金が無い「ゼロゼロ物件」は、1ヶ月ずつある物件と比べて、家賃2ヶ月分もの初期費用が抑えられます。

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気に入るゼロゼロ物件が見つからないときは、敷金1ヶ月で探しましょう。敷金なら退去費用に充てられるので、払っても損はありません。

月末か月初に入居する

家賃の発生日が月末なら「日割り家賃」が抑えられます。また、月初に入居すれば交渉次第で「前家賃」を初期費用から外せます。

家賃発生日は、大家さんや管理会社が決めています。後ろに延ばせる限度は、申し込みから14日が目安です。

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残り日数が少ない場合は、大家さんに相談してみてください。大家さんによっては、日割り家賃なしでも良いと言ってくれる場合があります。

フリーレント付き物件を選ぶ

フリーレントとは、大家さんが決めた0.5~2ヶ月分の期間、家賃が無料になる契約のことです。基本的に「短期解約違約金」とセットで契約します。

短期解約違約金とは、契約期間よりも早く退去すると発生する費用です。

相場は「1年未満の解約で家賃1ヶ月分」です。2ヶ月分の場合もあるので、契約内容の確認は必須です。

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フリーレント付きであれば日割り家賃がなくなります。特に不動産屋の閑散期は、入居希望者を増やすためにフリーレントをつける大家さんが増えるので狙い目です。

キャンペーン中の物件にする

「初期費用〇〇円キャッシュバック」「仲介手数料が無料」など、キャンペーンで安くなっているケースがあります。

入居希望者の少ない時期はキャンペーンを実施している不動産屋が多いので、引っ越し時期が選べる場合は閑散期がおすすめです。

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不動産屋によっては家電をプレゼントしているところもありますね。賃貸契約の初期費用は抑えられなくても、別の費用を抑えられるかもしれません。

ただし、キャンペーン以外で費用が上乗せされているケースもあります。総額で見て本当にお得かどうか確認しましょう。

初期費用は不動産屋に交渉できる

初期費用は交渉すれば安くしてもらえる可能性があります。交渉を成功させるために意識してほしいことを3つ紹介します。

・不動産屋と仲良くなって味方につける
・下げて当然という態度をとらない
・値下げしてくれたら必ず契約すると言う

不動産屋と仲良くなって味方につける

仲介業者が管理会社に家賃交渉している
初期費用の交渉は、大家さんに直接言うのではなく不動産屋を通しておこないます。

入居するまでの窓口なので、不動産屋を味方につけて交渉してもらいましょう。

不動産屋も人間なので良いお客様には「良いお部屋を見つけてあげたい」「少しでも費用を安くしてあげたい」と交渉を頑張ってくれるからです。

味方についてもらうと言っても、不動産屋に菓子折りを持っていったり、別料金を払うなどの特別なことをする必要はありません。

来店の予約時間を守る、連絡はこまめに取るなど、基本的なことができていれば大丈夫です。

下げて当然という態度をとらない

「下げて当然」という態度をとらずに、丁寧にお願いしましょう。

タメ口で話したり、えらそうにしていて態度が悪いと、入居後のトラブルを心配されて申し込みを断られる場合があります。

値下げしてくれたら必ず契約すると言う

交渉するときは「礼金を安くしてくれたら必ず契約する」など、キャンセルする心配はないとアピールするようにしましょう。

不動産屋は契約しそうにないお客さんの交渉には乗ってくれません。頑張って交渉したのに契約してもらえなかったら、手間や時間が無駄になってしまうからです。

対面での交渉に不安がある人におすすめの方法

対面で値下げ交渉するのに抵抗があるという人は、ネット上の不動産屋「イエプラ」がおすすめです。

来店不要でチャットやLINEでやりとりをするので、対面ではお願いしにくいことも伝えやすいです。

「このお部屋に住みたいので礼金を交渉してほしい」など、費用に関する希望やお部屋探しの悩みなどなんでも気軽に相談できます。

交渉経験が豊富な営業マンが多数在籍しているので、費用を抑えたい人は是非利用してみてください。

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初期費用を安くしてもらう5つ交渉術

初期費用を抑えたい人のためにおすすめの交渉術を、成功しやすい順に紹介します。

ただし、すべての費用を安くしてもらうのは難しいです。成功しやすそうなものを、どれか1つに絞って交渉してみましょう。

・礼金なしにしてもらう
・その他の費用をはずしてもらう
・仲介手数料が安くしてもらう
・鍵交換費用を大家さんに負担してもらう
・火災保険を変更できないか確認する

礼金なしにしてもらう

礼金は初期費用の中では値下げ交渉しやすい項目です。大家さんにお礼として払うもので、明確な使い道がないからです。

「礼金が下がれば予算内に収まるので値下げしてもらえないでしょうか?」のようにお願いしてみましょう。

あまりにも強気で交渉すると、大家さんや管理会社の判断で入居を断られてしまうので注意してください。

その他の費用をはずしてもらう

予算がない人
24時間サポートや消臭消毒などの費用は、不要だと感じたら外してもらえます。ただし、契約書に「◯◯の利用が必須」のように書かれている場合は外せません。

不動産屋に外せるものがないか確認してみましょう。

仲介手数料が安くしてもらう

仲介手数料は不動産屋の主な収入源です。会社によって決まりがあるので、基本的に値引きは難しいです。

採算がとれる範囲内なら、値引いてもらえる可能性はあります。

例えば、貸主からの仲介手数料や、ADと呼ばれる広告料が出る募集などです。

貸主が報酬を出す物件かどうかは、不動産屋にしか確認できないことが多いです。

値引きができる物件を探してほしいと伝えれば絞って探してくれますが、普通に探すよりも選べる物件は少なくなるので注意しましょう。

鍵交換費用を大家さんに負担してもらう

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」によると、鍵交換費用は貸主負担が望ましいとされており、交渉の余地はあります。

火災保険を変更できないか確認する

火災保険は、大家さんや管理会社が許可すれば別の保険が使えます。

指定された火災保険よりも安いところで契約したいという人は、変更できないか確認してみましょう。

予算オーバーなら分割払いがおすすめ

カードで支払う人のイラスト

予算がどうしても足りない場合は、クレジットカードで分割払いする方法があります。

不動産屋によっては、クレジット決済ができない可能性があります。予算が心配なら最初に確認しておきましょう。

また、一括払いしかできない場合もあるので、後から支払い回数を変えられるか確認しておきましょう。

住宅購入時にも初期費用がかかる

賃貸契約時だけでなく、戸建住宅やマンションを購入するときも初期費用がかかります。購入時の初期費用は「頭金」と「購入費かかる諸費用」が必要です。

頭金は物件価格の10~20%が一般的です。物件によっては頭金ゼロでも借りられるケースがあります。

「諸費用」には、印紙税や登記費用住宅ローンの借入費用など、さまざまな費用が含まれています。

諸費用の相場は、一戸建て(建売)は6~9%、新築マンションは物件価格の3~5%ほどと言われています。

賃貸契約以外で引っ越しに必要な初期費用

引っ越しの初期費用のイメージイラスト
引っ越しするときは賃貸の初期費用の他に、引っ越し業者の料金と、家具家電や日用品の購入費が必要です。

以下でそれぞれの費用について解説します。

引っ越し業者利用料

引っ越し業者の利用料の目安は、単身の場合4~6万円、同棲やファミリーの場合は7~10万円が目安です。

料金は引っ越す距離や時期、荷物の量などによって大幅に変わります。必ず見積もりをとって、安い業者を選ぶようにしましょう。

▶引っ越し業者の費用の詳しい解説はこちら

家具家電の購入費用

新品の家具家電を揃えると、10~20万円は必要です。

最低限必要な家具家電と購入費の目安をまとめました。ブランドやサイズによって価格は異なりますが、参考にしてください。

シングルベッド 約15,000円
テーブル 約7,000円
タンス・チェスト 約7,000円
そのほか収納棚 約7,000円
冷蔵庫 約26,000円
洗濯機 約30,000円
電子レンジ 約10,000円
炊飯器 約7,000円
掃除機 約15,000円
テレビ 約25,000円
エアコン(新居にない場合) 約50,000円
コンロ(新居にない場合) 約15,000円

各家電の購入費用を抑えたい人は、実家で使っていたものを持っていく、アウトレットやリサイクルショップで中古品を揃えるなどがおすすめです。

また、一気に買うと出費がかさむので、生活が始まってから必要に応じて買い足していくようにすると良いです。

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遠くに住んでいて引っ越し先の不動産屋に行けない人や、不動産屋の営業マンと対面することが苦手な人にもおすすめです!

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