「木造住宅はどれくらい住める？」

「長く住み続けるポイントは？」

木造住宅の寿命は22年や30年などと言われますが、耐久性の高い木造住宅なら、80年以上快適に暮らすことも可能です。しかし、長く住み続けるポイントや、ハウスメーカーの選び方が気になりますよね。

そこでこの記事では、耐用年数の解説はもちろん、木造住宅の耐用年数と実際の寿命の違いを掲載しています。寿命を延ばすコツなども解説しているので、これから家を購入する、もしくは建て直す際の参考にしてください。

耐用年数とは？

法定耐用年数	減価償却費を算出するための基準
物理的耐用年数	物理的な劣化に耐えられる年数
経済的耐用年数	不動産として市場価値がある年数
期待耐用年数	維持管理をすれば使用できる年数

耐用年数とは、対象資産を使用できる年数を指しており「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」「期待耐用年数」の項目で分かれています。一般的に耐用年数とは「法定耐用年数」を指します。

法定耐用年数｜税金を計算するための基準

木造	住宅用 店舗用	22年
	事務所用	24年
木骨モルタル造	住宅用 店舗用	20年
	事務所用	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	住宅用	47年
	事務所用	50年

住宅は期間の経過とともに価値が下がっていくため、減価償却資産として扱われます。そのため、住宅の購入費用を法定耐用年数で分割してから、経費として計上できます。

期間に応じた資産価値の減り方は、木造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの構造によって同じではありません。また、事業や住宅などの用途によっても変わります。そこで法定耐用年数をそれぞれ設けて、課税の公平性を保っています。

法定耐用年数は、住宅の耐久性や品質などとは無関係で、あくまで税務上の基準となっています。

物理的耐用年数｜住居が物理的に耐えられる年数

物理的耐用年数とは、住居に住み続けられると工学的に推測される年数のことを指します。仮に立地条件や、構造、材質が変わらない木造住宅を建てた場合、物理的耐用年数は同じになります。

ただし、物理的耐用年数は、その後のメンテナンスや、外部状況によって変化するため、あくまで目安に過ぎません。例えば、メンテナンスや、リフォームによって物理的耐用年数は延びていきます。

また、地震によって地盤が緩むことによって、物理的耐用年数が縮むこともあります。

経済的耐用年数｜住居の市場価値が無くなるまでの年数

経済的耐用年数とは、住居を売却しようとしても買い手が現れなくなったり、家を担保にローンを組めなくなり、住居としての経済的価値がなくなってしまう年数のことです。

日本の不動産市場では、まだ住める状態であっても、経済的耐用年数に達することが少なくありません。

経済的耐用年数の査定は、物理的耐用年数に比べて、より総合的に行われます。例えば、設備や間取りがその時代のライフスタイルに合っているかなど、市場の需要も加味されて決まります。

期待耐用年数｜通常の暮らしが可能な年数

期待耐用年数とは、異常気象や大規模な自然災害が発生せず、平均的な手入れやメンテナンスをした場合に、通常必要な暮らしができる年数です。

そのため、期待耐用年数は、物理的耐用年数と経済的耐用年数の中間になります。また、期待耐用年数は、物理的耐用年数や経済的耐用年数と同じく、リフォームや設備交換などによって延びる場合があります。

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木造住宅の耐用年数が22年や30年と言われる理由

• 住める期間と法定耐用年数が混同している
• 30年程度で建て直す人が多いため
• 築20年を過ぎると不動産価値がなくなるため

住める期間と法定耐用年数が混同している

木造住宅の耐用年数が22年とされている理由として、実際に住める期間と法定耐用年数が混同している点が挙げられます。法定耐用年数で定められている22年という年数は税務上の基準なので、実際にどれくらい住めるかどうかは関係ありません。

30年程度で建て直す人が多いため

木造住宅の耐用年数が30年とされている理由として、建て直しが多い点が挙げられます。設備の老朽化によってリフォームをする場合や、間取りを大きく変えたい場合などには、まだ住めたとしても建て替えを選ぶ人が増えます。

また、より高品質な家やデザイン性が高い家に住みたい場合も、築30年程度を目安に建て直す人が少なくありません。

築20年を過ぎると不動産価値がなくなるため

木造住宅は、築後20～25年を過ぎると、不動産価値がなくなります。売却や、不動産投資として木造住宅の購入を検討する場合は、20～25年が実質上の寿命と考えましょう。もちろん、不動産価値が無くなるだけで、住めなくなるわけではありません。

木造住宅は実際80年以上住み続けられる

認定住宅	大規模な改修工事なしで 住み続けられる期間
劣化対策等級2	約50～60年
劣化対策等級3	約75～90年
長期優良住宅3	100年以上

参考：期待耐用年数の価値向上について｜国土交通省

高品質の木造住宅なら、適切なメンテナンスさえすれば、80年以上住み続けられるとされています。見積法や、簡便法などの計算方法がありますが、現在の建築技術なら、2・3世代と続けて同じ家に住み続けられます。

木造住宅の寿命を延ばす5つのポイント

こまめな手入れを心がける

住宅は耐久性が高いために忘れてしまいがちですが、日常的な手入れが寿命を延ばすために必要です。小さなダメージ、劣化が積み重なれば、物理的耐用年数に大きな差が出てしまいます。特に重要なのは、水まわりと雨どいです。

水まわりは、ただでさえ湿度が多く、カビ、染みが発生しがちなので注意しましょう。小さな水漏れから構造体が腐食してしまうケースもあるので、定期的に問題がないかチェックします。

また、雨どいが落ち葉や、土ボコリなどで詰まってしまうと、大きなトラブルに繋がりかねません。正しい場所に排水できないと土台下がジメジメした状態になってしまい、外壁や木材の腐食や、シロアリが発生する可能性があります。

定期的にメンテナンスを依頼する

こまめに手入れしていても、築5〜10年くらいから、徐々に専門業者にメンテナンスを依頼する必要が出てきます。例えば、浴室のドアや壁紙クロスなど、よく使う部位に不具合が出たり、汚れが目立ったりすることがあるはずです。

築10〜15年になると、キッチンや浴室、トイレなどの水まわりでトラブルが出る可能性があります。また、外壁でヒビを発見した際も、メンテナンスしてもらいましょう。

築15年以降は、できれば5年おきくらいで業者に点検してもらうのが理想的です。1回あたりの点検・メンテナンスで3～30万円ほど必要になりますが、早めの修理、補修で寿命が延びることもあるので、業者に相談してみるのも良いでしょう。

リフォームをする

築20～30年は、多くの住宅で増改築レベルのリフォームを検討する時期です。ただし、リフォーム時期は素材によって差が出やすく、10年程度で外壁や屋根の大規模な工事が必要になることがあります。ただし、30年間メンテナンスが必要ない材質もあります。

いずれにしても、リフォームを依頼する際は、水まわりや塗装など同系統の工事をまとめたり、キッチン交換と床材の張り替えを一緒に頼んだりすれば、費用面でも工事期間の面でもメリットがあります。

しかし、専門分野が限られることもあるため、事前に業者に確認しておきましょう。また、リフォームを一気にやろうとすると仮住まいが必要になり、生活への影響が大きくなる場合もあるため検討が必要です。

地盤改良工事をする

建物の耐用年度と同じかそれ以上に重要なことは、頑丈な地盤に家を建てることです。そのためには、地盤を調査して、問題がある場合は改良が必要です。

地盤改良は、100～300万円ほど費用に幅が出るため、事前に調査することで、資金計画が立てやすくなります。

また、土地探しから始める場合は、事前に地盤の条件も含めるべきです。一般的には、丘や台地などは地盤が強く、農地や海、河の近くは弱い傾向があります。併せて、ハザードマップも確認して、災害が起きた際のリスクも把握しておきましょう。

ハウスメーカー・工務店選びは慎重に行う

木造住宅と一口に言っても、ハウスメーカー・工務店によって使う木材や工法はさまざまなので、耐久性が高い業者を選びたいところです。

しかし、専門的な知識がない一般人が比較検討するのは難しいため、住宅性能表示制度の劣化対策等級や、長期優良住宅など、標準的な基準を目安に選ぶのも良いでしょう。

どのハウスメーカー・工務店が良いか悩んだら、スーモカウンターに相談するのがおすすめです。スーモカウンターであれば、アドバイザーが疑問点を無料でわかりやすく解決してくれます。

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中古住宅の耐用年数｜計算方法と注意点

中古住宅の耐用年数の求め方

計算式(簡便法)
(法定耐用年数-経過年数)＋(10年×20％の年数)

中古住宅の耐用年数の求め方は、見積法と簡便法の2つがあります。見積法は、専門的な知識が必要なため、あまり使われていません。一般的には、工学的なデータなどがなくても簡単に計算できる簡便法を用います。

例えば、築10年の住宅用の木造住宅を購入した場合は、新築の法定耐用年数が22年ですので、簡便法だと「(22年-10年)＋(10年×20%)=14年」となります。

築年数が新築の法定耐用年数をオーバーしている場合は「中古住宅の法定耐用年数＝法定耐用年数×20％」で計算できます。そのため、築30年の住宅用の木造住宅を購入した場合は「22年×20%=4年」です。

法定耐用年数が住宅ローンの借入れに影響が出ることがある

築年数の古い中古住宅の購入する場合は、住宅ローンの融資額が下がることがあります。これは万一、返済が滞った際に差し押さえる住宅の不動産価値を見積もる際に、中古住宅の法定耐用年数を用いるためです。

法定耐用年数は税務上の数値で、補修やリフォームなどを考慮していませんが、現実的には不動産価値に影響を与えるため、融資の審査に用いられます。近年では、住宅のコンディションを適切に評価して融資額を決めようとする動きも出てきています。

また、一戸建ての場合は、土地の評価額が高ければこちらが担保になるため、築年数が古くても融資額に影響が出ない傾向もあります。

木造の中古住宅で築30年以上の場合

築30年以上の中古住宅を購入する際に必ずチェックしておきたいポイントは、耐震構造と改修工事の履歴の2つです。

耐震構造については、最低でも1981年以降の「新耐震基準」で建築された住宅を選びましょう。建築確認申請が受理された日が昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準の住宅です。建築確認申請は、建築業者が代理で発行してくれます。

また、不動産会社を通じて改修工事の履歴を調べることも重要です。適切なメンテナンスやリフォームをしていれば、住居としての耐久性が保たれている可能性が高く、購入後に補修・補強のための費用が必要になるリスクも少なくなります。

木造の中古住宅を選ぶポイント

• 主要構造部分の状態
• シロアリの状況
• 水まわりの劣化
• 雨漏りの有無

主要構造部分の状態

木造の中古住宅を選ぶ際は、壁や柱、床、梁、屋根、階段の主要構造部分の状態をチェックしましょう。主要構造部分に不具合があった場合は、大規模な改修工事が必要になります。

シロアリの状況

木造の中古住宅を選ぶ際は、シロアリ被害にあっていないか確認をしましょう。シロアリ被害を放置すると、住宅の主要構造部分が食べられてしまうため、耐久力が著しく低下します。

シロアリの状況を確認するには、アリ道の有無や、木くずがおちているかどうか、畳と床の柔らかさなどに注目しましょう。

水まわりの劣化

木造の中古住宅を選ぶ際は、キッチンや、洗面台、トイレなどの水まわりの設備をチェックしましょう。これらの水まわりは、劣化していると修理や、リフォームを行う際に費用が高くなることが多いです。

雨漏りの有無

木造の中古住宅を選ぶ際は、雨漏りの有無を確認しましょう。雨漏りを放置すると、天井や壁紙に染みが発生したり、カビが発生して健康の被害を受ける可能性があります。また、雨漏りによる湿気でシロアリ被害や、住宅の腐食も進んでしまいます。

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まとめ

木造住宅の寿命は22年や30年などと言われますが、あくまで税務的な計算のために数値を用いているだけです。品質がよい家を選び、適切に手入れや補修をすれば、実際は80年以上住み続けられます。

耐久性の高い素材や、工法を提供しているハウスメーカー・工務店を選んだり、家を建てる前に地盤改良をすると言った準備をすれば、長く快適に暮らせます。日々の手入れや定期点検なども行いながら、耐用年数を延ばしていきましょう。

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